Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.198/2005
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4C.198/2005 /ruo

Urteil vom 2. November 2005

I. Zivilabteilung

Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch, Bundesrichter Nyffeler,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Mazan.

A. ________ AG,
Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Fürsprecher Martin Basler,

gegen

B.________,
C.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Markus Henzer.

Pachtübernahmevertrag; Pachtkündigung,

Berufung gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau, 4.
Zivilkammer, vom 21. April 2005.

Sachverhalt:

A.
Mit Pachtvertrag vom 26. November 1998 überliess die D.________ AG E.________
das Restaurant "XY.________" in O.________. Die Pacht begann am 1. Januar
1999 und wurde für eine feste Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Der
Vertrag konnte von beiden Parteien unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von
sechs Monaten auf den 31. Dezember 2008 gekündigt werden.
Mit Zusatzvereinbarung vom 25. November 1999 wurde die feste Vertragsdauer
auf 15 Jahre erhöht. Demnach konnte der Vertrag neu von beiden Parteien unter
Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auf den 31. Dezember 2013
gekündigt werden.
Mit Kaufvertrag vom 25. Oktober 2002 verkaufte die D.________ AG der
A.________ AG (Klägerin) das Grundstück Z.________, mit dem Restaurant
"XY.________". Unter IV. Ziff. 7 Abs. 1 wurde vereinbart, dass die Klägerin
das Pachtverhältnis betreffend das Restaurant "XY.________" übernehme.
Per 1. Oktober 2003 übernahmen B.________ und C.________ (Beklagte) den
Pachtvertrag von E.________. Die Übernahmevereinbarung zwischen den Beklagten
und E.________ enthielt folgende "Gewährleistung":
"Das Areal Z.________ mit Restaurant, Besitzer D.________ AG (Verpächter laut
Pachtvertrag) wird an die A.________ AG mit Sitz in T.________ verkauft.
Zum Schutze des Pächters wurde im Kaufvertrag (unterzeichnet und beglaubigt
am 25.10.2003 [recte: 2002] / Bg. 6.11.2003 [recte: 2002]) der Artikel 7
fettgeschrieben [recte: festgeschrieben] mit folgendem Inhalt:
'Die Käuferschaft übernimmt den Pachtvertrag betreffend des Restaurants
XY.________, O.________ vom 26.11.1998 mit der Zusatzvereinbarung vom
25.11.1999 mit den entsprechenden Kündigungsbestimmungen vollumfänglich. Sie
hat sich an die Kündigungsvorschriften des betreffenden Pachtvertrages wie
die Käuferschaft zu halten und verzichtet auf eine allfällige
Kündigungsmöglichkeit als Käuferschaft'".
Der Grundbucheintrag erfolgte am 11. Dezember 2003.
Am 29. Dezember 2003 kündigte die Klägerin den Beklagten den Pachtvertrag mit
amtlichem Formular per 30. Juni 2004. Zur Begründung wurde dringender
Eigenbedarf des Käufers und wichtige Gründe genannt.

B.
Am 10. Februar fochten die Beklagten die Kündigung bei der
Schlichtungsbehörde für Mietwesen des Bezirks Zofingen an. Mit Entscheid vom
22. April 2004 wurde die Kündigung vom 29. Dezember 2003 per 30. Juni 2004
als missbräuchlich erklärt und aufgehoben.
Am 28. Mai 2004 reichte die Klägerin beim Bezirksgericht Zofingen Klage
gemäss Art. 274f OR ein und stellte folgende Rechtsbegehren:
"1.Der Entscheid der Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirks Zofingen
vom 22.04.2004 ... sei aufzuheben.

2. Es sei festzustellen, dass der Pachtübernahmevertrag zwischen den
Beklagten und Herrn E.________ vom 30.09./01.10.2003 nichtig ist und damit
zwischen den Parteien kein rechtsgültiger Pachtvertrag besteht.
Eventualiter:
3.Es sei die Wirksamkeit der von der Klägerin gegenüber den Beklagten
eröffneten Kündigung vom 29.12.2003 per 30. Juni 2004 festzustellen.

4. Alles unter der gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolge."
Mit Urteil vom 15. Dezember 2004 hiess der Präsident des Bezirksgerichts
Zofingen die Klage gut und stellte fest, dass die Übernahmevereinbarung vom
30. September 2003 nichtig sei und zwischen den Parteien kein Mietvertrag
bestehe.
Gegen dieses Urteil erhoben die Beklagten Beschwerde ans Obergericht des
Kantons Aargau und beantragten im Wesentlichen, die Klage vom 28. Mai 2004
sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; eventualiter sei richterlich
festzustellen, dass die Klägerin den Beklagten für allen aus der vorzeitigen
Auflösung des Pachtvertrages entstehenden Schaden bis zum ordentlichen,
frühestens möglichen Kündigungstermin vom 31. Dezember 2013 hafte. Mit
Entscheid vom 21. April 2005 hiess das Obergericht die Beschwerde gut, hob
das Urteil des Präsidenten des Bezirksgerichts Zofingen vom 15. Dezember 2004
auf und trat auf die Klage mangels Feststellungsinteresses nicht ein.

C.
Mit Berufung vom 9. Juni 2005 beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, das
Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau vom 21. April 2005 sei aufzuheben
und die Sache zur materiellen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
eventualiter sei festzustellen, dass der Pachtübernahmevertrag zwischen den
Beklagten und Herrn E.________ vom 30.09./01.10.2003 nichtig sei und damit
zwischen den Parteien kein rechtsgültiger Pacht- bzw. Mietvertrag bestehe;
subeventualiter sei die Wirksamkeit der von der Klägerin gegenüber den
Beklagten eröffneten Kündigung vom 29. Dezember 2003 per 30. Juni 2004
festzustellen.
Mit Schreiben vom 30. August 2005 teilte der Vertreter der Klägerin dem
Bundesgericht mit, dass die Liegenschaft Restaurant "XY.________" in der
Nacht vom Freitag, 12. August 2005 auf Samstag, 13. August 2005 nieder- bzw.
ausgebrannt sei.
Mit Berufungsantwort vom 14. September 2005 beantragen die Beklagten dem
Bundesgericht, die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Gleichzeitig ersuchen sie um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Obwohl das Restaurant "XY.________" in der Nacht vom 12. auf den 13. August
2005 nieder- bzw. ausgebrannt sein soll, ist das Rechtsschutzinteresse der
Parteien am vorliegenden Verfahren zu bejahen. Einerseits hat das
Brandereignis als solches unmittelbar keinen Einfluss auf die Gültigkeit der
Kündigung bzw. den Bestand des Vertragsverhältnisses, das möglicherweise
zwischen den Parteien besteht. Andrerseits ist ein Rechtsschutzinteresse auch
in Bezug auf die im kantonalen Verfahren entstandenen Prozesskosten zu
bejahen.

2.
Der zwischen der D.________ AG und E.________ ursprünglich abgeschlossene
Vertrag betreffend das Restaurant "XY.________" wurde von den Parteien als
"Pachtvertrag" betitelt. Für die Vertragsqualifikation ist allerdings nicht
entscheidend, wie die Parteien den Vertrag bezeichnet haben (Art. 18 OR).
Wenn der Vertragsgegenstand einen Gastgewerbebetrieb betrifft, kann die
Abgrenzung zwischen Pacht und (gastgewerblicher) Miete heikel sein (vgl. zu
den Abgrenzungskriterien BGE 103 II 247 E. 2b S. 252 f. mit Hinweisen; Peter
Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1994, N 147 ff. zu Vorbem. zu Art. 253 bis
274g; SVIT-Kommentar, 2. Aufl., Zürich 1998, N 25 zu Vorbem. zu Art. 253 bis
274g OR). Da für die im vorliegenden Fall zu beurteilenden Rechtsfragen
(Vorliegen eines Vertragsverhältnisses zwischen den Vertragsparteien und
Gültigkeit der Kündigung) die genaue Qualifikation des Vertrags irrelevant
ist, kann die Frage letztlich offen gelassen werden. Entsprechend der
Bezeichnung der Parteien und der Auffassung des Obergerichtes ist von einem
Pachtvertrag auszugehen.

3.
Die Klägerin hat im Anschluss an das Schlichtungsverfahren im Rahmen des
Kündigungsschutzverfahrens dem Bezirksgericht Zofingen beantragt, es sei
festzustellen, dass der Pachtübernahmevertrag zwischen den Beklagten und
F.________ nichtig sei und damit zwischen den Parteien kein rechtsgültiger
Pachtvertrag bestehe; eventuell sei festzustellen, dass die von den Klägern
am 29. Dezember 2003 per 30. Juni 2004 ausgesprochene Kündigung wirksam sei.

3.1 Nachdem das Bezirksgericht festgestellt hatte, dass die
Übernahmevereinbarung vom 30. September 2003 nichtig sei und zwischen den
Parteien kein Vertrag bestehe, ist das Obergericht im kantonalen
Berufungsverfahren auf die Klage nicht eingetreten. Zur Begründung wurde im
Wesentlichen ausgeführt, es fehle am Feststellungsinteresse, dass zwischen
den Parteien kein rechtsgültiger Pachtvertrag bestehe bzw. dass die Kündigung
per 30. Juni 2004 wirksam sei. Die Klägerin könne ihr Ziel, die Beklagten aus
den gepachteten Räumlichkeiten zu entfernen, um das von ihr geplante
Bauvorhaben zu realisieren, nur mit einer Leistungsklage auf Rückgabe der
Sache bzw. Ausweisung aus der Liegenschaft, nicht aber mit der
Feststellungsklage, erreichen. Das Feststellungsurteil stelle denn auch
keinen vollstreckbaren Titel dar, sondern erst der (rechtskräftige)
Ausweisungsentscheid, welcher materiellrechtlich über die Rückgabe der Sache
entscheide, bilde den Vollstreckungstitel. Die Klägerin hätte daher eine
Leistungsklage auf Rückgabe des Pachtobjektes bzw. Ausweisung aus der
Liegenschaft erheben können und müssen, wobei als Vorfrage zu prüfen gewesen
wäre, ob zwischen den Parteien ein Vertragsverhältnis bestehe bzw. ob dieses
durch gültige Kündigung beendet worden sei. Demgegenüber sei ein
schutzwürdiges rechtserhebliches Interesse lediglich an der gerichtlichen
Feststellung nicht ersichtlich. Diese Begründung hält die Klägerin für
bundesrechtswidrig.

3.2 Im vorliegenden Fall hat die Klägerin mit amtlichem Formular vom 29.
Dezember 2003 den Pachtvertrag per 30. Juni 2004 gekündigt. Die Beklagten
haben darauf rechtzeitig die Schlichtungsbehörde angerufen. Im
Kündigungsschutzverfahren hat die Schlichtungsbehörde - wenn keine Einigung
zwischen den Parteien zustande kommt - einen Entscheid über die Ansprüche der
Vertragsparteien zu fällen (Art. 273 Abs. 1 und 4 OR), gegen welchen
Entscheid die unterlegene Partei den Richter anrufen kann (Art. 273 Abs. 5,
Art. 274f Abs. 1 OR). Dabei definiert das Gesetz nicht, was unter "Ansprüche
der Vertragsparteien" zu verstehen ist. Es ist daher aus dem Gegenstand des
Kündigungsschutzverfahrens, über welches die Schlichtungsbehörde bzw. das
Gericht zu befinden hat, herzuleiten, welches die Ansprüche der Parteien
sind. Gegenstand des Kündigungsschutzverfahrens ist im allgemeinen die
Überprüfung einer anfechtbaren Kündigung im Sinn von Art. 271 Abs. 1 und 271a
OR und/oder die Erstreckung des Mietverhältnisses (BGE 121 III 156 E. 1c S.
160 ff. mit Hinweisen; Higi, a.a.O., N. 124 und 126 zu Art. 273). Mit der
Prüfung der Gültigkeit der Kündigung kann die Beurteilung von
zivilrechtlichen Vorfragen in Zusammenhang stehen. Als zivilrechtliche
Vorfragen, die im Kündigungsschutzverfahren zu beurteilen sind, wird in der
Literatur insbesondere auf die Prüfung der Unwirksamkeit oder  Nichtigkeit
einer Kündigung verwiesen (Higi, a.a.O., N. 15 zu Art. 273 OR;
SVIT-Kommentar, N. 7 zu Art. 273 OR; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die
Praxis, 4. Auflage, Zürich 1999, S. 66, Fn. 25; zur Unterscheidung zwischen
anfechtbaren, unwirksamen und nichtigen Kündigungen vgl. BGE 121 III 156
ff.). Insgesamt kann somit festgehalten werden, dass der Gegenstand des
konkreten Kündigungsschutzverfahrens durch die Rechtsbegehren der klagenden
Partei bestimmt wird. Im Vordergrund steht die Anfechtbarkeit der Kündigung
nach Art. 271 Abs. 1 und 271a OR. In Frage kommen aber auch die von einer
Partei zur Beurteilung aufgeworfenen zivilrechtlichen Vorfragen wie
insbesondere die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung.

3.3 Im vorliegenden Fall hat die im Schlichtungsverfahren unterlegene
Klägerin im gerichtlichen Verfahren im Eventualstandpunkt beantragt, es sei
die Wirksamkeit der Kündigung vom 29. Dezember 2003 per 30. Juni 2004
festzustellen. Mit diesem Rechtsbegehren wandte sich die Klägerin gegen den
Entscheid der Schlichtungsbehörde, welche die Kündigung für missbräuchlich
erklärt hatte. Sie legte damit dem Gericht "Ansprüche der Vertragsparteien"
im Sinn von Art. 273 Abs. 4 OR zur Beurteilung vor. Aus dieser
bundesrechtlichen Prozessbestimmung ergibt sich ohne weiteres, dass das von
der Klägerin im Kündigungsschutzverfahren gestellte (Eventual-)Begehren
zulässig ist. Dass die Klägerin kein Rechtsschutzinteresse
(Feststellungsinteresse) an der alleinigen Beurteilung der Wirksamkeit der
Kündigung hat, weil es ihr möglich gewesen wäre, mit einer Leistungsklage die
Ausweisung der Beklagten aus der gepachteten Liegenschaft zu verlangen,
trifft nicht zu. Einerseits verschafft das Gesetz den Parteien eines Miet-
bzw. Pachtverhältnisses wie erwähnt einen Anspruch darauf, die
Rechtswirksamkeit der Kündigung gerichtlich prüfen zu lassen (Art. 273 OR).
Und andrerseits wäre es im Kündigungsschutzverfahren gar nicht möglich, die
Ausweisung zu verlangen, weil der Richter im Fall der Wirksamkeit der
Kündigung die Erstreckung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses, die eine
Ausweisung verbieten würde, zu prüfen hätte (Art. 273 Abs. 2, Art. 274e Abs.
3 und Art. 274f Abs. 3 OR). Das von der Klägerin gestellte
Eventualrechtsbegehren ist daher zulässig. Die gegenteilige Auffassung des
Obergerichts, es fehle der Klägerin ein Rechtsschutz- bzw.
Feststellungsinteresse, widerspricht den bundesrechtlichen
Verfahrensvorschriften zum Kündigungsschutzverfahren.

3.4 Nichts anderes gilt, soweit die Vorinstanz auch in Bezug auf das
Hauptbegehren ein Feststellungsinteresse verneint. Wie erwähnt kann die
Schlichtungsbehörde und anschliessend das Gericht nicht nur über die
Anfechtbarkeit der Kündigung im Sinn von Art. 271 Abs. 1 und 271a OR
befinden. Vielmehr kann auch über zivilrechtliche Vorfragen, die mit der
Kündigung im Zusammenhang stehen, entschieden werden. In erster Linie
bedeutet dies, dass die Schlichtungsbehörde bzw. der Richter auch über die
Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung entscheiden kann (vgl. oben, E.
3.2). Dasselbe gilt für den Fall, dass umstritten ist, ob zwischen den
Parteien überhaupt ein Vertragsverhältnis besteht. Auch dieser
Prozessgegenstand ist - ähnlich wie die Frage der Unwirksamkeit und
Nichtigkeit der Kündigung - eine zivilrechtliche Vorfrage, die unter den
Begriff der "Ansprüche der Parteien" im Sinn von Art. 273 Abs. 4 OR fällt. Es
muss daher möglich sein, den für das Kündigungsschutzverfahren zuständigen
Schlichtungsbehörden und Richtern die Frage zur Beurteilung zu unterbreiten,
ob zwischen den Parteien überhaupt ein Vertragsverhältnis besteht, auf
welches sich die Kündigung bezieht.

3.5 Aus diesen Gründen kann der Auffassung der Vorinstanz nicht gefolgt
werden, dass die Klägerin bezüglich der gestellten Rechtsbegehren kein
Rechtsschutzinteresse habe, sondern eine Leistungsklage auf Rückgabe der
Liegenschaft bzw. auf Ausweisung aus dem Mietobjekt hätte erheben müssen.
Vielmehr war die Klägerin berechtigt, im Kündigungsschutzverfahren die
umstrittenen Rechtsbegehren zu stellen, und das Obergericht wäre verpflichtet
gewesen, über die "Ansprüche der Vertragsparteien" im Sinn von Art. 273 Abs.
4 OR zu befinden. Die Berufung ist daher gutzuheissen und das angefochtene
Urteil aufzuheben.

4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beklagten kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).
Die Beklagten haben um die unentgeltliche Rechtspflege nachgesucht. Gemäss
Art. 152 Abs. 1 und 2 OG kann einer bedürftigen Partei, deren Rechtsbegehren
nicht aussichtslos erscheint, die unentgeltliche Rechtspflege gewährt und
nötigenfalls ein unentgeltlicher Rechtsbeistand beigegeben werden. Diesem
Gesuch ist zu entsprechen, da die Bedürftigkeit der Beklagten wie bereits im
kantonalen Verfahren auch im Verfahren vor Bundesgericht ausgewiesen ist und
da ihr Begehren trotz Unterliegens im vorliegenden Verfahren nicht als
geradezu aussichtslos bezeichnet werden kann.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird gutgeheissen, das Urteil des Obergerichts des Kantons
Aargau vom 21. April 2005 aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückgewiesen.

2.
Dem Gesuch der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird
entsprochen, und den Beklagten wird für das Verfahren vor Bundesgericht
Rechtsanwalt Markus Henzer als Rechtsbeistand beigegeben.

3.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'500.-- wird unter solidarischer Haftbarkeit den
Beklagten auferlegt, einstweilen jedoch auf die Bundesgerichtskasse genommen.

4.
Die Beklagten haben die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter
solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.

5.
Dem unentgeltlichen Rechtsbeistand der Beklagten, Rechtsanwalt Markus Henzer,
wird aus der Bundesgerichtskasse eine Entschädigung von Fr. 3'500.--
zugesprochen.

6.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, 4.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. November 2005

Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: