Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.129/2005
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4C.129/2005 /ech

Arrêt du 5 août 2005
Ire Cour civile

MM. et Mme les Juges Corboz, président, Klett et Favre.
Greffière: Mme Cornaz.

A. ________,
défendeur et recourant, représenté par Me Romolo Molo,
contre

Société Anonyme X.________ en liquidation,
demanderesse et intimée, représentée par Me Olivier Wehrli.

contrat de bail; résiliation,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton
de Genève du 14 février 2005.

Faits:

A.
Par contrat du 4 septembre 1996, B.________ - actionnaire locataire de la
bailleresse, soit la Société anonyme X.________ en liquidation, qui a été
mise sous gérance légale de l'Etat de Genève en 1997 et dont la faillite a
été déclarée le 22 mars 2004 - a remis à bail à A.________ un studio au
deuxième étage d'un immeuble sis à Genève. Conclu pour une durée initiale
d'un an du 1er octobre 1996 au 30 octobre (sic) 1997, le bail était ensuite
renouvelable d'année en année. Le montant du loyer et des charges a été fixé
en dernier lieu à 468 (recte: 463) fr. par mois.

Par avis comminatoire du 11 avril 2003, la bailleresse a mis A.________ en
demeure de lui régler, dans le délai de trente jours, la somme de 1'389 fr. à
titre d'arriérés de loyer et de charges au 30 avril 2003, faute de quoi elle
résilierait le bail conformément à l'art. 257d CO.

Par avis officiel du 20 mai 2003, la bailleresse, considérant que la somme
susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée dans le délai imparti, a
résilié le bail pour le 30 juin 2003.

B.
Par requête déposée le 8 juillet 2003 à la Commission de conciliation en
matière de baux et loyers du canton de Genève, la bailleresse a sollicité
l'évacuation de A.________ des locaux en cause, non libérés par lui dans le
délai imparti.

La tentative de conciliation ayant échoué, la bailleresse a introduit, le 1er
décembre 2003, une action en évacuation devant le Tribunal des baux et loyers
du canton de Genève. Par jugement du 28 janvier 2004, celui-ci a prononcé
l'évacuation par défaut du locataire. A.________ a fait opposition à ce
jugement.

Par jugement du 28 avril 2004, le Tribunal des baux et loyers du canton de
Genève a déclaré recevable l'opposition formée par A.________ contre le
jugement du 28 janvier 2004 et maintenu dans son intégralité ledit jugement
prononçant son évacuation immédiate.
Saisie par A.________ et statuant par arrêt du 14 février 2005, la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a confirmé le
jugement du 28 avril 2004.

C.
Parallèlement à un recours de droit public qui a été rejeté dans la mesure de
sa recevabilité par arrêt séparé de ce jour, A.________ (le défendeur)
interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Il conclut à ce qu'il
plaise à celui-ci principalement annuler l'arrêt attaqué, constater que le
congé n'est pas fondé ou inefficace, dans la mesure où l'avis comminatoire
était incorrect - aucun loyer n'était dû -, constater en conséquence que la
Société anonyme X.________ en liquidation n'est pas en droit de solliciter
son évacuation des locaux et lui allouer des dépens, subsidiairement
suspendre la procédure en raison de la faillite de la Société anonyme
X.________ en liquidation.

La Société anonyme X.________ en liquidation (la demanderesse) conclut
principalement à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement au rejet de
celui-ci et à la confirmation de l'arrêt attaqué, le tout avec suite de frais
et dépens.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours
qui lui sont soumis (ATF 131 I 57 consid. 1; 131 II 137 consid. 1).

1.1
L'arrêt attaqué, prononcé sur recours par la Chambre d'appel en matière de
baux et loyers du canton de Genève contre un jugement d'évacuation pour
défaut de paiement du loyer, est une décision finale rendue en dernière
instance par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ; arrêt 4C.413/1996 du 27
février 1997, publié in SJ 1997 p. 538, consid. 1b p. 541).

1.2 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature
pécuniaire (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17,
consid. 1a), de sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral,
par la voie du recours en réforme, que si elles atteignent la valeur
litigieuse prescrite par l'art. 46 OJ (arrêt 4C.310/1996 du 16 avril 1997,
publié in SJ 1997 p. 493, consid. 1 p. 493; 4C.475/1993 du 28 mars 1995,
publié in Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht 1995 p. 161, consid. 2a).

En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse
se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat
subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et
qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné
ou l'a été effectivement (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ
2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p.
493, consid. 2a; 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386).
Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que
l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas
valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la
période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arrêt
4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a;
4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, consid. 2a). Le délai
de protection court à compter de la fin de la procédure judiciaire,
c'est-à-dire en l'espèce à compter de l'arrêt du Tribunal fédéral (art. 38
OJ). Compte tenu du montant du loyer en cause, il n'est pas douteux que la
valeur litigieuse de 8'000 fr. est atteinte.

1.3 Le défendeur s'est opposé sans succès à son évacuation des locaux
litigieux, de sorte que la qualité pour recourir à l'encontre de la décision
cantonale qui l'a débouté de ses conclusions doit lui être reconnue (arrêt
4C.441/2004 du 27 avril 2005, consid. 1.1; 4C.198/2004 du 6 juillet 2004,
consid. 2.3).
1.4 Interjeté en temps utile compte tenu des féries (art. 32, 34 al. 1 let. a
et 89 al. 1 OJ; art. 1 de la loi fédérale du 21 juin 1963 sur la supputation
des délais comprenant un samedi) et dans les formes requises (art. 55 OJ), le
recours en réforme est en principe recevable.

1.5 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son
raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision
attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient
été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une
inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les constatations de
l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits
pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ). Dans
la mesure où la partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de
celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de
l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible
d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4). Il
ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits
ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en
réforme n'est donc pas ouvert pour remettre en cause l'appréciation des
preuves et les constatations de fait qui en découlent (ATF 130 III 136
consid. 1.4; 129 III 618 consid. 3).

1.6 Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà des
conclusions des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifs
développés par celles-ci (art. 63 al. 1 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128
III 411 consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique adoptée par
la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22
consid. 2e/cc p. 29).

2.
Le défendeur fait premièrement grief à la cour cantonale d'avoir violé l'art.
257d CO, en ce sens qu'elle aurait retenu à tort qu'il avait du retard dans
le paiement de son loyer.

2.1 Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le
locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui
signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le
délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de
locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans
le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être
résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un
mois.

2.2 En tant que, sous couvert de la violation de l'art. 257d CO, le défendeur
entreprend de revenir sur l'appréciation des preuves dont la Cour de céans a,
par arrêt séparé de ce jour rendu sur recours de droit public, considéré
qu'elle résistait au grief d'arbitraire, sa critique est irrecevable dans le
cadre du recours en réforme. Dans la mesure où son argumentation part de la
prémisse que le loyer était payable par trois mois échus, elle se fonde sur
des faits qui ne ressortent pas de l'état de fait souverain et tombe ainsi à
faux (cf. consid. 1.5). Pour le surplus, l'on ne voit pas en quoi la cour
cantonale aurait violé l'art. 257d CO.

3.
Le défendeur reproche ensuite à la cour cantonale une violation de son droit
à la preuve découlant de l'art. 8 CC. En bref, il expose avoir dûment allégué
qu'il avait obtenu de sa bailleresse la faculté de payer son loyer et ses
charges dans les trois mois après le délai échu et estime qu'il aurait dû
bénéficier du droit de prouver la véracité de la pièce qu'il proposait pour
établir ce fait, qui n'a pas été retenu par la cour cantonale.

3.1 L'art. 8 CC confère le droit à la preuve et à la contre-preuve, à la
condition qu'il s'agisse d'établir un fait pertinent, qui n'est pas déjà
prouvé, par une mesure probatoire adéquate et qui a été régulièrement offerte
selon les règles de la loi de procédure applicable (ATF 129 III 18 consid.
2.6 p. 24 s.). Cette disposition ne dicte cependant pas sur quelles bases et
comment le juge doit former sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25;
127 III 248 consid. 3a) et lorsque l'appréciation des preuves le convainc de
la réalité ou de l'inexistence d'un fait, la question de la répartition du
fardeau de la preuve ne se pose plus (ATF 128 III 271 consid. 2b/aa in fine).
Seul le moyen tiré d'une appréciation arbitraire des preuves, à invoquer
impérativement dans un recours de droit public, est alors recevable (cf. ATF
127 III 519 consid. 2a p. 522; 122 III 219 consid. 3c p. 223).

3.2 Tel que présenté, le moyen du défendeur est ainsi - derechef - une
critique irrecevable de l'appréciation des preuves et l'on ne voit par
ailleurs pas en quoi la cour cantonale auraient méconnu l'art. 8 CC.

4.
Le défendeur invoque enfin l'art. 207 LP. A le suivre, les précédents juges
auraient erré en estimant que la procédure n'avait pas d'influence sur la
masse en faillite et, partant, en refusant de la suspendre. En substance, il
soutient d'une part qu'il est notoire qu'un immeuble a une valeur de
réalisation plus grande sur le marché immobilier lorsqu'aucun locataire ne
l'occupe, car, ainsi, l'acquéreur n'a pas besoin d'intenter une procédure en
résiliation de bail, s'il en a besoin pour lui-même ou ses proches parents ou
alliés. D'autre part, en application de l'art. 130 ORFI, une double mise à
prix serait admissible même pour les baux de longue durée qui ne sont pas
annotés.

4.1 A l'ouverture de la faillite, le failli perd le pouvoir d'exercer ses
droits patrimoniaux et d'en disposer (art. 204 LP). Sauf dans les cas
d'urgence, les procès civils auxquels celui-ci est partie et qui influent sur
l'état de la masse en faillite sont suspendus et ils ne peuvent être
continués, en cas de liquidation ordinaire, qu'après les dix jours qui
suivent la seconde assemblée des créanciers et, en cas de liquidation
sommaire, qu'après les vingt jours qui suivent le dépôt de l'état de
collocation (art. 207 al. 1 LP). Cette suspension, qui intervient de par la
loi dès l'ouverture de la faillite (ATF 118 III 40 consid. 5b p. 42), a pour
but de laisser aux créanciers le temps nécessaire pour se déterminer sur la
suite à donner aux procès actifs ou passifs pendants touchant le patrimoine
du failli (arrêt 4C.477/1994 du 23 juin 1995, consid. 1a et la référence
citée).

Certaines autorités cantonales et une partie de la doctrine considèrent les
procédures d'évacuation comme des cas d'urgence au sens de l'art. 207 al. 1
LP (arrêt du Président du Tribunal des baux de la Sarine du 21 juillet 1999,
cité par Terrapon, Tribunal des baux: Survol d'une décennie de procédure
fribourgeoise, RFJ 1999, p. 207 ss, spéc. p. 220; arrêt de la Cour de justice
du canton de Genève du 7 juillet 1931, publié in SJ 1931 p. 615, spéc. p.
617, rendu en application de l'art. 265 aCO; Brand, Faillite: Effets sur les
procès civils en cours au moment de l'ouverture de la faillite, FJS 1002, p.
5 s., à propos de l'art. 265 aCO), au motif qu'elles sont soumises à une
procédure sommaire (arrêt de la Cour de justice du canton de Genève du 7
juillet 1931, publié in SJ 1931 p. 615, spéc. p. 617, rendu en application de
l'art. 265 aCO; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über
Schuldbetreibung und Konkurs, vol. II, 4e éd., Zurich 1999, n. 11 ad art. 207
LP; Wohlfart, Commentaire bâlois, n. 35 ad art. 207 LP), ou que le loyer
n'est plus payé et que, faute d'expulsion, le bailleur ne peut faire entrer
un nouveau locataire dans l'immeuble et perd dès lors le revenu que pourrait
lui assurer un nouveau bail (arrêt de la Cour de justice du canton de Genève
du 7 juillet 1931, publié in SJ 1931 p. 615, spéc. p. 617, rendu en
application de l'art. 265 aCO; Sandoz, De l'effet de la faillite sur les
procès du débiteur, thèse Lausanne 1938, p. 53).

4.2 Cette thèse est convaincante et il n'y a pas lieu de s'en écarter. Compte
tenu du caractère urgent de la procédure litigieuse, celle-ci ne devait pas
être suspendue suite à la faillite de la bailleresse, indépendamment de la
question de savoir si elle influe sur l'état de la masse en faillite, sur
laquelle il n'est donc pas nécessaire de se pencher plus avant. Il en résulte
que la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en refusant de suspendre
la procédure, étant encore précisé que, quoi qu'en dise le défendeur, le fait
qu'il ait également pris des conclusions en constatation de l'inefficacité du
congé, éventuellement en annulation de celui-ci, ne change rien à la nature
de la procédure. A cet égard, il sied de rappeler que, lorsque le locataire
conteste un congé extraordinaire et qu'une procédure d'expulsion est engagée
contre lui, l'autorité compétente en matière d'expulsion statue aussi sur la
validité du congé donné par le bailleur en cas de demeure du locataire au
sens de l'art. 257d CO (art. 274g al. 1 let. a CO).

5.
Les considérations qui précèdent commandent le rejet du recours, dans la
mesure de sa recevabilité.

6.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la charge
du défendeur (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge du défendeur.

3.
Le défendeur versera à la demanderesse une indemnité de 2'500 fr. à titre de
dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des par-ties et à la
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 5 août 2005

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président:  La greffière: