Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilabteilung 5C.252/2004
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5C.252/2004 /frs

Arrêt du 30 mai 2005
IIe Cour civile

MM. et Mmes les Juges Raselli, Président,
Nordmann, Escher, Meyer et Hohl.
Greffier: M. Braconi.

Hilton International Co.,
Hilton International (Switzerland) GmbH,
défenderesses et recourantes,
toutes deux représentées par Me Edmond Tavernier, avocat,

contre

Société anonyme du Grand Cygne,
représentée par Me Vincent Jeanneret, avocat,
Immobergues SA,
représentée par Me Pierre-Louis Manfrini, avocat,
demanderesses et intimées,

action en revendication, contrat de management d'hôtel

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice
du canton de Genève du 8 octobre 2004.

Faits:

A.
A.a En 1972, la Société Anonyme du Grand Casino (ci-après la SA du Grand
Casino) a acquis un droit de superficie distinct et permanent (n° 3811) sur
la parcelle n° 6936, propriété de la Ville de Genève, en vue d'y construire
un complexe hôtelier et immobilier; sur ce fonds sera édifiée la partie dite
«avant» du complexe connu sous le nom de «Noga Hilton», qui comprend, en
particulier, un hôtel, une salle de spectacle et de congrès, des locaux
occupés par un casino, des appartements, un parking souterrain, des
restaurants et des arcades commerciales. A la fin des années 1970, la SA du
Grand Casino a acquis trois lots (n° 1, 3 et 4) de la propriété par étages
aménagée sur le droit de superficie distinct et permanent (n° 7049) grevant
la parcelle contiguë n° 7007, propriété de Nessim Gaon; ces lots constituent
la partie dite «arrière» du complexe hôtelier, comprenant notamment des
parkings souterrains et des chambres d'hôtel.

Le 20 juillet 1978, la SA du Grand Casino a conclu, pour la partie «avant» du
complexe hôtelier, un contrat intitulé «Management Agreement» (ci-après le
contrat de management) avec la société américaine Hilton International Co., à
laquelle s'est jointe par la suite la filiale suisse Hilton International
(Switzerland) AG, devenue en 1999 Hilton International (Switzerland) GmbH
(ci-après Hilton). En vertu de cette convention, la SA du Grand Casino
s'engageait dans un premier temps à financer, construire, aménager et équiper
l'hôtel, et la société Hilton s'engageait à assister la SA du Grand Casino
pour la planification, la construction et l'aménagement de l'hôtel; après
l'ouverture de l'hôtel, Hilton devait assurer la gestion et l'exploitation de
celui-ci. Le 18 juin 1979, la SA du Grand Casino a délivré à Hilton une
procuration.

Depuis l'achèvement et l'ouverture de l'hôtel en mai 1980, Hilton assure
ainsi son exploitation. En 1990, le contrat de management a été étendu à la
partie «arrière» du complexe, terminée entre-temps.

A.b Au début des années 1990, des créanciers gagistes de la SA du Grand
Casino, dont l'UBS SA et le Crédit Suisse, ont entamé des poursuites en
réalisation de gage immobilier, portant sur les parties «avant» et «arrière»,
en raison du non-remboursement de prêts hypothécaires consentis à la SA du
Grand Casino pour la construction du complexe hôtelier. Dans le cadre de ces
procédures, la SA du Grand Casino a cédé auxdites banques son droit au
bénéfice d'exploitation («Owner's return»); Hilton s'en est acquittée
directement en mains de ces dernières, mais cette cession n'a pas suffi à les
désintéresser.

B.
Le 25 mai 2001, l'office des poursuites a procédé à la vente aux enchères du
droit de superficie et des trois lots de propriété par étages. L'état des
charges et les conditions de vente indiquaient dans la description des
immeubles que la chaîne Hilton exploitait un hôtel dans les murs des
bâtiments, aucun bail en sa faveur n'étant cependant mentionné, alors que la
description de la partie «avant» faisait état de baux en faveur des
exploitants de restaurants et du casino. Les conditions de vente prévoyaient
que la prise de possession des biens adjugés aurait lieu lors de la
réquisition d'inscription du transfert de propriété au registre foncier.

En préambule à la vente, le préposé de l'office des poursuites a donné
lecture d'une lettre que Hilton lui avait adressée le 2 avril 2001, sans se
prononcer sur son contenu, pour l'informer que le «Management Agreement»
serait opposable à tout nouvel acquéreur.

La partie «avant» a été adjugée à la SA du Grand Cygne pour la somme de
165'000'000 fr., et la partie «arrière» à Immobergues SA pour le prix de
58'000'000 fr. La Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral
a confirmé l'adjudication (arrêt 7B.4/2002 du 21 mars 2002), puis précisé que
la vente a pris effet le 22 mars 2002 (arrêt 7B.194/2002 du 10 décembre
2002).

Les adjudicataires ont autorisé, à bien plaire, la société Hilton à
poursuivre l'exploitation de l'hôtel dans l'attente de la décision relative à
la validité de la vente aux enchères et jusqu'à leur inscription en tant que
propriétaires au registre foncier, tout en précisant que le contrat de
management ne leur était pas opposable et que cette prorogation ne valait pas
reconnaissance de l'existence d'un quelconque contrat entre elles.

C.
Le 13 juin 2002, la SA du Grand Casino a introduit contre la SA du Grand
Cygne et Immobergues SA une action en constatation de l'existence d'un bail
tacite portant sur les parties «avant» et «arrière» du complexe. La demande a
été rejetée le 26 février 2003 par le Tribunal des baux et loyers du canton
de Genève. La procédure d'appel contre ce jugement a été suspendue par la
Cour de justice le 24 février 2004 à la suite de la faillite - le 8 janvier
précédent (arrêt 5P.275/2003) - de la SA du Grand Casino.

D.
Le 8 octobre 2002, Immobergues SA et la SA du Grand Cygne ont ouvert action
en revendication contre Hilton International Co. et Hilton International
(Switzerland) GmbH devant le Tribunal de première instance de Genève,
concluant à ce qu'il soit dit qu'elles sont seules et uniques propriétaires
des trois lots de propriété par étages et du droit de superficie n° 3811, et
à ce que les défenderesses soient condamnées à leur restituer ces immeubles
en les évacuant de leurs biens et de leurs organes, employés ou auxiliaires.

Les demanderesses contestent à la société Hilton le droit de continuer à
exploiter l'hôtel par l'argument que le «Management Agreement» ne leur est
pas opposable à la suite de l'adjudication lors des enchères forcées, ce
contrat étant un mandat. Hilton estime, pour sa part, que cet accord doit
être qualifié, du moins dans ses éléments essentiels, de bail à ferme, et
qu'il est dès lors opposable aux adjudicataires des immeubles en vertu de
l'art. 261 CO, auquel renvoie l'art. 290 CO.

Par jugement du 10 septembre 2003, le Tribunal de première instance a débouté
les demanderesses; il a qualifié le contrat de management de contrat de bail
à ferme, opposable aux nouveaux propriétaires.

Statuant le 8 octobre 2004 sur recours des demanderesses, la Cour de justice
du canton de Genève a annulé ce jugement et condamné les défenderesses à
évacuer les lots de propriété par étages et le droit de superficie de leurs
biens, organes, employés ou auxiliaires; elle a considéré que le «Management
Agreement» n'était pas un bail à ferme, sans qu'il soit nécessaire de décider
s'il devait être qualifié de mandat ou de contrat innommé.

E.
Contre cet arrêt, les défenderesses interjettent un recours en réforme au
Tribunal fédéral, concluant principalement à son annulation et au renvoi de
la cause à la Cour de justice pour qu'elle complète le dossier et statue à
nouveau dans le sens des considérants, subsidiairement à sa réforme en ce
sens que les conclusions des demanderesses sont rejetées.

Les demanderesses proposent le rejet du recours.

F.
Par arrêt de ce jour, la cour de céans a rejeté dans la mesure où il était
recevable le recours de droit public interjeté parallèlement par les
défenderesses (5P.446/2004).

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
Déposé en temps utile contre une décision finale rendue par le tribunal
suprême du canton sur une action en revendication formée par les
propriétaires des immeubles (art. 641 al. 2 CC) et ordonnant l'évacuation des
défenderesses, le recours est recevable au regard des art. 48 al. 1 et 54 al.
1 OJ. Il l'est aussi sous l'angle de l'art. 46 OJ, la valeur litigieuse de
8'000 fr. étant amplement atteinte.

2.
L'autorité cantonale a retenu, en bref, que le contrat de management ne peut
être qualifié de contrat de bail à ferme - sans qu'il y ait lieu de décider
s'il doit être qualifié de mandat ou de contrat innommé -, en sorte que
l'art. 261 CO (par le renvoi de l'art. 290 al. 1 let. a CO) n'est pas
applicable. Les défenderesses n'allèguent pas qu'elles seraient légitimées à
occuper les locaux quand bien même le contrat ne devrait pas être qualifié de
bail à ferme. Le contrat de management n'ayant pas passé aux nouveaux
propriétaires des immeubles à la suite de la réalisation forcée, les
défenderesses occupent sans droit les locaux, et leur évacuation doit être
ordonnée.

Les défenderesses font valoir que la convention litigieuse est un bail à
ferme et reprochent à l'autorité cantonale de ne pas avoir constaté la
volonté réelle des parties au mépris de l'art. 18 CO; elle se plaignent, au
surplus, d'une violation de l'art. 8 CC, du principe de la confiance (art. 18
CO) et du principe de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De
leur côté, les demanderesses prétendent que les défenderesses n'ont plus le
droit d'exploiter le complexe hôtelier du Noga Hilton, car la SA du Grand
Casino a perdu la propriété des immeubles à la suite des enchères forcées, et
leurs parties adverses tout titre d'occupation de l'hôtel.

3.
Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 63 al. 1 et 3 OJ); il
lui appartient ainsi de déterminer la nature de la convention passée entre
les parties, question qu'il examine librement en fonction du contenu de
l'ensemble des clauses contractuelles et des circonstances dans lesquelles le
contrat a été conclu (ATF 104 II 108 consid. 3a p. 114 et la jurisprudence
citée). Le Tribunal fédéral ne peut pas aller au-delà des conclusions des
parties, mais il n'est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci (art. 63
al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique retenue par la juridiction
cantonale (ATF 130 III 297 consid. 3.1 p. 298/299); il peut donc admettre le
recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant, comme il
peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 127 III 248
consid. 2c p. 252/253).

Le litige porte, en l'espèce, sur l'effet de l'adjudication des immeubles
lors de la vente aux enchères forcées sur le contrat de management conclu par
l'ancien propriétaire avec l'exploitant de l'hôtel, spécialement son
opposabilité ou non à l'acquéreur. Avant d'examiner cette question, il
s'impose de traiter les griefs relatifs à l'absence de constatation de la
volonté réelle des parties (art. 18 al. 1 CO) et à la violation du droit à la
preuve (art. 8 CC), dont le bien-fondé est susceptible d'entraîner le renvoi
de la cause à l'autorité cantonale pour compléter les constatations de fait
(art. 64 al. 1 OJ).

4.
Les défenderesses reprochent d'abord à l'autorité cantonale de n'avoir pas
recherché la volonté réelle des parties à l'époque de la conclusion du
contrat de management et, partant, d'avoir violé l'art. 18 CO.

4.1 Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un
contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des
parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles
ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de
la convention.

Le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune
intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant
empiriquement, sur la base d'indices; si elle aboutit, cette démarche conduit
à une constatation de fait (art. 63 al. 2 OJ; ATF 129 III 664 consid. 3.1 p.
667). S'il ne parvient pas à déterminer cette volonté, ou s'il constate
qu'une partie n'a pas compris la volonté manifestée par l'autre, le juge doit
découvrir quel sens les parties pouvaient ou devaient donner, de bonne foi, à
leurs manifestations de volonté réciproques (principe de la confiance); il
s'agit d'une question de droit (ATF 129 III 702 consid. 2.4 p. 707). Cette
interprétation objective s'effectue non seulement d'après le texte et le
contexte des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui les
ont précédées et accompagnées (ATF 119 II 449 consid. 3a p. 451 et les arrêts
cités).
L'interprétation subjective l'emporte sur l'interprétation objective (ATF 123
III 35 consid. 2b p. 39). Si, contrairement à ce principe, le juge recherche
d'emblée la volonté objective et estime que la volonté subjective divergente
d'une partie, pourtant alléguée régulièrement et en temps utile, n'est pas
pertinente, il viole les règles du droit fédéral sur la conclusion (art. 1
CO) et l'interprétation (art. 18 CO) du contrat. Le principe de la priorité
de l'interprétation subjective découle de l'art. 18 CO et peut être invoqué
dans un recours en réforme (ATF 125 III 305 consid. 2b p. 308; 123 III 35
consid. 2b p. 40).

Le fardeau de l'allégation et le fardeau de la preuve de l'existence et du
contenu d'une volonté subjective qui s'écarte du résultat de l'interprétation
normative (ou objective) sont à la charge de la partie qui s'en prévaut (ATF
121 III 118 consid. 4b/aa p. 123 et les références citées; cf. également: ATF
123 III 35 consid. 2b p. 40). La partie qui entend faire compléter les faits
en vertu de l'art. 64 al. 1 OJ doit les désigner exactement en se référant
aux pièces du dossier. Le complètement suppose en outre que les allégations
de fait correspondantes aient été dûment introduites en procédure cantonale,
qu'elles aient été ignorées ou considérées à tort comme dénuées de
pertinence, ce qui doit être exposé avec précision. Si ces exigences ne sont
pas respectées, les faits invoqués sont considérés comme nouveaux, partant
irrecevables (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 115 II 484 consid. 2a p. 485/486
et les arrêts cités).

4.2 L'autorité cantonale a constaté que les parties qualifient de façon
différente le contrat de management - les demanderesses de contrat innommé
auquel s'appliquent les règles du mandat, les défenderesses de bail à ferme
non agricole -, de telle sorte que la réelle et commune intention des parties
ne peut être établie et qu'il faut interpréter leurs déclarations selon le
principe de la confiance.
Les défenderesses lui reprochent de s'être fondée sur les déclarations des
actuelles parties au procès, alors que le contrat a été conclu par la SA du
Grand Casino, et de s'être dispensée de rechercher la volonté réelle des
cocontractants originaires au moment de la conclusion de la convention
litigieuse.

4.3 L'autorité cantonale part d'une conception erronée des conditions qui
permettent de conclure à l'absence de volonté réelle et de passer à
l'interprétation objective. En effet, ce n'est que si le juge ne parvient pas
à déterminer la volonté réelle des parties - parce que les preuves font
défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une partie n'a pas
compris la volonté exprimée par l'autre - ce qui ne résulte pas déjà du
simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de
l'administration des preuves relatives aux déclarations des parties et à la
manière dont elles les ont comprises à l'époque de la conclusion du contrat -
que le principe de la confiance entre en jeu. Dans la mesure où la cour
cantonale constate simplement que les parties au procès soutiennent des
thèses divergentes, pour en déduire que leur réelle et commune intention ne
peut ainsi pas être établie, elle enfreint l'art. 18 al. 1 CO.

Toutefois, dans leur recours en réforme, les défenderesses ne démontrent pas
quels indices établiraient une volonté subjective s'écartant de la volonté
objective et quel serait le contenu de celle-là; elles n'exposent pas, en se
référant exactement aux pièces du dossier, sur la base de quels allégués de
fait et moyens de preuve précis, invoqués régulièrement et en temps utile
selon les règles de la procédure cantonale, la cour cantonale aurait pu et dû
constater une commune et réelle intention des parties. Elles ne satisfont pas
à ces exigences lorsqu'elles se bornent à invoquer la priorité de la volonté
subjective, à soutenir qu'elles ont allégué la teneur des clauses du
Management Agreement - qui, au demeurant, ne sert qu'à l'interprétation
objective -, à relever que la SA du Grand Casino était la partie
cocontractante au jour de la conclusion du contrat - sans indiquer quelle
personne physique aurait dû être interrogée -, enfin à prétendre qu'elles
n'avaient pas à offrir de preuves en vertu de la procédure cantonale et que
la Cour de justice serait «amplement en mesure sur la base de l'offre de
preuve de Hilton d'ordonner les mesures probatoires nécessaires». Faute de
motivation sur ce point, les éléments qui auraient pu éventuellement
permettre de constater une volonté subjective doivent donc être considérés
comme nouveaux, partant irrecevables. Du reste, même des manifestations de
volonté concordantes sur ces éléments ne lieraient pas le juge quant à la
qualification du contrat, cette question étant soustraite à la volonté des
parties (ATF 99 II 313; 84 II 493 consid. 2 p. 496; Kramer, Berner Kommentar,
3e éd., n. 84 ad art. 18 CO et les citations).

5.
Les défenderesses reprochent ensuite à la cour cantonale d'avoir violé l'art.
8 CC sur deux points, à savoir la mise à disposition d'un fonds de roulement
et la personne de l'employeur du personnel.

5.1 Pour les prétentions fondées sur le droit civil fédéral, l'art. 8 CC
règle le droit à la preuve et à la contre-preuve, pour autant notamment qu'il
s'agisse d'établir un fait pertinent qui n'est pas déjà prouvé; cette  norme
n'est pas violée si une mesure probatoire est refusée à la suite d'une
appréciation anticipée des preuves (ATF 130 III 591 consid. 5.4 p. 601/602;
129 III 18 consid. 2.6 p. 24/25 et les arrêts cités).

5.2 S'agissant du premier point, la décision entreprise constate que
l'exploitation de l'hôtel se fait au nom et pour le compte des propriétaires
- autrement dit que la SA du Grand Casino supporte le risque d'exploitation
de l'entreprise - en se basant sur plusieurs éléments, dont le fonds de
roulement. A cet égard, la cour cantonale retient que le «contrat prévoit que
pendant toute la durée d'exploitation de l'hôtel, la SA du Grand Casino doit
fournir un fonds de roulement suffisant pour assurer cette exploitation (art.
VII sect. 1), ce qui indique également que celle-ci s'opère à ses frais et
exclut que le contrat litigieux puisse être qualifié de bail à ferme».

En soutenant que l'autorité cantonale aurait admis sans preuve que le fonds
de roulement prévu par la clause précitée avait été versé par la SA du Grand
Casino, alors qu'elles avaient contesté ce fait, les défenderesses se
méprennent sur le sens de ce passage. Il s'agit là d'une déduction juridique
fondée sur l'interprétation objective du contrat; on ne saurait en tirer que
l'autorité cantonale a considéré que le fonds de roulement avait été
réellement versé. Au contraire, dans la partie «en fait» de sa décision, elle
a expressément déclaré que le contrat a été exécuté à l'exception de la mise
à disposition par la SA Grand Casino d'un capital d'exploitation.

C'est avec raison que les défenderesses affirment qu'il «ne peut être tiré
d'élément d'interprétation de l'obligation de fournir un fonds de roulement»
si cette prestation est restée lettre morte. Toutefois, la cour cantonale a
retenu - à l'issue de l'appréciation des preuves qui a été vainement remise
en discussion dans le recours de droit public - que la SA du Grand Casino
assumait le risque d'exploitation de l'entreprise pour d'autres raisons
également: les défenderesses maintenaient des comptes bancaires et
encaissaient des sommes pour le compte de la SA du Grand Casino; cette
société engageait le personnel, dont elle payait les salaires et les charges;
les défenderesses lui versaient le produit d'exploitation brut, sous
déduction de tous les frais engagés pour l'exploitation. La charge du risque
d'exploitation de l'entreprise étant ainsi prouvée - ce qui lie la cour de
céans (art. 63 al. 2 OJ) -, la question de la fourniture d'un fonds de
roulement n'est pas décisive pour l'issue du litige. Il s'ensuit que le grief
doit être rejeté.

5.3 Quant au second point, les défenderesses ne critiquent pas le fait que la
cour cantonale a constaté que le personnel affecté à l'hôtel est employé par
la SA du Grand Casino, qui paie les salaires et les charges sociales, élément
dont elle a déduit que l'exploitation de l'hôtel se fait au nom et pour le
compte du propriétaire, c'est-à-dire aux risques de ce dernier. Lorsqu'elles
déclarent que l'autorité cantonale aurait aussi retenu que la SA du Grand
Casino avait le pouvoir de donner des instructions au personnel, alors que ce
fait n'avait pas été allégué et qu'elles avaient elles-mêmes expressément
affirmé le contraire, les défenderesses se méprennent sur le sens du passage
incriminé («Il apparaîtrait toutefois contradictoire que le propriétaire
donne des instructions aux employés alors que c'est Hilton qui est chargée de
l'exploitation»). En effet, cette phrase doit être lue en relation avec celle
qui la précède: les défenderesses décident de la politique en matière de
personnel, car si elles gèrent l'hôtel, il n'est pas possible que le
propriétaire donne des instructions aux employés.

6.
Les défenderesses s'en prennent ensuite à la qualification du contrat de
management, qui procéderait d'une fausse application du principe de la
confiance. Elles sont d'abord d'avis que la procuration, élément postérieur
au contrat, et le statut des employés, élément d'exécution du contrat, ne
peuvent être pris en considération pour l'interprétation selon le principe de
la confiance.

6.1 L'interprétation objective doit partir du texte du contrat et examiner
ensuite celui-ci dans son contexte, en tenant compte de toutes les
circonstances qui ont précédé ou accompagné sa conclusion (ATF 119 II 449
consid. 3a p. 451 et les arrêts cités). Les circonstances survenues après la
conclusion du contrat, notamment le comportement des parties, constituent, en
revanche, un indice de la volonté réelle des parties et doivent être prises
en compte dans l'interprétation subjective (ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366;
112 II 337 consid. 4a p. 343; 107 II 417 consid. 6 p. 418 et les références;
voir aussi: Kramer, op. cit., n. 28 ad art. 18 CO, avec d'autres citations).

6.2 En l'occurrence, le contrat de management a été conclu en 1978, et il
comportait deux phases: d'une part, celle de la construction, de
l'aménagement et de l'équipement de l'hôtel; d'autre part, celle de
l'exploitation de l'hôtel. Les termes de cette seconde phase ont été précisés
par la procuration que la SA du Grand Casino a remise aux défenderesses le 18
juin 1979. Comme la procuration concrétise les pouvoirs octroyés
contractuellement à celles-ci par la SA du Grand Casino, et qu'elle a été
délivrée en juin 1979, c'est-à-dire près d'une année avant le début de
l'exploitation de l'hôtel (i.e. mai 1980), elle ne constitue pas un fait
postérieur au sens de la jurisprudence et peut être prise en considération
dans l'interprétation de la volonté objective des parties; il en va de même
du statut du personnel, à propos duquel la procuration mentionne expressément
que l'employeur est la SA du Grand Casino. Au demeurant, les défenderesses ne
déduisent pas de ces éléments qu'ils seraient en contradiction avec la
volonté objective découlant du contrat lui-même.

7.
Toujours au chapitre de la qualification du contrat de management, les
défenderesses soutiennent que l'autorité cantonale a violé les art. 275 et
290 CO, ainsi que l'art. 261 CO, en niant que ce contrat présentait un
élément prépondérant de bail à ferme. La convention litigieuse contiendrait,
en effet, tous les éléments essentiels du bail, et toutes les prestations du
propriétaire auraient trait exclusivement à l'immeuble et à la cession de
l'usage de l'hôtel; il aurait ainsi passé aux acquéreurs conformément aux
art. 290 et 261 CO.

7.1
7.1.1Lorsque, en vertu de la volonté des parties, les divers rapports qui les
lient ne constituent pas des contrats indépendants, mais représentent des
éléments de leur convention liés entre eux et dépendant l'un de l'autre, on
est en présence d'un contrat mixte ou composé, qui doit être appréhendé comme
un seul et unique accord (ATF 118 II 157 consid. 3a p. 162). On parle de
contrat composé lorsque la convention réunit plusieurs contrats distincts,
mais dépendants entre eux (arrêt 4C.160/1997 du 28 octobre 1997, consid. 4b,
in: SJ 1998 p. 320); il y a contrat mixte lorsque la convention comprend des
éléments relevant de contrats nommés (ATF 120 V 299 consid. 4a p. 304/305;
109 II 462 consid. 3d p. 466).

Lorsqu'on se trouve confronté à un certain genre de contrat mixte ou composé,
il n'est généralement pas possible d'en dégager un contrat-type aux éléments
spécifiques clairs, ni de dire une fois pour toutes à quelles normes légales
il doit être soumis. Dans chaque cas, il faut déterminer quelles règles
doivent s'appliquer eu égard aux particularités de l'accord en cause. Il ne
sera que rarement possible de le soumettre entièrement à un contrat réglé par
la loi (contrat-type nommé), dès lors qu'en principe les éléments d'un
contrat nommé ne l'emportent pas au point d'absorber tous les éléments qui
lui sont étrangers. Il faudra donc examiner précisément quelle est la
question juridique posée et quels sont les dispositions légales ou les
principes juridiques auxquels il y a lieu de recourir pour la trancher. Dans
la mesure où les éléments du contrat sont de nature différente, il se
justifie de les soumettre à des règles de divers contrats nommés (par exemple
contrat de travail, contrat de société, contrat de livraison, contrat de
mandat, contrat de bail; ATF 118 II 157 consid. 2c p. 160/161 et les
citations). Cela signifie que les différentes questions à résoudre - par
exemple la résiliation du contrat - doivent être régies par les normes
légales ou les principes juridiques qui sont adaptés à chacune d'elles;
chaque question doit être toutefois soumise aux dispositions légales d'un
seul et même contrat (ATF 118 II 157 consid. 3a p. 162; 110 II 380 consid. 2
p. 382; 109 II 462 consid. 3d p. 466); en effet, vu la dépendance réciproque
des différents éléments du contrat mixte ou composé, il n'est pas possible
que la même question soit réglée de manière différente pour chacun d'eux (ATF
118 II 157 consid. 3a p. 162).

Pour déterminer quelles règles légales sont applicables à la question
litigieuse, il convient de rechercher le «centre de gravité des relations
contractuelles», appréhendées comme un accord global unique. Il faut dès lors
examiner quelle est la portée de chacun des éléments du contrat mixte ou
composé eu égard à la situation juridique globale. L'intérêt des parties, tel
qu'il se déduit de la réglementation contractuelle qu'elles ont choisie, est
déterminant pour décider de l'importance de tel ou tel élément par rapport à
l'ensemble de l'accord (ATF 118 II 157 consid. 3a et les arrêts cités).

7.1.2 Les contrats de management d'hôtel, qui peuvent revêtir des formes
variées, présentent des éléments de plusieurs contrats (bail, société,
mandat, licence); il s'agit dès lors de contrats mixtes (dans ce sens: arrêt
4C.24/1989 du 24 avril 1990, consid. 2b; sur l'ensemble du sujet: Schlup, Der
Hotel-Managementvertrag, Zurich 2000, p. 173 ss). Il s'impose donc, pour
chaque question litigieuse, de rechercher le «centre de gravité» du contrat
global: si, par exemple, l'élément de bail prédomine parce que la mise à
disposition des locaux apparaît comme l'élément prépondérant, il y aura lieu
d'appliquer les règles du bail; si, en revanche, la cession de l'usage de
l'immeuble n'est qu'un élément accessoire et secondaire, l'application des
dispositions relatives au bail sera exclue (ATF 118 II 157 consid. 3a p. 162;
115 II 452 consid. 3a p. 454; arrêt 4C.160/1997 consid. 4b, précité, in: SJ
1998 p. 320).

7.2 Dans le cas présent, la question à débattre est celle de l'effet de
l'adjudication des immeubles lors des enchères forcées sur le contrat de
management conclu entre l'ancien propriétaire et Hilton: cette convention
a-t-elle ou non passé à l'adjudicataire? Il s'agit de rechercher quel est, en
rapport avec cette question, le centre de gravité du contrat, appréhendé
comme un accord global.

Il résulte des constatations de fait de l'autorité cantonale - qui lient le
Tribunal fédéral (art. 63 al. 2 OJ) - que, dans une première phase, la
propriétaire des immeubles (i.e. la SA du Grand Casino) s'engageait à
financer, construire, aménager et équiper l'hôtel, et que Hilton lui
fournissait des services d'assistance technique, moyennant honoraires; dans
la seconde phase - actuelle -, la propriétaire des immeubles exploitait à ses
risques et périls l'entreprise hôtelière située dans ses locaux, dont les
recettes et les charges figuraient dans sa comptabilité, et devenait
formellement l'employeur du personnel de l'hôtel; elle avait chargé les
sociétés défenderesses de la gestion de l'hôtel pour une longue durée (de 20
ans, renouvelable pour deux fois 10 ans) et lui avait octroyé dans ce but
d'importants pouvoirs de décision, comme de maintenir des comptes bancaires
et d'encaisser les factures de l'hôtel portant la mention «Noga Hilton, pour
le compte de la SA du Grand Casino», d'engager le personnel, de fixer les
conditions d'admission, le prix des chambres, la restauration et la politique
du travail. Une telle gestion impliquait évidemment l'utilisation des locaux,
dont la SA du Grand Casino s'engageait, en particulier, à demeurer
propriétaire et à payer les réparations importantes, garantissant aux
défenderesses de pouvoir les posséder paisiblement; celles-ci s'engageaient,
pour leur part, à utiliser les locaux exclusivement pour une exploitation
hôtelière et à prendre en charge l'entretien courant et les réparations
ordinaires de l'hôtel. Pour leur activité, les défenderesses percevaient des
honoraires de gestion, la SA du Grand Casino touchant le solde du bénéfice
d'exploitation brut après déduction de ces honoraires.

Il est indéniable que le contrat de management comporte des clauses qui
auraient pu figurer dans un contrat de bail à ferme. La situation est,
toutefois, différente de celle - invoquée par les défenderesses - de la mise
en gérance libre d'un restaurant, dans laquelle le Tribunal fédéral a vu un
bail à ferme (arrêt 4C.378/2000 du 5 mars 2001, in: SJ 2001 I p. 445). Ici,
l'élément déterminant, ou - pour reprendre les termes de la jurisprudence -
le centre de gravité de l'accord global, eu égard au sort du contrat de
management après adjudication des immeubles, est l'entreprise hôtelière
exercée à ses risques et périls par l'ancien propriétaire, la SA du Grand
Casino. Celle-ci a, par ailleurs, introduit une procédure devant le Tribunal
des baux et loyers - suspendue à la suite de sa faillite - pour faire
reconnaître en sa faveur l'existence d'un bail tacite, qui lui aurait permis
de continuer son activité. Les défenderesses ne peuvent pas simplement se
substituer à l'ancien propriétaire et reprendre à leur compte l'exploitation
de son entreprise, et prétendre pour elles-mêmes à l'existence d'un bail. De
la même manière qu'on ne saurait admettre que l'entrepreneur ayant perdu la
propriété de son immeuble à la suite de la réalisation forcée puisse
continuer à exercer son activité dans les locaux de cet immeuble, il n'est
pas possible de reconnaître à un auxiliaire (directeur, cadre ou simple
employé) de cet entrepreneur, qui entendrait reprendre à son compte
l'entreprise de celui-ci - qui, en l'occurrence, est tombé en faillite
entre-temps -, le droit de demeurer dans les locaux et d'y poursuivre en son
nom la précédente activité par l'artifice juridique d'un pseudo-bail. Le
transfert de l'entreprise, dont les immeubles étaient un élément
indispensable, aurait pu être prévu conventionnellement entre l'ancien
entrepreneur-propriétaire et les acquéreurs (cf. art. 333 CO), voire décidé
par l'office des faillites chargé de liquider la faillite de
l'entrepreneur-propriétaire antérieur. En l'espèce, cependant, un tel
transfert n'est pas intervenu; la réalisation forcée des immeubles a précédé
l'ouverture de la faillite de l'entrepreneur-propriétaire, et les
adjudicataires n'ont acquis que la propriété des immeubles. A ce titre, on ne
saurait leur imposer ni la reprise de l'entreprise, ni la conclusion d'un
nouveau contrat avec un reprenant de celle-ci. Du reste, on peut relever que
les parties au «Management Agreement» avaient envisagé une telle conséquence
dans une situation similaire: la durée d'exploitation stipulée (de 20 ans,
renouvelable deux fois pour 10 ans) prend fin «en cas d'expropriation
publique, d'acquisition obligatoire ou de toute autre procédure similaire par
une autorité en vue d'usage ou utilisation publique ou quasi-publique» (art.
X).

Au demeurant, si les défenderesses ont adressé à l'office des poursuites, le
2 avril 2001, une lettre l'avisant que le contrat de management serait
opposable à tout nouvel acquéreur - lettre que le préposé a lue avant de
procéder à la vente aux enchères -, elles n'ont pas déposé plainte aux
autorités de surveillance contre les conditions de vente, qui faisaient
simplement mention de l'exploitation de l'hôtel par la chaîne Hilton dans la
description des immeubles, pour réclamer qu'un bail en leur faveur soit porté
à l'état des charges.

Même si les nouveaux propriétaires sont disposés à négocier un nouveau
contrat avec les défenderesses et qu'ils n'ont aucune objection à élever à
leur égard en tant que parties cocontractantes, ils n'entendent pas assumer
le risque d'entreprise aux conditions financières stipulées avec le précédent
propriétaire, puisqu'ils agissent en expulsion. Malgré ce que soutiennent les
défenderesses, le fait d'avoir introduit une telle action ne constitue pas un
abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC.

7.3 En conclusion, le contrat de management n'a pas passé aux adjudicataires
des immeubles, et aucune disposition d'un contrat nommé prévoyant un pareil
transfert - à l'image de l'art. 261 CO - ne peut être considérée comme
adaptée pour résoudre le point litigieux.

8.
Le recours doit donc être rejeté dans la mesure où il est recevable. Vu le
sort du recours, les frais et dépens incombent solidairement aux
défenderesses (art. 156 al. 1 et 7, art. 159 al. 1 et 5 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Un émolument judiciaire de 50'000 fr. est mis solidairement à la charge des
défenderesses.

3.
Les défenderesses verseront aux demanderesses, créancières solidaires, une
indemnité de 50'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la
Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 30 mai 2005

Au nom de la IIe Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le Président:  Le Greffier: