Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.287/2001
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4C.287/2001 /rnd

Sitzung vom 26. März 2002

I. Zivilabteilung

Bundesrichterinnen und Bundesrichter Walter, Präsident, Corboz, Klett,
Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler,
Gerichtsschreiber Mazan.

A. ________,
Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond
Bisang, Pestalozzistrasse 24, Postfach 234,
8028 Zürich,

gegen

B.________,
C.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
beide vertreten durch Rechtsanwältin Anita Thanei, Langstrasse 4, 8004
Zürich,

Erhöhung des Mietzinses

(Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 9. Juli 2001)
Sachverhalt:

A.
Seit 1. August 1995 sind die Eheleute B.________ und C.________ (im
Folgenden: Beklagte) Mieter eines Hausteils in der Liegenschaft X.________.
Vermieterin ist A.________ (im Folgenden: die Klägerin). Auf Ersuchen der
Beklagten wurden im September 1998 verschiedene Renovationsarbeiten
durchgeführt. Mit amtlichem Formular vom 5. März 1999 und Begleitbrief vom
16. April 1999 zeigte die Klägerin den Beklagten eine Mietzinserhöhung per
1. Oktober 1999 auf Fr. 1'328.05 an. Darin war einerseits eine Reduktion
zufolge Hypothekarzinssenkung, andrerseits eine Erhöhung wegen
wertvermehrender Investitionen enthalten.

B.
Nachdem sich die Parteien vor der Schlichtungsbehörde nicht über die Höhe des
Mietzinses einigen konnten, beantragte die Klägerin beim Mietgericht Hinwil
im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die von ihr angezeigte
Mietzinserhöhung per 1. Oktober 1999 nicht missbräuchlich sei. Mit Urteil vom
21. März 2001 erklärte das Mietgericht die von der Klägerin verlangte
Mietzinserhöhung bis zum Betrage von Fr. 1'264.20 ab 1. Oktober 1999 als
zulässig. Eine von der Klägerin dagegen erhobene Berufung wies das
Obergericht des Kantons Zürich mit Beschluss vom 9. Juli 2001 ab und
bestätigte das angefochtene Urteil.

C.
Mit Berufung vom 7. September 2001 beantragt die Klägerin dem Bundesgericht
im Wesentlichen, die per 1. Oktober 1999 angezeigte Mietzinserhöhung auf
monatlich Fr. 1'328.05 sei im Umfang von Fr. 1'322.80 als nicht
missbräuchlich zu erklären. Die Beklagten beantragen Abweisung der Berufung.
Das Obergericht verzichtet auf Gegenbemerkungen zur Berufung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Im kantonalen Verfahren waren sich die Parteien darin einig, dass sich der
nicht missbräuchliche Mietzins per 1. Oktober 1999 unter Berücksichtigung der
Hypothekarzinssenkungen auf Fr. 1'155.15 belaufe. Umstritten war dagegen die
Frage, um welchen Betrag dieser Mietzins als Folge der im September 1998
durchgeführten Renovationsarbeiten erhöht werden kann. Das Obergericht
gestand der Klägerin eine Mietzinserhöhung von Fr. 109.05 auf Fr. 1'264.20
zu. Die Klägerin hält demgegenüber eine Erhöhung von Fr. 167.65 auf Fr.
1'322.80 für zulässig.

2.
Die Vorinstanz hielt - teilweise unter Hinweis auf die Erwägungen des
Mietgerichtes - fest, dass Renovationsarbeiten für Fr. 47'903.35 ausgeführt
worden seien. Davon seien Fr. 31'158.95 auf die Renovation der Küche und

Fr. 16'744.40 auf das Ersetzen der Fenster entfallen. Weitere Kosten für
Fenstersimse, Elektrikerarbeiten sowie für die Kachelofenrenovation seien
nicht als wertvermehrende Investitionen geltend gemacht worden. Eine
umfassende Überholung im Sinn von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG liege nicht vor.
Für jede einzelne Arbeitsgattung sei daher zu prüfen, inwieweit es sich um
blosse Unterhaltsarbeiten bzw. um wertvermehrende Investitionen handle. In
Bezug auf die Küchenrenovation sei von einem Mehrwertanteil von 60%
auszugehen, der auf die Beklagten überwälzt werden könne. Bei der
Fensterrenovation handle es sich dagegen ausschliesslich um
Unterhaltsarbeiten, die keine Mietzinserhöhung zuliessen.
Die Klägerin stellt sich in erster Linie auf den Standpunkt, dass die von ihr
ausgeführten Arbeiten als umfassende Überholung im Sinn von Art. 14 Abs. 1
Satz 2 VMWG zu qualifizieren seien. Von den gesamten Renovationskosten von
Fr. 47'903.35 könne daher ein Anteil von 50% bis 70% als wertvermehrende
Investitionen auf die Beklagte überwälzt werden. Auf jeden Fall sei aber
nicht nur hinsichtlich der Kosten für die Küchenrenovation, sondern auch in
Bezug auf die Kosten für die neuen Fenster von Mehrleistungen des Vermieters
auszugehen.

3.
3.1Gemäss Art. 269a lit. b OR ist eine Mietzinserhöhung in der Regel nicht
missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des
Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1
VMWG u.a. wertvermehrende Verbesserungen (Satz 1); bei umfassenden
Überholungen sind in der Regel 50% bis 70% der Kosten wertvermehrende
Investitionen (Satz 2). Die besondere Regelung für umfassende Überholungen
bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft
auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern
oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Andrerseits soll die insbesondere
bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen
Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50%
bis 70% erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417; 110 II 404 E. 3a S.
408 [mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10 BMM]). Wenn die einzelnen
Arbeiten hingegen konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert
werden können, gelangt der Pauschalansatz von 50% bis 70% nicht zur
Anwendung. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der
effektiven Mehrleistungen zulässig (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417/418;
bestätigt in Urteil 4C.149/1997 vom 27. Januar 1998, E. 2a, publ. in mp 1998,
S. 137 ff.).
3.2 Im vorliegenden Fall steht nur die Überwälzung der Kosten von zwei
Arbeitsgattungen - nämlich der Küchen- und Fensterrenovationen - zur
Diskussion. Die Klägerin hat in der umstrittenen Mietzinserhöhung nur auf
diese Kosten Bezug genommen und die Kosten für weitere Arbeiten -
Fenstersimse, Elektrikerarbeiten und Reparatur des Kachelofens - ausser
Betracht gelassen. Das Obergericht hat daher zutreffend festgehalten, dass
diese Arbeiten für die Frage, ob eine umfassende Überholung vorliege, nicht
in die Beurteilung einbezogen werden könnten. Wenn sich aber die Arbeiten wie
im vorliegenden Fall auf zwei klar umrissene Arbeitsgattungen beziehen, ist
zu prüfen, ob der werterhaltende und wertvermehrende Anteil individuell
ermittelt werden kann. Wie erwähnt geht die individuelle Bestimmung der
wertvermehrenden bzw. werterhaltenden Kostenanteile gemäss Art. 14 Abs. 1
Satz 1 VMWG der  Pauschalregelung mit einer Überwälzung von 50% bis 70%
gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG vor.

3.3 Den Mehrwertanteil für die Küchenrenovation hat das Obergericht
unangefochten auf 60% festgesetzt. Umstritten ist hingegen, ob es sich auch
bei der Fensterrenovation um eine teilweise wertvermehrende Investition
handelt.

3.3.1 Renovationsarbeiten haben oft zugleich werterhaltenden und
wertvermehrenden Charakter. In diesem Fall ist zu bestimmen, welcher Anteil
als reiner Unterhalt zu qualifizieren ist, der vom Vermieter zu tragen ist,
und welcher Anteil eine Mehrleistung darstellt, die auf den Mieter überwälzt
werden kann (BGE 110 II 404 E. 3a S. 407/408 m.w.H.). Als Beispiel für solche
"gemischten Einrichtungen" wird in der Literatur der Ersatz einfach
verglaster Fenster mit Vorfenstern durch doppelverglaste Fenster erwähnt
(David Lachat, Die Mietzinsgestaltung bei Mehrleistungen des Vermieters [Art.
269a lit. b OR und Art. 14 VMWG], mp 1993, S. 143; Peter Higi, Zürcher
Kommentar, Zürich 1995, N. 337 zu Art. 269a OR). Die Klägerin macht daher zu
Recht geltend, dass sie nicht nur einen Anteil der Renovationskosten für die
Küche, sondern auch für die Fenster auf die Beklagten überwälzen könne.

3.3.2 In Bezug auf die Bestimmung des Mehrwertanteils für die Fenster fällt
in Betracht, dass bei den neuen doppelverglasten Fenstern die Reinigung
einfacher ist, das Wechseln der Vorfenster entfällt, das Wohnklima verbessert
wird und die Heizkosten gesenkt werden. Unter Berücksichtigung des
unangefochten festgesetzten Mehrwertanteils von 60% für die Küche
rechtfertigen es die erwähnten Verbesserungen, von einem wertvermehrenden
Anteil für die Fenster von 40% auszugehen.

3.3.3 Da bezüglich der einzelnen Investitionen der werterhaltende und
wertvermehrende Anteil unbestritten ist (Küche) bzw. ohne besonderen Aufwand
ermittelt werden kann (Fenster), kann der Mehrwertanteil für jede
Arbeitsgattung konkret bestimmt werden. Die Vorinstanz hat die Anwendung der
Pauschalregelung mit einer Überwälzung von 50% bis 70% daher zu Recht
abgelehnt. Allerdings hätte nicht nur für die Kosten der Küchenrenovation,
sondern auch für diejenigen der Fensterrenovation eine Mietzinserhöhung
gewährt werden müssen.

3.4 Von den auf die Fenster entfallenden Investitionskosten in der Höhe von
Fr. 16'744.40 können wie erwähnt 40% bzw. Fr. 6'698.-- auf die Mieter
überwälzt werden. Da sich die Parteien über den Kapitalisierungszinssatz von
7% einig sind, ist eine jährliche Mietzinserhöhung von Fr. 468.85 bzw. eine
monatliche Mietzinserhöhung von gerundet Fr. 39.10 gerechtfertigt. Zusätzlich
zum Mietzins von Fr. 1'264.20, der auch die Kosten der Küchenrenovation
beinhaltet, ist der nicht missbräuchliche Mietzins unter Berücksichtigung der
Kosten für die Fensterrenovation auf Fr. 1'303.30 pro Monat ab 1. Oktober
1999 festzusetzen.

4.
Insgesamt ist daher festzuhalten, dass die Berufung teilweise gutzuheissen
ist, Ziff. 2 des Beschlusses des Obergerichtes vom 9. Juli 2001 aufzuheben
und die von der Klägerin verlangte Mietzinserhöhung bis zum Betrag von
monatlich    Fr. 1'303.30 ab 1. Oktober 1999 als zulässig, weitergehend als
missbräuchlich zu erklären ist. Eine Rückweisung zur Neuregelung der
kantonalen Kosten ist entbehrlich.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt die Klägerin im Verfahren vor
Bundesgericht im Umfang von 2/3. Die Gerichtsgebühren sind daher im Umfang
von einem Drittel der Klägerin und von zwei Dritteln unter soldiarischer
Haftbarkeit den Beklagten aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 3 OG). Ferner sind die
Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, der Klägerin eine
reduzierte Prozessentschädigung zu bezahlen (Art. 159 Abs. 3 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird teilweise gutgeheissen, Ziff. 2 des Beschlusses des
Obergerichtes des Kantons Zürich (II. Zivilkammer) vom 9. Juli 2001 wird
aufgehoben und die von der Klägerin verlangte Mietzinserhöhung bis zum Betrag
von monatlich Fr. 1'303.30 ab 1. Oktober 1999 als zulässig, weitergehend als
missbräuchlich erklärt.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'100.-- wird zu 1/3 der Klägerin und zu 2/3 den
Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Die Beklagten haben die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter
solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 1'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 26. März 2002

Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: