Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.302/2003
Zurück zum Index I. Zivilabteilung 2003
Retour à l'indice I. Zivilabteilung 2003


4C.302/2003 /lma

Urteil vom 26. Mai 2004

I. Zivilabteilung

Bundesrichterin Klett, präsidierendes Mitglied, Bundesrichterinnen Rottenberg
Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiberin Charif Feller.

A. ________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Pierre-Marie
Waldvogel,

gegen

B.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Reto Ziegler.

Kündigungsschutz,

Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 10. September 2003.

Sachverhalt:

A.
Der Kläger mietete von der Beklagten ab dem 1. Juli 1992 ein Ladenlokal mit
Hinterraum, ein Kellerabteil und zwei Autoabstellplätze in der Liegenschaft
X.________ zu einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 2'100.--. Das
Mietverhältnis war sechsmonatlich zum Voraus auf jeweils Ende März/Ende
September, frühestens jedoch auf den 31. März 2012 kündbar. Als
Verwendungszweck des Mietobjekts wurde im Mietvertrag "Ladenlokal"
festgehalten. Die Allgemeinen Bedingungen zum Zürcher Mietvertrag für
Geschäftsräume Ausgabe 1990 (nachfolgend AGB) wurden zum integrierenden
Bestandteil des Vertrags erklärt. Weiter vermietete die Beklagte dem Kläger
mittels eines mündlichen Mietvertrags ein Waschküchenabteil zu einem Mietzins
von Fr. 20.-- pro Monat sowie ab dem 1. März 1997 eine Doppelgarage in
derselben Liegenschaft zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 240.--.

Per 1. Juni 1996 schloss der Kläger über das Ladenlokal samt zugehörigem
Parkplatz einen Untermietvertrag mit einer Gesellschaft. Trotz weiter
bestehender Mietverträge mit dem Kläger vermietete die Beklagte das
Ladenlokal und die Garage per 1. Juni 1997 ebenfalls an diese Gesellschaft.
Auf entsprechendes Begehren der Beklagten wurde dieser Gesellschaft mit
Verfügung vom 18. August 1999 befohlen, das Mietobjekt unverzüglich zu
räumen. Anfang Januar 2000 wurde der Kläger vom Auszug der Gesellschaft in
Kenntnis gesetzt, und es wurden ihm die Schlüssel zum Mietobjekt übergeben.
Die Mieträumlichkeiten standen bis Juni 2000 leer, da die Beklagte vorerst -
ohne Anerkennung einer Rechtspflicht - vom Kläger gerügte Mängel beseitigen
liess. Die Arbeiten (Belags- und Malerarbeiten) wurden am 19. Juni 2000
abgeschlossen. Mit Schreiben vom 3. August sowie vom 26. Oktober 2000
forderte die Beklagte den Kläger insbesondere auf, die Ladenräumlichkeiten
als solche zu benutzen, und drohte ihm ein Vorgehen nach Art. 257f OR oder
Art. 266g OR an. Mit amtlichen Formularen vom 7. Dezember 2000 kündigte die
Beklagte dem Kläger sowohl den Mietvertrag über die Ladenräumlichkeiten, das
Kellerabteil, die zwei Autoabstellplätze und das Waschküchenabteil als auch
den Mietvertrag über die Doppelgarage auf den 31. Januar 2001.

B.
Am 15. Januar 2001 gelangte der Kläger mit einem Kündigungsschutzbegehren an
die Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich. Die Beklagte begründete sodann
die Kündigungen im Wesentlichen damit, dass der Kläger die Mieträumlichkeiten
nicht vertragsgemäss (als Ladenräumlichkeit bzw. als Garage) benutzt und
damit gegen Art. 257f OR verstossen habe. In ihrem Beschluss vom 13. Juni
2001 stellte die Schlichtungsbehörde die Gültigkeit der Kündigungen fest.

Am 8. August 2001 reichte der Kläger Klage beim Mietgericht Zürich ein mit
dem Begehren, die Kündigungen seien für ungültig bzw. missbräuchlich zu
erklären. Mit Urteil vom 28. November 2002 erklärte das Mietgericht die
Kündigungen für gültig.

Mit Beschluss vom 10. September 2003 bestätigte das Obergericht des Kantons
Zürich das Urteil des Mietgerichts.

Eine gegen diesen Beschluss erhobene kantonale Nichtigkeitsbeschwerde des
Klägers wies das Kassationsgericht des Kantons Zürich mit
Zirkulationsbeschluss vom 11. Februar 2004 ab, soweit darauf eingetreten
werden konnte.

C.
Der Kläger führt gegen den obergerichtlichen Beschluss eidgenössische
Berufung mit dem Antrag, dieser sei vollständig aufzuheben und es sei
festzustellen, dass die ausgesprochenen Kündigungen ungültig bzw.
missbräuchlich seien.

Die Beklagte schliesst auf Nichteintreten, soweit die Ziffern 5 und 6
(Mitteilung und Rechtsbelehrung) des obergerichtlichen Beschlusses betroffen
sind, und im Übrigen auf Abweisung der Berufung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
1.1 Die vorliegend massgebende strittige Klausel der AGB (Ziff. 8 Abs. 5)
lautet wie folgt:
"Soweit es für die Wertbeständigkeit der Liegenschaft oder des Mietobjekts
von Bedeutung ist, trifft den Mieter auch eine Gebrauchspflicht, was
namentlich für Gastwirtschaftsbetriebe, Verkaufsläden, wie auch ganz
allgemein für Räumlichkeiten zutrifft, bei welchen die Einstellung des
Geschäftsbetriebes vom Passantenpublikum ohne weiteres wahrgenommen werden
kann".

1.2 Der Kläger macht geltend, die Vorinstanz habe Ziffer 8 Abs. 5 AGB falsch
ausgelegt. Für die Annahme einer Gebrauchspflicht komme es konkret darauf an,
ob die Wertbeständigkeit eines Objektes bedroht sei oder nicht. Dies ergebe
sich aus der Voranstellung des Satzteiles "Soweit es für die
Wertbeständigkeit der Liegenschaft oder des Mietobjektes von Bedeutung ist,
...", was bedeute, dass sich die Frage der Gebrauchspflicht nach dem
Kriterium der Wertbeständigkeit richte. Die nachfolgende Aufzählung bedeute
nicht, dass dies bei den dort genannten Objekten automatisch der Fall sei,
sondern es komme eben gerade auf deren Wertbeständigkeit an, die vorliegend
nicht bzw. nicht richtig abgeklärt worden sei. Die insoweit beweisbelastete
Partei, nämlich die Beklagte, habe nicht dargetan, worin in Anbetracht der
gegebenen Sachlage und der einschlägigen Vorgeschichte der Wertverlust hätte
bestehen sollen. Ob der - bestrittene - Nichtgebrauch des Ladenlokales
überhaupt geeignet gewesen sei, einen Wertverlust der Liegenschaft zu
bewirken, stehe nicht fest. Dementsprechend könne auch nicht gesagt werden,
dass eine Gebrauchspflicht in dem von der Vorinstanz verstandenen Sinne
bestanden habe.

1.3 Vorformulierte Vertragsbestimmungen sind grundsätzlich nach den gleichen
Regeln wie individuell verfasste Vertragsklauseln auszulegen (BGE 122 III 118
E. 2a S. 121). Somit bestimmt sich auch der Inhalt von Allgemeinen
Geschäftsbedingungen in erster Linie nach dem übereinstimmenden wirklichen
Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Wenn dieser - wie im vorliegenden Fall -
unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die
Erklärungen der Parteien auf Grund des Vertrauensprinzips auszulegen. Dabei
ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebend, weshalb bei der
Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nachträgliches Parteiverhalten nicht von
Bedeutung ist (vgl. BGE 129 III 675 E. 2.3 S. 680 mit Hinweis).
Seit Aufgabe der Eindeutigkeitsregel (Urteil 4C.24/1997 vom 2. März 1998, E.
1c) kann nicht mehr ausschliesslich auf den klaren Wortlaut abgestellt
werden. Aus Art. 18 OR folgt, dass ein klarer Wortlaut für die Auslegung nicht unbedingt entscheidend, und eine reine Wortauslegung unzulässig ist.
Selbst wenn eine Vertragsbestimmung auf den ersten Blick klar erscheint, kann
sich aus den anderen Vertragsbestimmungen, aus dem von den Parteien
verfolgten Zweck und aus weiteren Umständen ergeben, dass der Wortlaut der
strittigen Bestimmung nicht genau den Sinn der Vereinbarung unter den
Parteien wiedergibt (BGE 127 III 444 E. 1b).

Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip stellt eine Rechtsfrage dar,
welche das Bundesgericht im Berufungsverfahren überprüfen kann, wobei es an
die Feststellungen der Vorinstanz über die äusseren Umstände gebunden ist
(vgl. BGE 129 III 702 E. 2.4 S. 707).

1.4 Das Obergericht hielt zusammenfassend fest, den Kläger treffe eine
Gebrauchspflicht aufgrund der Zweckbestimmung als "Ladenlokal". Weiter sei
angesichts der Lage der Verkaufsräume in unmittelbarer Nähe von zwei
Bushaltestellen und der von dort gut einsehbaren Schaufensterfronten davon
auszugehen, dass im Sinne der strittigen Klausel "die Einstellung des
Geschäftsbetriebs vom Passantenpublikum ohne weiteres wahrgenommen werden
kann".

Die Vorinstanz erwog im Einzelnen, die strittige Vertragsbestimmung zeige,
indem sie bestimmte Arten von Räumlichkeiten aufzähle, in welchen konkreten
Fällen eine Gebrauchspflicht bestehe, nämlich namentlich bei Verkaufsläden
und damit bei dem vom Kläger gemieteten Ladenlokal. Der Mietzweck könne mit
dem Begriff "Ladenlokal" allgemeiner kaum umschrieben werden. Bezüglich der
Lage handle es sich um ein durchschnittliches Mietobjekt - wovon der Kläger
selbst ausgehe -, das ohne weiteres unter den allgemeinen Begriff und das
allgemeine Verständnis eines "Verkaufsladens" falle. Bei der Auslegung von
Vertragsbestimmungen gehe es allein darum, wie die Parteien die Vereinbarung
im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verstehen durften und mussten. Deshalb
könne der Kläger aus dem Verhalten der Beklagten im Zusammenhang mit der
Doppelvermietung und den später ausgeführten Arbeiten nichts zu seinen
Gunsten ableiten.

Das Obergericht geht bei seiner Auslegung, unter Bezugnahme auf die in der
strittigen Klausel aufgezählten Beispiele, von einem abstrakten bzw.
theoretischen, und nicht von einem konkret berechneten Wertverlust aus, wie
dies der Kläger möchte. Dabei stellt es richtigerweise, wie die
Auslegungsregeln es gebieten, nicht nur auf den Wortlaut, sondern auch auf
den von den Parteien verfolgten, im Mietvertrag vom Juni 1992 selbst
vorgesehenen Mietzweck (Ladenlokal) und auf die Lage des Mietobjektes ab. Die
Relevanz dieses Umstandes ergibt sich aus der Klausel selbst, sieht doch
diese vor, dass "die Einstellung des Geschäftsbetriebes vom Passantenpublikum
ohne weiteres wahrgenommen werden kann". In diesem Zusammenhang hat die
Vorinstanz für das Bundesgericht verbindlich festgestellt, dass die
vermieteten Verkaufsräume sich in unmittelbarer Nähe von zwei Bushaltestellen
befinden und von dort aus die Schaufensterfronten gut einsehbar sind.

Indem die Vorinstanz zum Schluss gekommen ist, dass den Kläger eine
Gebrauchspflicht trifft, hat sie die strittige Klausel der AGB
bundesrechtskonform ausgelegt und zu Recht eine mietvertragliche
Gebrauchspflicht des Klägers bejaht (siehe dazu BGE 123 III 124 E. 2a; Urteil
4C. 5/1992 vom 25. Juni 1992, E. 4a, mit Hinweisen).

2.
Der Kläger macht geltend, er sei einer allfälligen Gebrauchspflicht
rechtsgenüglich nachgekommen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz könne nicht
von einem "reinen Gelegenheitsverkauf" ausgegangen werden. Er wirft dem
Obergericht bezüglich seiner Aussagen zur Unregelmässigkeit der
Öffnungszeiten ein offensichtliches Versehen sowie die falsche Anwendung
einer Regel der allgemeinen Lebenserfahrung vor.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt ein offensichtliches
Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 (und Art. 55 Abs. 1 lit. d) OG nur vor,
wenn das kantonale Gericht ein bestimmtes Aktenstück, das nach den
Verfahrensregeln als Beweismittel zugelassen worden ist, oder eine bestimmte
Stelle innerhalb eines solchen Aktenstückes übersehen oder nicht in der
wahren Gestalt, insbesondere nicht mit dem wirklichen Wortlaut wahrgenommen
hat. Kein offensichtliches Versehen liegt deshalb vor, wenn im angefochtenen
Entscheid bloss Schlüsse aus Dokumenten gezogen worden sind, die nicht zu
überzeugen vermögen.

Wenn der Kläger einwendet, aus seinen Aussagen bezüglich der Öffnungszeiten
des Ladens sei nach verschiedenen Verfahrensstufen letztlich das Gegenteil
von dem geschlossen worden, was er ursprünglich gesagt habe, kritisiert er
die Beweiswürdigung, was im Rahmen der Berufung unzulässig ist. Die
Vorinstanz gelangte nach einlässlicher Würdigung der Beweise, wie namentlich
auch der eingereichten Fotos, zum Schluss, dass im Zeitpunkt der Kündigung
höchstens unregelmässige Öffnungszeiten bestanden. Dementsprechend
attestierte sie dem Kläger, höchstens einen Gelegenheitsverkauf betrieben zu
haben. Dabei stützte sie sich auf die Umstände des Einzelfalles. Der Kläger
vermag ohnehin nicht darzutun, weshalb der Schluss von "höchstens
unregelmässigen Öffnungszeiten" auf "höchstens einen Gelegenheitsverkauf" der
allgemeinen Lebenserfahrung widersprechen soll.

3.
3.1 Der Kläger rügt eine falsche Auslegung von Art. 4 ZGB im Zusammenhang mit
Art. 257f OR. Er ist der Ansicht, die Beklagte habe ihrerseits mit der
verspäteten Mängelbehebung einen sechsmonatigen Leerstand verursacht, weshalb
ihr ohne weiteres zuzumuten gewesen wäre, seine von ihr als missliebig
empfundene Geschäftstätigkeit weiterhin zu dulden, zumal im Zeitpunkt der
Kündigung eine Neuvermietung für den restlichen Zeitraum von zehn Jahren
nicht angestanden sei.

3.2 Nach Art. 257f Abs. 3 OR kann der Vermieter den Vertrag ausserordentlich
- bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines
Monats - kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung seine Pflicht
zu Sorgfalt und Rücksichtnahme verletzt, und dem Vermieter oder den
Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Besteht - wie vorliegend - eine vertragliche Gebrauchspflicht, kann auch
deren Verletzung Grund zu einer ausserordentlichen Kündigung im Sinne von
Art. 257f OR sein (vgl. BGE 123 III 124 E. 2a), unter anderem wenn die
Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Im Rahmen der Beurteilung
der Unzumutbarkeit übt der Richter gerichtliches Ermessen im Sinne von Art. 4
ZGB aus (Urteil 4C.118/2001, vom 8. August 2001, E. 1a). Dabei steht dem
kantonalen Gericht ein weiter Ermessensspielraum zu, in den das Bundesgericht
gemäss ständiger Praxis nur mit Zurückhaltung eingreift (BGE 123 III 10 E.
4c/aa S. 13 und 306 E. 5b S. 314).

3.3 Der Kläger befasst sich nicht mit sämtlichen Ausführungen des
Mietgerichts zur Frage der Zumutbarkeit, auf die das Obergericht verweist,
sondern rügt einzig, die Beklagte habe ihrerseits durch die verspätete
Mängelbehebung einen sechsmonatigen Leerstand des Mietobjekts verursacht.
Dabei ist aber nicht ersichtlich, aus welchem Grund der Kläger das
Mietobjekt, nachdem es - selbst wenn angeblich verspätet - gerade für ihn
verbessert wurde, nicht unverzüglich vertragskonform benutzt hat. Vielmehr
hat er auf die zwei Mahnungen vom 3. August bzw. 26. Oktober 2000, die nach
der Instandstellung vom 19. Juni 2000 erfolgten, nicht reagiert. Dies zeigt,
dass er, unabhängig von der behaupteten allfälligen Vertragsverletzung durch
die Beklagte, nicht bereit war, seiner vertraglichen Gebrauchspflicht
nachzukommen. Unter diesen Umständen hat die Vorinstanz das ihr gemäss Art.
257f OR zustehende Ermessen richtig ausgeübt.

4.
Aus diesen Gründen ist die Berufung abzuweisen. Dem Verfahrensausgang
entsprechend ist die Gerichtsgebühr dem Kläger aufzuerlegen, der zudem die
Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen hat (Art. 156
Abs. 1 und 159 Abs. 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird dem Kläger auferlegt.

3.
Der Kläger hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr.
6'000.-- zu entschädigen.

4. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich II.
Zivilkammer schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 26. Mai 2004

Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied:  Die Gerichtsschreiberin: