Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1P.42/2002
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1P.42/2002 /sta

Urteil vom 17. April 2002

I. Öffentlichrechtliche Abteilung

Bundesgerichtsvizepräsident Aemisegger, Präsident,
Bundesrichter Nay, Aeschlimann,
Gerichtsschreiber Störi.

Urs Brunner, 8303 Bassersdorf, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Andreas Tinner, Hermannweg 4, 8400 Winterthur,

gegen

Walter Kappeler, 8303 Bassersdorf, Beschwerdegegner, vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Fritz Frey, Nüschelerstrasse 35, Postfach 6225, 8023 Zürich,
Gemeinderat Bassersdorf, 8303 Bassersdorf,
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, I. Kammer, Militärstrasse 36,
Postfach, 8021 Zürich.

Art. 9, 26 und 29 BV (Baubewilligung)

(Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entschied des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zürich, I. Kammer, vom 26. September 2001)
Sachverhalt:

A.
Der Gemeinderat Bassersdorf erteilte Urs Brunner am 10. August 1999 die
Bewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem in der
Kernzone Unterdorf gelegenen Grundstück Kat. Nr. 275. Walter Kappeler,
Eigentümer der ebenfalls in der Kernzone Unterdorf gelegenen Liegenschaft Nr.
1451, welche vom Baugrundstück rund 50 m entfernt ist und von diesem durch
die Klotenerstrasse und die Grundstücke Nrn. 253 (überbaut) bzw. 254
(unüberbaut) getrennt wird, erhob gegen diese Baubewilligung
Aufsichtsbeschwerde und Rekurs.

Die Baudirektion des Kantons Zürich teilte Walter Kappeler am 23. November
1999 mit, es bestehe kein Grund für ein aufsichtsrechtliches Einschreiten und
überwies seine Eingabe zuständigkeitshalber an die Baurekurskommission IV des
Kantons Zürich. Diese behandelte die Eingabe von Walter Kappeler am 22. Juni
2000 als Rekurs. Sie kam zum Schluss, das angefochtene Bauprojekt sei
klarerweise nicht bewilligungsfähig, hiess den Rekurs gut und hob die
Baubewilligung des Gemeinderates Bassersdorf vom 10. August 1999 auf.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hiess am 25. Januar 2001 die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde von Urs Brunner gegen diesen Entscheid der
Baurekurskommission IV gut, hob ihn auf und stellte die Baubewilligung des
Gemeinderats Bassersdorf vom 10. August 1999 wieder her. Es erwog, die
Baurekurskommission sei zu Unrecht auf den Rekurs von Walter Kappeler
eingetreten.

Das Bundesgericht hob dieses Urteil des Verwaltungsgerichts auf
staatsrechtliche Beschwerde von Walter Kappeler hin am 14. Mai 2001 auf.

B.
Mit Urteil vom 26. September 2001 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde
von Urs Brunner ab.

Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 22. Januar 2002 wegen Verletzung der
Eigentumsgarantie, Willkür, Gehörsverweigerung und Verletzung der
Gemeindeautonomie beantragt Urs Brunner, diesen Entscheid des
Verwaltungsgerichts aufzuheben. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt
er, dem Gemeinderat Bassersdorf Gelegenheit zur Stellungnahme einzuräumen und
einen Augenschein durchzuführen.

C.
Das Verwaltungsgericht und Walter Kappeler beantragen in ihren
Vernehmlassungen, die Beschwerde abzuweisen. Der Gemeinderat Bassersdorf
beantragt, die Beschwerde gutzuheissen.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
1.1 Beim angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts handelt es sich um
einen letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid (Art. 86 Abs. 1 OG). Der
Beschwerdeführer ist als Bauherr durch die Verweigerung der Baubewilligung in
seinen rechtlich geschützten Interessen berührt und daher ohne weiteres
befugt, die Verletzung von Art. 9, Art. 26 Abs. 1 und Art. 29 Abs. 2 BV
geltend zu machen (Art. 88 OG).

Ebenfalls befugt ist der Beschwerdeführer, sich zur Unterstützung dieser
Verfassungsrügen hilfsweise auf die Gemeindeautonomie zu berufen, da die
Gemeinde Bassersdorf während des ganzen Verfahrens - zuletzt in ihrer
Vernehmlassung ans Bundesgericht - den Standpunkt vertritt, die Aufhebung der
von ihr dem Beschwerdeführer erteilten Baubewilligung durch die
Baurekurskommission und das Verwaltungsgericht verletze ihre Autonomie (vgl.
BGE 119 Ia 214 E. 2c S. 218; Entscheid des Bundesgerichts 1P. 804/2000 vom
11. April 2001, in RDAT 2001 II 30 134 E. 3a). Ob der Gemeinde im
betreffenden Bereich tatsächlich Autonomie zusteht, ist keine Frage des
Eintretens, sondern Gegenstand der materiellen Beurteilung (BGE 124 I 223 E.
1b S. 226; 119 Ia 214 E. 1c S. 217 und 285 E. 4a S. 294).

Da diese und die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
staatsrechtliche Beschwerde einzutreten.

1.2 Der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins ist abzuweisen, da sich
der rechtserhebliche Sachverhalt mit ausreichender Klarheit aus den Akten
ergibt.

2.
2.1Nach den aus Art. 29 BV fliessenden Verfahrensgarantien sind alle Beweise
abzunehmen, die sich auf Tatsachen beziehen, die für die Entscheidung
erheblich sind (BGE 117 Ia 262 E. 4b; 106 Ia 161 E. 2b; 101 Ia 169 E. 1, zu
Art. 4 aBV, je mit Hinweisen). Das hindert aber den Richter nicht, einen
Beweisantrag abzulehnen, wenn er in willkürfreier Überzeugung der bereits
abgenommenen Beweise zur Überzeugung gelangt, der rechtlich erhebliche
Sachverhalt sei genügend abgeklärt, und er überdies in willkürfreier
antizipierter Würdigung der zusätzlich beantragten Beweise annehmen kann,
seine Überzeugung werde auch durch diese nicht mehr geändert (BGE 122 V 157
E. 1d; 119 Ib 492 E. 5b/bb, zu Art. 4 aBV).

2.2 Wird die Eigentumsgarantie von Art. 26 Abs. 1 BV angerufen, so prüft das
Bundesgericht Auslegung und Anwendung kantonalen Gesetzesrechts grundsätzlich
nur auf Willkür hin. Einzig bei einem besonders schweren Eingriff beurteilt
es diese Frage mit freier Kognition. Ein solcher liegt vor, wenn
Grundeigentum zwangsweise entzogen oder wenn der bisherige oder künftig
mögliche bestimmungsgemässe Gebrauch des Grundeigentums verunmöglicht oder
stark erschwert wird (BGE 109 Ia 190 E. 2 mit Hinweis). Vorliegend handelt es
sich offensichtlich nicht um einen schweren Eingriff, da die zonenkonforme
bauliche Nutzung nicht beeinträchtigt wird. Die Prüfungsbefugnis des
Bundesgerichts ist unter diesen Umständen auf Willkür beschränkt; die Rüge
der Verletzung der Eigentumsgarantie fällt mit der Willkürrüge zusammen.

2.3 Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom, den ihr das kantonale
Recht ganz oder teilweise zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ
erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt (BGE 126 I 133 E. 2 mit Hinweisen).
Wie das Bundesgericht mehrfach entschieden hat, steht den Zürcher Gemeinden
aufgrund von § 2 lit. c und § 45 ff. des Planungs- und Baugesetzes des
Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG) beim Erlass der baurechtlichen
Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Sie sind insoweit
grundsätzlich autonom und können sich dagegen zur Wehr setzen, dass ihre
Autonomie in diesem Bereich durch die kantonalen Behörden verletzt wird (BGE
119 Ia 285 E. 4b S. 295).

Der Beschwerdeführer kann somit geltend machen, Baurekurskommission und
Verwaltungsgericht hätten ihre Prüfungsbefugnis überschritten oder die
Vorschriften des PBG und der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Bassersdorf
vom 8./9. März 1995 (BZO) über die Kernzonen falsch angewendet. Das
Bundesgericht prüft die Anwendung dieser kantonalen und kommunalen
Gesetzesbestimmungen auf Willkür hin (BGE 126 I 133 E. 2 S. 136; 122 I 279 E.
8c S. 291).

2.4 Willkürlich ist ein Entscheid, der mit der tatsächlichen Situation in
klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz
krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken
zuwiderläuft. Dabei genügt es nicht, dass die Begründung unhaltbar ist, der
Entscheid muss sich vielmehr im Ergebnis als willkürlich erweisen (BGE 125 I
166 E. 2a; 125 II 10 E. 3a; 129 E. 5b; 122 I 61 E. 3a, je mit Hinweisen).

3.
Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsgericht vor, die Legitimation des
Beschwerdegegners willkürlich anerkannt und es am Augenschein unter
Verletzung seines rechtlichen Gehörs abgelehnt zu haben, sich mit den dafür
erheblichen Sichtverhältnissen zwischen der Liegenschaft des
Beschwerdegegners und dem Baugrundstück zu befassen.

3.1 Nach § 338a PBG ist zur Beschwerde befugt, wer durch die angefochtene
Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung
oder Änderung hat. Nach der Praxis des Zürcher Verwaltungsgerichts, die der
Beschwerdeführer nicht als willkürlich beanstandet, ist der Nachbar danach
beschwerdebefugt, "wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche
Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er anderseits durch die Erteilung
der Baubewilligung mehr als irgend jemand oder die Allgemeinheit in eigenen
(tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt,
deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag" (angefochtener
Entscheid S. 4 E. 1a).

3.1.1 Das Verwaltungsgericht hat die Legitimation des Beschwerdegegners wie
schon zuvor die Baurekurskommission vorab deshalb bejaht, weil das Bauprojekt
von seiner Liegenschaft rund 50 m entfernt und teilweise einsehbar sei und er
diese gemäss den Kernzonenvorschriften in der Form, in der Stellung, in den
Abmessungen und in der äusseren Erscheinungsform dem ursprünglichen Gebäude
entsprechend habe wiederaufbauen müssen. Dieser kostspielige Beitrag zur
Erhaltung des Dorfbildes mache nur einen Sinn, wenn weitere Ersatzbauten im
Unterdorf ebenfalls einen gleichwertigen Beitrag an die Erhaltung des
Ortsbildes leisten würden.

3.1.2 Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, erschöpft sich weitgehend
in unzulässiger appellatorischer Kritik und ist nicht geeignet, die
Auffassung des Verwaltungsgerichts zur Legitimation des Beschwerdegegners als
willkürlich nachzuweisen. Das ergibt sich zum Teil bereits aus den von ihm
selber gewählten Formulierungen, indem er z.B. die Ausführungen des
Verwaltungsgerichts zur Sichtverbindung zwischen den Liegenschaften der
Streitparteien nicht etwa als krass falsch und unhaltbar abtut, sondern diese
lediglich "präzisiert" haben möchte. Er bestreitet keineswegs, dass der
Beschwerdegegner von seiner Liegenschaft aus den Neubau - und zwar auch den
umstrittenen Querfirst - wird einsehen können, sondern wendet lediglich ein,
diese Sicht sei durch die bestehende Baute auf der Parzelle Nr. 253,
Reklametafeln sowie Bäume und Sträucher stärker eingeschränkt, als dies das
Verwaltungsgericht annehme. Das ist offensichtlich kein tauglicher
Willkürvorwurf. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.

3.1.3 Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, das Verwaltungsgericht habe
entgegen seiner gefestigten Praxis eine Popularbeschwerde zugelassen, weil es
dem Beschwerdegegner eine besondere Betroffenheit zugestanden habe, obwohl
dieser vom Bauvorhaben nicht stärker betroffen sei als irgendein anderer
Liegenschaftsbesitzer in der Kernzone Unterdorf. Der Vorwurf ist klarerweise
unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat dem Beschwerdegegner die
Beschwerdebefugnis zuerkannt, weil er von seiner Liegenschaft Sicht auf das
etwa 50 m entfernte Baugrundstück hat und diese selber nach den
einschränkenden und kostentreibenden Kernzonenvorschriften erbaut und daher
ein besonderes Interesse daran hat, dass keine zonenwidrigen Neubauten
bewilligt werden, die letztlich die Existenzberechtigung der Kernzone in
Frage stellen und damit den Sinn und Zweck der von ihm bei seinem Hausbau
getätigten (Mehr-)Investitionen gefährden. Diese qualifizierten
Legitimationsvoraussetzungen sind von vornherein bloss von einem kleinen
Kreis unmittelbarer Nachbarn erfüllbar, es kann keine Rede davon sei, das
Verwaltungsgericht habe in willkürlicher Abkehr von seiner bewährten Praxis
eine Popularbeschwerde zugelassen.

3.2 Das Verwaltungsgericht hat somit die Legitimation des Beschwerdegegners
unter anderem deshalb bejaht, weil er von seiner Liegenschaft aus den
geplanten Neubau wird einsehen können. Nach dem Gesagten ist dies ohne
weiteres vertretbar, und zwar unabhängig davon, ob seine Sicht frei oder
durch ein Gebäude, Reklametafeln und Bäume teilweise beschränkt ist.
Entscheidend und unbestritten ist, dass dieser Sichtkontakt auf das relativ
nahe gelegene Baugrundstück besteht. Das Verwaltungsgericht brauchte sich
daher nicht mehr weiter damit zu befassen, wie stark dieser je nach der
herrschenden Jahreszeit beschränkt ist. Es hat daher das rechtliche Gehör des
Beschwerdeführers nicht verletzt, indem es dessen Antrag ablehnte, am
Augenschein im Detail zu klären, welche Gebäudeteile zu welcher Jahreszeit
für den Beschwerdegegner sichtbar sein würden. Die Gehörsverweigerungsrüge
ist unbegründet.

4.
4.1Nach § 50 Abs. 1 PBG umfassen die Kernzonen "schutzwürdige Ortsbilder wie
Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart
erhalten oder erweitert werden sollen". Nach Art. 11 Abs. 1 BZO haben in
Kernzonen Neu- und Umbauten "in Grösse, kubischer Gestaltung, Fassade,
Material, Farbe und Umgebungsgestaltung der bestehenden, das Ortsbild
prägenden Überbauung zu entsprechen". Abs. 2 dieser Bestimmung verlangt für
Hauptgebäude Satteldächer in ortsüblicher Ausgestaltung.

4.2 Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Entscheid erwogen, in der
Kernzone Unterdorf seien Bauten anzutreffen, die von ihrer Gestaltung her
nicht in eine Kernzone gehörten; das treffe insbesondere etwa für das
vermutlich aus den 60er-Jahren stammende Coop-Gebäude an der Klotenerstrasse
zu. Sodann zeugten die in jüngerer Zeit erstellten Neubauten in der näheren
Umgebung des Baugrundstücks von einer äusserst weitgehenden Auslegung der
Kernzonenvorschriften, die an der Grenze dessen liege, was durch den
Zonenzweck noch gedeckt sei. So wichen die dem Baugrundstück
gegenüberliegenden Mehrfamilienhäuser Opfikonerstrasse 3 und 5 hinsichtlich
kubischer Gestaltung deutlich von den ortsüblichen rechteckigen Grundrissen
und einfachen Kubaturen ab, wie sie typischerweise bei der Liegenschaft
Opfikonerstrasse 1 beobachtet werden könnten und wie sie in der Kernzone
Unterdorf nach wie vor vorherrschten. Sowohl die erwähnten Mehrfamilienhäuser
als auch die südwestlich an das Baugrundstück angrenzenden
Reiheneinfamilienhäuser würden zudem Querdächer und damit Dachformen
aufweisen, die an der Grenze dessen lägen, was noch als Satteldach mit
ortsüblicher Ausgestaltung im Sinne von Art. 11 Abs. 2 BZO bezeichnet werden
könne. Hingegen entsprächen die weiteren Bauten in der näheren Umgebung des
Baugrundstücks hinsichtlich kubischer Gestaltung und Dachform den
Kernzonenvorschriften ohne weiteres; ein schutzwürdiges Ortsbild, wie es nach
§ 50 Abs. 1 PBG durch die Kernzonenvorschriften erhalten oder erweitert
werden solle, sei von der Struktur her noch zu erkennen. Insgesamt bleibe die
Kernzone Unterdorf ungeachtet einiger Fehlleistungen noch durch Bauten mit
zurückhaltender kubischer Gliederung und einfacher, traditioneller
Fassadengestaltung geprägt. Sodann liege dem Baugrundstück schräg gegenüber
die als ursprüngliches Bauernhaus weitgehend unverfälscht erhaltene
Liegenschaft Opfikonerstrasse 1. Die Feststellung der Vorinstanz, die
bauliche Umgebung des Baugrundstücks zeichne sich durch ein
kernzonentypisches Erscheinungsbild aus, erweise sich somit als zutreffend.
Ebenso habe der Augenschein bestätigt, dass dem Bauvorhaben wegen seiner
Stellung am Eingang in die Kernzone eine besondere Bedeutung zukomme.

Nach Art. 11 Abs. 1 BZO hätten Neubauten in der Kernzone in Grösse, kubischer
Gestaltung, Fassade, Material, Farbe und Umgebungsgestaltung der bestehenden,
das Ortsbild prägenden Überbauung zu entsprechen. Die Vorinstanz habe daher
am fraglichen Bauplatz zu Recht eine einfache und zurückhaltende Gestaltung
des Baukörpers verlangt. Das Bauprojekt mit seinem vielfach verwinkelten
Grundriss werde bereits dieser Anforderung nicht gerecht. Zwar treffe es zu,
dass die Mehrfamilienhäuser an der Opfikonerstrasse 3 und 5 sowie die
südwestlich an das Baugrundstück stossenden Reiheneinfamilienhäuser ähnliche
Gestaltungselemente verwendeten wie das Bauprojekt; insbesondere wiesen sie
ebenfalls rückwärtige Quersegmente auf. Der Beschwerdeführer verkenne jedoch,
dass sein Baugrundstück wesentlich exponierter liege und zudem bei seinem
Projekt auch das rückwärtige Segment mit den zahlreichen Ecken so gestaltet
sei, dass es schon für sich allein dem Gebot einer einfachen und ruhigen
Gestaltung widerspreche. Jedenfalls gehe die Zergliederung des Baukörpers
weit über das hinaus, was zur Belichtung von Wohnräumen in den Dachgeschossen
und zur Schaffung eines zeitgemässen Wohnkomforts notwendig sei. Solche
Anliegen würden zudem nicht von den besonderen Gestaltungsanforderungen der
Kernzone entbinden. Ähnliches gelte für die strassenseitige Fassade, die
wegen ihrer zahlreichen, zufällig anmutenden Abstufungen der herkömmlichen
Überbauung noch deutlich schlechter entspreche als die der gegenüberliegenden
Mehrfamilienhäuser Opfikonerstrasse 3 und 5. Das strassenseitig fast
durchgängig grossflächig verglaste Erdgeschoss lasse eine Rücksichtnahme auf
die für das Ortsbild typische Bebauung nicht erkennen, ebenso wenig wie die
Dachgestaltung mit ihrem wuchtigen rückseitigen Querdach, welche nicht den
Eindruck eines ortsüblichen Satteldachs erwecke. Zwar verfüge auch die
gegenüberliegende Mehrfamilienhausliegenschaft über ein Querdach, doch trete
dieses wesentlich zurückhaltender in Erscheinung. Der Vorinstanz könne kein
Eingriff in das Auslegungsermessen der Gemeinde vorgeworfen werden, wenn sie
dafür gesorgt habe, dass die kommunalen Kernzonenvorschriften so ausgelegt
würden, dass ihre Anwendung mit dem durch § 52 (recte: 50) Abs. 1 PBG
umschriebenen Zonenzweck vereinbar bleibe.

4.3 Der Beschwerdeführer wirft dem Verwaltungsgericht vor, es gehe in
aktenwidriger Weise davon aus, in der Kernzone Unterdorf seien ungeachtet
einiger Fehlleistungen rechteckige Gebäudegrundrisse, einfache Kubaturen und
traditionelle Fassadengestaltung vorherrschend. Das als Beleg für die
erhalten gebliebene Bausubstanz angeführte ehemalige Bauernhaus an der
Opfikonerstrasse 1 sei ein Unikat; das unmittelbare und weitere Umfeld des
Baugrundstücks sei geprägt durch Bauten mit unterschiedlichsten Kubaturen und
architektonischer Gestaltung. Entlang der Opfikonerstrasse seien an allen
Gebäuden - mit Ausnahme des eben erwähnten Bauernhauses - rückwärtige
Quersegmente angebaut. Der Gemeinderat Bassersdorf habe in seiner
Vernehmlassung an die Baudirektion denn auch klar zum Ausdruck gebracht, er
betrachte Querfirste als adäquat für die Belichtung von Wohnräumen in
Dachgeschossen. Offensichtlich falsch sei zudem die Feststellung, das
Baugrundstück liege am Eingang der Kernzone. Aufgrund von Art. 11 Abs. 1 BZO
könne von ihm nur verlangt werden, seine Baute in gestalterischer Hinsicht
dem Charakter der Umgebung anzupassen. Das Verwaltungsgericht sei daher in
Willkür verfallen, indem es ihn auf einen "herkömmlichen Bauernhausstil" mit
einfachem rechteckigem Grundriss und ruhiger Fassadengestaltung verpflichten
wolle und all die Bauten modernen und modernsten Zuschnitts, die das bauliche
Umfeld prägten, als "Fehlleistungen" abtue, die den dörflichen Charakter der
Kernzone nicht tangierten. Ihm zu verbieten, was all seinen Nachbarn in den
vergangenen Jahren erlaubt worden sei, nämlich die Realisierung einer
modernen Baute, welche mit Balkonen und grosszügigen Fensterflächen den
heutigen Anforderungen an ein komfortables Wohnen genüge, sei mit der
Eigentumsgarantie nicht vereinbar.

5.
Konnte das Verwaltungsgericht - was im Folgenden zu prüfen ist - ohne Willkür
annehmen, der bauliche Charakter der Kernzone Unterdorf werde nach wie vor
durch herkömmliche Bauten mit rechteckigen Grundrissen, einfachen Kubaturen
und traditioneller Fassadengestaltung bestimmt, und das umstrittene
Bauprojekt entspreche diesem in der Kernzone konformen Baustil nicht, so
erweisen sich damit gleichzeitig die weiteren Rügen - der angefochtene
Entscheid verletze die Gemeindeautonomie und die Eigentumsgarantie - ohne
weiteres als unbegründet, da sie in Bezug auf die gerügte Verletzung von
kommunalem bzw. kantonalem Gesetzesrecht nicht über die Willkürrüge
hinausgehen.

5.1 Die bei den Akten liegenden Fotodokumentationen der Augenscheine von
Baurekurskommission und Verwaltungsgericht bestätigen die (unbestrittene)
Feststellung des letzteren, dass die Kernzone Unterdorf in der näheren
Umgebung der Bauparzelle zwar (Neu-)bauten aufweist, die Art. 11 BZP nicht
oder nur bei äusserst weitherziger Auslegung entsprechen. Indessen ist
ersichtlich, dass auch noch alte Bausubstanz erhalten geblieben ist
(Augenscheinsprotokoll des Verwaltungsgerichts vom 25. September 2001, Fotos
Nrn. 2, 9, 13, 14) und Neubauten im herkömmlichen Stil mit einfacher Kubatur,
Satteldach, und (einigermassen) ruhiger Fassadengestaltung erstellt wurden
(a.a.O., Fotos Nrn. 8, 10), wie dies Art. 11 BZP verlangt. Die
verwaltungsgerichtliche Feststellung, die Kernzone Unterdorf bleibe trotz
einiger Fehlleistungen noch durch Bauten mit zurückhaltender kubischer
Gliederung und einfacher, traditioneller Fassadengestaltung geprägt, ist
daher jedenfalls nicht willkürlich.

5.2 Bei der Prüfung des umstrittenen Bauvorhabens ist das Verwaltungsgericht
sodann zum Schluss gekommen, dessen vielfach verwinkelter Grundriss
widerspreche der Forderung nach einer einfachen, möglichst rechteckigen
Baute, wie sie von der Vorinstanz an dieser das Ortsbild prägenden Stelle zu
Recht verlangt worden sei.

Auch dieser Schluss ist nicht offensichtlich unhaltbar. Dass der projektierte
Grundriss vielfach verwinkelt ist und damit von der Forderung nach einer
einfachen und zurückhaltenden Gestaltung des Baukörpers viel weiter entfernt
ist als alle Bauten in der Umgebung, ist offensichtlich und wird vom
Beschwerdeführer nicht substantiiert bestritten. Dass dem Bauplatz ein
besonderer Situationswert zukommt, begründet die Natur- und
Heimatschutzkommission des Kantons Zürich in ihrem Gutachten vom 28. Januar
1999 in nachvollziehbarer Weise damit, dass das Gebäude darauf zusammen mit
dem gegenüberliegenden Gebäude Opfikonerstrasse 1 eine Schlüsselstellung im
Bereich der Strassenverzweigung Opfikoner-Klotenerstrasse einnehme, welche
einen Knotenpunkt der späteren Siedlungsentwicklung markiere. Es ist unter
diesen Umständen müssig, darüber zu streiten, ob der Bauplatz am "Eingang"
der Kernzone liegt, oder ob diese Einschätzung falsch ist, wie der
Beschwerdeführer geltend macht. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, ein
Bauprojekt an dieser relativ exponierten Lage müsse den Kernzonenvorschriften
entsprechend einen einigermassen einfachen, rechteckigen Grundriss aufweisen
oder dürfe von dieser Forderung jedenfalls nicht noch weiter abweichen, als
es die umliegenden Bauten teilweise bereits tun, ist klarerweise vertretbar.
Die Willkürrüge ist unbegründet.

6.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Beschwerdeführer die Kosten (Art. 156
OG). Ausserdem hat er den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 159 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat dem Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Bassersdorf und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, I. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. April 2002

Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: