Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilabteilung 5C.36/2004
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5C.36/2004 /rov

Sitzung vom 23. Juni 2004
II. Zivilabteilung

Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterin Nordmann, Bundesrichter Meyer,
Bundesrichterin Hohl, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Möckli.

Z. ________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Bernhard
Trauffer,

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft der Zentrumsüberbauung Hotelapart Y.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Flurin von
Planta,

Stockwerkeigentum,

Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, Zivilkammer,
vom 2. September 2003.

Sachverhalt:

A.
In C.________ liegt die in Stockwerkeigentum aufgeteilte Zentrumsüberbauung
Hotelapart Y.________.

Laut der öffentlich beurkundeten Begründungserklärung vom 30. März 1979
umfasst die Liegenschaft insgesamt sechs Trakte, nämlich
- Trakt I: Hotel Schweizerhof (StwE-Anteile Nr. 1-49),
- Trakt II: Läden, Restaurations- und Hotelbetrieb (Anteile Nr. 50-59),
- Trakt III: disponible Räumlichkeiten (Anteile Nr. 60-78),
- Trakt IV: Wohnungen (Anteile Nr. 79-216),
- Trakt V: Sportanlagen (Anteil Nr. 217) sowie
- Trakt VI: Autoeinstellhallen (Anteile Nr. 218-219).

Z. ________ ist Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. ... (Wohnung); ferner hat
er ein Benützungsrecht an einem Parkplatz in der Autoeinstellhalle Nr. 218.
Die X.________ AG ist Betreiberin des Hotels Y.________; sie ist auch
Eigentümerin des Stockwerkanteils Nr. 217 (Sportanlagen).

B.
Anlässlich ihrer 19. ordentlichen Miteigentümerversammlung vom 30. Juni 2001,
an welcher von 117 Miteigentümern 96 mit einem Wertquotenanteil von 876,6
Tausendsteln anwesend oder vertreten waren, ermächtigte die
Stockwerkeigentümergemeinschaft die X.________ AG unter Traktandum Nr. 15 mit
94 zu 2 Stimmen und 863.4 zu 13.2 Tausendsteln Wertquoten, das von dieser für
die Einheit Nr. 217 unterbreitete Projekt "Ersatz der bestehenden Tennishalle
durch einen Neubau mit Wellnesslandschaft, Seminarräumen und Hotelzimmern"
auf eigene Kosten zu realisieren.

C.
Mit Anfechtungsklage vom 24. Juli 2001 beim Kreispräsidenten D.________ als
Vermittler bzw. mit Prozesseingabe vom 10. Oktober 2001 beim Bezirksgericht
E.________ verlangte Z.________ die Feststellung der Nichtigkeit des
Beschlusses gemäss Traktandum Nr. 15, eventualiter dessen Aufhebung.
Anlässlich der Hauptverhandlung verlangte er die Aufhebung des angefochtenen
Beschlusses.

Das Bezirksgericht E.________ und das Kantonsgericht von Graubünden wiesen
die Klage ab, und zwar mit Urteilen vom 28. November 2002 (Mitteilung: 31.
März 2003) bzw. 2. September 2003 (Mitteilung 7. Januar 2004).

D.
Gegen das Urteil des Kantonsgerichts hat Z.________ am 6. Februar 2004 sowohl
staatsrechtliche Beschwerde als auch Berufung eingereicht. Mit Letzterer
verlangt er die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Gutheissung der
Klage. Mit Berufungsantwort vom 14. April 2004 hat die
Stockwerkeigentümergemeinschaft auf Abweisung der Berufung geschlossen,
soweit darauf einzutreten sei.

Mit Entscheid vom 8. Juni 2004 ist auf die staatsrechtliche Beschwerde nicht
eingetreten worden.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Zwischen den Parteien sind zwei Rechtsfragen streitig: Zum einen stellt sich
der Kläger auf den Standpunkt, der geplante Neubau habe eine Zweckänderung
der Liegenschaft zur Folge, die gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB und Art. 38 lit. a
des Reglements einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümer
erfordere. Zum anderen geht er davon aus, dass der Neubau nicht eine
nützliche Massnahme darstelle, die mit der Mehrheit der Stimmen und der
Wertquoten beschlossen werden kann (Art. 647d ZGB), sondern dass dieser
luxuriösen Charakter habe und auch aus diesem Grund die Zustimmung aller
Stockwerkeigentümer erheische (Art. 647e Abs. 1 ZGB).

Ist mit einem Um- oder Neubau eine Zweckänderung verbunden, beurteilen sich
bauliche Massnahmen nicht nach den Bestimmungen von Art. 647c ff. ZGB. Für
sie gilt die Spezialregelung von Art. 648 Abs. 2 ZGB (vgl. 111 II 330 E. 2 S.
333; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N. 16 zu Art. 647c ZGB). Folglich ist
vorab über die Frage der Zweckänderung zu befinden.

2.
2.1 Das Kantonsgericht hat die Zweckänderung im Wesentlichen mit der
Begründung verneint, weder die Wellnesseinrichtungen noch die Seminarräume
und schon gar nicht die zusätzlichen Hotelzimmer vermöchten den Charakter der
Liegenschaft zu ändern, handle es sich doch nach wie vor um ein gehobenen
Ansprüchen gerecht werdendes Aparthotel. Daran ändere auch der Umstand
nichts, dass der Trakt V laut Begründungserklärung mit "Sportanlagen"
betitelt sei; diese Bezeichnung dürfe nicht Selbstzweck sein, vielmehr müsse
der Trakt der Erhaltung eines konkurrenzfähigen Hotelbetriebs dienen.

2.2 Der Kläger geht von einer kompletten Umnutzung des Traktes V aus, umso
mehr als die Erstellung neuer Hotelzimmer in den Vordergrund trete; dadurch
werde der bisherige Zweck (Sport) im Vergleich zum neuen Hauptzweck
(Beherbergung) zu einem nebensächlichen. Sodann ändere sich das äussere
Erscheinungsbild des Traktes und ausserdem führe der Neubau angesichts des
Umfangs der Investitionen zu einer Veränderung der Wertquoten, wie dies im
Antrag der X.________ AG an die Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits in
Aussicht gestellt worden sei; auch darin manifestiere sich die Zweckänderung.

2.3 Gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB bedarf es zur Veräusserung oder Belastung der
Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestimmung der Übereinstimmung aller
Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart
haben. Für die Frage der Zweckänderung ist somit von der ursprünglichen
Zweckbestimmung der in Stockwerkeinheiten aufgeteilten Liegenschaft
auszugehen, wie sie in Ziff. II.3 der Begründungserklärung vom 30. März 1979
umschrieben ist:
Innerhalb der in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft soll das bereits
bestehende Hotel Y.________ mit Hallenbad, ein Restaurationsbetrieb mit Bar
inklusive Läden sowie Sportanlagen betrieben werden. Die Wohnungen sollen zum
Teil als Aparthotelzimmer durch eine Betriebsorganisation hotelmässig
bewirtschaftet werden. Für alle Anlagen stehen unter- und oberirdische
Parkplätze zur Verfügung, alles gemäss Plan.
Die Widmungserklärung definiert nicht die Zweckbestimmung einzelner
Stockwerkeinheiten oder Trakte, sondern diejenige der Gesamtanlage; die
bauliche Ausgestaltung der einzelnen Trakte wird in Ziff. II.1. der
Begründungserklärung (betreffend Trakt V bzw. Stockwerkeinheit Nr. 217 auf S.
54) einzig im Sinne eines Liegenschaftsbeschriebs erwähnt und ist für die
Frage der Widmung nicht von Bedeutung.

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die einzelnen Stockwerkeinheiten
unterschiedlichen Funktionen dienen. Diese sind der generellen
Zweckbestimmung untergeordnet, was durch ihre Verknüpfung zum Ausdruck kommt:
Die Liegenschaft umfasst einerseits das Hotel Y.________. Der Betrieb eines
Hotels bezweckt die Beherbergung von Gästen, wobei zur Beherbergung
Verköstigung, Freizeitangebote und Dienstleistungen verschiedenster Art
treten können; deshalb steht der fragliche Trakt V (Stockwerkeinheit Nr. 217)
denn auch im Sonderrecht des Hotelbetriebes. Andererseits gehört zur
Liegenschaft eine grössere Anzahl von Wohnungen, die selbstredend dem
Wohnzweck gewidmet sind. Diese beiden Elemente sind insofern verquickt, als
die Wohnungen oder jedenfalls ein Teil davon als Apartzimmer hotelmässig
bewirtschaftet werden. Dies bedeutet, dass die betreffenden Eigentümer
verpflichtet sind, ihre Einheit dem Beherbergungsunternehmen in einem
bestimmten Umfang zur dauernden Bewirtschaftung zu überlassen; umgekehrt hat
dieses für die Aparteinheiten Zimmer-, Restaurations- und andere
Serviceleistungen zu erbringen (vgl. Raschein, Die Rechtsausübung der
Stockwerkeigentümergemeinschaft mit besonderer Berücksichtigung von
Gewährleistungsansprüchen und des Sonderfalles Aparthotel, Diss. Zürich 1996,
S. 78 ff.; Friedrich, Rechtsprobleme bei Appart-Hotels auf der Basis von
Stockwerkeigentum, in: Der Bernische Notar 1983, S. 169 ff.).
2.4 Durch den geplanten Neubau wird die Zweckbestimmung der Gesamtanlage
(Beherbergungs- und Wohnzweck sowie deren Verknüpfung) nicht gefährdet: Die
Argumentation des Klägers, eine Wellnessanlage mit Seminarräumen und
Hotelzimmern stelle etwas völlig anderes dar als eine Tennishalle mit
Kegelbahn und Bar, mag für sich genommen zutreffen. Angesichts der nicht für
die einzelnen Trakte spezifizierten, sondern die Liegenschaft als Ganzes
betreffenden Zweckbestimmung geht sie jedoch an der Sache vorbei: Wie das
Kantonsgericht zutreffend bemerkt hat, bleibt der Charakter der Liegenschaft
als solcher unberührt und stehen dem Kläger die Wohnung sowie die aus der
Anbindung an den Hotelbetrieb fliessenden Vorteile auch weiterhin im
bisherigen Mass zur Verfügung.

2.5 Nichts für seinen Standpunkt kann der Kläger aus dem Umstand ableiten,
dass der geplante Neubau voraussichtlich zu einer Änderung der Wertquoten
führen wird. Die Wertquote ist eine abstrakte Verhältniszahl, die den Umfang
der Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den
anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt Beteiligten arithmetisch ausdrückt. Sie
fixiert zahlenmässig das Ausmass der Beteiligung am gesamten, sowohl Rechte
als auch Pflichten umfassenden Rechtsinhalt des Miteigentums, und das Gesetz
bezeichnet sie ausdrücklich als Bemessungsgrundlage für gewisse Rechte und
Pflichten (Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 4 und 5 zu Art. 712e ZGB;
Wermelinger, La propriété par étages, Fribourg 2002, N. 7 ff. zu Art. 712e
ZGB).

Hingegen sagt die Wertquote nichts über den Zweck einer Liegenschaft aus:
Wird beispielsweise eine in Stockwerkeinheiten aufgeteilte Wohnbaute
gewerblichen Zwecken zugeführt, indem in den einzelnen Einheiten ohne
bauliche Veränderungen Büros eingerichtet werden, erfährt die Liegenschaft
eine vollständige Zweckänderung, ohne dass dadurch die Wertquoten verändert
würden. Werden hingegen innerhalb einer Wohnbaute Stockwerkeinheiten
vergrössert, verkleinert oder zusammengelegt, kann dies eine Änderung der
Wertquoten notwendig machen, während der Wohnzweck der Liegenschaft
unangetastet bleibt. Insofern besteht weder ein direkter noch ein indirekter
Zusammenhang zwischen der Quotenfrage und der Zweckbestimmung.

2.6 Ebenso wenig verfängt das Argument, der Neubau führe zu einer Änderung
des äusseren Erscheinungsbildes, da auch dieses in keinem Zusammenhang mit
der Zweckbestimmung steht: Werden im genannten Beispiel die Einheiten einer
Wohnbaute neu gewerblich genutzt, liegt eine Zweckänderung vor, während das
äussere Erscheinungsbild gleich bleibt. Umgekehrt ändert das Verglasen der
Balkone oder die Aufstockung des Gebäudes dessen Aussehen, ohne dass damit
der Wohnzweck angetastet wird.

2.7 Nichts für sich ableiten kann der Beschwerdeführer schliesslich aus dem
Umstand, dass gemäss Art. 38 lit. a des Reglements auch die Abänderung der
"Umschreibung der im Sonderrecht stehenden Teile des Gebäudes" der Zustimmung
aller Stockwerkeigentümer bedarf: Damit ist offensichtlich nicht die
(ebenfalls in Art. 38 lit. a des Reglements erwähnte) Zweckänderung, sondern
die räumliche Ausscheidung der im Sonderrecht stehenden Teile gemeint (vgl.
Friedrich, Das Stockwerkeigentum, Bern 1972, Text § 36 auf S. 142); die
räumliche Aufteilung der Stockwerke wird indes durch den Neubau nicht
verändert.

2.8 Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass der geplante Neubau nicht in
den mit Begründungserklärung vom 30. März 1979 festgelegten Zweck der
Liegenschaft eingreift.

3.
3.1 Das Kantonsgericht hat den Neubau als nützliche bauliche Massnahme im Sinn
von Art. 647d ZGB betrachtet. Es hat dazu ausgeführt, mit der Anpassung an
die geänderten Kundenbedürfnisse könne der Hotelbetrieb seine Ertragskraft
steigern und so seine Zukunft sichern, was wiederum den übrigen
Stockwerkeigentümern zugut komme.

3.2 Der Kläger macht geltend, es handle sich um eine luxuriöse bauliche
Massnahme, die nach Art. 647e ZGB einen einstimmigen Beschluss erfordere. Er
wirft dem Kantonsgericht vor, in seiner Begründung das Sonderrecht der
X.________ AG an der Stockwerkeinheit Nr. 217 mit dem gemeinschaftlichen
Eigentum aller Stockwerkeigentümer an Fassaden, Böden, Hauptmauern, Dach,
etc. vermengt zu haben. Nicht der Nutzen für die X.________ AG, sondern
derjenige für die Gemeinschaft sei ausschlaggebend für die Charakterisierung
der baulichen Massnahme.

3.3 Art. 712g Abs. 1 ZGB verweist für die Verwaltungshandlungen und baulichen
Massnahmen auf die Bestimmungen über das Miteigentum, d.h. auf Art. 647-647e
ZGB.

Als notwendig definiert der Gesetzgeber die Unterhalts-, Wiederherstellungs-
und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der
Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind (Art. 647c ZGB). Als nützlich
bezeichnet das Gesetz solche Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine
Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder
Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken (Art. 647d Abs. 1 ZGB), während
Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache
oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, als luxuriös gelten (Art. 647e
Abs. 1 ZGB). Entgegen dem strikten Wortlaut sind nach herrschender Lehre auch
Neubauten unter Art. 647c-647e ZGB zu subsumieren (vgl. Meyer-Hayoz, a.a.O.,
N. 11 zu Art. 647c ZGB; Schneider, Das schweizerische Miteigentumsrecht,
Diss. Bern 1973, S. 109 f.; Weber, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Diss.
Zürich 1979, S. 280 f.).

Welche baulichen Massnahmen als notwendig, welche als nützlich und welche als
luxuriös anzusehen sind, ist im Einzelfall unter Würdigung aller Umstände zu
prüfen; dabei kann ein und dieselbe Massnahme je nach den konkreten Umständen
in eine andere Kategorie fallen (Meyer-Hayoz, a.a.O., N. 22 ff. zu Art. 647c
ZGB). Errichtet ein Viersternehotel eine Wellnessanlage, Seminarräume und
(weitere) Gästezimmer, steht, wie das Kantonsgericht zutreffend ausgeführt
hat, die Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des Hotelbetriebes im
Vordergrund; insofern ist der Neubau für das Hotelunternehmen auf jeden Fall
nützlich im Sinn von Art. 647d ZGB. Angesichts der geänderten Bedürfnisse der
Hotelgäste und des derzeitigen Booms von Wellnesseinrichtungen könnte
allenfalls sogar von einer notwendigen baulichen Massnahme im Sinn von Art.
647c ZGB gesprochen werden, weil ein entsprechender Betrieb ohne solche
Einrichtungen auf die Dauer nicht mehr konkurrenzfähig ist (so Baumann,
Entscheidungen über notwendige, nützliche und luxuriöse Bauten in der
Stockwerkeigentümergemeinschaft eines Apparthotels, in: Aktuelle Aspekte des
Schuld- und Sachenrechts, Festschrift für Heinz Rey zum 60. Geburtstag,
Zürich 2003, S. 8). Jedenfalls stellt eine Wellnessanlage bei einem
Viersternehotel keine luxuriöse, d.h. lediglich der Ansehnlichkeit oder
Bequemlichkeit dienende Einrichtung dar. Erst recht können Seminarräume und
(weitere) Hotelzimmer nicht als luxuriös gelten.

3.4 Vorliegend ist jedoch zu beachten, dass vom Verweis in Art. 712g Abs. 1
ZGB sachlogisch nur diejenigen Gebäudeteile erfasst sein können, die nicht zu
Sonderrecht ausgeschieden sind: Zwar besteht auch an den ausgeschiedenen
Teilen kein Alleineigentum, aber die Freiheit des Stockwerkeigentümers in der
baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume gehört nach Art. 712a Abs. 1 und
2 ZGB gerade zum wesentlichen Inhalt des Sonderrechts. Solche Arbeiten kann
der Stockwerkeigentümer ohne Rücksicht auf Quoren und Utilitätsfragen kraft
der ihm durch sein Sonderrecht verliehenen Rechtsmacht vornehmen, soweit er
dadurch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechts
erschwert und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in
keiner Weise beschädigt oder in ihrer Funktion oder äusseren Erscheinung
beeinträchtigt (Art. 712a Abs. 2 ZGB).

Mit dem Begriff "Sache" in Art. 647c-647e ZGB ist deshalb nicht anders als
beim (einfachen) Miteigentum auch bei einer in Stockwerkeigentum aufgeteilten
Liegenschaft die Gesamtsache gemeint. Daher müssen die notwendigen baulichen
Massnahmen (Art. 647c ZGB) den Wert und die Gebrauchsfähigkeit der
Gesamtliegenschaft erhalten. Dasselbe gilt für die nützlichen (Art. 647d ZGB)
und die der Verschönerung und Bequemlichkeit dienenden Bauarbeiten (Art. 647e
ZGB). "Notwendig" im Sinn von Art. 647c ZGB sind somit beispielsweise fällige
Unterhaltsarbeiten wie die Erneuerung der Fassade oder des Daches. Als
"nützlich" würde etwa der Einbau einer Zentralheizung oder eines Aufzuges
gelten (Meyer-Hayoz, a.a.O., N. 16 zu Art. 647d ZGB). Als "luxuriös" wären
schliesslich Massnahmen wie die Auskleidung des Eingangs mit Marmor oder das
Aufstellen eines Springbrunnens im Hausflur anzusehen (Meyer-Hayoz, a.a.O.,
N. 4 zu Art. 647e ZGB).

3.5 Im vorliegenden Fall hat die X.________ AG klar das Hauptinteresse am
Neubau; sie hat diesen denn auch geplant, sie hat hierüber einen Beschluss
der Stockwerkeigentümerversammlung verlangt und sie trägt die Kosten.
Entgegen den sinngemässen Ausführungen des Klägers steht jedoch die geplante
bauliche Massnahme nicht im alleinigen Interesse des Hotelunternehmens;
vielmehr profitieren auch die übrigen Stockwerkeigentümer davon, und zwar in
verschiedener Hinsicht:

Den Wohnungseigentümern werden im gleichen Gebäudekomplex
Wellnesseinrichtungen und damit zeitgemässe Freizeit- und Erholungsanlagen
zur Benützung offen stehen. Das Kantonsgericht hat denn auch darauf
hingewiesen, dass der Kläger in einem Verkaufsinserat für seine Wohnung mit
der geplanten Wellnessanlage warb. Steigert eine solche Anlage die
Attraktivität des Hotels, führt dies nach der allgemeinen Erfahrung zu einer
besseren Auslastung der als Aparthotelzimmer ausgestalteten
Stockwerkeinheiten; damit ist eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit bzw.
Bewirtschaftungsmöglichkeit der Wohnungen im Sinn von Art. 647d Abs. 1 ZGB
gegeben. Schliesslich hängt der Charakter der gesamten Liegenschaft vom
Fortbestand des Hotelbetriebes ab, würden doch die einzelnen Wohnungen ohne
das Aparthotel nicht mehr im Genuss der sich daraus ergebenden
Serviceleistungen stehen. Die Sicherung der Zukunft des Hotelbetriebes, zu
der auch Seminarräume und ein zusätzliches Angebot an Gästezimmern beitragen
können, steht deshalb im direkten Interesse der Eigentümer der
Apartwohnungen.

Liegt jedoch die - in gemeinschaftliche Teile eingreifende, das äussere
Erscheinungsbild verändernde - bauliche Massnahme auch im Interesse der
Gemeinschaft und steigert sie auch den Wert bzw. die Wirtschaftlichkeit der
Wohnungen, so dass der Neubau auch für die Gemeinschaft als nützlich
bezeichnet werden muss, hat das Kantonsgericht kein Bundesrecht verletzt,
wenn es sich bei seinem Entscheid auf Art. 647d ZGB abgestützt hat.

4.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Berufung abzuweisen ist. Bei diesem
Verfahrensausgang wird der Kläger kosten- und entschädigungspflichtig (Art.
156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 8'000.-- wird dem Kläger auferlegt.

3.
Der Kläger hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr.
12'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Kantonsgericht von Graubünden,
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. Juni 2004

Im Namen der II. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: