Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilabteilung 5C.16/2004
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5C.16/2004 /bnm

Urteil vom 2. März 2004
II. Zivilabteilung

Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiberin Scholl.

Z. ________,
Beklagter und Berufungskläger,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Patrik Wagner,

gegen

Y.________,
Kläger und Berufungsbeklagten,
vertreten durch Rechtsanwalt Guido Ranzi,

Stockwerkeigentum; Immissionen,

Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 29.
September 2003.

Sachverhalt:

A.
Mit einer als "Bereinigung und Gesamtnachtrag zur Erklärung auf Begründung
von Stockwerkeigentum" (nachfolgend: Bereinigungsakt) bezeichneten
öffentlichen Urkunde vom 7. April 1997 hoben die Stockwerkeigentümer des
ehemaligen Aparthotels X.________ die Bewirtschaftungspflicht auf und
wandelten die Liegenschaft in das Wohn- und Geschäftshaus "X.________ Center"
um. Gleichzeitig wurde ein neues Reglement für die
Stockwerkeigentümergemeinschaft (nachfolgend: Reglement) erstellt und zur
Anmerkung im Grundbuch angemeldet. Z.________ ist unter anderem
Alleineigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Stockwerkeinheiten Nr. aaa und
Nr. bbb, die früher während längerer Zeit als Ladenlokale genutzt worden
waren. Am 29. November 2000 erteilte die zuständige Baubehörde die
Bewilligung, das bestehende Ladenlokal in eine Café-Bar umzubauen. Mit
Wiedererwägungsentscheid vom 13. Februar 2001 verzichtete die Baubehörde
zudem auf das Erfordernis der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
zum Bauvorhaben. Der Umbau wurde daraufhin durchgeführt, wobei unter anderem
eine tragende Aussenwand mit einem Zu- und Abluftrohr durchschlagen und ein
Lüftungskasten angebracht wurde. Dies erfolgte ohne Wissen der
Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. der Verwalterin. Am 1. Dezember 2000
wurde die Bar eröffnet.

B.
Mit Klage vom 28. November 2001 beantragte Y.________, ebenfalls Eigentümer
mehrerer Stockwerkeinheiten in der obigen Liegenschaft, es sei Z.________
unter anderem zu verbieten, in den Einheiten Nr. aaa und Nr. bbb ein
Restaurationsbetrieb zu führen bzw. führen zu lassen. Zudem seien die an der
Aussenfassade angebrachten Zu- und Abluftrohre zu entfernen und der
ursprüngliche Zustand wieder herzustellen. Mit Urteil vom 13. Februar 2003
hiess das Bezirksgericht Prättigau/Davos die Klage im Wesentlichen gut. Eine
dagegen von Z.________ erhobene Berufung wies das Kantonsgericht von
Graubünden mit Urteil vom 29. September 2003 ab.

C.
Z.________ gelangt mit eidgenössischer Berufung an das Bundesgericht. Er
verlangt die Aufhebung des kantonsgerichtlichen Urteils, eventuell die
Rückweisung an die Vorinstanz. Es sind keine Vernehmlassungen eingeholt
worden.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine vermögensrechtliche
Zivilrechtsstreitigkeit im Sinne von Art. 46 OG. Der erforderliche Streitwert
für das Berufungsverfahren ist gegeben. Die Berufung ist rechtzeitig erhoben
worden (Art. 54 Abs. 1 i.V.m. Art. 34 Abs. 1 lit. c OG) und richtet sich
gegen einen Endentscheid eines oberen kantonalen Gerichts, der nicht mehr
durch ein ordentliches kantonales Rechtsmittel angefochten werden kann (Art.
48 Abs. 1 OG).

2.
Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht grundsätzlich an die
Feststellungen der letzten kantonalen Instanz über tatsächliche Verhältnisse
gebunden (Art. 63 Abs. 2 OG). Die Durchführung eines Beweisverfahrens steht
dem Bundesgericht nicht zu. Soweit der Beklagte daher die Edition von
Grundbuchauszügen beantragt, kann nicht auf die Berufung eingetreten werden.

3.
Strittig ist zunächst, ob der Betrieb einer Bar in den Stockwerkeinheiten des
Beklagten mit der reglementarischen Zweckbestimmung des Wohn- und
Geschäftshauses zu vereinbaren ist.

3.1 Das Kantonsgericht hat zur Beurteilung dieser Frage insbesondere auf
Ziff. 1.1 des Bereinigungsaktes und Ziff. 6 des Reglements abgestellt. Die
beiden Bestimmungen lauten - soweit für das vorliegende Verfahren von
Relevanz - wie folgt:
Bereinigungsakt Ziff. 1.1 (Zweckbestimmung)
"Das Gebäude X.________ Center [...] gilt neu als Wohn- und Geschäftshaus.
Die bis anhin zum Teil als Aparthotelzimmer genutzten Appartments fallen
uneingeschränkt der Wohnungsnutzung zu. Die Nutzung der Ladenlokale im
Erdgeschoss ist im bisherigen Rahmen weiterhin zulässig. Der bis dato zu
Sonderrecht ausgeschiedene Hotelbetrieb [...] mit Frühstücksraum, Küche,
Lager, Lingerie und zwei Toiletten darf vom heutigen Eigentümer und von
seinen Rechtsnachfolgern zu Wohnzwecken und/oder als
Büro-/Gewerberäumlichkeiten genutzt werden [...]."

Reglement Ziff. 6
"Das Wohn- und Geschäftshaus "X.________ Center" liegt in der Wohnzohne W 4
[...], weshalb insbesondere das Erdgeschoss und 1. Obergeschoss auch der
gewerblichen Nutzung zugänglich sind. Die sich im Erdgeschoss und im 1.
Obergeschoss befindlichen Geschäftsräume wie Ladenlokalitäten, Büros- und
Gewerberäume haben Rücksicht auf die sich in den übrigen Obergeschossen
befindlichen Wohneinheiten zu nehmen. Im 1. Obergeschoss dürfen Wohnungen und
Räume für Gewerbe- und Geschäftsbetriebe Verwendung finden, wobei für
letztere die öffentlich-rechtlichen Ruhetagevorschriften und die Nachtruhe
von 20.00 Uhr bis 07.00 Uhr einzuhalten sind. Diesen Gewerbe- und/oder
Wohneinheiten ist es erlaubt, Verbindungen zu Ladengeschossen herzustellen
[...].
Die Stockwerkeinheiten im 2. - 5. Obergeschoss dienen ausschliesslich
Wohnzwecken. Sie dürfen indessen für die Ausübung stiller und freier Berufe
wie Büros, Praxisräume für Ärzte, Zahnärzte und Rechtsanwälte etc. benutzt
werden.
Diese vorstehende Zweckbestimmung kann nur durch einstimmigen Beschluss
abgeändert werden."
3.2 Aus diesen Bestimmungen hat das Kantonsgericht abgeleitet, dass die
Nutzung der Ladenlokale im Erdgeschoss nur im bisherigen Rahmen zulässig sei.
Ein Restaurationsbetrieb mit Öffnungszeiten bis in die Abendstunden sei
aktenkundig nie vorhanden gewesen, wohl aber ein Frühstücksraum für die Gäste
des ehemaligen Aparthotels. Es fehle jeglicher Nachweis einer beabsichtigten
extensiveren Nutzung sowohl der Einheiten im 1. Obergeschoss wie auch jener
im Erdgeschoss. Die Ansicht, die für das Obergeschoss geltenden Ruhetage- und
Nachtruhevorschriften würden nicht für die Ladenlokale im Erdgeschoss gelten,
dürfe kaum zutreffen. Zwar könne eine Bar auch unter dem Begriff "Gewerbe"
subsumiert werden. Jedoch sei das X.________ Center als ruhiges Haus
konzipiert. Es sei demnach unwahrscheinlich, dass die Stockwerkeigentümer in
völligem Gegensatz zu ihrer Interessenslage und zur Zweckbestimmung des
Gebäudes störende und immissionsträchtige Betriebe als zulässig erachten
würden. Daher müsse der Betrieb einer bis in die frühen Morgenstunden
geöffneten Bar mit lauter Musik als unzulässig bezeichnet werden.

3.3 Der Beklagte bestreitet nicht, dass es grundsätzlich möglich ist, durch
ein Reglement Nutzungsbeschränkungen für Stockwerkeigentum vorzusehen (BGE
111 II 330 E. 7 S. 339; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 44 zu Art. 712a
ZGB). Er macht jedoch geltend, die Eigentümer hätten mit dem Bereinigungsakt
von 1997 einer extensiveren Nutzung des Erdgeschosses und des 1.
Obergeschosses zugestimmt.

3.4 Diese Behauptung trifft in Bezug auf das Erdgeschoss offensichtlich nicht
zu, wird doch im Bereinigungsakt ausdrücklich festgehalten, die Nutzung der
Ladenlokale sei "im bisherigen Rahmen" zulässig. Eine extensivere Nutzung
wird dadurch gerade ausgeschlossen. Es ist zudem unbestritten, dass bis zur
Eröffnung der Bar in den erdgeschossigen Stockwerkeinheiten des Beklagten
lediglich ein Laden betrieben wurde. Unzutreffend ist ebenfalls die
Behauptung, im 1. Obergeschoss sei bereits ein Restaurationsbetrieb vorhanden
gewesen. Das Kantonsgericht hat in für das Bundesgericht verbindlicher Weise
(Art. 63 Abs. 2 OG) festgehalten, dass sich dort einzig ein Frühstücksraum
für die Gäste des Aparthotels befunden habe.
Eine gewisse Nutzungsänderung hat hingegen bezüglich des 1. Obergeschosses,
welches früher dem Hotelbetrieb diente, stattgefunden, indem auch eine
(andere) gewerbliche Nutzung für zulässig erklärt wurde. Daraus kann der
Beklagte jedoch für die Stockwerkeinheiten im Erdgeschoss nichts zu seinen
Gunsten ableiten, zumal den Geschäfts- und Gewerbebetrieben im 1.
Obergeschoss ausdrücklich vorgeschrieben wurde, die Ruhetagsvorschriften und
die Nachtruhe einzuhalten. Diese Vorschriften hält der Barbetrieb des
Beklagten, welcher bis in die Morgenstunden geöffnet hat, offensichtlich
nicht ein.

3.5 Unbehelflich ist der Hinweis des Beklagten, das Gebäude befinde sich in
einer Kernzone und nicht an einer ruhigen Wohnlage. Das Kantonsgericht hat
einzig darauf abgestellt, dass es sich um ein ruhiges Haus handle, welches
überwiegend dem ruhigen Wohnen vorbehalten sei. Diese Ansicht der Vorinstanz
wird auch durch das Reglement untermauert, wo festgehalten wird, die
Geschäfte im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss hätten Rücksicht auf die
Wohneinheiten zu nehmen. Insgesamt kann festgehalten werden, dass das
Kantonsgericht kein Bundesrecht verletzt hat mit der Schlussfolgerung, der
Betrieb einer Bar im Erdgeschoss des Gebäudes sei mit der Zweckbestimmung des
Stockwerkeigentums unvereinbar.

4.
Bei diesem Ergebnis kann - wie es bereits das Kantonsgericht getan hat - die
Frage offen gelassen werden, ob die vom Barbetrieb des Beklagten ausgehenden
Lärmimmissionen als übermässig im Sinne von Art. 684 ZGB zu qualifizieren
sind. Ohnehin rügt der Beklagte in diesem Punkt nur die
Sachverhaltsfeststellungen des Kantonsgerichts, indem er vorbringt, der Lärm
stamme nicht nur von den Gästen seiner Bar, sondern auch von anderen
Personen. Darauf kann nicht eingetreten werden (Art. 63 Abs. 2 OG).

5.
Schliesslich widersetzt sich der Beklagte der Rückbauverpflichtung bezüglich
der Zu- und Abluftrohre bzw. des Lüftungskastens. Er bestreitet nicht, dass
diese Installationen die gemeinsame Aussenfassade beschlagen, macht jedoch
geltend, dadurch würde keine Beeinträchtigung der äusseren Gestalt und des
Aussehens des Gebäudes entstehen. Der Mauerdurchbruch habe zu keinem Schaden
geführt, so dass von einer gewöhnlichen Verwaltungshandlung auszugehen sei.
Gewöhnliche Verwaltungshandlungen im Sinne von Art. 647a i.V.m. 712g Abs. 1
ZGB sind Massnahmen von untergeordneter Bedeutung, wie beispielsweise
kleinere Reparaturen; bauliche Massnahmen fallen in der Regel nicht darunter
(Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, N. 7 zu Art. 647a ZGB). Der
vorliegende Einbau einer Lüftung mit dem damit verbundenen Mauerdurchbruch
stellt keine solche dar, zumal der Umbau von der Zweckbestimmung des Gebäudes
nicht gedeckt ist. Im Übrigen kann in diesem Punkt auf die überzeugenden
Erwägungen des Kantonsgerichts verwiesen werden, welches insbesondere unter
Heranziehung verschiedener Bestimmungen des Reglements einlässlich dargelegt
hat, weshalb der vom Beklagten vorgenommene Ausbau einen rechtswidrigen
Eingriff in gemeinsame Bauteile darstellt (Art. 36a Abs. 3 OG).

6.
Damit ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beklagte kostenpflichtig (Art. 156
Abs. 1 OG). Er schuldet dem Kläger allerdings keine Parteientschädigung für
das bundesgerichtliche Verfahren, da keine Berufungsantwort eingeholt wurde.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird dem Beklagten auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Graubünden
schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. März 2004

Im Namen der II. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Die Gerichtsschreiberin: