Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.16/2005
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4C.16/2005 /ast

Urteil vom 13. Juli 2005

I. Zivilabteilung

Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Nyffeler,
Gerichtsschreiber Gelzer.

E. ________ AG,
Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Leuch,

gegen

A.________ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Herren Dr. Andreas Hünerwadel und Michel Pola, Rechtsanwälte.

Kaufvertrag,

Berufung gegen das Urteil des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 30.
November 2004.

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG mit Sitz in Zürich hat im Jahr 1994 aus einem Konkurs ein
Gewerbegebäude an der X.________-strasse in Obfelden erworben. Bezüglich
dieses Gebäudes hatte der Gemeinderat Obfelden mit Verfügung vom 4. September
1991 verschiedene feuerpolizeiliche Mängel aufgelistet und eine Frist zur
Behebung angesetzt. In einem Schreiben vom 24. Februar 1995 führte die
Kantonale Feuerpolizei gegenüber der B.________ AG (in Kopie auch an die
A.________ AG) bezüglich dieser Liegenschaft aus, die heutigen Mieter können
- vorausgesetzt, dass die Fluchtwegverhältnisse den Anforderungen des
baulichen Brandschutzes entsprechen - weiterhin im Gebäude verbleiben. Ein
allfälliger Bezug der Liegenschaft durch einen neuen Eigentümer resp. Mieter
könne erst erfolgen, wenn sämtliche feuerpolizeilichen Mängel behoben und die
Räumlichkeiten von der Feuerpolizei ohne weitere Mängelbeanstandung
abgenommen wurden.

In einem Schreiben vom 23. Februar 2000 gab die Kantonale Feuerpolizei
gegenüber der A.________ AG insbesondere an, am 1. Februar 2000 habe im
Gewerbehaus an der X.________-strasse in der Gemeinde Obfelden ein
Augenschein stattgefunden. Dabei sei festgestellt worden, dass das Gebäude
zur Zeit nicht genutzt werde. Das Gebäude weise diverse feuerpolizeiliche
Mängel auf; vor einem erneuten Bezug der Liegenschaft seien alle Mängel zu
beheben.

Die C.________ AG war am Kauf der Liegenschaft an der X.________-strasse in
Obfelden interessiert. Am 8. Mai 2000 übermittelte die A.________ AG dem
Geschäftsführer der C.________ AG, G.________, ein Schreiben mit folgenden
Passagen:
"Für Ihr Interesse an unserer Liegenschaft in Obfelden bedanken wir uns
bestens. Als Beilage erhalten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, einen
aktuellen Versicherungsnachweis der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich,
die Bewilligung zur Grundwasserabsenkung, einen Entwurf des Kaufvertrages
sowie die Bestandesaufnahme/Kostenschätzung für die Instandstellung der
Hochbauarbeiten von total CHF 550'000.--.
Von unserer Seite sind bereits die drei Liftanlagen, die Heizungsanlage
(...), die Lüftungsanlage sowie Teile der Sanitärinstallationen (...) instand
gestellt worden. Die Abnahme der Liftanlage durch das Aufzugskontrollorgan
der Gemeinde Obfelden erfolgt am 25. Mai 2000.
Bei der Instandstellung der Untergeschosse ist mit einem Aufwand von ca. Fr.
400'000.-- zu rechnen. Die Investitionen richten sich jedoch weitgehend nach
den Bedürfnissen der Nutzer.
Für die Erfüllung der objektbezogenen feuerpolizeilichen Vorschriften sind
mit Investitionen von ca. CHF 70'000.-- zu rechnen. Es handelt sich
mehrheitlich um den Ersatz von Türen mit einem höheren Feuerwiderstand bei
den Steigzonen sowie Abschlüssen beim Haupttreppenhaus zur Sicherstellung der
Fluchtzone.
Wir hoffen, mit den beiliegenden Dokumenten einige Ihrer Fragen beantwortet
zu haben. Für weitere Fragen oder eine Besichtigung stehen wird Ihnen gerne
jederzeit zur Verfügung."
Dem Schreiben wurde eine Bestandesaufnahme des Ingenieurbureaus I.________
beigelegt. Darin wurde unter 1.1. unter dem Titel "Ausgangslage" ausgeführt:
"Das Büro- und Gewerbehaus wurde seit einigen Jahren nicht mehr genutzt. An
der Gebäudehülle, den Innenkonstruktionen, dem Innenausbau und den
Haustechnik-Installationen sind verschiedene Schäden vorhanden, die auf
unterschiedliche Ursachen wie Alterung, Gebäudehebungen infolge Auftrieb,
Wasserinfiltration und Stillstand von Anlagen zurückzuführen sind.

Die Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes soll durch entsprechende
Instandsetzungsmassnahmen wieder hergestellt werden."
B.Bezüglich der Steigzonen wurde unter der Rubrik "Ist-Zustande/ Visuell
erfasste Mängel" insbesondere angegeben: Feuerpolizeiliche Auflagen
betreffend offene Holzroste zwischen den Geschossen. Als Massnahmen wurden
vorgeschlagen:
Einbau von feuerfestem Boden
konstr. oder Abschlusstüren T 60,
Vertikale feuerp. Massnahmen
Inbegriffen 2 Türen
Horizontale feuerp. Massnahmen
Nicht inbegriffen"
In der entsprechenden Rubrik "Priorität für Instandsetzung" wurde "Dringend"
angegeben.

Der Geschäftsführer der C.________ AG, G.________, besichtigte die
Liegenschaft und wurde dabei vom Architekten H.________ auf nicht erfüllte
feuerpolizeiliche Auflagen hingewiesen. Die A.________ AG übermittelte
G.________ ein mit 28. März [recte: wohl Mai] 2000 datiertes Schreiben, das
eine Liste von Mietinteressenten und Mietansätze für die einzelnen Bereiche
enthielt.

Die C.________ AG schloss mit der D.________-Bank zum Erwerb der Liegenschaft
einen "Rahmenvertrag für Grundpfandkredit" über Fr. 1'900'000.-- ab, der auf
S. 3 unter dem Randtitel "Übrige Bedingungen" vorsah, dass vor
Kreditauszahlung der Mietvertrag für das Erdgeschoss über mind. CHF 60'000.--
abzuschliessen sei. Entsprechend schloss die C.________ AG bezüglich Räumen
in der zu erwerbenden Liegenschaft verschiedene Mietverträge ab.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 5. Oktober 2000 kaufte die
C.________ AG die Liegenschaft an der X.________-strasse in Obfelden für Fr.
2'500'000.--. Unter den "Weiteren Bestimmungen" des Vertrages wurde in Ziff.
2 vereinbart:
"Die Parteien kennen die Art. 192 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts.
Jede Gewährleistungspflicht für Sachmängel am Kaufobjekt, auch hinsichtlich
allfälliger Altlasten, wird seitens des Verkäufers ausdrücklich wegbedungen.
Nach den Vorschriften des Schweizerischen Obligationenrechts haftet der
Verkäufer für ihm bekannte, dem Käufer jedoch arglistig verschwiegene Mängel
trotzdem.
Der Käufer erklärt, dass er seitens des Verkäufers über sämtliche Baumängel
und der daraus resultierenden behördlichen Auflagen orientiert worden ist.
Die Parteien verzichten auf nähere Darlegungen in diesem Vertrag."
Im Schreiben vom 13. Februar 2001 gab die Baukommission Obfelden gegenüber
der Käuferin bezüglich der Liegenschaft an, die feuerpolizeilichen Mängel
seien bis heute nicht behoben. Am 12. Februar 2001 habe in der Liegenschaft
ein Augenschein stattgefunden. Dabei sei festgestellt worden, dass das 1.
Untergeschoss des Gebäudes als Lagerraum genutzt werde. Der erneute Bezug der
Baute sei ohne Behebung der Mängel und entsprechende Bewilligung erfolgt. Die
Käuferin werde gebeten, bis zum 28. Februar 2000 das 1. Untergeschoss zu
räumen. Weiter werde die Käuferin nochmals ausdrücklich darauf aufmerksam
gemacht, dass der Bezug der Baute erst nach Behebung sämtlicher Mängel und
nach Vorliegen der erforderlichen Bezugsbewilligung erfolgen könne.

In der Folge musste die Käuferin verschiedene mit Dritten abgeschlossene
Mietverträge über Räumlichkeiten in der erworbenen Liegenschaft wieder
aufheben.

C.
Am 10. März 2003 klagte die Käuferin beim Handelsgericht des Kantons Zürich
gegen die Verkäuferin auf Zahlung von Fr. 1'393'807.45 zuzüglich Zins zu 5 %
auf Fr. 1'084'500.-- seit dem 15. Oktober 2002 und auf Fr. 309'307.45 seit
Klageeinleitung zuzüglich Fr. 517.-- Friedensrichterkosten. In ihrer Replik
erhöhte die Käuferin den eingeklagten Betrag auf Fr. 1'862'687.45. Zur
Begründung der Klage führte die Käuferin insbesondere an, die Verkäuferin
habe beim Verkauf der Liegenschaft in Obfelden Mängel arglistig verschwiegen,
weshalb der Käuferin Minderungs- und Schadenersatzforderungen zustünden. So
habe die Verkäuferin die Käuferin nicht über den grossen Umfang der
vorhandenen feuerpolizeilichen Mängel informiert. Auf Grund eines Schreibens
der Verkäuferin vom 8. Mai 2000 sowie der dort beigelegten Bestandesaufnahme
der Firma I.________ habe lediglich mit Kosten für die feuerpolizeiliche
Sanierung von rund Fr. 70'000.-- gerechnet werden müssen. Tatsächlich seien
jedoch erheblich höhere Kosten angefallen. Zudem sei die Bezugsbereitschaft
eine implizit zugesicherte bzw. vorausgesetzte Eigenschaft gewesen. Die
Verkäuferin habe ihre Aufklärungspflicht verletzt, indem sie die Käuferin
nicht über das Bezugsverbot informiert habe.

Die Verkäuferin stellte sich auf den Standpunkt, der Geschäftsführer der
Käuferin, G.________, sei über den baulichen Zustand der Liegenschaft und die
behördlichen Auflagen informiert gewesen, was er im Kaufvertrag bestätigt
habe. Ferner machte die Verkäuferin geltend, sie habe der Käuferin weder die
sofortige Bezugsbereitschaft der Liegenschaft noch die Höhe der
feuerpolizeilichen Sanierungskosten zugesichert. Zudem habe die Verkäuferin
auf Grund der Umstände annehmen dürfen, die Käuferin gehe nicht von der
Bezugsbereitschaft der Liegenschaft aus und werde eigene Abklärungen
hinsichtlich der nötigen Instandstellungsarbeiten treffen.

Am 30. Januar 2004 zedierte die Käuferin die eingeklagte Forderung an die
E.________ AG mit Sitz in Obfelden, welche als Klägerin in den Prozess
eintrat.

Am 11. März 2004 wurde über die Käuferin der Konkurs eröffnet.

Das Handelsgericht wies die Klage am 30. November 2004 ab.

D.
Die Klägerin erhebt eidgenössische Berufung mit den Anträgen, das Urteil des
Handelsgerichts vom 30. November 2004 sei aufzuheben; es sei festzustellen,
dass die Beklagte die Käuferin über das feuerpolizeilich motivierte
Bezugsverbot und die ihr bekannten feuerpolizeilichen Mängel der Liegenschaft
X.________-strasse in Obfelden hätte informieren müssen und die Sache sei zu
neuer Entscheidung an die Vorinstanz zu überweisen.

Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
1.1 Der angefochtene Endentscheid ist berufungsfähig, da er eine
Zivilrechtsstreitigkeit mit einem Streitwert von über Fr. 8'000.-- betrifft
und er mit keinem ordentlichen kantonalen Rechtsmittel angefochten werden
kann (Art. 46 und Art. 48 Abs. 1 OG). Der Rückweisungsantrag ist zulässig, da
das Bundesgericht, wenn es eine Anspruchsgrundlage der Klägerin bejahen
würde, die Sache zur Bestimmung des Umfangs des Anspruchs an die Vorinstanz
zurückweisen müsste (BGE 125 III 412 E. 1b). Auf die form- und fristgerechte
Berufung ist daher grundsätzlich einzutreten.

1.2 Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht an die tatsächlichen
Feststellungen der letzten kantonalen Instanz gebunden, sofern sie nicht
offensichtlich auf Versehen beruhen, unter Verletzung bundesrechtlicher
Beweisvorschriften zu Stande gekommen oder wegen fehlerhafter Rechtsanwendung
im kantonalen Verfahren zu ergänzen sind (Art. 63 Abs. 2 und 64 Abs. 2 OG).
Die Partei, welche den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt berichtigt
oder ergänzt wissen will, hat darüber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu
machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d OG; BGE 115 II 484 E. 2a). Für eine blosse
Kritik an der Beweiswürdigung der Vorinstanz ist die Berufung nicht gegeben
(BGE 127 III 248 E. 2c; 115 II 484 E. 2a S. 486). Feststellungen über den
Wissensstand einer Person bei Vertragsabschluss sind tatsächlicher Natur (BGE
128 III 212 E. 2c S. 216).

1.3 Vor dem Handelsgericht machte die Klägerin geltend, die Beklagte habe
gewusst, dass die Käuferin von der Bezugsbereitschaft der Liegenschaft
ausgegangen sei, da der Beklagten der Rahmenvertrag mit der D.________-Bank
vorgelegen habe, aus dem ersichtlich gewesen sei, dass die Finanzierung vom
Abschluss von Mietverträgen abgehangen habe. Das Handelsgericht hielt der
Klägerin entgegen, aus dem besagten Rahmenvertrag gehe lediglich hervor, dass
ein Mietvertrag für das Erdgeschoss über mindestens Fr. 60'000.--
abzuschliessen sei, nicht aber wann der Beginn des entsprechenden
Mietverhältnisses sein solle. Eine rechtzeitige Instandstellung habe daher
nicht von vornherein ausgeschlossen werden können. Damit ist das
Handelsgericht zum Ergebnis gelangt, die Klägerin habe nicht nachweisen
können, dass die Beklagte wusste, dass die Käuferin von der
Bezugsbereitschaft der Liegenschaft ausging.
Die Klägerin rügt, die Argumentation des Handelsgerichts vermöge nicht zu
überzeugen, weil die D.________-Bank den Kauf der Liegenschaft sicherlich
nicht finanziert hätte, wenn der Mietbeginn und somit auch der Beginn der
Mietzinszahlungen wesentlich nach Auszahlung des Kreditbetrages festgesetzt
worden wäre. Auf diese Ausführungen ist nicht einzutreten, weil die Klägerin
damit unzulässige Kritik an der vorinstanzlichen Beweiswürdigung übt.

1.4 Alsdann macht die Klägerin dem Sinne nach geltend, das Handelsgericht
habe übersehen, dass die Beklagte den ihr zugestellten Mietvertrag mit
K.________ eingereicht habe, der einen Mietbeginn auf den 1. Oktober 2000
vorgesehen habe.

Zutreffend ist, dass die Beklagte eine Kopie der ersten Seite eines solchen
Vertrages eingereicht hatte (act. 9/5), der das Erdgeschoss und das erste und
zweite Obergeschoss betraf. Dieser Kopie kann jedoch nicht entnommen werden,
ob dieser Mieter das Gebäude je bezog. Dies ist nicht anzunehmen, da gemäss
der Klagebeilage 16 über die gleichen Räumlichkeiten mit der E.________ AG am
16. Januar 2001 ein Mietvertrag mit Beginn am 1. Januar 2001 abgeschlossen
wurde, welcher die künftige Benutzung für Sauna, Fitness- und Freizeitbereich
und den entsprechenden Ausbau durch die Mieterin vorsah.

Weiter macht die Klägerin sinngemäss geltend, das Handelsgericht habe
übersehen, dass gemäss der Klagebeilage 12 die Mieterin F.________ AG bereits
am 1. September 2000 in die Liegenschaft eingezogen sei. Dieser Vertrag vom
5. September 2000 sah die Vermietung für Produktion und Lager von
Blockheizkraftwerken vor. Dieser Zweck lässt darauf schliessen, dass ein
Bezug der Räume erst nach der Durchführung erheblicher baulicher Anpassungen
möglich sei. Dies wird dadurch bestätigt, dass gemäss dem von der Klägerin
eingereichten Schreiben der Baukommission Obfelden vom 13. Februar 2001 am
Vortag lediglich das 1. Untergeschoss des Gebäudes als Lagerraum genutzt
wurde. Unter diesen Umständen erweist sich die Rüge, das Handelsgericht habe
übersehen, dass die Beklagte nichts gegen den Bezug der Liegenschaft vor dem
Abschluss des Kaufvertrages durch Mieter unternommen habe, als unbegründet.
Die Klägerin ist daher nicht zu hören, soweit sie ihre rechtlichen
Ausführungen auf die Behauptung stützt, die Beklagte habe von einem
vorzeitigen Bezug der Liegenschaft durch Mieter Kenntnis gehabt und dagegen
nichts unternommen.

............................
1.1 Ein Kaufgegenstand ist mangelhaft, wenn er nicht die vertraglich
vereinbarte Beschaffenheit aufweist, weil ihm entweder vom Verkäufer
zugesicherte oder im Hinblick auf den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit
vorausgesetzte Eigenschaften fehlen (Art. 197 Abs. 1 OR; Entscheid des
Bundesgerichts 4C.74/1996 vom 3. Oktober 1996 E. 3a). Eine Zusicherung liegt
nicht nur dann vor, wenn der Verkäufer eine Eigenschaft ausdrücklich
"zusichert" oder "garantiert". Vielmehr genügt jede Erklärung, wonach die
Sache eine bestimmte Eigenschaft aufweise, wenn der Käufer nach Treu und
Glauben auf diese Angabe vertrauen darf (BGE 88 II 410 E. 3c S. 416; vgl.
auch BGE 109 II 24 E. 4; 104 II 265 E. 1 und 2 S. 267 f.). Welcher Gebrauch
als vertraglich vorausgesetzt gelten muss, ist nach dem Vertrauensprinzip
aufgrund der Absprachen der Parteien, den Umständen und der Natur des
Geschäfts sowie den für den Verkäufer nach Treu und Glauben erkennbaren
Bedürfnissen des Käufers zu bestimmen (BGE 26 II 739 E. 5 S. 746 f.; Urteil
des Bundesgerichts 4C.74/1996 vom 3. Oktober 1996 E. 3a).

Die Parteien können die Gewährleistungspflicht aufheben oder beschränken.
Entsprechende Freizeichnungsklauseln haben im Allgemeinen die Funktion, dem
Verkäufer zu ermöglichen, seine Gewährleistung nicht für die uneingeschränkte
Qualität der Kaufsache erbringen zu müssen. Insbesondere beim Verkauf von
Altbauten besteht regelmässig ein entsprechendes Bedürfnis und wird denn auch
im Regelfall jede Gewährleistung ausgeschlossen (BGE 130 III 686 E. 4.3.1 S.
691). Gemäss Art. 199 OR ist eine Vereinbarung über Aufhebung oder
Beschränkung der Gewährleistungspflicht ungültig, wenn der Verkäufer dem
Käufer die Gewährleistungsmängel arglistig verschwiegen hat. Ein arglistiges
Verschweigen ist zu bejahen, wenn der Verkäufer den Käufer nicht über das
Fehlen einer vorausgesetzten Eigenschaft der Kaufsache informiert, obwohl
eine Aufklärungspflicht besteht (BGE 116 II 431 E. 3a S. 434). Eine
Aufklärungspflicht kann sich aus einem Vertrags- oder Vertrauensverhältnis
ergeben. So wird insbesondere bei Vertragsverhandlungen ein
Vertrauensverhältnis bejaht, welches die Parteien nach Treu und Glauben
verpflichtet, einander in gewissem Masse über Tatsachen zu unterrichten, die
den Entscheid der Gegenpartei über den Vertragsschluss oder dessen
Bedingungen beeinflussen können (BGE 106 II 346 E. 4a S. 351). In welchem
Masse die Parteien einander aufzuklären haben, entscheidet sich nicht
allgemein, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls, namentlich von
der Natur des Vertrages, der Art wie sich die Verhandlungen abwickeln sowie
den Absichten und Kenntnissen der Beteiligten ab (BGE 105 II 75 E. 2a S. 80;
116 II 341 E. 3a S. 434). Grundsätzlich ist eine Aufklärungspflicht zu
bejahen, wenn der Verkäufer annehmen muss, ein ihm bekannter Mangel könne den
vom Käufer vorausgesetzten Verwendungszweck vereiteln oder erheblich
beeinträchtigen (Entscheid des Bundesgerichts 4C.26/2000 E. 2a/bb). Keine
Aufklärungspflicht besteht dagegen, soweit der Verkäufer nach Treu und
Glauben annehmen durfte, der Käufer werde den wahren Sachverhalt ohne
weiteres erkennen (BGE 116 II 431 E. 3a S. 434; Urteil des Bundesgerichts
4C.26/2000 vom E. 2a/bb). Dies trifft in der Regel zu, wenn der Käufer den
wahren Sachverhalt bei gehöriger Aufmerksamkeit hätte erkennen sollen (BGE
102 II 81 E. 2 S. 84; 131 III 145 E. 8.1 S. 151). Entsprechend sieht Art. 200
Abs. 2 OR vor, dass für Mängel, die der Käufer bei gewöhnlicher
Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, der Verkäufer nur haftet, wenn er deren
Nichtvorhandensein zugesichert hat. An die vom Käufer zu erwartende
Aufmerksamkeit sind vor dem Abschluss des Kaufvertrages grundsätzlich keine
hohen Anforderungen zu stellen, weil es zur Wahrung der Gewährleistungsrechte
genügt, wenn er die Ware nach Empfang prüft, sobald es nach dem üblichen
Geschäftsgang tunlich ist (Art. 201 Abs. 1 OR). Wurde die Gewährleistung
jedoch wegbedungen, so akzeptiert der Käufer, dass er das Fehlen nicht
zugesicherter Eigenschaften nachträglich grundsätzlich nicht mehr geltend
machen kann (BGE 126 III 59 E. 3 S. 66). Deshalb kann in solchen Fällen vom
Käufer eine Überprüfung der Ware vor dem Vertragsabschluss erwartet werden.
Dies gilt in analoger Anwendung der Rechtsprechung zur Arglist im Strafrecht
dann nicht, wenn die Überprüfung nicht oder nur mit besonderer Mühe möglich
und damit nicht zumutbar ist oder der Verkäufer den Käufer von der möglichen
Überprüfung abhält oder nach den Umständen voraussieht, dass dieser die
Überprüfung aufgrund eines besonderen Vertrauensverhältnisses unterlassen
werde (vgl. BGE 128 IV 18 E. 3a; 126 IV 165 E. 2a; 125 IV 124 E. 3 S. 127
f.). So kann eine Überprüfung zugesicherter Eigenschaften vor Abschluss des
Kaufvertrages nicht erwartet werden (BGE 81 II 56 E. 2c). Dem arglistigen
Verschweigen von Mängeln ist daher die Täuschung durch das Zusichern von
Eigenschaften gleichzustellen, welche die Kaufsache nicht aufweist (vgl.
Honsell, Basler Kommentar 3. Aufl., N. 7 zu Art. 199 OR).

1.2 Das Handelsgericht kam zum Ergebnis, die Beklagte habe der Käuferin keine
Zusicherungen bezüglich der zu erwartenden Sanierungskosten, der
feuerpolizeilichen Mängel oder der Bezugsbereitschaft abgegeben. Weiter ging
das Handelsgericht davon aus, die Klägerin habe die von ihr behauptete
Absicht der Beklagten, die Käuferin durch Vorspiegelung nicht vorhandener
Eigenschaften des Gewerbegebäudes zu täuschen, nicht genügend substanziiert.

1.3 Diese Erwägungen werden von der Klägerin in ihrer Berufung nicht
beanstandet. Da insoweit eine Verletzung von Bundesrecht nicht ersichtlich
ist, erübrigen sich weitere Ausführungen dazu.

1.4 Das Handelsgericht liess offen, ob die Käuferin voraussetzen konnte, die
Erfüllung der feuerpolizeilichen Auflagen würde höchstens Fr. 70'000.--
kosten und die Liegenschaft könne auch ohne deren Erfüllung bezogen werden,
da es annahm, der Beklagten könne insoweit keine Verletzung einer
Aufklärungspflicht vorgeworfen werden. Zur Begründung führte das
Handelsgericht zusammengefasst aus, auf Grund der konkreten Gegebenheiten
habe die Beklagte davon ausgehen dürfen, die Käuferin werde den richtigen
Sachverhalt erkennen. So habe die Beklagte der Käuferin geraume Zeit vor
Vertragsabschluss eine Studie des Ingenieurbüros I.________ über die
vorhandenen Mängel ausgehändigt, woraus unter anderem hervorgehe, dass
diverse feuerpolizeiliche Auflagen zu erfüllen waren, deren Priorität mit
"dringend" bezeichnet wurde. Vom Architekten H.________ sei die Käuferin
anlässlich einer Besichtigung der Liegenschaft ebenfalls auf zu erfüllende
feuerpolizeiliche Auflagen hingewiesen worden. Im Schreiben vom 8. Mai 2000
habe die Beklagte für die Instandstellung des Gebäudes Kosten von insgesamt
Fr. 950'000.-- abzüglich der bereits ausgeführten Arbeiten in Aussicht
gestellt. Der Käuferin sei somit klar kommuniziert worden, dass es sich beim
Kaufgegenstand um eine sanierungsbedürftige Liegenschaft handle. Es sei
demnach Sache der Käuferin gewesen, sich näher mit der Liegenschaft
auseinanderzusetzen. Davon hätte sie sich nicht dadurch abhalten lassen
dürfen, dass das Gebäude vor Jahren offenbar einmal vermietet gewesen war. So
habe die Klägerin gewusst, dass die Liegenschaft bereits seit Jahren leer
gestanden und während dieser Zeit ein Wassereinbruch eingetreten war. Zudem
habe von der Käuferin, einer Aktiengesellschaft, welche den Erwerb und die
Verwaltung von Immobilien bezwecke, erwartet werden können, dass sie die
massgeblichen öffentlichrechtlichen Vorschriften kenne, sich also auch der
Problematik der Bewilligungspflicht beim Bezug von Bauten bewusst sei und
entsprechende Informationen einhole. Die Beklagte habe daher mit Fug davon
ausgehen dürfen, die Käuferin werde weitere Abklärungen über den Zustand der
Liegenschaft und die behördlichen Auflagen tätigen. Solche Abklärungen hätten
auch deshalb erwartet werden dürfen, weil der Kaufvertrag einen vollständigen
Gewährleistungsausschluss vorsehe. Aus der Klausel, der Käufer erkläre, über
sämtliche Baumängel und die daraus resultierenden behördlichen Auflagen
orientiert worden zu sein, habe die Käuferin zudem schliessen müssen, dass
die Liegenschaft nicht nur Baumängel aufwies, sondern daraus auch behördliche
Auflagen resultierten. Die Angabe der Käuferin, sie sei davon ausgegangen,
damit seien die im Zusammenhang mit der Absenkung des Grundwasserspiegels
diskutierten Auflagen gemeint, überzeuge nicht, führe die Klägerin doch
selber aus, das Auftriebsproblem der Liegenschaft sei durch die Absenkung des
Grundwasserspiegels im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages bereits
gelöst gewesen. Unter diesen Umständen hätte die Käuferin entsprechende
Informationen einholen müssen, zumal der Kaufvertragsentwurf gemäss Aussagen
des Geschäftsführers der Käuferin einer Anwaltskanzlei zur Prüfung übergeben
worden sei. Es falle denn auch auf, dass die Käuferin zugegeben habe, sich
hinsichtlich der Warenlifte informiert zu haben. Damit stelle sich die Frage,
weshalb sie sich nicht über weitere Punkte informiert haben will.

1.5 Die Klägerin rügt, das Handelsgerichts habe bundesrechtswidrig eine
Verletzung der Aufklärungspflicht der Beklagten verneint. Zur Begründung
führt die Klägerin dem Sinne nach an, die Käuferin habe auf Grund der
Wesentlichkeit des Bezugsverbots grundsätzlich davon ausgehen können, dass
die Beklagte sie darüber orientiere. Dies habe um so mehr zu gelten, als es
sich bei der Beklagten um eine der renomiertesten schweizerischen Grossbanken
handle, welche die Käuferin mit dem Schreiben vom 8. Mai 2000 zu Beginn der
Verhandlungen vermeintlich offen über die Mängel der Liegenschaft informiert
habe. Eine Aufklärungspflicht habe die Beklagte auch deshalb getroffen, weil
sie der Käuferin eine Liste mit Mietinteressenten zugestellt habe. Zudem habe
die Beklagte die Käuferin nach Treu und Glauben über das Bezugsverbot
informieren müssen, weil die Beklagte den Rahmenvertrag für Grundpfandkredit
mit der D.________-Bank gekannt habe und daher gewusst habe, dass vor
Auszahlung des Kaufpreises ein Mietvertrag über Fr. 60'000.-- abzuschliessen
gewesen sei. Die Beklagte habe daher nicht davon ausgehen können, die
Beklagte erkenne den wahren Sachverhalt. Auch treffe nicht zu, dass die
Käuferin bei gehöriger Aufmerksamkeit den vollem Umfang der
feuerpolizeilichen Mängel und das Bezugsverbot hätte herausfinden müssen.
Vielmehr habe die Käuferin davon ausgehen können, eine etwa zehnjährige,
bereits einmal bezogene Liegenschaft könne bezogen werden, da Bezugsverbote
für solche Liegenschaften sehr selten seien. So würden auch Fachleute keine
routinemässigen Abklärungen betreffend allfälliger feuerpolizeilicher
Bezugsverbote vornehmen. In der Studie von I.________ seien zur Behebung der
feuerpolizeilichen Mängel die ungenügende Feuerfestigkeit der Türen zu den
Steigzonen genannt gewesen. Die Käuferin habe nicht annehmen müssen, dass
wegen derartigen Mängeln ein Bezugsverbot ausgesprochen werde. Allenfalls
hätte sie damit rechnen müssen, dass ihr die Feuerpolizei eine Frist ansetzt,
um die von dem Ingenieurbüro I.________ vorgeschlagenen feuerfesten Türen zu
den Steigzonen einzubauen. Die von der Beklagten angegebenen Sanierungskosten
von 950'000.-- abzüglich Fr. 200'000.-- für bereits ausgeführte Arbeiten
könnten entgegen der Annahme des Handelsgerichts nicht darauf schliessen
lassen, die Liegenschaft habe nicht bezogen werden können, weil davon Fr.
200'000.-- für nutzungsbedingte Sanierungskosten im Untergeschoss abzuziehen
seien. Auch sei es nicht so, dass alleine die Tatsache, dass die Liegenschaft
bereits einmal vermietet worden war, die Klägerin von weiteren
Nachforschungen abgehalten habe, wie dies das Handelsgericht annehme. Die
Käuferin habe die Liegenschaft durchaus geprüft. Dennoch habe die Käuferin
die feuerpolizeilichen Mängel nicht erkennen können. So hätten Abklärungen
der Käuferin beim Grundbuchamt keinen Hinweis auf ein Bezugsverbot ergeben.
Anlässlich einer Anfrage durch Rechtsanwalt L.________ bei der Gemeinde
Obfelden wegen der geplanten Umbauten seien weder die feuerpolizeilichen
Mängel noch das Bezugsverbot erwähnt worden.

1.6 Die Beklagte hat mit ihrem Schreiben vom 8. Mai 2000 und der beigelegten
Studie der Käuferin mitgeteilt, dass die Liegenschaft an der
X.________-strasse in Obfelden objektbezogene feuerpolizeiliche Auflagen
nicht erfülle und die Behebung der entsprechenden Mängel als dringend
eingestuft. Aus diesen Angaben konnte die Käuferin nicht ableiten, alle
feuerpolizeilichen Auflagen seien erfasst, da das Gebäude über lange Zeit
ungenutzt war und je nach der künftigen Art der Nutzung noch mit
entsprechenden nutzungsbedingten Auflagen zu rechnen war. Aus diesem Grund
konnte die Beklagte von der Käuferin, welche sich professionell mit dem
Erwerb und der Verwaltung von Liegenschaften befasst, erwarten, sie werde
sich vor dem Kauf hinsichtlich der von ihr geplanten Nutzung für das Gebäude
bei der Feuerpolizei über die zu erwartenden feuerpolizeilichen Auflagen
erkundigen. Weshalb der Käuferin entsprechende Erkundigungen nicht zumutbar
gewesen sein sollen, wird von der Klägerin nicht dargelegt und ist auch nicht
ersichtlich, zumal diese anerkanntermassen bei anderen Behörden Auskünfte
eingeholt und sie dafür mehrere Monate Zeit hatte. Entgegen der Annahme der
Klägerin kann auch nicht angenommen werden, die Beklagte habe vorausgesehen,
dass die Käuferin nähere Abklärungen bezüglich der feuerpolizeilichen
Auflagen auf Grund eines besonderen Vertrauensverhältnisses unterlassen
werde, da bezüglich der neuen Nutzung des Gebäudes von der Käuferin ohnehin
eine Abklärung der nutzungsbedingten Auflagen zu erwarten war. Aus diesem
Grund ist nicht entscheidend, ob bei der Nichterfüllung feuerpolizeilicher
Auflagen bei bereits einmal genutzten Liegenschaften Bezugsverbote selten
sind, wie dies die Klägerin geltend macht. Demnach hätte die Käuferin die
feuerpolizeilichen Auflagen und das damit verbundene Bezugsverbot bei
gehöriger Aufmerksamkeit feststellen müssen, weshalb die Beklagte davon
ausgehen konnte, die Käuferin erkenne die wahre Sachlage. Daran vermag auch
die für die Beklagte erkennbare Absicht der Käuferin, das Gebäude zu
vermieten, nichts zu ändern, da die Vermietung nach vorheriger
Instandstellung oder zum Umbau durch den Mieter möglich war. Unter diesen
Umständen konnte das Handelsgericht bundesrechtskonform annehmen, die
Beklagte habe bezüglich der feuerpolizeilichen Auflagen keine Tatsachen
arglistig verschwiegen. Demnach kann offen bleiben, ob die Käuferin unter den
gegebenen Umständen voraussetzen konnte, die Erfüllung aller
feuerpolizeilichen Auflagen koste Fr. 70'000.-- und die Liegenschaft dürfe
vor der Erfüllung dieser Auflagen bezogen werden.

2.
Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Klägerin kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und 159 Abs. 2 OG). Bei der
Bemessung der Parteientschädigung wird die Mehrwertsteuer im Rahmen des
geltenden Tarifs pauschal berücksichtigt (Beschluss der Präsidentenkonferenz
vom 8. Mai 1995).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 15'000.-- wird der Klägerin auferlegt.

3.
Die Klägerin hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr.
17'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Handelsgericht des Kantons Zürich
schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 13. Juli 2005

Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: