Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.268/2005
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4C.268/2005 /zga

Urteil vom 25. Oktober 2005

I. Zivilabteilung

Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Arroyo.

X. ________,
Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Reto Fischer,

gegen

Y.________,
Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Dohner.

Mietvertrag,

Berufung gegen den Entscheid der III. Zivilkammer
des Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Juni 2005.

Sachverhalt:

A.
X. ________ (Beklagte und Berufungsklägerin) betrieb jahrelang das
Seegasthaus in A.________ in einer Liegenschaft, deren Eigentümer Z.________
war. Am 27. Januar 1989 vereinbarten die Parteien eine einmalige, jährliche
Kündigungsmöglichkeit des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrags
jeweils per 31. März unter Beachtung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist.

A.a In einem Schreiben vom 10. März 1997 gab Z.________ der Beklagten
folgende Erklärung ab: "Bei dieser Gelegenheit entspreche ich Deinem Wunsch,
die Pacht des Seegasthauses auf unbestimmte Zeit zu verlängern, so dass Du
die Möglichkeit hast, den Betrieb so lange zu führen, als es Dir Dein
körperlicher und geistiger Zustand gestattet. Sollten diese Voraussetzungen
nicht mehr zutreffen, kann die Pacht jederzeit mit einer Frist von sechs
Monaten auf Ende Jahr gekündigt werden, wobei die Entscheidung
ausschliesslich beim Verpächter liegt." Die Beklagte erklärte sich mit dieser
Regelung einverstanden.
Am 18. November 2002 kündigte Y.________ (Klägerin und Berufungsbeklagte) als
Tochter und Erbin von Z.________ den Vertrag per 31. Mai 2003. Die Beklagte
focht bei der zuständigen Schlichtungsstelle diese Kündigung an mit dem
Antrag, sie sei für unwirksam zu erklären. An der Schlichtungsverhandlung vom
20. Februar 2003 schlossen die Parteien folgenden Vergleich:
"1.Die Klägerin [d.h. die Beklagte im vorliegenden Verfahren] verpflichtet
sich, das Mietzinskonto [...] saldieren zu lassen und spätestens bis
28.2.2003 der Beklagten [d.h. der Klägerin im vorliegenden Verfahren] zu
überweisen. Damit sind Mietzinsforderungen seitens der Beklagten [d.h. der
Klägerin im vorliegenden Verfahren] und Unterhaltsarbeiten seitens der
Klägerin [d.h. der Beklagten im vorliegenden Verfahren] vom 1.1.2000 bis
31.12.2002 abgegolten. Den Mietzins für das Jahr 2003 bezahlt die Klägerin
[d.h. die Beklagte im vorliegenden Verfahren] in 2 Raten, einmal per
31.8.2003 und einmal per 31.12.2003.

2. Die Klägerin [d.h. die Beklagte im vorliegenden Verfahren] akzeptiert die
Kündigung auf 31.5.2003. Das Mietverhältnis wird einmalig um 7 Monate bis
31.12.2003 erstreckt. Es fällt auf diesen Zeitpunkt automatisch dahin.

3. Der Beklagten [d.h. der Klägerin im vorliegenden Verfahren] und anderen
Personen ist im Zusammenhang mit der Neukonzeption freier Zutritt zu
gewähren.

4. Die Parteien beantragen der Schlichtungsstelle, das Verfahren infolge
Erledigung am Protokoll abzuschreiben."
A.bNach der Rückgabe des Seegasthauses gelangte die Beklagte am 20. Februar
2004 mit einem Begehren um finanzielle Entschädigung aus der Auflösung des
Vertrages an die Klägerin. Sie stellte sich auf den Standpunkt, bei der
Kündigung vom 18. November 2002 handle es sich angesichts der Vereinbarung
vom 10. März 1997 um eine ausserordentliche Kündigung. Der Vergleich vom 20.
Februar 2003 ändere daran nichts; es handle sich nicht um einen
Aufhebungsvertrag. Sie verlangte gestützt auf Art. 297 Abs. 2 OR bzw. Art.
266g Abs. 2 OR unter Berücksichtigung der aus ihrer Sicht erheblichen
Umstände eine Entschädigung in Höhe von ungefähr einem Jahresverdienst aus
dem Betrieb des Gasthofes. Für den Fall der Nichteinigung erklärte sie
Verrechnung mit den noch ausstehenden Zinsen für das Jahr 2003 und stellte
die gerichtliche Geltendmachung der Restforderung in Aussicht. Die Klägerin
ging auf die Forderung nicht ein, sondern verlangte ihrerseits die Bezahlung
des ausstehenden Zinses für das Jahr 2003.
Die Klägerin setzte den Zins für 2003 im Umfang von Fr. 34'792.60 in
Betreibung. Die Beklagte erhob Rechtsvorschlag gegen den Zahlungsbefehl,
worauf die Klägerin an die zuständige Schlichtungsbehörde gelangte. Nach
ergebnisloser Schlichtungsverhandlung beantragte die Klägerin dem
Kreisgericht Werdenberg-Sargans, die Beklagte sei zur Zahlung von Fr.
34'608.30 zuzüglich 5% seit 1. Januar 2004 zu verpflichten. Die Beklagte
beantragte Abweisung der Klage und erhob Widerklage auf Zahlung von Fr.
52'000.-- nebst 5% Zins seit 26. April 2004.
Das Kreisgericht Werdenberg-Sargans verpflichtete die Beklagte mit Entscheid
vom 21. Oktober 2004, der Klägerin Fr. 34'608.30 nebst Zins zu 5% seit 1.
Januar 2004 zu bezahlen und hob den Rechtsvorschlag in der Betreibung des
Betreibungsamtes Quarten Nr. 00000000 in diesem Umfang auf. Die Widerklage
wurde abgewiesen. Das Gericht kam zum Schluss, es sei mit dem vor der
Schlichtungsstelle am 20. 2. 2003 geschlossenen Vergleich ein
Aufhebungsvertrag vereinbart, sämtliche Punkte bezüglich der Beendigung des
Mietverhältnisses seien darin geregelt und von der Beklagten vorbehaltlos
angenommen worden.

B.
Das Kantonsgericht St. Gallen wies die von der Beklagten gegen diesen
Entscheid erhobene Berufung am 15. Juni 2005 ab. Das Gericht hielt zunächst
fest, dass die Beklagte die von der Klägerin geltend gemachte Forderung von
Fr. 34'608.30 ausdrücklich anerkenne, dass sie jedoch die Auffassung
vertrete, es stehe ihr wegen vorzeitiger Auflösung des Vertrages ein Anspruch
auf Entschädigung nach Art. 297 Abs. 2 OR oder Art. 266g Abs. 2 OR zu, woraus
sich nach Verrechnung mit der Zinsforderung der Klägerin zu Gunsten der
Beklagten ein Nettoanspruch von Fr. 46'000.-- ergebe. In Auslegung des
Vergleichs vom 20. Februar 2003 kam das Gericht  mit der ersten Instanz zum
Schluss, dass sämtliche Aspekte der Kündigung damit erledigt worden seien und
die Vorinstanz auf die Widerklage nicht hätte eintreten dürfen.

C.
Mit eidgenössischer Berufung vom 23. August 2005 stellt die Beklagte den
Antrag, das Urteil des Kantonsgerichts St. Gallen vom 15. Juni 2005 sei
aufzuheben und die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit
diese über die von der Beklagten geltend gemachten vermögensrechtlichen
Folgen der vorzeitigen Kündigung des Vertragsverhältnisses unter Würdigung
aller Umstände entscheide. Die Beklagte rügt, die Vorinstanz habe bei der
Auslegung des Vergleichs nach dem Vertrauensprinzip falsche Schlüsse gezogen
und die Schutzwirkung der Art. 297 Abs. 2 bzw. 266g Abs. 2 OR verkannt;
ausserdem habe die Vorinstanz der Beklagten in falscher Beurteilung der
Tragweite der materiellen Rechtskraft des vor der Schlichtungsstelle
geschlossenen Vergleichs die Überprüfung der aus Art. 297 Abs. 2 bzw. Art.
266g Abs. 2 OR folgenden Ansprüche verweigert.

D.
Die Klägerin schliesst in der Antwort auf Abweisung der Berufung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Die Vorinstanz hat den Vertrag nicht abschliessend qualifiziert, mit welchem
der Rechtsvorgänger der Klägerin das Seegasthaus in A.________ der Beklagten
zum Gebrauch überliess. Die Beklagte legt in ihrer Berufung zutreffend dar,
dass die Regelung der in Betracht fallenden Verträge der Miete oder der Pacht
für die hier umstrittene Frage in Art. 266g Abs. 2 OR und Art. 297 Abs. 2 OR
übereinstimmen. Nachdem im von den Parteien am 20. Februar 2003 vor
Schlichtungsstelle geschlossenen Vergleich von einem Mietvertrag die Rede
ist, wird hier diese Qualifikation übernommen, was sich umso mehr
rechtfertigt, als sich aus dem angefochtenen Entscheid keine Anhaltspunkte
dafür ergeben, dass der Beklagten über die Liegenschaft hinaus Sachen zum
Gebrauch überlassen wurden.

2.
Die Vorinstanz hat den Vergleich vom 20. Februar 2003, den die Parteien vor
der zuständigen Schlichtungsbehörde abgeschlossen hatten, nach dem
Vertrauensprinzip ausgelegt und geschlossen, die Beklagte habe darin
sinngemäss auf allfällige Ansprüche aus vorzeitiger Vertragsbeendigung
verzichtet.

2.1 Ein Vergleichsvertrag dient der Beilegung ungewisser oder streitiger
Beziehungen durch gegenseitige Zugeständnisse (BGE 130 III 49 E. 1.2 S. 51
mit Verweisen). Diese können namentlich in einer Schuldanerkennung, einem
Schulderlass oder der Übernahme neuer Verpflichtungen bestehen
(Gauch/Schluep/Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 8.
Aufl., N 750). Daran ändert nichts Grundsätzliches, wenn der Vergleich eine
gerichtliche Auseinandersetzung beendet (BGE 121 III 397 E. 2c S. 404). Für
die Auslegung des Vergleichsvertrags ist zunächst massgebend, was die
Parteien tatsächlich gewollt haben (vgl. BGE 123 III 35 E. 2b). An die
Feststellung des tatsächlichen Parteiwillens ist das Bundesgericht im
Berufungsverfahren gebunden (BGE 129 III 664 E. 3.1). Hat das kantonale
Gericht wie hier einen wirklichen Willen nicht feststellen können, so ist das
Verhalten und sind die Erklärungen der Parteien nach dem Vertrauensprinzip
auszulegen (BGE 128 III 265 E. 3a) und der Vertrag ist allenfalls nach dem
hypothetischen Parteiwillen zu ergänzen (BGE 115 II 484 E.4b). Dabei handelt
es sich um Rechtsfragen, die vom Bundesgericht im Berufungsverfahren geprüft
werden können, wobei es an die vorinstanzlichen Feststellungen zu den
tatsächlichen Umständen des Vertragsschlusses gebunden ist (BGE 129 III 664
E.3.1).
2.2 Der Vergleich hat zum Zweck, einen Streit oder eine Ungewissheit über ein
Rechtsverhältnis zu beenden (BGE 105 II 273 E. 3a S. 277; vgl. auch BGE 114
Ib 74 E. 2 S. 78). Dieses Ziel lässt sich regelmässig nur erreichen, wenn
sämtliche mit dem Streit oder der Ungewissheit zusammenhängende Fragen
geregelt werden. Das Ziel des Vergleichsvertrags ist bei der Auslegung zu
berücksichtigen, auch wenn der Umfang einer vergleichsweisen Beilegung von
Streitigkeiten oder Meinungsverschiedenheiten unterschiedlich weit gezogen
werden kann. Wenn daher Fragen nicht ausdrücklich geregelt sind, die in engem
Zusammenhang mit den vergleichsweise beigelegten Meinungsverschiedenheiten
stehen und deren Beantwortung sich zur Beilegung des Streites aufdrängt, darf
in der Regel davon ausgegangen werden, dass sie von den Parteien mangels
eines ausdrücklichen Vorbehaltes nicht vom Vergleich ausgenommen werden
sollten. Nach dem mutmasslichen Willen der Parteien rechtfertigt sich daher
in der Regel die Annahme, dass solche Fragen sinngemäss im Vergleich
beantwortet sind. Der Inhalt der Vereinbarung über solche sinngemäss vom
Vergleichsvertrag erfassten Fragen ist nach dem mutmasslichen Parteiwillen
auszulegen oder eventuell nach dem hypothetischen zu ergänzen. Dabei kommt
einer allenfalls von den Parteien beigefügten Saldoklausel kein
entscheidendes zusätzliches Gewicht zu.

2.3 Die Parteien haben im vorliegenden Fall im - vor der Schlichtungsbehörde
geschlossenen, gerichtlichen - Vergleich vom 20. Februar 2003 die Streitfrage
beigelegt, ob die Kündigung des Mietverhältnisses über die Liegenschaft
gültig sei, in welcher die Klägerin ein Gasthaus betrieben hatte. Die
Beklagte hat die Kündigung auf Ende Mai 2003 akzeptiert und sich mit einer
einmaligen Erstreckung des Mietverhältnisses bis Ende 2003 einverstanden
erklärt. Sie hat sich zudem verpflichtet, das Mietzinskonto saldieren zu
lassen und die Parteien haben damit die gegenseitigen Forderungen per Ende
2002 bereinigt. Schliesslich hat sich die Beklagte verpflichtet, die bis zum
Verlassen des Mietobjekts geschuldeten Mietzinsen für das Jahr 2003 in zwei
Raten zu bezahlen. Die Parteien haben damit nicht allein die Beendigung des
Mietvertrages geregelt und insbesondere vereinbart, zu welchem Zeitpunkt die
Beklagte das Mietobjekt zu verlassen habe, sondern sie haben auch finanzielle
Ansprüche im Zusammenhang mit der Kündigung bereinigt. Sie haben insbesondere
vereinbart, dass die Beklagte die für das Jahr 2003 geschuldeten Mietzinsen
in zwei Raten zu bestimmten Zeitpunkten bezahle. Dass sie dabei nicht
ausdrücklich festhielten, die Höhe dieser Zinsen solle den bisher vertraglich
vereinbarten entsprechen, macht die Regelung entgegen der Ansicht der
Beklagten insofern nicht lückenhaft.

2.4 Im Zusammenhang mit der Beendigung des Vertrages drängte sich die
Regelung allfälliger finanzieller Ansprüche entgegen der Ansicht der
Beklagten objektiv auf. Denn die Streitigkeit betraf nach eigener Darstellung
der Beklagten eine ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 266g OR.
Nach dieser Bestimmung ist vom Gericht im Streitfall nicht nur zu
entscheiden, ob ein wichtiger Grund vorliegt, der die Vertragserfüllung für
eine Partei unzumutbar macht und sie (unter Einhaltung der gesetzlichen
Kündigungsfrist) zur vorzeitigen Beendigung berechtigt, sondern der Richter
hat gleichzeitig über die vermögensrechtlichen Folgen dieser vorzeitigen
Kündigung in Würdigung aller Umstände zu bestimmen (BGE 122 III 262 E. 2;
Art. 266g Abs. 2 OR). Für die ermessensweise Festlegung der finanziellen
Folgen einer vorzeitigen Vertragskündigung im Sinne von Art. 266g Abs. 2 OR
spielt denn auch regelmässig die Art und das Gewicht des Kündigungsgrundes
eine erhebliche Rolle. Der Beklagten kann nicht gefolgt werden, wenn sie die
Ansicht vertritt, die finanziellen Folgen der Vertragsbeendigung seien für
sie im Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs nicht erkennbar gewesen. Dass
nach Verlassen der Liegenschaft kein Ertrag aus dem Betrieb des in dieser
Liegenschaft geführten Gasthofes mehr erzielt werden kann, ist ebenso von
vornherein klar, wie der Umstand, dass beim Verlassen der Liegenschaft
Umzugs- und Räumungskosten entstehen, allenfalls  Einbussen beim Verkauf des
Inventars hinzunehmen sind und bei Aufnahme eines neuen Betriebs
möglicherweise höhere Kosten anfallen. Wenn sich die Beklagte daher bei
Abschluss des Vergleichs über die vorzeitige Vertragsbeendigung
verpflichtete, die Mietzinsen bis zum Auszug mit bestimmten Fälligkeiten zu
bezahlen, so durfte und konnte die Klägerin diese Vereinbarung nach Treu und
Glauben nicht anders denn als abschliessende Regelung der finanziellen Folgen
im Sinne von Art. 266g OR verstehen.

3.
Die Beklagte beanstandet zu Recht die Erwägungen der Vorinstanz nicht, soweit
diese die Gültigkeit des gerichtlichen Vergleichs nach dem kantonalen Recht
beurteilt hat (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG in fine; vgl. auch BGE 124 II 8 E. 3a
S. 11).

3.1 Soweit die Beklagte die Vollstreckbarkeit des gerichtlichen Vergleichs
mit der Behauptung bestreitet, dieser sei zu wenig klar, kann ihr nicht
gefolgt werden. Der Vergleich betrifft die Beendigung eines bestehenden
Vertragsverhältnisses, das nach den Feststellungen im angefochtenen Urteil
sehr lange Zeit gedauert hatte, ohne dass Anhaltspunkte dafür beständen, dass
die vertraglichen Pflichten der Parteien unklar oder streitig gewesen wären.
Dass die vertraglichen Pflichten von den Parteien bis zur Beendigung des
Vertrages zu erfüllen sind, versteht sich von selbst und bedarf keiner
ausdrücklichen Regelung in einem Vergleich über die Modalitäten der
Vertragskündigung bzw. -beendigung.

3.2 Soweit die Beklagte schliesslich die abschliessende Natur des Vergleichs
unter Berufung auf die in Art. 274d Abs. 3 OR bundesrechtlich vorgeschriebene
Untersuchungsmaxime in Frage stellt und geltend macht, sie habe nicht in
aufgeklärter Weise klar und eindeutig auf allfällige Ansprüche im Sinne von
Art. 266g Abs. 2 OR verzichtet, ist ihr entgegen zu halten, dass sie sich
nicht auf Willensmängel berufen hat (vgl. BGE 124 II 8 E. 3b S. 12).

4.
Die Berufung ist als unbegründet abzuweisen. Die Beklagte hat bei diesem
Verfahrensausgang die Gerichtsgebühr zu bezahlen (Art. 156 Abs. 1 OG). Sie
hat überdies der anwaltlich vertretenen Klägerin deren Parteikosten zu
ersetzen (Art. 159 Abs. 2 OG). Gebühr und Parteientschädigung bemessen sich
nach dem Streitwert.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Beklagten auferlegt.

3.
Die Beklagte hat die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr.
3'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der III. Zivilkammer des Kantonsgerichts
St. Gallen schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 25. Oktober 2005

Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: