Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilabteilung 5C.126/2004
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5C.126/2004 /frs

Arrêt du 21 octobre 2004
IIe Cour civile

MM. les Juges Raselli, Président,
Meyer et Marazzi.
Greffier: M. Abrecht.

Fondation X.________,
demanderesse et recourante,

contre

Y.________ SA,
défenderesse et intimée, représentée par Me Reynald P. Bruttin, avocat,

libération judiciaire d'une servitude (art. 736 CC),

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice
du canton de Genève du 23 avril 2004.

Faits:

A.
La Fondation X.________ (ci-après : la Fondation) est propriétaire, depuis le
22 décembre 2002, de la parcelle n° xxx de la commune de Z.________, sur
laquelle est érigé un bâtiment d'habitation avec des arcades au
rez-de-chaussée.

Cette parcelle a notamment été grevée des deux servitudes suivantes,
constituées pour une durée de cinquante ans à partir du 1er octobre 1962 :
- n° yy1 : Superficie, arrivant à échéance le 1er octobre 2012, en faveur de
Y.________ SA;

- n° yy2 : Passage à pied et à véhicule, échéant le 1er octobre 2012, en
faveur de Y.________ SA.
L'acte constitutif, déposé au Registre foncier, précise le contenu de ces
servitudes de la manière suivante :
- n° yy1 : "Une servitude personnelle de superficie, comportant pour la
société Y.________ SA ou ses successeurs, le droit d'installer et exploiter
ou laisser exploiter sur le fond servant, aux endroits choisis par elle, à
titre de construction mobilière au sens de 677 CCS des citernes et des
colonnes de distribution pour carburants";

- n° yy2  : "Une servitude personnelle de passage à pied et pour tous les
véhicules permettant l'exploitation normale des installations de distribution
ci-dessus et cela, aussi bien pour le personnel de Y.________ SA que pour la
clientèle de la station de distribution".

B.
Une station-service a été érigée sur la parcelle et exploitée pendant de
nombreuses années. Une des arcades du bâtiment d'habitation de la parcelle a
été utilisée pour l'exploitation d'un garage. Les locataires successifs dudit
garage ont longtemps exploité, en plus de leur activité de garagiste, la
station-service. Dans le cadre de ces activités, ils ont entreposé des
véhicules sur la parcelle en vue de les vendre ou de les louer.

Au milieu des années 1990, il a été mis fin à l'exploitation de la
station-service à la demande de sa locataire de l'époque. Y.________ SA avait
accédé à cette demande, car la station-service n'était pas appelée à se
développer. Les colonnes ont été démontées, mais la marquise et les citernes
souterraines sont restées en place.
A la suite de l'arrêt de l'exploitation de la station-service, Y.________ SA
a remis à bail une partie de la parcelle sise entre le bâtiment d'habitation
et la route. Les locataires successifs y ont entreposé des voitures afin de
les vendre ou de les louer. La propriétaire de la parcelle de 1994 à 2000,
A.________ SA, ne s'est pas opposée à l'entreposage de véhicules sur
celle-ci.

C.
Postérieurement à l'acquisition de la parcelle par la Fondation le 22
décembre 2000, le garage situé dans le bâtiment d'habitation n'a plus été
loué au locataire de Y.________ SA.

La Fondation a entrepris une procédure d'évacuation contre le locataire de
Y.________ SA, B.________, considérant que l'entreposage de voitures et
l'occupation de la parcelle en résultant étaient illicites. Après avoir
obtenu un jugement d'évacuation le 21 juin 2001, elle en a suspendu
l'exécution. Cette suspension a toutefois été conditionnée à la consignation
des montants versés en exécution du contrat de bail conclu le 19 décembre
2000 entre Y.________ SA et M.________.

D.
Le 22 mai 2002, la Fondation a formé devant le Tribunal de première instance
du canton de Genève, à l'encontre de Y.________ SA, une demande en libération
de servitude et en constatation de droit. Elle a conclu à ce que le Tribunal
ordonne au préposé du Registre foncier la radiation des servitudes
personnelles n° yy1 et n° yy2, et à ce qu'il constate que la défenderesse
n'était pas en droit d'user ou d'autoriser l'usage par des tiers de tout ou
partie de la parcelle en vue d'y faire stationner des véhicules. La
défenderesse s'est opposée à la demande et a conclu à ce que le Tribunal
ordonne la libération des loyers consignés en sa faveur par B.________.

Par jugement du 25 septembre 2003, le Tribunal a ordonné la radiation des
servitudes personnelles n° yy1 et n° yy2, a déclaré irrecevables les
conclusions en constatation de droit, a condamné la défenderesse aux dépens
et a débouté les parties de toutes autres conclusions.

En substance, le Tribunal a considéré que le contenu des contrats
constitutifs des servitudes était clair et n'autorisait pas la défenderesse à
user ou à autoriser l'usage par des tiers de tout ou partie de la parcelle en
vue d'y faire stationner des véhicules. Eu égard au fait que l'exploitation
de la station-service avait cessé depuis une dizaine d'années, faute de
rentabilité suffisante, et au fait qu'une nouvelle exploitation nécessiterait
la remise en état des installations et donc des investissements
disproportionnés par rapport au rendement qui pourrait être obtenu de
l'exploitation d'une station-service jusqu'en 2012, le Tribunal a retenu que
les servitudes litigieuses ne seraient pas exercées dans l'avenir et qu'elles
avaient ainsi perdu toute utilité au sens de l'art. 736 al. 1 CC.

E.
Par arrêt du 23 avril 2004 rendu sur appel de la défenderesse, la Chambre
civile de la Cour de justice du canton de Genève a annulé le jugement de
première instance. Statuant à nouveau, elle a débouté la demanderesse des
fins de sa demande de radiation des servitudes litigieuses, a déclaré
irrecevables les conclusions en constatation de droit prises par la
demanderesse et a condamné celle-ci aux dépens de première instance et
d'appel. Elle a en outre déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de
la défenderesse tendant à la libération des loyers consignés par B.________.

La motivation de cet arrêt, dans ce qu'elle a d'utile à retenir pour l'examen
du recours, est en substance la suivante :
E.aLe destin de la servitude de passage n° yy2 est intimement lié à celui de
la servitude de superficie n° yy1, en ce sens que la radiation (ou au
contraire le refus de la radiation) de celle-ci emporterait nécessairement la
radiation (ou au contraire le maintien) de celle-là.

E.b La servitude n° yy1 emportant droit de superficie est une  servitude
personnelle irrégulière, à laquelle les règles générales des art. 730 ss CC
sur les servitudes foncières s'appliquent mutatis mutandis. En vertu de
l'art. 736 al. 1 CC, le propriétaire grevé peut exiger la radiation d'une
servitude qui a perdu toute utilité pour l'ayant droit; l'utilité se définit
conformément au principe de l'identité de la servitude, selon lequel celle-ci
ne peut être maintenue dans un autre but que celui pour lequel elle a été
constituée.

E.c Le droit de superficie permet à son titulaire d'être propriétaire des
constructions et autres ouvrages qui existent sur l'immeuble grevé lors de sa
constitution ou qui sont édifiées par la suite. Le superficiaire peut
également utiliser le sol avoisinant la construction et prendre les mesures
sans lesquelles l'exercice du droit ne sera pas possible et qui sont
implicitement comprises dans l'octroi de celui-ci. Dans ce cadre, le contenu
précis du droit réel conféré sera déterminé, comme pour les servitudes
foncières, par l'acte constitutif auquel l'inscription dans le Registre
foncier renverra. Le contrat constitutif de la servitude doit être interprété
conformément au principe de la confiance, soit dans le sens où il peut être
compris, selon les règles de la bonne foi, par une personne attentive
raisonnant objectivement.

E.d En l'espèce, il n'apparaît pas que l'utilisation de l'emplacement
délimitant le droit de superficie ait fait l'objet de dispositions
particulières. Il n'apparaît notamment en rien que le stationnement de
véhicules aurait été prohibé sur l'emplacement de la station-service destinée
à être exploitée par la défenderesse, les activités d'une station-service
supposant nécessairement la présence de véhicules sur l'emplacement qui lui a
été réservé. De même, il n'a pas été mis en évidence de clause empêchant
l'exploitation simultanée d'un garage pouvant se trouver dans l'une des
arcades du bâtiment édifié sur la parcelle grevée.

En conséquence, il faut interpréter le contrat constitutif de la servitude
n° yy1 de manière large, soit comme portant sur l'exploitation d'une
station-service destinée à assurer l'approvisionnement en carburant de tous
véhicules, à fournir les prestations accessoires se rapportant à cette
activité (gonflage des pneus, lavage des véhicules, vente de matériel
automobile voire d'autres biens de consommation) et à permettre le
stationnement des véhicules devant utiliser les installations de la
station-service proprement dite ou relevant de l'exploitation du garage
susceptible de se trouver dans le bâtiment construit sur le fonds grevé.

E.e Par rapport à la demande de la radiation des deux servitudes, il faut
seulement déterminer si l'absence d'exploitation proprement dite d'une
station-service depuis le milieu des années 1990 constitue un état de fait
suffisant pour retenir que la servitude avait perdu toute utilité pour son
bénéficiaire au moment du dépôt de la demande de radiation le 22 mai 2002.
Pour que le motif de radiation tiré d'une absence d'utilisation d'une
servitude puisse être retenu, il faut prendre en considération une période
d'au moins dix ans, correspondant au délai ordinaire de prescription du droit
suisse, qui est de dix ans contre vingt en Italie et trente en France. Si un
délai de dix ans s'est écoulé, il y a alors lieu de présumer que tout intérêt
au maintien de la servitude a disparu, à moins que son bénéficiaire
n'établisse avec une haute vraisemblance qu'il exercera la servitude dans un
proche avenir (Liver, Zürcher Kommentar, Band IV/2a/1, 1980, n. 68 ad art.
736 CC).
En l'espèce, la station-service a été fermée depuis le milieu des années
1990. En date du 22 mai 2002, le délai de dix ans mentionné ci-dessus n'était
ainsi pas écoulé, de sorte qu'on ne peut soutenir en l'état que la servitude
en question aurait perdu toute utilité, ce d'autant qu'il ne résulte pas des
faits constatés qu'une reprise d'exploitation donnerait lieu à des
difficultés particulières ou ne serait pas rentable, la Cour ne retenant pas
l'approche du Tribunal sur ces points. En conséquence, la demande de
radiation des deux servitudes doit être rejetée.

F.
Agissant par la voie du recours en réforme au Tribunal fédéral, la
demanderesse conclut à ce que l'arrêt de la Cour de justice soit réformé dans
le sens de la confirmation du jugement de première instance, les dépens des
instances cantonales et fédérale étant mis à la charge de la défenderesse.

La défenderesse conclut avec suite de frais et dépens au rejet du recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
L'arrêt entrepris est une décision finale prise par le tribunal suprême d'un
canton, au sens de l'art. 48 al. 1 OJ. Portant sur des droits de nature
pécuniaire, il est susceptible d'un recours en réforme, dès lors que, comme
l'expose la demanderesse dans son recours en réforme conformément à l'art. 55
al. 1 let. a OJ, les droits contestés dans la dernière instance cantonale
dépassent largement la valeur d'au moins 8'000 fr. exigée par l'art. 46 OJ
(cf. ATF 121 III 52, consid. 1a non publié; 114 II 426, consid. 1 non publié;
107 II 331, consid. 1 non publié). Interjeté dans le délai fixé par l'art. 54
al. 1 OJ et dans les formes prévues par l'art. 55 OJ, le recours est par
ailleurs recevable au regard de ces dispositions.

2.
2.1 La demanderesse reproche à l'autorité cantonale d'avoir interprété le
contrat constitutif de la servitude n° yy1 de manière trop extensive (cf.
lettre E.d supra) et d'avoir admis qu'une servitude de superficie relative à
des citernes et à des colonnes de distribution d'essence autorisait son
titulaire à exercer exclusivement un commerce de voitures d'occasion, ce qui
violerait le principe de l'identité de la servitude applicable dans le cadre
de l'art. 736 CC. La cour cantonale aurait en outre violé cette disposition
en rejetant la demande de radiation de la servitude, sur la seule base d'une
citation de Liver, pour le motif qu'il ne s'était pas écoulé dix ans depuis
la cessation d'exploitation de la station-service (cf. lettre E.e supra).

2.2 Aux termes de l'art. 736 al. 1 CC, le propriétaire grevé peut exiger la
radiation d'une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant,
respectivement pour le bénéficiaire de la servitude puisque l'art. 736 CC est
aussi applicable aux servitudes personnelles (cf. Petitpierre, Basler
Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2e éd. 2003, n. 7 ad art. 736 CC). Cette
faculté découle du principe général selon lequel une servitude doit présenter
un intérêt raisonnable pour l'ayant droit (ATF 121 III 52 consid. 2a; 108 II
39 consid. 3b; 107 II 331 consid. 3 p. 334/335; Steinauer, Les droit réels,
t. II, 3e éd. 2002, n. 2263). A cet égard, il faut tenir compte du principe
de l'identité de la servitude, qui veut qu'un tel droit ne peut être maintenu
dans un autre but que celui pour lequel il a été constitué (ATF 121 III 52
consid. 2a; 117 II 536 consid. 4b; 114 II 426 consid. 2a; 107 II 331 consid.
3 p. 335; 100 II 105 consid. 3b p. 116 et les références citées; arrêt non
publié C.216/1980 du 18 décembre 1980, reproduit in RNRF 1983 p. 119, consid.
4b). Il convient ainsi de rechercher si l'usage de la servitude présente
encore pour le propriétaire du fonds dominant, respectivement pour le
titulaire de la servitude, un intérêt conforme à son but initial (ATF 121 III
52 consid. 2a; 114 II 426 consid. 2a).

2.3 Aux termes de l'art. 738 al. 1 CC, l'inscription fait règle, en tant
qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la
servitude. Dans la mesure où l'inscription est peu claire, incomplète ou — ce
qui est fréquent — sommaire, il est cependant nécessaire de recourir à
d'autres éléments d'interprétation tels que son "origine", à savoir l'acte
constitutif de la servitude (art. 738 al. 2 CC; ATF 130 III 554 consid. 3.1;
121 III 52 consid. 2a; Steinauer, op. cit., n. 2292). Ce dernier doit être
interprété de la même manière que toute déclaration de volonté, à savoir,
s'agissant d'un contrat, selon la réelle et commune intention des parties
(art. 18 CO), respectivement, pour le cas où celle-ci ne peut être établie,
selon les règles de la bonne foi; toutefois, vis-à-vis de tiers qui n'étaient
pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces principes
d'interprétation sont limités par la foi publique attachée au registre
foncier (art. 973 CC); celle-ci interdit de prendre en considération les
circonstances et motifs personnels qui ont été déterminants dans la formation
de la volonté personnelle des constituants mais qui, dans la mesure où ils ne
résultent pas de l'acte constitutif, ne sont pas opposables au tiers qui
s'est fondé de bonne foi sur le registre foncier (ATF 130 III 554 consid. 3.1
et les références citées). C'est dans ce sens qu'il a pu être dit, de manière
quelque peu simplifiée, que vis-à-vis d'un tiers, le contrat constitutif de
servitude doit être interprété conformément au principe de la confiance, soit
dans le sens où il peut être compris, selon les règles de la bonne foi, par
une personne attentive raisonnant objectivement (ATF 130 III 554 consid. 3.1;
cf. ATF 108 II 542 consid. 2). Une telle interprétation selon le principe de
la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un
recours en réforme, peut examiner librement (ATF 129 III 118 consid. 2.5, 702
consid. 2.4 et les arrêts cités).

2.4 En l'espèce, le contenu et l'étendue des servitudes litigieuses résulte
clairement de l'acte constitutif déposé au Registre foncier, tel qu'il doit
être interprété selon le principe de la confiance. Il s'agit d'une servitude
de superficie (n° yy1) pour des installations de distribution de carburant
(citernes et colonnes), permettant à son bénéficiaire d'aménager et
d'exploiter lesdites installations sur le fonds servant, assortie d'une
servitude de passage à pied et pour tous véhicules (n° yy2) permettant
l'exploitation normale des installations de distribution en question.
Autrement dit, les servitudes litigieuses permettent à leur bénéficiaire
d'aménager sur le fonds servant des installations de distribution de
carburant et d'y exploiter une station-service, ce qui implique le passage et
le bref stationnement des véhicules de la clientèle, du personnel ou encore
des fournisseurs.

La cour cantonale pouvait ainsi à bon droit interpréter le contrat
constitutif des servitudes en ce sens qu'il portait sur l'exploitation d'une
station-service et permettait le stationnement des véhicules devant utiliser
les installations de la station-service (cf. lettre E.d supra). En revanche,
rien n'autorisait les juges cantonaux à affirmer, du seul fait qu'il n'avait
pas été mis en évidence de clause empêchant l'exploitation simultanée d'un
garage susceptible de se trouver dans le bâtiment édifié sur la parcelle
grevée, que les servitudes litigieuses permettaient également le
stationnement de véhicules relevant de l'exploitation du garage précité (cf.
lettre E.d supra). L'exploitation dudit garage par le propriétaire de
l'immeuble ou son ayant-droit (par exemple un locataire) et celle de la
station-service par la défenderesse ou son ayant-droit relevaient en effet de
régimes juridiques parfaitement distincts. Lors même qu'une seule personne a
réuni pendant des années les qualités de locataire tant de la défenderesse
que du propriétaire de l'immeuble, elle n'avait rien à voir, en cette seconde
qualité, avec la servitude.

En tous les cas, les servitudes en question ne peuvent manifestement pas être
interprétées, selon le principe de la confiance, en ce sens qu'elles
permettraient d'exploiter sur le fonds servant, en lieu et place d'une
station-service désaffectée depuis le milieu des années 1990, exclusivement
un commerce de voitures d'occasion. L'exploitation d'un tel commerce, qui
implique le stationnement à demeure des véhicules offerts à la vente,
représente un changement d'affectation manifeste de la superficie concernée
par la servitude.

2.5 Compte tenu du contenu des servitudes litigieuses tel qu'il ressort d'une
interprétation du texte clair de l'acte constitutif selon le principe de la
confiance (cf. consid. 2.3 et 2.4 supra), force est de constater, au regard
du principe de l'identité de la servitude, que l'usage actuel des servitudes
litigieuses ne présente plus, pour leur titulaire, un intérêt conforme à leur
but initial (cf. consid. 2.2 supra).

Comme les servitudes litigieuses avaient ainsi perdu, au moment du dépôt de
la demande, toute utilité pour leur bénéficiaire au regard du but originaire
en vue duquel elles avaient été créées, la demanderesse, propriétaire du
fonds servant, peut exiger leur radiation en vertu de l'art. 736 al. 1 CC, à
moins que l'intérêt à un usage conforme à leur but initial puisse renaître
dans un avenir prévisible (Steinauer, op. cit., n. 2269 et les références
citées; ATF 130 III 393 consid. 5.1 et les références citées). Il ne suffit
toutefois pas que la renaissance d'un tel intérêt soit théoriquement
possible; il faut au contraire qu'elle présente une certaine probabilité
concrète (ATF 130 III 393 consid. 5.1 et les références citées).

En l'espèce, il n'apparaît pas qu'il y ait une probabilité concrète d'un
nouvel usage des servitudes litigieuses dans leur but initial. En effet, la
défenderesse, qui a remis à bail une partie de la parcelle sise entre le
bâtiment d'habitation et la route pour l'entreposage de véhicules d'occasion,
ne prétend pas qu'il y aurait une probabilité concrète d'une nouvelle
exploitation, sur le fonds servant, d'une station-service — dont une partie
des installations nécessaires à l'exploitation a été démontée au milieu des
années 1990 — d'ici à l'échéance des servitudes le 1er octobre 2012. Elle se
borne au contraire à l'affirmation théorique que la remise en exploitation de
la station-service "est tout à fait envisageable si le locataire le
souhaite", tout en soutenant principalement que "l'exploitation actuelle de
la station-service avec entreposage de véhicules d'occasion entre tout à fait
dans l'assiette de la servitude".

2.6 Dans ces conditions, la cour cantonale a violé l'art. 736 al. 1 CC en
rejetant la demande de radiation des servitudes litigieuses présentée par la
demanderesse.

On ne saurait, comme l'ont fait les juges cantonaux en se référant à
l'opinion de Liver (Zürcher Kommentar, Band IV/2a/1, 1980, n. 68 ad art. 736
CC), refuser la radiation pour le motif qu'il ne s'était pas écoulé dix ans,
au moment du dépôt de la demande, depuis la cessation d'exploitation de la
station-service (cf. lettre E.e supra). En effet, lorsque Liver propose de se
référer à la durée du délai de prescription ordinaire, qui est de dix ans en
droit suisse contre vingt en droit italien et trente en droit français, c'est
uniquement pour le cas où l'absence prolongée d'exercice d'une servitude
constitue le seul élément qui permettrait de présumer — cette présomption
pouvant être renversée — que cette servitude a perdu tout intérêt pour son
bénéficiaire. Or il en va différemment lorsque, depuis plusieurs années, une
servitude de superficie n'est plus exercée conformément à son but initial —
et ne peut l'être dès lors que les installations nécessaires ont été
partiellement démontées — mais est au contraire utilisée dans un autre but.
En pareil cas, à moins qu'il n'y ait de probabilité concrète que la servitude
soit à nouveau exercée conformément à son but initial dans un avenir
prévisible (cf. consid. 2.5 supra), le propriétaire du fonds servant peut
exiger la radiation de la servitude sans devoir attendre, comme le voudrait
la solution adoptée par la cour cantonale, que le bénéficiaire de la
servitude ait d'abord utilisé pendant dix ans la servitude à des fins autres
que celles pour lesquelles elle avait été constituée.

3.
Il résulte de ce qui précède que le recours, fondé, doit être admis et
l'arrêt attaqué réformé en ce sens que le jugement rendu le 25 septembre 2003
par le Tribunal de première instance du canton de Genève est confirmé. La
cause sera par ailleurs renvoyée à l'autorité cantonale pour qu'elle se
prononce à nouveau sur les frais et dépens de la procédure cantonale (cf.
art. 157 et 159 al. 6 in fine OJ).
La défenderesse, qui succombe, supportera les frais de la procédure fédérale
(art. 156 al. 1 OJ). Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens à la demanderesse
puisque celle-ci, plaidant en personne, n'a pas eu de débours ni de frais
d'avocat (art. 159 al. 1 et 2 OJ; art. 1er al. 2 et art. 2 du Tarif pour les
dépens alloués à la partie adverse dans les causes portées devant le Tribunal
fédéral, RS 173.119.1).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est réformé en ce sens que le
jugement rendu le 25 septembre 2003 par le Tribunal de première instance du
canton de Genève est confirmé.

2.
Un émolument judiciaire de 5'000 fr. est mis à la charge de la défenderesse.

3.
La cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les
frais et dépens de la procédure cantonale.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre civile
de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 21 octobre 2004

Au nom de la IIe Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président:  Le greffier: