Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilabteilung 5C.243/2004
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5C.243/2004 /frs

Arrêt du 2 mars 2005
IIe Cour civile

Mmes et MM. les Juges Nordmann, juge présidant,
Escher, Meyer, Hohl et Marazzi.
Greffier: M. Abrecht.

X. ________,
dame X.________,
demandeurs et recourants,
tous deux représentés par Me Thierry Sticher, avocat,

contre

Communauté des copropriétaires de la propriété par étages Y.________,
défenderesse et intimée.

révocation de l'administrateur d'une copropriété par étages (art. 712r al. 2
CC),

recours en réforme contre l'arrêt de la première Section de la Cour de
justice du canton de Genève du 7 octobre 2004.

Faits:

A.
X. ________ et dame X.________ (ci-après : les époux X.________) sont
propriétaires d'une unité d'étage au sein de la propriété par étages
Y.________ (ci-après : la PPE Y.________), à raison de 45,9 millièmes.

Cet immeuble est géré depuis le mois d'octobre 2001 par A.________ SA, car la
précédente régie B.________ SA avait rencontré des problèmes financiers qui
l'ont par la suite menée à la faillite, dans le cadre de laquelle la PPE
Y.________ a produit une créance de 160'000 fr. L'ancien administrateur de
B.________ SA a été inculpé le 10 septembre 2003 d'abus de confiance et de
gestion déloyale pour s'être approprié sans droit un montant compris entre
74'087 fr. 40 et 119'089 fr. 05 dans le cadre de la gestion de la PPE
Y.________.

B.
Le 12 décembre 2001 s'est tenue une assemblée générale extraordinaire de la
PPE Y.________ ayant notamment pour objet de régler le transfert de
l'administration entre les deux régies. À cette occasion, A.________ SA a
expliqué que les pièces comptables lui avaient été remises en vrac et
qu'elles avaient dû être répertoriées et triées. Il résultait de l'analyse
effectuée que la comptabilité ne reflétait pas la réalité; il semblait
toutefois établi que 42'641 fr. 20 avaient été payés aux fournisseurs, au
lieu de 61'428 fr. 40, et que 39'008 fr. 30 étaient dus à la copropriété.

C.
Lors de l'assemblée générale ordinaire du 6 juin 2002, les comptes 2001 de la
PPE Y.________ ont été approuvés tels que présentés, à la majorité, moyennant
deux abstentions. Il ressort du procès-verbal que la somme totale des charges
de la copropriété s'élevait à 117'218 fr. 05, que les encaissements versés
chez A.________ SA totalisaient 53'887 fr. et que la somme globale à payer
était ainsi de 63'331 fr. 05. À la majorité, moyennant l'opposition des époux
X.________, l'assemblée a renoncé à prélever les liquidités nécessaires du
fonds de rénovation pour solder les factures 2001, ce qui signifiait que
chaque copropriétaire recevrait un bordereau de paiement supplémentaire. Il
était précisé que la régie adresserait un décompte individuel de charges à
chaque propriétaire d'étages tenant compte des versements respectifs de
chacun, les acomptes versés à B.________ SA ne pouvant pas être déduits.
Le 4 juillet 2002, A.________ SA a adressé aux époux X.________ un décompte
de charges pour l'année 2001, aux termes duquel ceux-ci restaient devoir à la
copropriété la somme de 2'086 fr. 05. Les précités ne se sont pas acquittés
de cette somme, estimant que celle-ci n'avait pas été correctement calculée,
car le calcul n'intégrait pas le montant de 42'641 fr. 10 payé à B.________
SA et mentionné dans le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire
du 12 décembre 2001.

Ayant été mis en demeure par A.________ SA, le 19 mai 2003, de verser le
montant supplémentaire dû, les époux X.________ ont persisté à contester le
décompte du 4 juillet 2002, demandant que soient pris en compte les paiements
des charges effectués par B.________ SA pour l'exercice 2001, qui devaient
être imputés à due concurrence. A.________ SA a répété qu'elle ne pouvait pas
donner suite à la déduction demandée, car les 42'641 fr. 10 réclamés aux
copropriétaires correspondaient à des factures payées par B.________ SA aux
fournisseurs de services ou aux entreprises et ne pouvaient donc pas être
remboursés à la copropriété.

D.
À l'assemblée générale du 27 avril 2004, la PPE Y.________ a décidé la
dissolution d'une somme de 42'100 fr. 20, correspondant aux charges pour 2001
effectivement payées par B.________ SA, par remboursement aux copropriétaires
qui avaient participé à la constitution de ce montant. A.________ SA a
expliqué que, dans un premier temps, la totalité des factures relatives aux
charges de la copropriété 2001 avait été présentée aux copropriétaires; la
proposition susmentionnée résultait de l'obtention par les fournisseurs de la
confirmation qu'ils avaient bien été payés par l'ancienne régie. À la
majorité, les copropriétaires présents ont jugé inutile que les époux
X.________ relatent, ainsi qu'ils le demandaient, l'historique du différend
qui les opposaient à l'administrateur sur cette question. D'autres
propriétaires d'étages ont relevé que A.________ SA avait repris une
situation très difficile et accompli un énorme travail. Au cours de
l'assemblée, les époux X.________ ont souligné qu'ils n'étaient pas en litige
avec la copropriété, mais avec A.________ SA. Ils se sont ensuite opposés à
la nomination en qualité d'administrateur pour 2004 de cette régie, qui a
néanmoins été réélue.
Le 5 mai 2004, les époux X.________ se sont déclarés choqués de la tenue de
l'assemblée générale du 27 avril 2004. Ils alléguaient qu'au moment de
l'élection de l'administrateur, ils s'étaient levés pour demander la
révocation de A.________ SA et solliciter un débat préalable sur cette
question; or ils avaient été enjoints de se taire, ce qui était inacceptable.
Ils demandaient, en outre, toute explication utile concernant le montant de
42'100 fr. 20 soudainement "réapparu".

E.
Le 26 mai 2004, les époux X.________ ont saisi le Tribunal de première
instance du canton de Genève d'une action tendant à la révocation de
l'administrateur de la PPE Y.________. Statuant le 5 juillet 2004, le
Tribunal a rejeté cette requête avec suite de dépens.

Par arrêt rendu le 7 octobre 2004 sur recours des époux X.________, la
première Section de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le
jugement de première instance, avec suite de dépens. La motivation en droit
de cet arrêt, fondée sur les faits exposés sous lettres A à D ci-dessus, est
en substance la suivante, dans ce qu'elle a d'utile à retenir pour l'examen
du recours :
E.aSelon l'art. 712r CC, l'assemblée des copropriétaires peut révoquer en
tout temps l'administrateur, sous réserve de dommages-intérêts éventuels (al.
1); si au mépris de justes motifs, l'assemblée refuse de révoquer
l'administrateur, tout copropriétaire peut, dans le mois, demander au juge de
prononcer la révocation (al. 2). Les justes motifs s'apprécient selon l'art.
4 CC, en prenant en compte toutes les circonstances du cas d'espèce; ils
existent lorsque le maintien de l'administrateur ne peut pas être exigé parce
que les relations de confiance sont détruites (ATF 127 III 534 consid. 3a).

E.b En l'espèce, les recourants reprochent d'abord à l'administrateur de leur
avoir réclamé à tort le paiement d'un supplément de charges, en se basant sur
un décompte erroné, puis d'avoir refusé de rectifier le calcul contesté,
malgré leurs nombreuses interventions en ce sens.

A ce sujet, il sied de rappeler que l'ancien administrateur de B.________ SA
a été inculpé pour s'être indûment approprié des fonds appartenant à
l'intimée. Dès le début de son mandat, A.________ SA a relevé que les comptes
qui lui avaient été transmis ne reflétaient pas la réalité. Sur la base des
pièces contrôlées, il est apparu que certains fournisseurs n'avaient pas été
payés. Les montants concernés ont été précisés lors de l'assemblée du 6 juin
2002; il en résultait que les provisions encaissées ne couvraient pas les
dettes à honorer. A la majorité, les copropriétaires ont alors décidé de
payer la différence, précisant que les acomptes versés à B.________ SA ne
pourraient pas être déduits. C'est donc en parfaite application de cette
décision que les recourants ont reçu le décompte de charges du 4 juillet
2002. Malgré leur insistance subséquente, l'administrateur était fondé à
refuser de réduire le montant réclamé à concurrence des factures payées aux
fournisseurs par B.________ SA, même s'il s'est avéré, par la suite, que les
provisions versées antérieurement n'avaient pas fait l'objet de malversations
et que les créances desdits fournisseurs avaient bien été honorées par
B.________ SA. Une fois ce contrôle effectué, les fonds versés à titre
supplémentaire ont finalement pu être restitués aux propriétaires d'étages
concernés, selon décision de l'intimée du 27 avril 2004. Au demeurant,
l'administrateur a pris soin d'expliquer ce processus aux recourants dans de
nombreux courriers. Il n'a donc nullement failli au mandat qui lui avait été
confié.

E.c Les recourants considèrent par ailleurs que l'on serait en présence d'un
juste motif de révocation parce que l'administrateur, lors de l'assemblée
générale du 27 avril 2004, a refusé le débat préalable qu'ils sollicitaient
en vue de leur demande de révocation.

À cet égard, il appert que les recourants n'ont pas soumis leur proposition
de révoquer l'administrateur dans les cinq jours précédant la séance,
conformément à l'art. 32 du règlement de la copropriété, précisément rappelé
dans la convocation y relative. Ils n'ont pas davantage émis leurs desiderata
à l'ouverture de l'assemblée, en vue de compléter l'ordre du jour proposé, ni
même lorsqu'ils ont pris la parole pour expliquer qu'ils n'avaient aucun
différend avec la copropriété, mais seulement avec l'administrateur. Force
est de considérer qu'ils étaient ainsi malvenus de soulever cette question,
exigeant un débat préalable, uniquement au moment de l'élection de
l'administrateur. Le refus de ce dernier d'entrer en matière apparaît dès
lors légitime, d'autant qu'il a été appuyé par d'autres propriétaires
d'étages qui ont relevé la qualité du travail accompli et ont décidé de lui
renouveler leur confiance.

E.d Il découle des considérations qui précèdent que les conditions
d'application de l'art. 712r CC ne sont pas réalisées en l'espèce.

F.
Contre cet arrêt de la Cour de justice, les époux X.________ exercent un
recours en réforme au Tribunal fédéral. Ils concluent principalement, avec
suite de frais et dépens, à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que
A.________ SA est révoquée de sa qualité d'administrateur de la PPE
Y.________. À titre subsidiaire, ils concluent à l'annulation de l'arrêt
entrepris, la cause étant renvoyée à l'autorité cantonale. Une réponse au
recours n'a pas été demandée.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
La décision par laquelle le juge statue sur une demande de révocation de
l'administrateur d'une propriété par étages, au sens de l'art. 712r al. 2 CC,
tranche une contestation civile portant sur des droits de nature pécuniaire,
au sens de l'art. 46 OJ (ATF 127 III 534, consid. 1 non publié; 126 III 177,
consid. 1a non publié; cf. ATF 108 II 77 consid. 1b). Selon la jurisprudence,
la valeur litigieuse se détermine en fonction de la rémunération annuelle
totale versée à l'administrateur, capitalisée conformément à l'art. 36 al. 5
OJ (ATF 126 III 177, consid. 1b non publié). En l'espèce, la valeur
litigieuse ainsi calculée dépasse manifestement le minimum de 8'000 fr. exigé
par l'art. 46 OJ, ainsi que les demandeurs le mentionnent dans leur recours
conformément à l'art. 55 al. 1 let. a OJ. Il s'ensuit que le recours,
interjeté en temps utile (cf. art. 54 al. 1 OJ) contre une décision finale
prise par le tribunal suprême du canton de Genève et qui ne peut pas être
l'objet d'un recours ordinaire de droit cantonal (cf. art. 48 al. 1 OJ), est
recevable.

2.
2.1 Les demandeurs reprochent d'abord à la cour cantonale d'avoir violé l'art.
712m al. 1 ch. 2 CC, qui attribue à l'assemblée des copropriétaires la
compétence de nommer l'administrateur, ainsi que l'art. 712r al. 1 CC, qui
prévoit que l'assemblée des copropriétaires peut révoquer en tout temps
l'administrateur, en refusant d'entrer en matière s'agissant de l'existence
de justes motifs liés au déroulement de l'assemblée générale du 27 avril 2004
(cf. lettre E.c supra). Nonobstant l'art. 32 du règlement de la copropriété,
qui dispose que les propositions individuelles doivent être parvenues à
l'administrateur au moins cinq jours avant l'assemblée, les demandeurs
contestent avoir eu une quelconque obligation de faire savoir à l'avance
qu'ils entendaient obtenir la révocation de l'administrateur, puisque la
question était d'ores et déjà prévue à l'ordre du jour sous la rubrique
"élection de l'administrateur". Selon eux, l'autorité cantonale aurait dû
entrer en matière et retenir que le fait qu'au moment de l'élection de
l'administrateur, A.________ SA ait refusé toute discussion préalable au vote
constituait à lui seul un juste motif de révocation, conformément à la
jurisprudence (cf. ATF 126 III 177 consid. 2a/bb).
Les demandeurs voient également de justes motifs de révocation dans le refus
persistant, et selon eux injustifié, de l'administrateur de prendre en compte
dans sa comptabilité le fait que l'ancienne régie avait versé un montant
total de plus de 42'000 fr. aux fournisseurs pour l'exercice 2001 (cf. lettre
E.b supra). Or pour les demandeurs, il était pourtant évident, depuis le
début du mandat de A.________ SA, que seules les factures non payées aux
fournisseurs par l'ancien administrateur devaient être réclamées une deuxième
fois aux copropriétaires. Cette erreur conceptuelle — d'ailleurs confirmée
par le fait que l'administrateur a finalement accepté, après plusieurs
années, de restituer une somme de 42'100 fr. 20 aux copropriétaires —
démontrerait à tout le moins que A.________ SA était incapable de comprendre
la situation dans laquelle se trouvait la copropriété, voire qu'elle était
irrespectueuse des copropriétaires en ce sens qu'elle s'est toujours refusée
à prendre en compte les critiques fondées de ces derniers. Ces éléments
auraient dû, selon les demandeurs, conduire la cour cantonale à retenir
l'existence de justes motifs.

2.2 Lorsqu'il est saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral ne peut
pas aller au-delà des conclusions des parties, mais il n'est pas lié par les
motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation
juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ). Il peut donc
admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant,
de même qu'il peut rejeter le recours en adoptant une autre argumentation
juridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 127 III 248 consid. 2c
et les références citées; 130 III 136 consid. 1.4).
2.3
2.3.1Selon l'art. 712r al. 1 CC, l'assemblée des copropriétaires peut
révoquer en tout temps l'administrateur, sous réserve de dommages-intérêts
éventuels. La révocation par l'assemblée des copropriétaires présuppose que
la proposition de révocation ait été inscrite à l'ordre du jour en bonne et
due forme et qu'elle ait fait l'objet d'une décision de l'assemblée, prise à
la majorité simple des copropriétaires présents (Bösch, Basler Kommentar,
Zivilgesetzbuch II, 2e éd. 2003, n. 3 ad art. 712r CC; Meier-Hayoz, Berner
Kommentar, Band IV/1/5, 1988, n. 8 ad art. 712r CC; cf. Steinauer, Les droits
réels, t. I, 3e éd. 1997, n. 1331; Wermelinger, La propriété par étages,
Commentaire des art. 712a à 712t CC, 2002, n. 26 ad art. 712r CC).

2.3.2 Si au mépris de justes motifs, l'assemblée refuse de révoquer
l'administrateur, tout copropriétaire peut, dans le mois, demander au juge de
prononcer la révocation (art. 712r al. 2 CC). La révocation judiciaire
présuppose — sauf dans des cas très particuliers sur lesquels il n'y a pas
lieu de s'étendre ici (cf. ZBGR 1985 p. 269 ss et  la doctrine citée
ci-après) — que la communauté des copropriétaires d'étages ait préalablement
pris une décision rejetant une proposition tendant à la révocation de
l'administrateur (Bösch, op. cit., n. 4 ad art. 712r CC; Meier-Hayoz, op.
cit., n. 16 ad art. 712r CC; Wermelinger, op. cit., n. 51 ad art. 712r CC;
Simonius/Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Band I, 1995, n. 76
p. 547). Il est ainsi exclu qu'un copropriétaire s'adresse directement au
juge, pour demander la révocation de l'administrateur selon l'art. 712r al. 2
CC, sans que l'assemblée des copropriétaires ait préalablement été saisie en
bonne et due forme d'une proposition tendant à la révocation de
l'administrateur selon l'art. 712r al. 1 CC (Meier-Hayoz, op. cit., n. 17 ad
art. 712r CC).

2.3.3 Il découle de ce qui précède que le copropriétaire qui demande la
révocation judiciaire de l'administrateur doit avoir préalablement sollicité,
en bonne et due forme, la révocation de l'administrateur par l'assemblée des
copropriétaires, laquelle doit l'avoir refusée au mépris de justes motifs
(cf. Meier-Hayoz, op. cit., n. 17 ad art. 712r CC, qui souligne en outre que
la révocation judiciaire représente une restriction du droit à
l'autodétermination de l'assemblée bien plus importante que la nomination
judiciaire d'un administrateur selon l'art. 712q CC). Cette dernière
condition n'est pas réalisée si l'assemblée a statué non sur une demande de
révocation, mais sur la réélection de l'administrateur : en effet, comme
l'assemblée n'a alors pas été appelée à se prononcer sur l'existence de
motifs de révocation, il n'est pas possible de soutenir devant le juge
qu'elle aurait refusé de révoquer l'administrateur au mépris de justes
motifs. Pour cette raison, un copropriétaire qui s'est opposé en vain à la
nomination ou à la réélection d'une personne en tant qu'administrateur ne
saurait s'adresser directement au juge : il doit solliciter de l'assemblée
des copropriétaires la révocation de l'administrateur, avant d'attaquer le
cas échéant par la voie judiciaire la décision de l'assemblée refusant la
révocation au mépris de justes motifs (cf. Wermelinger, op. cit., n. 43 et 44
ad art. 712q CC).

2.3.4 En l'espèce, il est constant que les demandeurs n'ont pas présenté de
proposition tendant à la révocation de l'administrateur, ce qu'ils auraient
dû faire dans les cinq jours précédant la séance conformément à l'art. 32 du
règlement de la copropriété, mais se sont opposés, lors de l'assemblée
générale du 27 avril 2004, à la réélection pour 2004 de l'administrateur,
lequel a néanmoins été réélu.
Il appert ainsi que l'assemblée des copropriétaires n'a jamais pris de
décision rejetant une proposition tendant à la révocation de
l'administrateur; elle n'aurait d'ailleurs pas pu valablement le faire dès
lors qu'elle n'a jamais été saisie en bonne et due forme d'une telle
proposition. L'argument des demandeurs, selon lequel ils n'avaient pas à
proposer dans les formes requises la révocation de l'administrateur puisque
la question de l'élection de ce dernier était déjà inscrite à l'ordre du
jour, tombe à faux puisque, comme on vient de le voir, la décision relative à
la réélection d'un administrateur ne peut être attaquée en justice par la
voie prévue par l'art. 712r al. 2 CC.

Comme une proposition tendant à la révocation de l'administrateur n'a pas été
soumise en bonne et due forme à l'assemblée des copropriétaires, qui n'a
ainsi pris aucune décision à ce sujet, la requête de révocation judiciaire de
l'administrateur adressée directement au juge par les demandeurs doit être
écartée d'emblée pour cette raison, sans qu'il y ait lieu de se pencher sur
l'existence éventuelle de justes motifs au sens de l'art. 712r al. 2 CC.

2.4 L'arrêt attaqué se révélant ainsi conforme au droit fédéral dans son
résultat — étant précisé que le Tribunal fédéral, vu les conclusions prises
devant lui (cf. art. 63 al. 1 OJ), n'a pas à examiner ici si la requête
aurait dû être rejetée ou déclarée irrecevable —, le recours en réforme des
demandeurs doit être rejeté.

3.
En définitive, le recours, mal fondé, doit être rejeté. Les demandeurs, qui
succombent, supporteront les frais judiciaires, solidairement entre eux (art.
156 al. 1 et 7 OJ). Il n'y a en revanche pas lieu d'allouer de dépens, dès
lors que la défenderesse n'a pas été invitée à procéder et qu'elle n'a en
conséquence pas assumé de frais en relation avec la procédure devant le
Tribunal fédéral (art. 159 al. 1 et 2 OJ; Poudret/Sandoz-Monod, Commentaire
de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. V, Berne 1992, n. 2 ad
art. 159 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Un émolument judiciaire de 3'000 fr. est mis à la charge des demandeurs,
solidairement entre eux.

3.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la première Section
de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 2 mars 2005

Au nom de la IIe Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

La juge présidant:  Le greffier: