Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilabteilung 5C.240/2004
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5C.240/2004 /sza

Urteil vom 21. Januar 2005
II. Zivilabteilung

Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichter Meyer, Marazzi,
Gerichtsschreiber Möckli.

M. und N. X.________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Erhard Pfister,

gegen

Y.________ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Christian
Michel,

Dienstbarkeit,

Berufung gegen den Entscheid des Kantonsgerichts des Kantons Schwyz,
Zivilkammer, vom 17. August 2004.

Sachverhalt:

A.
M. und N. X.________ sind Eigentümer des Grundstücks A.________-GBB-2690. Die
Y.________ AG ist Eigentümerin des Nachbargrundstücks A.________-GBB-734.

Zu Gunsten der Parzelle Nr. 2690 und zu Lasten von Nr. 734 ist im Grundbuch
unter dem Stichwort "Baubeschränkung" eine Dienstbarkeit eingetragen, die
gemäss dem zwischen den Rechtsvorgängern der heutigen Parteien im Jahr 1989
geschlossenen Dienstbarkeitsvertrag folgenden Wortlaut hat: "Die Eigentümerin
des belasteten Grundstückes verzichtet bei einer Überbauung ihres
Grundstückes auf die Erstellung von Mehrfamilienhäusern. Auf dem belasteten
Grundstück dürfen somit nur zweigeschossige Einfamilienhäuser mit ausgebautem
Dachstock erstellt werden."

Die Y.________ AG plant, auf ihrem Grundstück vier Einfamilienhäuser zu
errichten, die über ein Unter-, ein Erd- und ein Obergeschoss verfügen. Das
Erdgeschoss kommt maximal 1.25 m höher als das gewachsene Terrain zu liegen.
Ohne Berücksichtigung der Geschossdecke von 35 cm ragt das Untergeschoss
maximal 0.90 m über das gewachsene Terrain.

B.
Mit Eingabe vom 17. Mai 2001 erhoben M. und N. X.________ beim Einzelrichter
des Bezirks Höfe privatrechtliche Baueinsprache. Mit Urteil vom 12. Mai 2004
wies dieser die Einsprache ab. In der Sache selbst wies das Kantonsgericht
Schwyz die dagegen erhobene kantonale Berufung mit Urteil vom 17. August 2004
ab.

C.
Gegen das Urteil des Kantonsgerichts haben M. und N. X.________ am 15.
November 2004 eidgenössische Berufung erhoben mit dem Begehren, dieses sei
aufzuheben und der Y.________ AG sei zu verbieten, das im Amtsblatt des
Kantons Schwyz vom 27. April 2001 publizierte Bauvorhaben zu realisieren. Es
ist keine Berufungsantwort eingeholt worden.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Im Unterschied zur ersten Instanz hat das Kantonsgericht befunden, dass der
Begriff des "zweigeschossigen Einfamilienhauses" nicht allein ein solcher des
öffentlichen Baurechts sei. Was aber im Alltagssprachgebrauch konkret
darunter zu verstehen sei, müsse als unklar gelten. Könne jedoch nicht von
einem klaren Sprachgebrauch ausgegangen werden, müsse der Ortsgebrauch und
damit praxisgemäss das einschlägige öffentliche Baurecht zur Bestimmung des
Inhalts der Dienstbarkeit mitberücksichtigt und als Auslegehilfe herangezogen
werden.

Das Kantonsgericht hat sodann erwogen, im alltäglichen Sprachgebrauch gälten
Häuser mit zwei vollen Geschossen über dem Terrain selbst dann noch als
"zweigeschossig", wenn das Untergeschoss teilweise aus dem Erdreich
herausrage. Im landläufigen Sinn würden in der hiesigen Gegend solche Häuser,
wie sie geplant seien, noch als zweigeschossige Gebäude empfunden; undenkbar
sei hingegen, dass sie im allgemeinen Sprachgebrauch bereits als
dreigeschossige Bauten bezeichnet würden. Als solche würden sie erst dann
angesehen, wenn das Untergeschoss ganz oder jedenfalls zum wesentlichen Teil
aus dem Terrain herausrage. Dies sei vorliegend nicht der Fall, selbst wenn
man wie die Kläger davon ausgehe, dass das Untergeschoss eines Hauses maximal
1.25 m über das gewachsene Terrain zu stehen komme.

Das Kantonsgericht hat weiter ausgeführt, dass seine Auslegung durch die
kommunalen baurechtlichen Vorschriften bestärkt werde. In den meisten
Baureglementen im Kanton Schwyz werde der Begriff "Geschoss" in zwei
Bedeutungen verwendet, einerseits als Oberbegriff aller möglichen Geschosse
eines Gebäudes (Unter-, Erd- und Obergeschosse) und andererseits als
Bezeichnung der Vollgeschosse, d.h. der für die jeweilige Zone anzurechnenden
Geschosse, wozu Unter- und Dachgeschosse nur unter bestimmten Voraussetzungen
gehörten. In Anwendung des zur Zeit der Dienstbarkeitserrichtung geltenden,
aber auch des heutigen Baureglements der Gemeinde A.________ weise das
Bauprojekt nur zwei Vollgeschosse auf und gelte deshalb in der baurechtlichen
Sprachbedeutung klar als "zweigeschossiges" Gebäude. Ergänzend hat das
Kantonsgericht darauf hingewiesen, dass bei Unklarheiten die Freiheit des
Eigentums vermutet werde.
Die Kläger sehen in diesen Erwägungen eine Verletzung von Art. 738 ZGB. Sie
gehen davon aus, dass der Wortlaut der Dienstbarkeit klar ist; wenn von zwei
Geschossen die Rede sei, könnten darunter nicht zweieinhalb Geschosse
verstanden werden. Dem klaren Wortlaut komme gegenüber anderen
Auslegungsmitteln der Vorrang zu, weshalb das Kantonsgericht zu Unrecht auf
den angeblichen Ortsgebrauch und das öffentliche kommunale Baurecht
abgestellt habe. Zudem hätten die Parteien im Dienstbarkeitsvertrag keinerlei
Bezug auf die öffentlichrechtlichen Bauvorschriften genommen, weshalb es
nicht angehe, darauf abzustellen.

2.
Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738
ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit
sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für
den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein
Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund
zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), d.h. auf den Begründungsakt,
der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und
einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Ist auch der
Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im
Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit
unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB;
BGE 128 III 169 E. 3a S. 172; 130 III 554 E. 3.1 S. 556 f.).

Ordentlicher "Erwerbsgrund" im Sinne des Gesetzes ist der
Dienstbarkeitsvertrag, dessen Auslegung in gleicher Weise wie diejenige
sonstiger Willenserklärungen erfolgt (BGE 130 III 554 E. 3.1 S. 557 m.w.H.).
Nach Art. 18 Abs. 1 OR bestimmt sich der Inhalt des Vertrags nach dem
übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien; wenn eine tatsächliche
Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, ist der Vertrag normativ, d.h. nach
dem Vertrauensgrundsatz auszulegen (BGE 128 III 265 E. 3a S. 267; 130 III 554
E. 3.1 S. 557).

Vorbehaltlos gelten diese allgemeinen Auslegungsgrundsätze indes nur zwischen
den ursprünglichen Vertragsparteien. Im Verhältnis zu Dritten, die an der
Errichtung der Dienstbarkeit nicht beteiligt waren und im Vertrauen auf das
Grundbuch das dingliche Recht erworben haben, können persönliche Umstände und
Motive, die für die Willensbildung der ursprünglichen Vertragsparteien
bestimmend waren, aber aus dem Dienstbarkeitsvertrag selber nicht hervorgehen
und für einen unbeteiligten Dritten normalerweise auch nicht erkennbar sind,
nicht berücksichtigt werden (BGE 108 II 542 E. 2 S. 545 f.; 130 III 554 E.
3.1 S. 557, je m.w.H.).

3.
Vorliegend ist die Dienstbarkeit im Grundbuch nur mit einem Stichwort
umschrieben; dieses gibt keine Auskunft über das Ausmass der Baubeschränkung.
Demzufolge ist für die Bestimmung des Umfangs auf den Dienstbarkeitsvertrag
als Begründungsakt zurückzugreifen.

Die Kläger gehen zunächst davon aus, dass der Wortlaut des
Dienstbarkeitsvertrages klar ist und dieser folglich keiner Auslegung bedarf.
Indes ist der Begriff "zweigeschossig" nur scheinbar klar, insofern nämlich,
als ein Gebäude unter dem baujuristischen Bedeutungsaspekt des Vollgeschosses
entweder zwei- oder drei-, nicht aber zweieinhalbgeschossig sein kann.
Hingegen spricht sich der Dienstbarkeitsvertrag nicht darüber aus, ob ein
Untergeschoss mitzuzählen sei, und es ist auch nicht von vornherein klar, wie
ein aus dem gewachsenen Terrain ragendes Untergeschoss zu behandeln wäre.
Diesbezüglich ist vorab festzustellen, dass auch die Kläger nicht behaupten -
zu Recht, geht es doch um Aussicht und Besonnung -, ein Untergeschoss sei a
priori mitzuzählen mit der Folge, dass ein unterkellertes Haus mit einem
Erdgeschoss in jedem Fall bereits als zweigeschossig zu gelten hätte. Mithin
hat der Begriff "zweigeschossig" im interessierenden Zusammenhang keine
vorbestimmte Bedeutung und insoweit ist das Kantonsgericht zu Recht davon
ausgegangen, der Dienstbarkeitsvertrag bedürfe der Auslegung. Entsprechend
geht die Rüge der Kläger, das Kantonsgericht habe in diesem Zusammenhang Art.
738 ZGB verletzt, fehl.

4.
Davon ausgehend, dass der Dienstbarkeitsvertrag nicht zwischen den heutigen
Parteien geschlossen worden ist, hat das Kantonsgericht bei der
Vertragsauslegung zu Recht danach gefragt, was ein vernünftig denkender
Dritter unter dem Begriff "zweigeschossig" nach Treu und Glauben verstehen
darf und muss (vgl. E. 2). Hierfür hat es in erster Linie auf den optischen
Eindruck und hilfsweise auf das örtliche Baureglement abgestellt. Diese
Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden:

Nach einem Treu und Glauben verpflichteten Verständnis kann der Begriff
"zweigeschossig" nicht so verstanden werden, dass das Untergeschoss überhaupt
nicht über das gewachsene Terrain hinausragen darf; wenn dies nur zu einem
kleinen Teil der Fall ist, würde niemand ein Gebäude optisch als nicht mehr
zweigeschossig wahrnehmen. Mit anderen Worten nimmt der Umstand allein, dass
das Untergeschoss zu einem gewissen Teil aus dem gewachsenen Terrain ragt,
dem Gebäude nicht die Wahrnehmung als zweigeschossig. Dies wiederum bedeutet,
dass irgendwo die Grenze zu ziehen ist, bei der das Gebäude nicht mehr als
zwei-, sondern als dreigeschossig empfunden wird. Es ist naheliegend, hierfür
auf das örtliche Baureglement abzustellen. Zum einen muss gerade das
Baureglement diese Grenze ziehen. Zum anderen ist im Dienstbarkeitsvertrag
von der Überbauung des belasteten Grundstücks die Rede. Es ist auch für einen
Dritten bzw. einen rechtsnachfolgenden Grundstückseigentümer klar, dass die
Dienstbarkeit im Hinblick auf die Überbauung des belasteten Grundstücks
begründet worden ist. Für die Bestimmung des Inhalts der Dienstbarkeit legt
dies eine gewisse Anlehnung an das örtliche Baureglement nahe. Insbesondere
für die Frage der Geschosse ist ein bautechnischer Sprachgebrauch angezeigt,
wenn der Dienstbarkeitsvertrag im Zusammenhang mit der Überbauung des
belasteten Grundstücks die zulässige Gebäudehöhe mit Geschosszahlen
umschreibt. Einem Grundeigentümer ist in aller Regel bekannt, dass das
Baureglement eben diese Begriffe definiert, und er muss damit rechnen, dass
der bauwillige Eigentümer des belasteten Grundstücks die im
Dienstbarkeitsvertrag verwendete Terminologie mit derjenigen des
Baureglements gleichsetzt oder jedenfalls assoziiert. In diesem Sinn hätten
die im Dienstbarkeitsvertrag verwendeten Begriffe nach Treu und Glauben
explizit definiert werden müssen, wenn sie anders zu verstehen wären als im
Baureglement verwendet.

Vor diesem Hintergrund verdient die Auffassung des Obergerichts, die
geplanten Einfamilienhäuser würden als zweigeschossig wahrgenommen und sie
gälten auch im baujuristischen Sinn des öffentlichen Rechts als
zweigeschossig, gegenüber derjenigen der Kläger, ein Haus mit einem Erd- und
einem Obergeschoss könne im privatrechtlichen Sinn nicht mehr als
zweigeschossig bezeichnet werden, sobald das Untergeschoss "bis 1.20 m über
das Terrain ragt" (Berufung, S. 10), den Vorzug. Eine Verletzung von
Bundesrecht ist in den vorinstanzlichen Erwägungen jedenfalls nicht zu
erblicken und entsprechend ist die Berufung abzuweisen.

5.
Bei Abweisung der Berufung ist die Gerichtsgebühr den Klägern unter
solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 7 OG). Der
Gegenpartei ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird den Klägern unter solidarischer
Haftbarkeit auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht des Kantons Schwyz,
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 21. Januar 2005

Im Namen der II. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: