Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilabteilung 5C.50/2004
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5C.50/2004 /bnm

Sitzung vom 23. Juni 2004
II. Zivilabteilung

Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterin Nordmann, Bundesrichter Meyer,
Bundesrichterin Hohl, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Möckli.

X. ________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Künzli,

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer,

Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen,

Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 13. Januar 2004.

Sachverhalt:

A.
X. ________ erstellte in den Jahren 1978/1979 ein Mehrfamilienhaus an der
Strasse Y.________ in A.________. Am 19. März 1979 begründete er für das Haus
Stockwerkeigentum mit sechs Einheiten. Gleichzeitig erliess er ein
Benutzungs- und Verwaltungsreglement. Auf die Fertigstellung des Hauses im
Frühjahr 1979 hin verkaufte er die Stockwerkeinheiten Nrn. 1, 4 und 5 an die
Herren W.________, V.________ und U._________. In den Jahren 1988 und 1992
verkaufte er die Einheiten Nrn. 2 und 3 an T.________ und S.________.
T.________ übernahm ferner die Einheit Nr. 1 von ihrem Vater W.________, und
S.________ kaufte später auch die Einheit Nr. 5 von U.________. Zu den
Einheiten Nrn. 1-5 gehört jeweils ein Waschküchenabteil im Hochparterre und
ein Kellerabteil.

Die Stockwerkeinheit Nr. 6 bestand gemäss Begründungsakt vom 19. März 1979
und dem Reglement aus 130/1000 Miteigentum am Grundstück mit Sonderrecht an
der 2-Zimmer-Wohnung Nr. 6 im 3. Stock, an einem Waschküchenabteil und dem
Estrich (Abstellraum) im 3. Stock sowie an einem Kellerabteil. X.________
benutzte diese Stockwerkeinheit zunächst als Büro. Im Jahr 1986 gestaltete er
den Estrich zu einem Wohnraum um und baute eine Nasszelle mit Dusche und WC
ein; die Waschküche funktionierte er zu einer Küche um. Dabei durchbrach er
die Mauern zwischen der 2-Zimmer-Wohnung und der Waschküche sowie zwischen
der Waschküche und dem Estrich. Ferner brachte er im Treppenhausbereich eine
zusätzliche Türe an und verschob die Ausziehleiter, die von einer Nische in
bzw. neben der Waschküche unter das Dach führt, in Richtung Gangmitte.
Schliesslich baute er zusätzlich zwei Dachflächenfenster im Estrich ein.

Die Baukommission der Gemeinde A.________ ordnete mit Beschluss vom 12.
September/ 20. Dezember 1998, was die Nutzungsänderung und die Einrichtungen
in der Waschküche betraf, die Rückführung in den ursprünglichen Zustand an
und forderte X.________ auf, für die übrigen Änderungen (Mauerdurchbrüche,
Dachflächenfenster) ein Bewilligungsgesuch einzureichen. Nach einer Änderung
der Ausnützungsziffern im Rahmen einer Revision des zürcherischen Planungs-
und Baugesetzes (PBG) wurden die vom Kläger vorgenommenen Eingriffe durch die
Baukommission mit Beschluss vom 17. November 1992 vollumfänglich bewilligt.
An der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. April 1999
fassten die heutigen Eigentümer (T.________, S.________, V.________ und
X.________) mit drei gegen die eine Stimme von X.________ folgende
Beschlüsse:

Ablehnung der Beanspruchung der durch die PBG-Revision entstandenen erhöhten
Ausnutzungsmöglichkeiten im Dachgeschoss durch den Eigentümer des
Sonderrechtsanteils Nr. 6 (Ziff. 3.1);
Ablehnung der Nutzungsänderung der Nebenräume Waschküche und Estrich im
Sonderrechtsanteil Nr. 6 in Wohnräume (Ziff. 3.2);
Verpflichtung des Eigentümers des Sonderrechtsanteils Nr. 6, den
ursprünglichen Zustand gemäss Begründungsakt und Reglement wiederherzustellen
bezüglich der baulichen Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum
(Mauerdurchbrüche, Verschiebung Begrenzungsmauern, Einbau Dachflächenfenster)
(Ziff. 3.3);
Verpflichtung des Eigentümers des Sonderrechtsanteils Nr. 6, im Dachstock den
ursprünglichen Zustand gemäss Begründungsakt und Reglement wiederherzustellen
bezüglich Abtrennung eines Teils des Treppenhauskorridors (Entfernung
Holztüre) (Ziff. 3.4).

B.
Mit Klage vom 12. Mai 1999 verlangte X.________ die Aufhebung der Beschlüsse
vom 14. April 1999. Mit Widerklage vom 30. September 1999 verlangte die
Stockwerkeigentümergemeinschaft, X.________ sei zu befehlen, den
ursprünglichen Zustand gemäss Begründungsakt und Reglement
wiederherzustellen.

Mit Urteil vom 27. Februar 2002 hiess das Bezirksgericht Horgen die Klage
insoweit gut, als mit dem Beschluss die Nutzungsänderung der Nebenräume
abgelehnt worden war, und es verpflichtete X.________ zur Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes betreffend  Mauerdurchbrüche, Verschiebung der
Begrenzungsmauern, Dachflächenfenster und Holztüre.

Das Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, wies die Klage in seinem
Urteil vom 13. Januar 2004 vollständig ab und befahl X.________ in
Gutheissung der Widerklage, innert 90 Tagen ab Rechtskraft des Urteils
folgende baulichen Massnahmen rückgängig zu machen:

Mauerdurchbrüche zwischen der 2-Zimmer-Wohnung und der Waschküche sowie
zwischen der Waschküche und dem Estrich;
Verschieben der Begrenzungsmauer im Bereich Waschküche/Treppenhaus/Korridor;
Einbau der Nasszelle im Estrich;
Einbau der Dachfenster im Estrich;
Einbau der Holztüre im Treppenhauskorridor.

C.
Gegen den Entscheid des Obergerichts hat X.________ Berufung erhoben mit den
Begehren um Aufhebung des angefochtenen Urteils, um Gutheissung der Klage und
um Abweisung der Widerklage, eventualiter um Anweisung der kantonalen
Instanzen, ein Beweisverfahren durchzuführen und ein neues Urteil zu fällen.
In ihrer Berufungsantwort vom 16. April 2004 hat die
Stockwerkeigentümergemeinschaft auf Abweisung der Berufung geschlossen,
soweit darauf einzutreten sei.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Der Kläger macht vorab geltend, das Obergericht habe mit seinem Entscheid
Art. 712a Abs. 2 und Art. 712b ZGB verletzt.

1.1 Der Kläger geht bei seinen Ausführungen davon aus, dass die
durchbrochenen und versetzten Wände in seinem Sonderrecht standen.

Das Obergericht hat diesbezüglich für das Bundesgericht verbindlich
festgestellt (Art. 63 Abs. 2 OG), dass auf dem als integrierender Bestandteil
der Begründungsurkunde bezeichneten Plan F die Wände zwischen Wohnung,
Waschküche und Estrich im Unterschied zu denjenigen innerhalb der Wohnung
unkoloriert sind. Sodann hat es in diesem Zusammenhang die Begründungsurkunde
erwähnt, in der festgehalten wird: "Die zu Sondereigentum im Sinne von Art.
712a Abs. 1 und Art. 712b ZGB ausgeschiedenen Räume sind in dieser Urkunde
und damit übereinstimmend mit den Plänen B, C, D, E, F, mit einer
Anteilsnummer und verschiedenen Farben gekennzeichnet. Die gemeinschaftlichen
Räumlichkeiten und Gebäudeteile sind nicht nummeriert und in den Plänen nicht
koloriert."

Wie das Obergericht richtig gefolgert hat, lässt dies keinen anderen Schluss
zu, als dass die durchbrochenen bzw. versetzten Wände zwischen der Wohnung
und den zugehörigen Nebenräumen im gemeinschaftlichen Eigentum standen. Nach
den gesetzlichen Bestimmungen können in der Begründungserklärung beliebige
Teile zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden (vgl. Art. 712b Abs. 3
ZGB), und entgegen der Behauptung des Klägers ist die getroffene Lösung auch
nicht unvernünftig: Alle sechs Stockwerkeinheiten bestehen aus einer Wohnung
und Nebenräumen. Während die Mauern innerhalb der Wohnungen in der Regel zu
Sonderrecht ausgeschieden sein müssen, andernfalls der Stockeigentümer von
der Befugnis, seine Räume baulich frei auszugestalten, keinen Gebrauch machen
könnte, muss dies für die Mauern, welche die Wohneinheit von den ihr
dienenden Nebenräumen trennt, nicht der Fall sein, sind jene doch
sonderrechtsfähig, ohne dass sie direkt mit der Haupteinheit verbunden sein
müssen (Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 66 zu Art. 712b ZGB; Rey,
Schweizerisches Stockwerkeigentum, 2. Aufl., Zürich 2001, N. 88).
Offensichtlich sollte mit der gemäss Begründungsakt festgelegten Aufteilung
die Stockwerkeinheit Nr. 6, bei der die Nebenräume im Unterschied zu den
anderen Einheiten an die Wohnung angrenzen, keine spezielle Lösung getroffen
und deshalb an den Mauern, welche die Wohnung und die Nebenräume umgeben,
(ebenfalls) kein Sonderrecht begründet werden.

1.2 Der Kläger macht sodann geltend, er dürfe die ihm zu Sonderrecht
zugewiesene Einheit beliebig nutzen und baulich ausgestalten.

Der Stockwerkeigentümer ist in der baulichen Ausgestaltung seiner eigenen,
d.h. der zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume frei, darf jedoch keinem
anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechts erschweren oder
gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen und Einrichtungen beschädigen oder in
ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen (Art. 712a Abs. 2
ZGB). Obwohl diese Bestimmung einzig den Innenausbau betrifft
(Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 61 zu Art. 712a ZGB), glaubt der Kläger aus der
doppelten Unterlassungspflicht ableiten zu können, eigenmächtige Eingriffe
seien auch in gemeinsame Teile gestattet, wenn die anderen
Stockwerkeigentümer dadurch keine Nachteile erlitten. Dieser Auffassung kann
nicht gefolgt werden:

Bei den genannten Unterlassungspflichten handelt es sich um unmittelbare
gesetzliche Eigentumsbeschränkungen (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 72 zu Art.
712a ZGB). Daraus lässt sich nicht durch Umkehrschluss die Befugnis des
Stockwerkeigentümers zu eigenmächtigen Erneuerungs- oder Umbauarbeiten an
gemeinschaftlichen Teilen herleiten, selbst wenn damit keine Beschädigungen
oder Beeinträchtigungen verbunden sind. Dies wäre mit der gesetzlichen
Zuständigkeitsregelung in Bezug auf die gemeinschaftliche Teile betreffenden
Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen nicht vereinbar. Diesbezüglich
wird in Art. 712g Abs. 1 ZGB auf die Bestimmungen über das Miteigentum
(647a-647e ZGB) verwiesen. Demnach bedürfen nützliche bauliche Massnahmen der
Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil
der Sache vertritt (Art. 647d Abs. 1 ZGB), und der Verschönerung und
Bequemlichkeit dienende Massnahmen der Zustimmung aller Miteigentümer (Art.
647e Abs. 1 ZGB). Diese Bestimmungen machen keinerlei Vorbehalte zu Gunsten
eigenmächtiger baulicher Massnahmen. Unbehilflich ist daher das Argument, die
durch die baulichen Massnahmen erfolgte Vergrösserung der Wohnfläche lasse
keine übermässigen Immissionen erwarten. Durfte aber der Kläger nicht
eigenmächtig in die gemeinschaftlichen Bauteile eingreifen, besteht entgegen
seiner Behauptung auch kein Raum für eine Abwägung zwischen den Interessen
des bauenden und der anderen Stockwerkeigentümer.

In gleicher Weise verkennt der Kläger die Tragweite von Art. 712a Abs. 2 ZGB,
wenn er glaubt, die übrigen Stockwerkeigentümer dürften ihm den Einbau von
Dachfenstern nicht verwehren, weil sie als Eigentümer tiefer liegender
Wohnungen das Dach gar nicht in dieser Weise nutzen könnten: Das Dach steht
von Gesetzes wegen im gemeinschaftlichen Eigentum (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2
ZGB; Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 15 zu Art. 712b ZGB) und Dachfenster prägen
das äussere Erscheinungsbild der Liegenschaft, weshalb ein
Stockwerkeigentümer solche baulichen Massnahmen von vornherein nicht
eigenmächtig durchführen darf. Ebenso wenig verfängt die mit Bezug auf die
Dachfenster vorgebrachte Argumentation, das Reglement erlaube die Benutzung
des gemeinsamen Eigentums, soweit dies mit den Interessen der Gemeinschaft
vereinbar sei: Die Benutzung schliesst vom Wortsinn her eine Veränderung der
Sache bzw. einen Eingriff in die Substanz aus; das Reglement geht somit nicht
weiter als Art. 712a ZGB.

1.3 Ist eine eigenmächtige bauliche Veränderung gemeinschaftlicher Teile
unstatthaft, wird der Antrag auf Rückweisung an die Vorinstanz zur
Beweisführung über die Intensität des Eingriffs und zur Vornahme einer
Interessenabwägung gegenstandslos.

2.
Der Kläger macht weiter geltend, mit der Umfunktionierung des Estrichs und
der Waschküche sei keine Zweckänderung im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB
verbunden; es sei aber ebenso verfehlt, von einer Nutzungsänderung zu
sprechen, wie dies das Obergericht getan habe.

2.1 Soweit der Kläger festhält, die Umwandlung eines Estrichs oder einer
Waschküche in Wohnraum berühre den Zweck einer Wohnbaute nicht, ist ihm
zuzustimmen, vermag doch eine solche bauliche Massnahme weder den Charakter
der Liegenschaft zu verändern noch die übrigen Stockwerkeigentümer im
zweckgemässen Gebrauch ihrer Einheit zu hindern oder einzuschränken. Das
Obergericht ist denn bei seiner Begründung auch nicht von einer Zweckänderung
der Liegenschaft im Sinn von Art. 648 Abs. 2 ZGB, sondern von einer
reglementswidrigen Nutzungsänderung der Nebenräume ausgegangen.

2.2 Im Einzelnen hat das Obergericht ausgeführt, im Begründungsakt und im
Reglement werde unter ausdrücklichem Hinweis auf die für die Aufteilung
massgebenden, einen integrierenden Bestandteil bildenden Grundrisspläne als
Anteil Nr. 6 ein Sonderrecht an der 2-Zimmer-Wohnung mit Waschküchenabteil
und Estrich im 3. Stock aufgeführt. Wenn im Begründungsakt und im Reglement
die Räume ausdrücklich zu einer Sondernutzung als 2-Zimmer-Wohnung mit den
Nebenräumen Waschküche und Estrich ausgeschieden seien, so habe sich der
betroffene Eigentümer daran zu halten. Mit den vom Kläger vorgenommenen
baulichen Massnahmen sei jedoch aus einer 2-Zimmer-Wohnung mit 68,4 m2
Wohnfläche eine zusammenhängende Wohneinheit von 136 m2 oder sogar 149 m2
entstanden. Die grössere und besser ausgebaute Wohnung sei auf eine
erweiterte Nutzung durch mehr Personen ausgelegt, was zu tendenziell höheren
Immissionen und einer tendenziell erhöhten Inanspruchnahme der Infrastruktur
des Hauses (Heizung, Wasser, etc.) führe. Zwar könne der Verteilerschlüssel
für die Kosten bzw. könnten die Wertquoten entsprechend angepasst werden;
dies ändere aber nichts daran, dass die Nutzungserweiterung durch den Kläger
einen massiven Eingriff in die durch den Begründungsakt und das Reglement
geschaffene Ordnung und damit in die dort festgelegten Rechte und Pflichten
der Stockwerkeigentümer bedeute.

2.3 Der Kläger unterstellt dem Obergericht sinngemäss, dass es damit im
Ergebnis doch von einer Zweckänderung ausgehe. Dies trifft jedoch aus zwei
Gründen nicht zu:

Zum einen kann das Reglement Nutzungsbeschränkungen vorsehen, soweit diese
das Sonderrecht des Stockwerkeigentümers in seinem Wesensgehalt nicht
aushöhlen (vgl. BGE 111 II 330). Als zulässige Nutzungsbeschränkungen gelten
nach der Lehre etwa das Verbot, mit Geräuschen oder Gerüchen verbundene
Tätigkeiten auszuüben, grössere Haustiere zu halten oder bestimmte
Instrumente zu spielen, nicht aber ein allgemeines Verbot, Besuche zu
empfangen (vgl. Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 44 ff. zu Art. 712a ZGB).

Zum andern kann sich eine Nutzungsbeschränkung aber auch daraus ergeben, dass
bestimmte Räume ihrer Funktion nach in einem Subordinationsverhältnis zur
Haupteinheit stehen (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 66 zu Art. 712b ZGB; Rey,
a.a.O., N. 88). Als der Hauptsache dienende Nebenräume werden sie nach der
Verkehrsanschauung denn auch nicht als Zimmer oder zur Nettowohnfläche
gezählt, und sie haben auf das Verhältnis der Wertquoten keinen oder nur
einen ganz untergeordneten Einfluss. Dennoch unterliegen sie nicht anders als
die Haupträume dem Zweck, dem die Liegenschaft oder die einzelne
Stockwerkeinheit gewidmet ist. So bringt es beispielsweise der Wohnzweck mit
sich, dass Dinge verstaut, Kleider gewaschen oder Fahrzeuge abgestellt werden
müssen. Die entsprechenden Nebenräume (Keller bzw. Estrich, Waschküche,
Garage) sind jedoch, wie das Obergericht zutreffend festgehalten hat,
reglementskonform zu gebrauchen; es geht nicht an, dass ein
Stockwerkeigentümer, ohne einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft zu
erwirken, eine Garage dauernd in ein Kinderzimmer oder einen Estrich in ein
Wohnzimmer umfunktioniert, weil die Nebenräume damit ihrer dienenden Funktion
enthoben würden.

2.4 Nichts kann der Kläger schliesslich aus BGE 111 II 330 für sich ableiten:
Damals hatte das Bundesgericht die Frage zu beurteilen, ob die
reglementarische Vorschrift, einen bestimmten Stockwerkeigentumsanteil nur
als Museum und desgleichen nutzen zu dürfen, eine mit dem Bundesrecht zu
vereinbarende Nutzungsbeschränkung sei, und zwar vor dem Hintergrund, dass
die Liegenschaft als solche für Wohnzwecke bestimmt war und das Reglement die
Führung einer ruhigen Büropraxis ausdrücklich zuliess. Das Bundesgericht
erachtete die Nutzungsbeschränkung als unverhältnismässig und mit dem
gesetzlichen Sonderrecht des Stockwerkeigentümers unvereinbar, und es
schützte die Klage des Erwerbers des Stockwerkeigentumsanteils, der darin
statt eines Museums eine Anwaltspraxis und einen Verlag zu betreiben
beabsichtigte (E. 9 S. 342 oben).

In BGE 111 II 330 ging es um die Möglichkeit, einen Stockwerkeigentumsanteil
überhaupt sinnvoll nutzen zu können. Im vorliegenden Fall kann jedoch keine
Rede davon sein, dass der Kläger seine 2-Zimmer-Wohnung als das, was sie war,
nämlich als 2-Zimmer-Wohnung, nicht sinnvoll hätte nutzen können. Dass
hierfür eine Verdoppelung der Wohnfläche notwendig gewesen wäre, behauptet
jedenfalls auch der Kläger nicht.

2.5 Verstösst die Umnutzung der Nebenräume gegen den Begründungsakt und das
Reglement, kann sie nicht ohne entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft
vorgenommen werden. Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass sich
das angefochtene Urteil auch insofern als bundesrechtskonform erweist, als
der Rückbau der - nicht in gemeinsame Bauteile eingreifenden - Nasszelle im
Estrich angeordnet wird.

2.6 Soweit mit Bezug auf die Nasszelle im Übrigen eine Verletzung von Art. 29
Abs. 2 BV geltend gemacht wird, kann auf die Berufung nicht eingetreten
werden, da für die Rüge der Verletzung verfassungsmässiger Rechte die
staatsrechtliche Beschwerde vorbehalten ist (Art. 43 Abs. 1 Satz 2 OG).

3.
Der Kläger rügt weiter eine Verletzung von Art. 712g und 712m ZGB, hätten
doch T.________ und S.________ beim Kauf ihrer Wohnungen die umstrittenen
baulichen Veränderungen im Dachgeschoss gekannt und akzeptiert.

3.1 Nach den Ausführungen des Obergerichts haben T.________ und S.________
beim Kauf ihrer Wohnungen in einer Vertragsklausel akzeptiert, den "heute
gültigen Grundrissplan eingesehen zu haben und ... mit der Unterzeichnung
dieses Plans mit der heutigen Nutzung einverstanden" zu sein. Das Obergericht
hat sodann festgehalten, dass die heutige Situation auf den von den Käufern
unterzeichneten Plänen zumindest teilweise erkennbar war, jedoch befunden,
dadurch sei weder eine Reglementsänderung noch ein Beschluss gleicher
Qualität zustande gekommen. Im Übrigen hätte eine vertragliche Absprache
zwischen den beiden genannten Stockwerkeigentümern und dem Kläger eine
(allenfalls) vertragswidrige Stimmabgabe an der Versammlung vom 14. April
1999 selbst dann nicht ungültig gemacht, falls - was nicht der Fall gewesen
sei - in den Kaufverträgen auch die Stimmabgabe geregelt worden wäre.

3.2 Wenn der Kläger vorbringt, für die Stimmabgabe in der Versammlung der
Stockwerkeigentümer dürfe nicht unbesehen auf die Generalversammlung bei der
AG und die Figur des Aktionärbindungsvertrags verwiesen werden, weil es dort
um das besondere Problem der Abgrenzung zwischen den Aktionären und der
(nicht als Vertragspartei gebundenen) juristischen Person gehe, überspielt er
die Kernaussage des Obergerichts, vorliegend sei in den Kaufverträgen gar
keine Stimmbindungsvereinbarung geschlossen worden. Entsprechend hat der
Kläger auch keinen vertraglichen Anspruch auf ein bestimmtes Stimmverhalten
von T.________ und S.________.

4.
Abschliessend rügt der Kläger, das Obergericht habe Art. 2 ZGB falsch
ausgelegt bzw. angewandt.

4.1 Soweit der Kläger behauptet, die übrigen Stockwerkeigentümer hätten den
baulichen Zustand während 13 Jahren bewusst toleriert, weshalb ihm nicht
zuzumuten sei, nach so langer Zeit den ursprünglichen Zustand
wiederherzustellen, geht er über die obergerichtliche Feststellung hinweg,
dass die baulichen Veränderungen praktisch von Beginn weg zu Diskussionen
Anlass gegeben haben und die Frage der Zulässigkeit insbesondere auch 1991
aufgeworfen worden ist, als die Parteien in erster Linie über den
Verteilerschlüssel für die Betriebskosten, die Änderung der Wertquoten und
die Entschädigung für den Korridor im Dachgeschoss verhandelt haben. Von
bewusster und diskussionsloser Tolerierung der baulichen Veränderungen kann
bei dieser Sachlage keine Rede sein, und den übrigen Stockwerkeigentümern
kann auch nicht zur Last gelegt werden, dass sie innerhalb der Gemeinschaft
offenbar zuerst eine einvernehmliche Lösung gesucht haben. Soweit sie beim
Kläger nicht die bestimmte Erwartung geweckt haben, ihr Recht nicht
durchzusetzen, würde gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung selbst dann
kein Rechtsmissbrauch vorliegen, wenn sie die reglementswidrige Nutzung sehr
lange und widerspruchslos geduldet hätten (vgl. BGE 127 III 506 E. 4a S.
513). Unter diesem Gesichtspunkt liegt mithin kein rechtsmissbräuchliches
Verhalten vor.

4.2 Eine Verletzung von Art. 2 ZGB sieht der Kläger weiter in der Tatsache,
dass T.________ und S.________ den bestehenden baulichen Zustand in den
Kaufverträgen aus den Jahren 1988 bzw. 1992 unterschriftlich anerkannt,
jedoch an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. April 1999 gegen die
baulichen Massnahmen und die Umnutzung der Nebenräume gestimmt haben.

Das Obergericht hat für das Bundesgericht verbindlich festgestellt (Art. 63
Abs. 2 OG), es sei nicht ersichtlich, dass V.________ eine entsprechende
Klausel unterzeichnet hätte, und es hat darauf hingewiesen, dass das
Reglement gemäss Ziff. V 1d nur mit der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer
ergänzt oder abgeändert werden kann. Die Zulässigkeit einer solchen
Erschwerung des in Art. 712g Abs. 3 ZGB vorgesehenen Quorums für die
Abänderung eines Stockwerkeigentümerreglements wird in der Literatur
kontrovers beurteilt (Erschwerung bejahend, im Prinzip auch Einstimmigkeit
bejahend: Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., 88 f. zu Art. 712g ZGB, N. 90 zu Art. 712m
ZGB; Rey, a.a.O., N. 483; Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts, 2. Aufl.,
Bern 2000, N. 834 f.; Weber, Minderheitenschutz beim Stockwerkeigentum, in:
ZBGR 60, S. 150 f.; Sommer, Stockwerkeigentum, Zürich 2002, S. 100 f.;
Friedrich, Das Stockwerkeigentum, 2. Aufl., Bern 1972, § 55 N. 4; schwankend
bzw. Einstimmigkeit je nach Fall bejahend: Weber, Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft, Diss. Zürich 1979, S. 385 f.; Erschwerung
des gesetzlichen Quorums verneinend: Bösch, Kommentar zum schweizerischen
Privatrecht, N. 11 zu Art. 712g ZGB; Müller, Zur Gemeinschaft der
Stockwerkeigentümer, Diss. Bern 1973, S. 99 f.; Wermelinger, La propriété par
étages, Fribourg 2002, N. 145 zu Art. 712g ZGB; Giovanola, Les obligations
réciproques des propriétaires d'étages et leurs sanctions, Lausanne 1986, S.
21). Der Grundtenor lässt sich dahingehend zusammenfassen, dass eine
Erschwerung des Quorums gerade für kleinere Gemeinschaften sinnvoll sein kann
und grundsätzlich zulässig sein sollte, während sich ein reglementarisches
Einstimmigkeitserfordernis für die Änderung beliebiger Nebenpunkte nicht mit
den gesetzgeberischen Grundgedanken vereinbaren liesse. Wie es sich im
vorliegenden Fall verhält, kann letztlich offen bleiben, weil der Kläger das
Reglement seinerzeit selbst erlassen hat und er sich demzufolge nicht darauf
berufen kann, die darin enthaltene Einstimmigkeitsklausel sei gesetzwidrig.

An diesem Ergebnis würde sich selbst dann nichts ändern, wenn das
reglementarische Einstimmigkeitserfordernis vorliegend als gesetzwidrig
angesehen und deshalb eine Stimmenmehrheit für eine Änderung des Reglements
genügen würde: Damit eine Stimmenmehrheit gegeben wäre, müssten die Stimmen
von T.________ und S.________ anders als abgegeben gezählt werden. Der Kläger
hat jedoch einzig die Aufhebung der Beschlüsse vom 14. April 1999 verlangt
und nicht auf eine bestimmte Stimmabgabe geklagt. Einem solchen
Rechtsbegehren wäre aber schon deshalb kein Erfolg beschieden gewesen, weil
die Parteien in den erwähnten Kaufverträgen nach den vorinstanzlichen
Feststellungen gar keine Stimmbindungsvereinbarung geschlossen hatten (vgl.
E. 3.2). Die für eine Reglementsänderung notwendige Stimmenmehrheit würde
deshalb nicht nur an einem prozessualen, sondern auch an einem materiellen
Erfordernis scheitern. Zu bemerken bleibt, dass das in Art. 2 ZGB statuierte
Rechtsmissbrauchsverbot als Abkommen der römisch-rechtlichen Exceptio doli
rein defensiven Charakter hat und deshalb ebenso wenig wie die beiden
Kaufverträge Grundlage für das (positive) Erwirken eines bestimmten
Stimmverhaltens sein kann. Eine andere Frage ist, ob sich T.________ und
S.________ wegen widersprüchlichen Verhaltens gegenüber X.________ für
allfälligen Schaden ersatzpflichtig gemacht haben, was hier aber nicht zu
erörtern ist.

Wäre demzufolge für die gültige Änderung des Reglements bzw. für die
Umnutzung der Nebenräume ein einstimmiger Beschluss der
Stockwerkeigentümergemeinschaft oder doch wenigstens eine Stimmenmehrheit
erforderlich gewesen, hat die in prozessualer Hinsicht verselbständigte
Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712l Abs. 2 ZGB) einen absoluten
Anspruch auf eine reglementskonforme Nutzung der Einheit Nr. 6 und damit auch
einen Anspruch auf den verlangten Rückbau.

5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Urteil des Obergerichts des Kantons
Zürich vor Bundesrecht standhält und die Berufung abzuweisen ist, soweit auf
sie eingetreten werden kann. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Kläger
kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 7'000.-- wird dem Kläger auferlegt.

3.
Der Kläger hat die Beklagten für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr.
10'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. Juni 2004

Im Namen der II. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: