Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.195/2005
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4C.195/2005 /ruo

Urteil vom 9. September 2005

I. Zivilabteilung

Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Nyffeler,
Gerichtsschreiber Huguenin.

A. ________,
Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Daniel U.
Walder,

gegen

B.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas
Tinner.

Mietvertrag; Mietzinsänderung,

Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich,II.
Zivilkammer, vom 28. April 2005.

Sachverhalt:

A.
A.a Mit Vertrag vom 26. September/1. Oktober 2003 mietete A.________
(Klägerin) von der B.________ (Beklagte) per 1. Dezember 2003 eine 3
1/2-Zimmerwohnung an der Strasse X.________ in W.________ zu einem Mietzins
von Fr. 1'390.-- zuzüglich Fr. 286.-- Nebenkosten. Im Formular betreffend
"Mitteilung des Anfangsmietzinses anlässlich des Abschlusses eines neuen
Mietvertrags", datiert vom 26. September 2003, wurde der frühere Mietzins mit
Fr. 1'106.-- und der neue Anfangsmietzins mit Fr. 1'390.-- angegeben, und es
wurde ein Vorbehalt auf Grund des Kostenstandes von 0.12 % angebracht. Mit
Schreiben vom 24. Oktober 2003 teilte die Beklagte der Klägerin mit, sie
könne deren Wunsch, alle Bodenbeläge in der gemieteten Wohnung zu entfernen
und mit Parkett zu ersetzen, gegen eine monatliche Mietzinserhöhung von Fr.
22.-- per 1. Dezember 2003 (Mietbeginn) entsprechen. Damit erklärte sich die
Klägerin am 26. Oktober 2003 einverstanden. Hingegen hat sie am 27. Oktober
2003 den Anfangsmietzins von Fr. 1'390.-- bei der zuständigen
Schlichtungsbehörde angefochten.

A.b  Mit amtlichem Formular vom 31. Oktober 2003 teilte die Beklagte der
Klägerin per 1. Dezember 2003 eine Mietzinsänderung von bisher Fr. 1'106.--
auf neu Fr. 1'128.-- bei gleichbleibenden Nebenkosten von insgesamt Fr.
286.-- mit. Der Aufschlag wurde begründet mit "Einbau Parkettboden Fr.
22.--". Sodann wurde ein Vorbehalt von 0.34 % auf Grund des Kostenstandes und
ein solcher von 23.22 % auf Grund der Orts- und Quartierüblichkeit
angebracht. Gestützt auf diese Mietzinsänderung zog die Klägerin am 4.
November 2003 ihr Anfechtungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde zurück.
Davon nahm die Schlichtungsbehörde mit Beschluss vom 10. November 2003
Vormerk und schrieb das Verfahren als dadurch erledigt ab.

A.c Bereits am 7. November 2003 hatte die Beklagte der Klägerin eine neue
Mietzinsänderung per 1. Januar 2004 von bisher Fr. 1'390.-- auf neu Fr.
1'412.-- gesandt, wiederum mit der Begründung "Einbau Parkettboden Fr.
22.--", sowie unter Anbringung einer Erhöhungsreserve auf Grund des
Kostenstandes von 0.62 %. Im Begleitschreiben wies die Beklagte darauf hin,
dass es bei der Erstellung des Formulars vom 31. Oktober 2003 einen
Systemfehler gegeben habe. Sie fuhr fort:
"Auf ihrem Mietvertrag vom 26.09.2003 können sie den korrekten Nettomietzins
von Fr. 1'390.00 entnehmen. Auf diesen Betrag werden wir nun erst per
01.01.2004 Fr. 22.00 aufschlagen. Die richtige Vertragsänderung können sie
dem Formular, welches diesem Schreiben beiliegt, entnehmen. Neu per
01.01.2004 beträgt Ihr Nettomietzins: Fr. 1'412.00. Demzufolge ist das
Schreiben vom 31.10.2003 nichtig und wird durch das Neue ersetzt. Besten Dank
für Ihr Verständnis."

Am 8. Dezember 2003 schrieb die Klägerin der Beklagten, sie gehe davon aus,
dass der Mietzins von Fr. 1'128.-- Bestand habe und dass die
Formularmitteilung vom 7. November 2003 gegenstandslos sei. Die Beklagte
antwortete am 11. Dezember 2003, sie halte an einem Mietzins von Fr. 1'390.--
fest.

A.d Mit Eingabe vom 16. Dezember 2003 gelangte die Klägerin erneut an die
Schlichtungsbehörde mit dem Antrag, die Mietzins-Erhöhungs-Reserve des
Anfangsmietzinses von 23.22 % aufzuheben und die Mietvertragsänderung vom 7.
November 2003 als nichtig zu erklären. Die Schlichtungsbehörde stellte am 16.
April 2004 die Nichteinigung der Parteien fest.

B.
Am 14. Mai 2004 belangte die Klägerin die Beklagte vor dem Mietgericht des
Bezirkes N.________. Sie verlangte, es sei festzustellen, dass die
Mietvertragsänderung vom 31. Oktober 2003 rechtmässig und jene vom 7.
November 2003 nichtig sei. Diesem Begehren gab das Mietgericht mit Urteil vom
27. August 2004 statt. Es stellte zunächst fest, die Beklagte habe beim
Versand der ersten Mietvertragsänderung nicht gewusst, dass die Klägerin ein
Schlichtungsverfahren eingeleitet hatte, so dass in der Formularmitteilung
vom 31. Oktober 2003 keine Reaktion auf dieses Verfahren liegen könne.
Vielmehr sei der Beklagten beim Ausfüllen des Formulars ein Fehler
unterlaufen, weshalb sich diese dabei in einem Irrtum befunden habe. Dieser
sei indessen mangels Wesentlichkeit unbeachtlich, wenngleich der Beklagten
als Vermieterin die Berufung auf einen Willensmangel nicht grundsätzlich
versagt sei. Das Mietgericht hielt sodann dafür, die Klägerin habe ihrerseits
nach Treu und Glauben darauf vertrauen dürfen, dass die Beklagte den Mietzins
am 31. Oktober 2003 tiefer habe ansetzen wollen. Die gemäss
Mietvertragsänderung vom 7. November 2003 angezeigte Erhöhung um Fr. 284.--
sei jedoch unbegründet, weshalb sie gemäss Art. 269 d Abs. 2 lit. b ZGB
(recte: OR) nichtig sei.

C.
Das von der Beklagten angerufenen Obergericht des Kantons Zürich hiess deren
Berufung am 28. April 2005 gut, hob das Urteil des Mietgerichts vom 27.
August 2004 auf und stellte fest, dass die Mietvertragsänderung vom 31.
Oktober 2003 per 1. Dezember 2003 ungültig und jene vom 7. Oktober 2003 per
1. Januar 2004 gültig sei.

D.
Die Klägerin beantragt dem Bundesgericht mit eidgenössischer Berufung, den
Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich vom 28. April 2005 aufzuheben
und das Urteil des Mietgerichts vom 27. August 2004 zu bestätigen. Es sei
somit festzustellen, dass die Mietvertragsänderung vom 31. Oktober 2003 per
1. Dezember 2003 gültig und jene vom 7. November 2003 per 1. Januar 2004
ungültig sei.

Die Beklagte schliesst auf kostenfällige Abweisung der Berufung und auf
Bestätigung des angefochtenen Beschlusses.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
In tatsächlicher Hinsicht gingen beide kantonalen Gerichtsinstanzen davon
aus, dass die Beklagte das Formular vom 31. Oktober 2003 in Unkenntnis der
Einleitung des ersten Schlichtungsverfahrens abgesandt hatte. Ebenso stellten
die kantonalen Gerichte für das Bundesgericht verbindlich fest (Art. 63 Abs.
2 OG), dass die Beklagte im Formular vom 31. Oktober 2003 irrtümlich den
Mietzins des Vormieters aufgeführt hat. Unter den Parteien ist streitig, ob
sich die Beklagte bei ihrem Erklärungsirrtum in der Anzeige der
Mietvertragsänderung mit Wirkung ab 1. Dezember 2003 auf dem Formular vom 31.
Oktober 2003 behaften lassen muss oder nicht.

2.
Ein Erklärungsirrtum liegt vor, wenn eine Partei in Offerte oder Akzept
unbewusst etwas nicht ihrem Willen entsprechendes erklärt, d. h. wenn sie
entweder den Wortlaut der Erklärung nicht gewollt oder der Erklärung eine
andere Bedeutung beigemessen hat (BGE 57 II 284 E. 2 S. 288) und sich die
Gegenpartei nach Treu und Glauben auf das Erklärte verlassen darf (Schmidlin,
Berner Kommentar, N. 375 f. zu Art. 23/24 OR; Bucher, Schweizerisches
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2. Aufl., Zürich 1988, S. 196). Darf sie
dies nicht, so liegt kein Erklärungsirrtum auf Seiten des Erklärenden vor,
sondern ein Missverständnis auf Seiten des Empfängers (Gauch/Schluep/Rey,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. II., 8. Aufl.,
Zürich 2003, N. 809). Die Frage der Beachtlichkeit etwaiger Willensmängel
stellt sich mithin immer erst, wenn aufgrund der Auslegung nach dem
Vertrauensprinzip feststeht, dass der Erklärende an einer Erklärung behaftet
wird, die er nicht wollte (BGE 105 II 23 E. 2b S. 26). Eine Anfechtung ist
nur dort erforderlich, wo aufgrund des Vertrauensprinzips das Erklärte und
nicht das Gewollte gilt. Die Auslegung muss also einer eventuellen
Überprüfung auf das Vorliegen eines Willensmangels immer vorausgehen
(Schwenzer, Basler Kommentar, 3. Auflage, N. 1 Vorbemerkungen zu Art. 23/24
OR; dieselbe, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 3. Auflage
2003, Rz. 37.04).

Hat sich der Erklärende nicht objektiv korrekt geäussert und wurde er vom
Erklärungsempfänger tatsächlich auch nicht in dem vom Erklärenden subjektiv
gemeinten, sondern im objektiv geäusserten Sinne verstanden, ist zu
untersuchen, wie die Erklärung vom Empfänger nach Treu und Glauben verstanden
werden durfte und musste. Dabei ist zwar primär vom Wortlaut der Erklärung
auszugehen. Deren einzelne Teile sind jedoch nicht isoliert, sondern im
Zusammenhang zu betrachten. Zu berücksichtigen sind zudem die dem Empfänger
bekannten Umstände, unter welchen die Erklärung abgegeben worden ist (BGE 113
II 49 E. 1a und b; 101 II 323 E. 1 S. 325 je mit Hinweisen). Daraus kann sich
ergeben, dass der Empfänger einzelne Aussagen des Erklärenden nicht in ihrer
wörtlichen Bedeutung verstehen durfte, sondern in einem anderen Sinne
auffassen musste (vgl. BGE 130 III 417 E. 3.2 S. 424 f.; 99 II 285 E. 1;
Jäggi/Gauch, Zürcher Kommentar, N. 368 zu Art. 18 OR). Dem entspricht, dass
sich der Empfänger nicht auf versehentliche Aussagen des Erklärenden berufen
kann, wenn er das Versehen erkannt hat oder aufgrund des Zusammenhanges und
der Umstände hätte erkennen können. Denn diesfalls durfte der Empfänger, ohne
sich durch Nachfrage beim Erklärenden über die Bedeutung der Aussage zu
vergewissern, nach Treu und Glauben nicht annehmen, das Erklärte sei
tatsächlich gewollt. Massgebend ist dabei der Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses. Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung
nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann höchstens - im Rahmen
der Beweiswürdigung - auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen
lassen (BGE 129 III 675 E. 2.3 S. 680; 118 II 365 E. 1 S. 366; 107 II 417 E.
6).

Zu welchem Ergebnis eine solche Auslegung führt, ist eine Frage der
Rechtsanwendung, über welche das Bundesgericht frei entscheidet. Gebunden ist
es aber an die Feststellungen des kantonalen Gerichts über die Umstände des
Vertragsschlusses und das Wissen der Vertragsparteien (BGE 130 III 417 E. 3.2
S. 424 f.; 129 III 702 E. 2.4 S. 707; 126 III 25 E. 3c; 125 III 305 435 E.
2a/aa S. 436/7; 121 III 118 E. 4b/aa S. 123; 119 II 449 E. 3a S. 451; 118 II
365 f. E. 1; 117 II 273 E. 5a S. 278 f., je mit Hinweisen).

3.
3.1 Die Vorinstanz ist zum Ergebnis gelangt, die Beklagte sei nicht auf eine
Irrtumsanfechtung angewiesen, weil die Klägerin die Mietvertragsänderung vom
31. Oktober 2003 nach Treu und Glauben nicht als Herabsetzung des
Anfangsmietzinses auffassen durfte. Sie erwog, auch wenn bei der Klägerin
keine juristischen Fachkenntnisse vorausgesetzt werden dürften, sei von ihr
zu erwarten, dass sie sich um das Verständnis der Erklärungen der Gegenpartei
bemühe. Wenn in der Formularmitteilung vom 31. Oktober 2003 der bisherige
Mietzins mit Fr. 1'106.-- und der neue Mietzins mit Fr. 1'128.-- angegeben
werde, könne dies unmöglich dahin verstanden werden, dass die Beklagte den im
Mietvertrag aufgeführten Anfangsmietzins von Fr. 1'390.-- netto auf Fr.
1'128.-- habe senken wollen. Aus der umstrittenen Mitteilung gehe klar
hervor, dass es der Beklagten einzig um die Überwälzung der Mehrkosten von
Fr. 22.-- für den Einbau des Parkettbodens gegangen sei und dass die Beklagte
den Mietzins im Übrigen weder hinauf- noch herabsetzen wollte. Der Klägerin
habe klar sein müssen, dass etwas so Ungewöhnliches wie eine Senkung des
Anfangsmietzinses nicht ohne jede Begründung mitgeteilt, sondern speziell
erwähnt worden wäre, diese sei als Reaktion auf das Anfechtungsbegehren bei
der Schlichtungsbehörde erfolgt. Namentlich im Hinblick auf die
vorausgegangene Korrespondenz über den Einbau des Parkettbodens habe die
Klägerin die Mietvertragsänderung nicht als Herabsetzung des Mietzinses
auffassen dürfen.

3.2 Die Klägerin gibt diese Auslegung in ihrer Berufung als
bundesrechtswidrig aus.

3.2.1 Soweit sie sich dabei, ohne zugleich substanziierte Sachverhaltsrügen
zu erheben, auf Tatsachen stützt, welche die Vorinstanz nicht festgestellt
hat, ist sie mit ihren Ausführungen nicht zu hören (Art. 63 Abs. 2 OG).
Insbesondere geht aus dem angefochtenen Entscheid nicht hervor, dass die
Klägerin gegenüber der Beklagten von allem Anfang kundgetan hätte, dass sie
den Anfangsmietzins für zu hoch halte.

Auch soweit sie darlegt, sie habe tatsächlich darauf vertraut, dass die
Erklärung vom 31. Oktober 2003 dem Willen der Beklagten entsprochen habe,
geht sie über die expliziten Feststellungen der Vorinstanz hinaus. Das
schadet ihr jedoch nicht, da die Vorinstanz ihre normative Auslegung für den
Fall vornahm, dass die Klägerin die in der Anzeige figurierenden Zahlen als
mit Wissen und Willen der Beklagten eingesetzt betrachtet hätte. Damit ist
indessen erst die Voraussetzung für eine Auslegung nach dem
Vertrauensprinzip, aber entgegen der Meinung der Klägerin noch kein Argument
für die Berechtigung ihres tatsächlichen Verständnisses gegeben. Nicht zu
hören ist die Klägerin indessen mit ihrem ihrer Ansicht nach stärksten
Argument für ihren Standpunkt, welches sie darin erblickt, dass die Beklagte
in ihrer Mitteilung vom 7. November 2003 den Mietzins gemäss Vertrag erst auf
den 1. Januar 2004 und nicht bereits auf den 1. Dezember 2003 verlangte, denn
nachträgliches Parteiverhalten lässt allenfalls Schlüsse über einen
tatsächlichen, nicht aber über einen normativen Konsens zu (E. 2 hiervor).

3.2.2 In der Sache bringt die Klägerin vor, sie habe sich auf die Richtigkeit
der Erklärung verlassen dürfen, weil diese von zwei Exponenten der Beklagten
unterzeichnet, mithin doppelt kontrolliert worden sei, und weil diese
Erklärung mit einer gleichzeitig erhaltenen Rechnung für die Dezembermiete
sowie mit der vom Vormieter bezahlten Miete übereingestimmt habe. Für sie sei
auch absolut plausibel gewesen, dass die Beklagte die Herabsetzung in eine
entsprechende Mietzinsreserve umgewandelt habe mit dem Ziel einer späteren
Heraufsetzung zu einem günstigeren Zeitpunkt. Sie habe damals weder die
Schwierigkeit einer solchen Mietzinserhöhung gekannt noch gewusst, dass die
Mietzinsreserve nicht begründet sei. Aus diesen Gründen sei sie nicht
gehalten gewesen, sich zu erkundigen, was genau gemeint gewesen sei.

4.
Nach dem Wortlaut der streitigen Erklärung der Beklagten fällt zunächst auf,
dass nirgends von einer Mietzinsreduktion die Rede ist. Vielmehr beläuft sich
danach das "Total Nettomietzins-Anpassung gerundet" auf Fr. 22.--, wobei auch
nach den auf dem Formular figurierenden Zahlen für den bisherigen und den
neuen Nettomietzins (Fr. 1'106.-- bzw. Fr. 1'128.--) klar ist, dass eine
Erhöhung und nicht eine Reduktion des Nettomietzinses beabsichtigt war. Dass
die Parteien vor Eintreffen der Mietvertragsänderung bei der Klägerin einen
tieferen als den im schriftlichen Mietvertrag und in der Mitteilung des
Anfangsmietzinses vom 26. September 2003 genannten Mietzins vereinbart hätten
oder dass ernsthafte Verhandlungen über eine Reduktion des Anfangsmietzinses
geführt worden wäre, hat die Klägerin nie behauptet. Die im Formular
eingesetzten Beträge für den bisherigen und den neuen Mietzins stimmten somit
auch nach dem Wissensstand der Klägerin nicht mit den abgemachten überein,
wogegen die Erhöhung um Fr. 22.-- die etwa einen Monat nach Abschluss des
Mietvertrages getroffene Vereinbarung wiedergab. Angesichts dieser
Unstimmigkeiten war es nach Treu und Glauben für die Empfängerin
ausgeschlossen, die Erklärung vom 31. Oktober 2003 als eindeutige
Willensäusserung zu verstehen. Wenn die Vorinstanz auch in Anbetracht des
wenige Tage vor Empfang der Erklärung eingeleiteten Schlichtungsverfahrens
betreffend Herabsetzung des Anfangsmietzinses zu keinem anderen Ergebnis
gelangte, verletzte sie kein Bundesrecht. Auch einem juristischen Laien
sollte nicht verborgen bleiben, dass bei den auf dem Wohnungmarkt
vorherrschenden Marktverhältnissen kaum ein Vermieter von sich aus und ohne
dass hierüber auch nur diskutiert worden wäre, den Mietzins vor Mietbeginn zu
Gunsten des Mieters ändert. Dass die Klägerin als juristisch ungebildete
Person die Überlegungen der Beklagten zum Thema der Mietzinsreserve
nachvollzogen und sich dadurch von der Richtigkeit ihrer Annahme, es liege
eine Mietzinsherabsetzung vor, überzeugt hätte, vermag demgegenüber nicht
recht einzuleuchten. Auch mit dem Hinweis auf die doppelte Unterzeichnung
erklärt sie nicht überzeugend, weshalb sie nach Treu und Glauben zur Annahme
berechtigt gewesen sein soll, die Beklagte habe den bestehenden Vertrag ohne
Not zu ihrem eigenen Nachteil ändern wollen. Die Klägerin hätte sich
diesbezüglich mindestens zu Zweifeln und zu entsprechenden Rückfragen
veranlasst sehen müssen. Das Urteil der Vorinstanz hält mithin vor
Bundesrecht stand.

5.
Aus den dargelegten Gründen erweist sich die Berufung als unbegründet und ist
abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist. Dem Verfahrensausgang
entsprechend ist die Gerichtsgebühr der Klägerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs.
1 OG), die zudem die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren zu
entschädigen hat (Art. 159 Abs. 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Klägerin auferlegt.

3.
Die Klägerin hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr.
3'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 9. September 2005

Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: