Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.128/2005
Zurück zum Index I. Zivilabteilung 2005
Retour à l'indice I. Zivilabteilung 2005


4C.128/2005 /ast

Urteil vom 4. Mai 2006

I. Zivilabteilung

Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.

X. ________,
Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Alois Schuler,

gegen

A.________ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer.

Mietvertrag,

Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 18. Februar 2005.

Sachverhalt:

A.
X. ________ (Kläger) ist Eigentümer einer Liegenschaft, in welcher die
A.________ AG (Beklagte) Räumlichkeiten für ein unternehmenseigenes Institut
der Abteilung "Neue Technologie" mieten wollte. Die Parteien trafen am 11.
März 1988 eine Vereinbarung über die Kostenverteilung der Bauinvestitionen.
Im Zusammenhang mit den vom Kläger zu übernehmenden Investitionen wurde der
Mietzins von ursprünglich Fr. 575.-- auf Fr. 750.-- pro m2 und Jahr
angehoben. Am 22. Juli 1988 unterzeichneten die Parteien den Mietvertrag.
Nach erfolgtem Umbau wurde das Institut am 1. Juni 1989 eröffnet. Der
indexierte Nettomietzins belief sich auf insgesamt Fr. 483'725.-- jährlich
zuzüglich Nebenkosten. Im Vertrag war eine Mindestdauer bis zum 31. März 1995
vorgesehen mit einer Option für weitere sechs Jahre, welche die Mieterin
zwölf Monate im Voraus auszuüben hatte. Eine allfällige Kündigung hatte ein
Jahr im Voraus auf Ende März/Ende September zu erfolgen. Bezüglich Ausbau war
festgehalten, der Kostenverteiler richte sich nach dem Baubeschrieb vom 11.
März 1988. Die Beklagte machte von der Mietoption bis zum 31. März 2001
Gebrauch.

B.
Mit Schreiben vom 7. März 1998 warf der Kläger die Frage auf, was nach dem
31. März 2001 geschehen sollte. Das Mietobjekt beinhalte nicht einfach
Büroflächen und sei nicht irgendwo gelegen. Voraussetzung für die Übernahme
durch die Beklagte seien ganz spezielle Anforderungen gewesen, die zu sehr
grossen und fast ausschliesslich von ihm getragenen Ausbaukosten geführt
hätten. Der Kreis potentieller Mietinteressenten sei heute schon bekannt
ebenso die Tatsache, dass der Standort für fast alle denkbaren
Verwendungszwecke und Kombinationen gut sei. Der Kläger hielt daher eine
Wiedervermietbarkeit tel-quel ohne Weiteres für möglich. Das Problem sei nur,
dass die Wiedervermietung Zeit brauche. Um Leerstände zu vermeiden, bat der
Kläger um eine Vertragsergänzung, wonach sich der Vertrag automatisch um drei
Monate verlängere, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 24 Monaten.
Binnen dieser Frist sei es möglich, einen anderen Mieter zu finden und mit
diesem einen Mietvertrag abzuschliessen. Die Vertragsergänzung kam nicht zu
Stande. Mit Schreiben vom 15. Dezember 1998 bestätigte die Beklagte, dass sie
nicht beabsichtige, das Mietverhältnis nach Ablauf des Mietvertrages
fortzusetzen. Am 18. Januar 2000 kündigte die Beklagte den Mietvertrag auf
den 31. März 2001. Am 27. Juli 2000 schloss der Kläger über die
Räumlichkeiten mit einem anderen Mieter einen neuen Mietvertrag ab. Mit
Schreiben vom gleichen Tage verlangte er von der Beklagten, sie solle
entweder die Liegenschaft kaufen oder ihm die spezifisch für das Institut
investierten Kosten zurückerstatten und eine Entschädigung für den
Wertverlust entrichten. Die Beklagte kam den Forderungen nicht nach. Die
Rückgabe der Mieträumlichkeiten fand am 29. September 2000 statt.

C.
Mit Eingabe vom 27. August 2002 rief der Kläger die zuständige
Schlichtungsstelle an und verlangte von der Beklagten Fr. 250'000.-- nebst
Zins sowie den Rückbau diverser Räume oder an Stelle des Rückbaus eine
Teilsumme von Fr. 100'000.--. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte,
gelangte der Kläger an das Mietgericht Zürich und verlangte von der Beklagten
Fr. 250'000.-- für Umbaukosten und Fr. 100'000.-- als Ersatz für Minderwert
der umgebauten Räume. Das Mietgericht wies die Klage ab. Gleich entscheid das
Obergericht des Kantons Zürich mit Beschluss vom 18. Februar 2005.

D.
Der Kläger hat gegen diesen Beschluss sowohl eidgenössische Berufung an das
Bundesgericht als auch Nichtigkeitsbeschwerde an das Kassationsgericht des
Kantons Zürich eingereicht. Dieses wies die Beschwerde am 13. Februar 2006
ab, soweit es darauf eintrat. In der Berufung beantragt der Kläger dem
Bundesgericht im Wesentlichen, die Urteile des Obergerichts und des
Mietgerichts aufzuheben und das Verfahren an die kantonalen Instanzen zu
neuer Entscheidung zurückzuweisen. Die Beklagte schliesst auf kostenfällige
Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten ist.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
1.1 Die Berufungsschrift enthält keinen materiellen Antrag, wie er nach Art.
55 Abs. 1 lit. b OG erforderlich ist. Der blosse Rückweisungsantrag genügt
indessen, weil das Bundesgericht, sollte es die Rechtsauffassung des Klägers
für begründet erachten, kein Sachurteil fällen kann, sondern die Streitsache
zur weiteren Abklärung des Sachverhaltes an die Vorinstanz zurückweisen muss
(BGE 125 III 412 E. 1b S. 414).

1.2 Nach Art. 55 Abs. 1 lit. c OG ist in der Berufungsschrift anzugeben,
welche Bundesrechtssätze der angefochtene Entscheid verletzt und inwiefern er
gegen sie verstösst. Fehl am Platz sind dagegen Rügen der Verletzung von
Verfassungsrecht (Art. 43 Abs. 1 Satz 2 OG) und Ausführungen, die sich in
unzulässiger Weise gegen die tatsächlichen Feststellungen und gegen die
Beweiswürdigung der Vorinstanz richten (BGE 130 III 136 E. 1.4 S. 140; 127
III 543 E. 2c S. 547). Unbeachtlich sind ebenfalls blosse Verweise auf die
Akten; inwiefern das angefochtene Urteil Bundesrecht verletzt, ist in der
Berufungsschrift selbst darzulegen (BGE 126 III 198 E. 1d S. 201; 116 II 92
E. 2 S. 93 f., je mit Hinweis). Der Verweis des Klägers auf seine
Rechtsschriften im kantonalen Verfahren bleibt daher unbeachtet.

2.
Dass die Beklagte den Vertrag grundsätzlich vertragskonform auflöste, stellt
der Kläger in der Berufung nicht in Abrede. Er macht aber geltend, bei
Abschluss des Vertrages seien beide Parteien von einem permanenten,
langfristigen Mietverhältnis ausgegangen und hätten die Folgen einer
kurzfristigen Vertragsauflösung nach sechs oder zwölf Jahren, wie sie gemäss
den vertraglichen Bestimmungen zulässig ist, nicht bedacht. Ihm sei zugesagt
worden, dass er wirtschaftlich gleichgestellt werden solle, wie wenn die
Kosten der mieterspezifischen Umbauten durch die Mieterin bezahlt würden. Da
sich die Parteien eine kurzfristige Mietdauer nicht ernsthaft vorgestellt
hätten, seien zwei wesentliche Punkte dieser "Gleichbehandlung", nämlich die
Rückerstattung der Investitionskosten und die Bestimmungen über den Rückbau,
nicht in den Vertrag aufgenommen worden. Insofern erweise sich der Vertrag
als lückenhaft und bedürfe der richterlichen Ergänzung. In diesem
Zusammenhang hat die Vorinstanz nach Auffassung des Klägers in verschiedener
Weise seinen Anspruch auf Beweisführung und damit Art. 8 ZGB verletzt.

2.1 Art. 8 ZGB gibt der beweispflichtigen Partei in allen bundesrechtlichen
Zivilstreitigkeiten einen Anspruch darauf, für rechtserhebliche Vorbringen
zum Beweis zugelassen zu werden (BGE 132 III 222 E. 2.3 S. 226; 130 III 591
E. 5.4 S. 601), wenn ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften
des kantonalen Rechts entspricht (BGE 129 III 18 E. 2.6 S. 24 f.; 114 II 289
E. 2a S. 290, je mit Hinweisen). Die allgemeine Beweisvorschrift ist daher
insbesondere verletzt, wenn der kantonale Richter Behauptungen einer Partei,
unbekümmert darum, dass sie von der Gegenpartei bestritten worden sind, als
richtig hinnimmt, oder über rechtserhebliche Tatsachen überhaupt nicht Beweis
führen lässt (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601 f. mit Hinweis). Art. 8 ZGB wird
auch verletzt, wenn der Richter taugliche und formgültig beantragte Beweise
zu rechtserheblichen Tatsachen nicht abnimmt, obwohl er die Sachvorbringen
dazu weder als erstellt noch als widerlegt erachtet. Wo der Richter dagegen
in Würdigung von Beweisen zur Überzeugung gelangt, eine Tatsachenbehauptung
sei bewiesen oder widerlegt, ist die Beweislastverteilung gegenstandslos und
liegt Beweiswürdigung vor, die bundesrechtlich nicht geregelt ist, auch nicht
durch Art. 8 ZGB. Diese Bestimmung schreibt dem Richter nicht vor, mit
welchen Mitteln der Sachverhalt abzuklären und wie das Ergebnis zu würdigen
ist. Bundesrechtlich ist auch eine antizipierte Beweiswürdigung nicht
ausgeschlossen (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601 f.; 128 III 22 E. 2d S. 25; 122
III 219 E. 3c S. 223; 119 II 114 E. 4c S. 117; 114 II 289 E. 2a S. 290 f.).
Mithin gibt Art. 8 ZGB keinen Anspruch auf Weiterungen eines erfolgreichen
Beweisverfahrens, weil die Bestimmung stets an den Begriff und die Folgen der
Beweislosigkeit anknüpft.

2.2 Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden
wirklichen Willen der Parteien festzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR). Diese
subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich
der Ausnahmen von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG der bundesgerichtlichen
Überprüfung im Berufungsverfahren entzogen ist (BGE 131 III 606 E. 4.1 S.
611; 130 III 66 E. 3.2 S. 71, je mit Hinweisen). Erst wenn eine tatsächliche
Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des
mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des
Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und
Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und
mussten. Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von
Willenserklärungen im Berufungsverfahren als Rechtsfrage, wobei es an
Feststellungen des kantonalen Richters über die äusseren Umstände sowie das
Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 63 Abs. 2
und Art. 64 OG; BGE 132 III 24 E. 4 S. 28; 131 III 606 E. 4.1 S. 611; 130 III
66 E. 3.2 S. 71, 417 E. 3.2 S. 424 f., 686 E. 4.3.1 S. 689, je mit
Hinweisen). Massgebend ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem
Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann höchstens - im Rahmen der
Beweiswürdigung - auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen
lassen (BGE 129 III 675 E. 2.3 S. 680; 118 II 365 E. 1 S. 366). Diese
Grundsätze gelten auch in Bezug auf die Frage, ob ein Vertrag lückenhaft ist.
Eine Vertragslücke liegt vor, wenn die Parteien eine Rechtsfrage, die den
Vertragsinhalt betrifft, nicht oder nicht vollständig geregelt haben. Ob der
Vertrag in diesem Sinne einer Ergänzung bedarf, ist vorerst durch empirische
Auslegung zu ermitteln, welche das Bundesgericht in der Berufung nicht
überprüft. Nur bei deren Ergebnislosigkeit gelangt die normative Auslegung
zur Anwendung, welche das Bundesgericht als Rechtsfrage prüft (BGE 115 II 484
E. 4a S. 487 mit Hinweisen).

2.3 Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Behauptung des Klägers, die Parteien
hätten im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen den Fall einer
vertragskonformen Kündigung nach 6 oder 12 Jahren nicht bedacht, werde durch
sein eigenes Verhalten widerlegt, habe er doch im Brief vom 7. März 1998 die
Frage aufgeworfen, was nach dem 31. März 2001 geschehen sollte. Die
Vorinstanz hat aus dem nachträglichen Verhalten des Klägers geschlossen, die
Parteien hätten bei Vertragsschluss die Möglichkeit einer frühzeitigen
Auflösung des Mietverhältnisses bedacht, weshalb insoweit keine Lücke
vorliege. Damit hat die Vorinstanz bezüglich der Lückenhaftigkeit keine
normative Auslegung vorgenommen, sondern aufgrund der tatsächlichen Würdigung
des Schreibens des Klägers eine für das Bundesgericht im Berufungsverfahren
verbindliche tatsächliche Feststellung getroffen. Sie hielt die Behauptung
des Klägers nicht etwa für unbewiesen, sondern gestützt auf das
Beweisergebnis für widerlegt. Damit scheidet eine Verletzung von Art. 8 ZGB,
der an die Folgen der Beweislosigkeit anknüpft, aus.

2.4 Angesichts dieses Beweisergebnisses konnte die Vorinstanz die
Lückenhaftigkeit des Vertrages bundesrechtskonform verneinen. Waren sich die
Parteien bei Vertragsschluss der Möglichkeit einer vertragskonformen
Kündigung nach 6 oder 12 Jahren bewusst, fehlt es diesbezüglich nicht an
einer Regelung, sondern es liegt ein qualifiziertes Schweigen vor. Dem Kläger
stehen daher keine über die im Vertrag getroffene Regelung hinausgehenden
Ansprüche zu, und die Berufung erweist sich als unbegründet. Die weiteren vom
Kläger gerügten Verletzungen von Art. 8 ZGB und Unzulänglichkeiten der
Sachverhaltsfeststellungen sind nicht geeignet, das Beweisergebnis, welches
zur Verneinung einer Vertragslücke führt, umzustossen, da die Berufung für
Kritik an der Beweiswürdigung der Vorinstanz nicht offen steht. Ebenso kann
offen bleiben, ob die weiteren alternativen Begründungen, mit welchen die
Vorinstanz die Ansprüche des Klägers verneinte, zutreffen. Soweit sich eine
der Begründungen des angefochtenen Urteils als bundesrechtskonform erweist,
fehlt das Rechtsschutzinteresse an der Beurteilung der übrigen gehörig
begründeten Rügen, da dies auf einen blossen Streit über Entscheidungsgründe
hinausliefe (BGE 122 III 43 E. 3 S. 45, 121 III 46 E. 2 S. 47, 116 II 721 E.
6a S. 730).

2.5 Davon abgesehen erweisen sich die Vorbringen des Klägers als
widersprüchlich. Er bringt einerseits vor, der Vertrag sei lückenhaft und
deshalb zu ergänzen. Andererseits macht er geltend, ihm sei zugesagt worden,
dass er wirtschaftlich gleichgestellt werden solle, wie wenn die Kosten der
mieterspezifischen Umbauten durch die Mieterin bezahlt würden. Bestünde eine
derartige Zusage, müsste der Kläger nicht auf richterliche Ergänzung des
Vertrages, sondern auf Erfüllung der Zusage klagen, sofern diese über das im
schriftlichen Vertrag Vereinbarte hinausgeht. Die Vorinstanz schloss indessen
aus dem Schreiben vom 7. März 1998, der Kläger sei damals noch davon
ausgegangen, die Weitervermietung sei tel-quel und damit wohl auch zu
ähnlichen Konditionen möglich. Kritik an diesen aus dem Schreiben in
tatsächlicher Hinsicht gezogenen Schlüssen ist in der Berufung nicht zu
hören. Unter dieser Voraussetzung kommt aber dem Kündigungszeitpunkt keine
Bedeutung zu, da es wirtschaftlich keine Rolle spielt, von wem der Kläger den
Mietzins erhält. Nahm der Kläger an, eine Weitervermietung sei zu ähnlichen
Konditionen möglich, bestand kein Anlass, diesbezüglich von der Beklagten
Garantien zu verlangen. Die Möglichkeiten der Weitervertmietung konnte der
Kläger selbst am besten abschätzen. Eine entsprechende Garantie hätte er von
der Beklagten ausdrücklich verlangen müssen. Die Beklagte kann nicht
nachträglich im Rahmen der vom Kläger beantragten Vertragsergänzung dazu
verpflichtet werden.

3.
Die Berufung erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat
der Kläger die Gerichtskosten zu tragen und der Beklagten eine
Parteientschädigung zu entrichten.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 7'000.-- wird dem Kläger auferlegt.

3.
Der Kläger hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr.
8'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 4. Mai 2006

Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: