Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Öffentlich-rechtliche Abteilung 1P.438/2002
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1P.438/2002 /bie

Urteil vom 4. November 2002

I. Öffentlichrechtliche Abteilung

Bundesgerichtsvizepräsident Aemisegger, Präsident,
Bundesrichter Nay, Féraud,
Gerichtsschreiber Störi.

A. ________, 7013 Domat/Ems,
B.________, 9230 Flawil,
Beschwerdeführerinnen, beide vertreten durch
Rechtsanwalt lic. iur. Martin Buchli-Casper, Salishaus, Masanserstrasse 35,
Postfach 414, 7001 Chur,

gegen

C.________, 7083 Lantsch/Lenz, Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Flurin von Planta, Vazerolgasse 2, 7000
Chur,
Gemeinde Lantsch/Lenz, 7083 Lantsch/Lenz, vertreten durch Rechtsanwalt lic.
iur. Peder Cathomen, Tgesa viglia, 7458 Mon,
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, Villa Brunnengarten,
Obere Plessurstrasse 1, 7001 Chur.

Art. 9, 26 und 29 BV (Baueinsprache),

Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden, 4. Kammer,
vom 28. Mai 2002.

Sachverhalt:

A.
Die Gemeinde Lantsch/Lenz erteilte am 6. Februar 2002 C.________ die
Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus auf der in der Wohnzone W3 gelegenen
Parzelle Nr. XX1 an der V.________ in Lantsch/Lenz und wies die Einsprachen
von zwei Eigentümerinnen benachbarter Parzellen, A.________ und B.________,
ab.

A. ________ und B.________ erhoben gegen diesen Entscheid Rekurs beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, welches ihn am 28. Mai 2002
abwies.

B.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 3. September 2002 wegen Willkür und
Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 9 und Art. 26 BV) beantragen
A.________ und B.________, diesen Entscheid des Verwaltungsgerichts
aufzuheben. Ausserdem ersuchen sie, ihrer Beschwerde aufschiebende Wirkung
zuzuerkennen.

C.
Mit Verfügung vom 4. Oktober 2002 wies der Präsident der I.
öffentlichrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts das Gesuch um
aufschiebende Wirkung ab.

D.
Das Verwaltungsgericht beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei, und verzichtet im Übrigen auf Vernehmlassung. Die Gemeinde
Lantsch/Lenz beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei. Denselben Antrag stellt C.________.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Beim angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts handelt es sich um einen
letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid (Art. 86 Abs. 1 OG). Als
Eigentümerinnen von unmittelbar an das Baugrundstück grenzenden Parzellen
sind die Beschwerdeführerinnen befugt, eine willkürliche, ihre
Eigentumsgarantie verletzende Anwendung der Ausnützungsvorschriften zu rügen
(Art. 88 OG; BGE 127 I 44 E. 2d; 118 Ia 332 E. 1b). Da diese und die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde, unter dem
Vorbehalt gehörig begründeter Rügen (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG; BGE 127 I 38
E. 3c; 125 I 492 E. 1b), einzutreten.

2.
Die Beschwerdeführerinnen werfen dem Verwaltungsgericht Willkür vor, weil es
einen Nutzungstransport von 151 m2 von der in der Wohnzone W2 liegenden
Parzelle Nr. XX2 auf das in der Wohnzone W3 liegende Baugrundstück zugelassen
habe. Ein solcher Nutzungstransport sei über die Zonengrenzen hinweg
unzulässig und in diesem Umfang - die 151 m2 entsprächen etwa einer Etage des
Bauprojekts - unverhältnismässig; zudem verfüge die Parzelle Nr. XX2 ohnehin
nur über eine Ausnützung von 120,8 m2. Durch die Bewilligung dieser überhohen
Baute würden ihre Nachbargrundstücke in unzulässiger Weise beeinträchtigt,
was ihre Eigentumsgarantie verletze.

2.1 Willkürlich ist ein Entscheid, der mit der tatsächlichen Situation in
klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz
krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken
zuwiderläuft. Dabei genügt es nicht, dass die Begründung unhaltbar ist, der
Entscheid muss sich vielmehr im Ergebnis als willkürlich erweisen (BGE 125 I
166 E. 2a; 125 II 10 E. 3a, 129 E. 5b; 122 I 61 E. 3a je mit Hinweisen).

2.2 Zulässig ist die Berufung auf die Eigentumsgarantie von Art. 26 BV. Da
die Duldung der nach Auffassung der Beschwerdeführerinnen baupolizeiwidrigen
Überbauung des Nachbargrundstücks keinen schweren Eingriff in ihre
Eigentumsgarantie darstellt, fällt diese Rüge allerdings mit dem Vorwurf
zusammen, das kantonale bzw. kommunale Baurecht sei willkürlich angewandt
worden. Das Gleiche gilt für die Berufung auf das Rechtsgleichheitsgebot.

3.
3.1 Nach Art. 47 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde Lantsch vom 24. Juni 1999
(BG) kann die Baubehörde Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder
bloss durch Strassen oder Bäche getrennten Grundstücken innerhalb der
gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender Vertrag zwischen den
betroffenen Grundeigentümern vorliegt. Das Verwaltungsgericht hat im
angefochtenen Entscheid dazu ausgeführt, was unter dem Passus "innerhalb der
gleichen Bauzone" zu verstehen sei, ergebe sich aus dem Baugesetz. Dieses
liste in Art. 40 ff. vier Bauzonenarten auf: Dorfzone, Wohnzonen, Wohn- und
Gewerbezonen sowie Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Nach Art. 41 BG
seien Wohnzonen für die Erstellung von Wohnbauten bestimmt, wobei
Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe zulässig seien. Innerhalb dieser der
gesetzlichen Systematik zugrunde liegenden Auflistung sei auf eine
weitergehende detailliertere Unterteilung und Zweckumschreibung - etwa der
Wohnzone in W2 und W3 - verzichtet worden. Die Differenzierung der Wohnzone
in W2 und W3 finde sich lediglich im Zonenschema im Anhang I zum Baugesetz.
Angesichts dieser vom Gesetzgeber gewählten Unterteilung in vier
Bauzonentypen lasse sich der Schluss vertreten, mit dem in Art. 47 Abs. 1 BG
verwendeten Passus "innerhalb der gleichen Bauzone" sei eine
Nutzungsübertragung innerhalb der gleichen Bauzonenart - hier der Wohnzone -
gemeint. Der Nutzungstransport aus der W2 zu Gunsten eines
Nachbargrundstückes in der W3 sei aber auch deshalb zulässig, weil Sinn und
Zweck der Ausnützungsziffern nur am Rande in der Begrenzung der Baukuben
liegen würden, da dazu vorab die Vorschriften über die Gebäude- und
Grenzabstände, Gebäudelängen- und -höhen und Geschosszahl dienten. Auch diese
Bestimmungen würden damit den Grad der möglichen baulichen Massierung regeln
und dafür sorgen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer Parzelle auf
eine andere übertragen werden könnten, das Mass der maximal transportierbaren
Fläche finde seine Grenze an der Einhaltung der übrigen Bauvorschriften. Mit
der Zulassung des Nutzungstransports nehme der Gesetzgeber punktuelle
bauliche Massierungen in Kauf; insofern billige er "faktische Aufzonungen"
für Teilflächen, solange die übrigen Bauvorschriften eingehalten würden.
Insgesamt werde damit die zonengemässe Baudichte aber nicht überschritten und
somit der Zweck der Ausnützungsziffer nicht beeinträchtigt.

3.2 Die Beschwerdeführerinnen versuchen in der staatsrechtlichen Beschwerde
nachzuweisen, dass man die umstrittenen Bestimmungen des Baugesetzes auch
anders auffassen und unter Berücksichtigung verschiedener, etwa
systematischer Auslegungselemente zum Schluss kommen könnte bzw. ihrer
Auffassung nach müsste, dass auch die Zonen W2 und W3 "verschiedene" Bauzonen
im Sinne von Art. 47 BG sind. Diese Gesetzesbestimmung lässt indessen
verschiedene Auslegungen, auch jene des Verwaltungsgerichts, durchaus zu.
Selbst wenn somit diejenige der Beschwerdeführerinnen ebenfalls vertretbar
wäre, bedeutet das noch nicht, dass die abweichende Auffassung des
Verwaltungsgerichts offensichtlich unhaltbar ist. Das Vorgehen der
Beschwerdeführerinnen, der Auslegung des Verwaltungsgerichts bloss ihre
eigene, abweichende entgegenzusetzen und den Willkürvorwurf im Wesentlichen
damit zu begründen, dass die verwaltungsgerichtliche Auslegung von der
eigenen abweicht, genügt nicht, um Willkür darzutun, und damit auch den
gesetzlichen Anforderungen von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG nicht. Die Beschwerde
erweist sich insoweit als unbegründet, soweit darauf überhaupt eingetreten
werden kann.

3.3 Die Beschwerdeführerinnen bestreiten die Zulässigkeit des
Nutzungstransports von einem Grundstück der Zone W2 in die Zone W3 indessen
nicht nur im Grundsatz, sondern auch im Ausmass. Sie begründeten letzteres
zwar vor Verwaltungsgericht im Wesentlichen bloss mit allgemeinen
Verhältnismässigkeitsüberlegungen, während sie nunmehr neu auch vorbringen,
der Beschwerdegegner habe mehr Nutzung übertragen, als die Parzelle Nr. XX2
überhaupt beinhalte. Damit erweitern sie den Streitgegenstand nicht, sondern
ergänzen bloss die Begründung ihrer schon vor Verwaltungsgericht erhobenen
Rüge, was nicht gegen das Novenverbot verstösst. Ausserdem hätte das
Verwaltungsgericht diesen Umstand von Amtes wegen berücksichtigen müssen,
weshalb eine Ausnahme vom Novenverbot gilt (Kälin, Das Verfahren der
staatsrechtlichen Beschwerde, 2. Aufl., Bern 1934, S. 363 a.E.).

Die übertragende Parzelle Nr. XX2 umfasst 302 m2, was bei einer in der Zone
W2 zulässigen Ausnützung von 0,4 eine überbaubare Fläche von 120,8 m2 ergibt.
Das Verwaltungsgericht ist daher offensichtlich einem Versehen erlegen, indem
es die Nutzungsübertragung im Umfang von 151 m2 bewilligte. Der
Beschwerdegegner legt zwar eine Erklärung von M. und W. D.________, den
Eigentümern der ans Baugrundstück grenzenden Parzelle Nr. XX3, vom 22.
September 2002 ins Recht, wonach sie sich verpflichten, 31 m2 der ihrer
Parzelle zustehenden Nutzung zum Preis von Fr. 15'500.-- auf das
Baugrundstück zu übertragen und diese Offerte 1 Jahr aufrecht zu erhalten.
Diese neue Tatsache kann indessen im Verfahren der staatsrechtlichen
Beschwerde nicht berücksichtigt werden, ganz abgesehen davon, dass nicht
erstellt ist, dass der Beschwerdegegner diese Offerte angenommen und die für
sein Bauvorhaben notwendige zusätzliche Nutzung damit bereits erworben hat,
wie dies Art. 47 BG verlangt. Das Verwaltungsgericht ist daher in Willkür
verfallen, indem es den Transport von mehr Ausnützung auf das Baugrundstück
zuliess, als der Parzelle Nr. XX2 überhaupt zusteht. Die Beschwerde ist
insoweit begründet.

4.
Danach ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten
ist, und der angefochtene Entscheid aufzuheben. Da die Beschwerdeführerinnen
mit ihrem Anliegen nur teilweise obsiegen, sind die Gerichtskosten zwischen
ihnen und dem Beschwerdegegner hälftig zu teilen, und die Parteikosten sind
wettzuschlagen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist,
und der angefochtene Entscheid des Verwaltungsgerichts Graubünden vom 28. Mai
2002 aufgehoben.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführerinnen
einerseits und dem Beschwerdegegner anderseits je zur Hälfte auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Lantsch/Lenz und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 4. November 2002

Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: