Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.285/2005
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4C.285/2005 /ech

Arrêt du 18 janvier 2006
Ire Cour civile

MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Rottenberg Liatowitsch et Favre.
Greffier: M. Ramelet

X.________,
défenderesse et recourante, représentée par Me Patrick Blaser,

contre

C.________ et D.________,
demandeurs et intimés, représentés par Me Maurizio Locciola.

contrat de bail à loyer, baisse de loyer,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et
loyers du canton de Genève du
13 juin 2005.

Faits:

A.
X. ________ est propriétaire d'un complexe immobilier, à Genève, lequel
comprend 167 pièces au total, plus des arcades et des parkings. Elle a fait
construire ce complexe entre le 15 mai 1987 et le 15 septembre 1990 au moyens
de ses seuls fonds propres, sur des parcelles qu'elle avait reçues en
donation au début du siècle dernier (art. 64 al. 2 OJ).

Par contrat du 31 mai 1990, X.________ a remis à bail à C.________ et
D.________ un appartement de cinq pièces sis au 3e étage de l'immeuble dont
elle est propriétaire, à Genève. Le bail, conclu pour une durée de trois ans
dès le 1er août 1990, se renouvelait tacitement d'année en année. Le loyer
annuel initial, sans les charges, se montait à 20'940 fr., ce qui
représentait 1'745 fr. par mois. Le contrat de bail se référait notamment au
règlement fixant les conditions de location des logements de X.________ du 12
juin 1989, aux termes duquel les occupants de l'appartement en cause
bénéficient d'une aide personnalisée tenant compte de leur revenu brut total.

Le loyer annuel a été porté à 23'940 fr. à compter du 1er août 1993, par avis
de majoration du 8 mars 1993; la hausse était motivée par l'évolution tant de
l'indice suisse des prix à la consommation (136,4 points) que du taux
hypothécaire (7 %).

Par courrier du 25 octobre 2001, la bailleresse a informé les locataires
précités que le calcul effectué à l'appui de la majoration précitée était
erroné et que leur loyer annuel aurait dû être arrêté à 23'376 fr. dès le 1er
août 1993, montant qui serait rétroactivement pris en compte.

Par écriture de leur représentante du 12 novembre 2001, les locataires ont
signifié à la bailleresse qu'ils avaient pris acte de la rectification, avant
de solliciter, à compter du 1er mars 2002, que leur loyer annuel soit baissé
à 18'000 fr. C.________ et D.________ ont motivé leur demande de réduction
par la baisse du taux hypothécaire de 7 % à 4 % depuis la dernière fixation
du loyer, intervenue le 1er août 1993.

Le 20 novembre 2001, la bailleresse a fait savoir aux locataires qu'elle se
déterminerait ultérieurement sur ladite requête, après avoir procédé à un
calcul de rendement de l'immeuble concerné.

B.
Après l'échec d'une tentative de conciliation, les locataires ont saisi, le
15 février 2002, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une
demande de baisse de loyer, tendant à ce que celui de leur appartement soit
fixé à 18'000 fr. à partir du 1er août 2002.

Dans sa réponse, la bailleresse, procédant à un calcul de rendement, a conclu
au rejet de la baisse, au motif que l'appartement loué aux demandeurs lui
procurait un rendement insuffisant. Elle a prétendu que l'état locatif réel
se montait à 23'376 fr. par année, alors que l'état locatif admissible
atteignait 43'957 fr. par an. A l'appui de ce mémoire, la défenderesse a
notamment produit des décomptes internes relatifs aux charges d'exploitation.

Accédant à la demande des locataires, qui contestaient la force probante
desdits décomptes, le Tribunal des baux et loyers a imparti à la bailleresse
un nouveau délai pour produire les pièces pertinentes.

Le 15 avril 2003, les demandeurs ont requis une diminution de loyer
complémentaire de 8,26 % dès le 1er août 2003 en raison de la baisse à 3,25 %
du taux d'intérêt hypothécaire à partir du 1er avril 2003, le loyer de
l'appartement qu'ils occupent devant être arrêté à 16'512 fr. par an, charges
non comprises, à compter du 1er août 2003. Les locataires ont fait valoir que
les documents produits par la bailleresse ne permettaient pas d'effectuer un
calcul de rendement complet. En particulier, ils ont relevé que les charges
d'entretien pour les années 1997 à 2000 n'étaient pas établies et que la
valeur du terrain alléguée par la bailleresse n'était pas prouvée.

En dernier lieu, les demandeurs ont conclu à ce que le Tribunal des baux et
loyers fixe leur loyer annuel, sans les charges, à 18'000 fr. dès le 1er août
2002, puis à 16'512 fr. dès le 1er août 2003.

Par jugement du 2 avril 2004, le Tribunal des baux et loyers a arrêté le
loyer annuel, charges non comprises, de l'appartement de cinq pièces occupé
par les demandeurs à 18'000 fr. dès le 1er mars 2002 et 16'512 fr. dès le 1er
août 2003, la défenderesse étant condamnée à rembourser aux locataires le
trop-perçu de loyer.

Statuant sur l'appel de la défenderesse, la Chambre d'appel en matière de
baux et loyers du canton de Genève, par arrêt du 13 juin 2005, l'a
entièrement rejeté. Comme la défenderesse a opposé à la demande de baisse de
loyer des demandeurs fondée sur la méthode relative le rendement insuffisant
de la chose louée (art. 269 CO), la cour cantonale a procédé à un calcul de
rendement. Elle a en particulier considéré que le prix de revient de
l'immeuble devait être déterminé uniquement sur la base du coût de la
construction au sens strict et des intérêts intercalaires, étant donné que le
terrain avait été donné à X.________ et que sa valeur d'acquisition était
ainsi égale à zéro. L'autorité cantonale a également admis que les comptes
produits par la bailleresse ne permettaient pas d'établir pour chaque année
les charges d'exploitation et en conséquence d'en calculer la moyenne sur
cinq ans. Elle a jugé que le loyer licite annuel, calculé par application de
la méthode absolue, était inférieur au loyer actuel des demandeurs, si bien
que la bailleresse ne pouvait s'opposer à la requête de réduction de loyer en
invoquant le rendement insuffisant de l'immeuble. La Chambre d'appel a enfin
confirmé la diminution de loyer accordée par le Tribunal des baux et loyers
en fonction des variations du taux hypothécaire de 7 % à 4 %, puis de 4 % à
3,25 %, lesquelles généraient une baisse de 23,08 % pour le 1er mars 2002,
puis de 8,26 % du loyer réduit dès le 1er août 2003.

C.
Parallèlement à un recours de droit public qui a été rejeté par arrêt de ce
jour, la défenderesse interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral.
Elle requiert qu'après annulation de l'arrêt précité la cause soit renvoyée à
la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants, les
demandeurs devant être déboutés de toutes leurs conclusions.

Les intimés proposent la confirmation de l'arrêt déféré.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
1.1 Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des
recours qui lui sont soumis (ATF 131 I 145 consid. 1, 153 consid. 1; 131 II
58 consid. 1, 137 consid. 1).

1.2
1.2.1Selon l'art. 55 al. 1 let. b OJ, l'acte de recours doit contenir
l'indication exacte des points attaqués de la décision et des modifications
demandées. Le simple renvoi aux conclusions formulées dans la procédure
cantonale ne suffit pas.

Lorsqu'il exerce un recours en réforme, le recourant doit prendre des
conclusions sur le fond du litige, sans se borner à demander l'annulation de
la décision attaquée (Bernard Corboz, Le recours en réforme au Tribunal
fédéral, SJ 2000 II p. 45). Seront toutefois admissibles les conclusions qui
tendent au renvoi de la cause si le Tribunal fédéral, à supposer qu'il adhère
à l'opinion juridique du recourant, n'est pas à même de rendre une décision
au fond, mais doit retourner la cause à l'autorité cantonale pour instruction
complémentaire (arrêt 4C.342/2002 du 8 janvier 2003 consid. 1, non publié à
l'ATF 129 III 171; ATF 125 III 412 consid. 1b p. 414).

En principe, les conclusions relatives aux prétentions civiles doivent être
chiffrées, le recourant ne pouvant se contenter de demander au Tribunal
fédéral d'arrêter le montant dû (ATF 121 III 390 consid. 1 p. 392). Pourtant
il est possible de se fonder sur les motifs du recours, mis en relation avec
la décision attaquée, pour déterminer quels sont exactement les montants que
le recourant réclame à son adverse partie (ATF 125 III 412 consid. 1 p.
414/415 et les références jurisprudentielles et doctrinales).

1.2.2 En l'espèce, la recourante a conclu à l'annulation de l'arrêt déféré,
avec renvoi de la cause à la Chambre d'appel pour nouvelle décision, et au
déboutement des intimés de leur requête en diminution de loyer, au motif que
l'appartement remis à bail à ces derniers procurait à la bailleresse un
rendement insuffisant Tant en première qu'en deuxième instance, la recourante
avait requis que le loyer annuel des demandeurs fût arrêté à 23'376 fr. dès
le 1er août 2002.

Interprétées au regard des motifs du recours et de l'arrêt critiqué, les
conclusions de la recourante doivent être comprises en ce sens qu'elle
sollicite que le loyer des locataires demeure fixé au montant qui était le
sien à partir du 1er août 1993, à savoir 23'376 fr. par an.

Il convient donc d'entrer en matière sur le recours.

1.3 S'agissant d'un bail reconductible tacitement, c'est-à-dire d'un bail de
durée indéterminée (ATF 114 II 165 consid. 2b), la valeur litigieuse
déterminante doit être calculée en fonction des diminutions de loyer
litigieuses en dernière instance cantonale, le montant obtenu devant être
multiplié par vingt (art. 36 al. 5 et 47 al. 1 OJ).

Dans l'instance conduite par la Chambre d'appel, la défenderesse a conclu à
ce que le loyer annuel litigieux soit fixé à 23'376 fr., ce qui représentait
1'948 fr. par mois, alors que les demandeurs ont requis la confirmation du
jugement de première instance, qui avait ramené ce loyer, sans les charges, à
18'000 fr. (1'500 fr. par mois) dès le 1er mars 2002 et à 16'512 fr. (1'376
fr. par mois) dès le 1er août 2003. Le différend portait donc, du 1er mars
2002 au 1er août 2003, sur un montant de loyer annuel de 5'376 fr. [(1'948
fr. - 1'500 fr.) x 12)], puis dès cette dernière date de 6'864 fr. [(1'948
fr. - 1'376 fr.) x 12)]. En multipliant ce seul dernier montant par vingt, on
obtient un total de 137'280 fr. La valeur litigieuse minimale à laquelle
l'art. 46 OJ subordonne la recevabilité du recours en réforme est atteinte.

1.4 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires
et dirigé contre un arrêt final rendu en dernière instance cantonale par un
tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ), le recours en réforme est en principe
recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) dans les
formes requises (art. 55 OJ).

Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43 al.
1 OJ). Il ne permet en revanche pas d'invoquer la violation directe d'un
droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2e phrase OJ) ou la violation du
droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c et les arrêts cités).

Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son
raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision
attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient
été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une
inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les
constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte
de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64
OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Dans la mesure où une
partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans
la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des
exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir
compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Il ne peut être
présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens
de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours n'est pas ouvert
pour se plaindre de l'appréciation des preuves et des constatations de fait
qui en découlent (ATF 130 III 102 consid. 2.2 in fine, 136 consid. 1.4; 129
III 618 consid. 3).
Le Tribunal fédéral ne saurait aller au-delà des conclusions des parties, qui
ne peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ), mais il n'est
pas lié par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni par
l'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ;
ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid. 2e/cc in fine).

2.
2.1 La recourante soutient en premier lieu que la cour cantonale a enfreint
l'art. 269 CO en retenant, dans le calcul de rendement auquel elle a procédé,
que la valeur du terrain ne saurait être prise en compte, du moment que
celui-ci avait été donné à la bailleresse. La défenderesse est d'avis que le
montant des fonds propres investis devait inclure la valeur dudit terrain,
qu'elle estime à son prix sur le marché, soit 2'075'000 fr. Elle allègue que
tout bailleur, qui, par succession ou donation mixte, a acquis l'immeuble à
un prix préférentiel destiné à l'avantager, doit pouvoir fonder sa valeur sur
le prix du marché au moment de l'acquisition, la différence avec le prix payé
devant être considérée comme des fonds propres. Elle fait encore valoir que
si l'on ne tenait pas compte du prix du terrain, il serait impossible de
fixer l'état locatif réel, le résultat obtenu n'ayant plus aucun rapport avec
la réalité du marché.

2.2 Dans l'arrêt entrepris, la Chambre d'appel a jugé que le prix de revient
de l'immeuble ne devait être constitué que du coût de construction au sens
strict, c'est-à-dire sans la valeur du terrain, par 12'243'980 fr., et des
intérêts intercalaires supportés pendant la période de l'édification, par
1'020'331 fr., d'où un total de 13'264'311 fr. Appliquant la jurisprudence de
l'ATF 120 II 100 consid. 5, elle a indexé le 40% de ce dernier montant, soit
5'305'724 fr. au coût de la vie (ISPC de 122,8 à 148,7, soit 21,09%), ce qui
lui a permis d'obtenir des fonds propres théoriques réévalués se montant à
6'424'701 fr. (121,09% de 5'305'724) et une valeur actuelle de fonds propres
de 14'383'288 fr. [6'424'701 fr. + 7'958'587 fr. (60% de 13'264'311 fr.)].
L'autorité cantonale a rentabilisé ce capital à 4,5 %, à savoir ½% de plus
que le taux de référence pour les prêts hypothécaires de premier rang, d'où
un rendement admissible des fonds propres de 647'247 fr. (4,5 % de 14'383'288
fr. avec arrondissement au franc inférieur). Elle a enfin admis, d'une part,
qu'aucune charge financière ne devait être retenue en l'absence de tout
emprunt hypothécaire lié aux immeubles dont la défenderesse est propriétaire
et, d'autre part, que la moyenne annuelle des charges d'exploitation
relatives auxdits immeubles n'avait pas été établie par la bailleresse, de
sorte que l'état locatif admissible se montait en fin de compte à 647'247 fr.

Comparé au dernier état locatif total produit par la bailleresse, lequel
s'élevait à 1'037'016 fr. (771'516 fr. pour les appartements, 265'500 fr.
pour les arcades et parkings), la différence de 389'769 fr. avec l'état
locatif admissible susmentionné permettrait une baisse de loyer de 37,59 %.
Répercutant cette baisse sur les loyers des arcades et parkings, d'où un
rendement autorisé de 165'699 fr. pour ces objets [265'500 fr. - (37,59% de
265'500 fr. = 99'801 fr.)], la Chambre d'appel a arrêté à 481'548 fr. le
rendement admissible pour les seuls logements (647'247 fr. - 165'699 fr.).
Divisant ce montant par le nombre de pièces du complexe (i.e. 167), elle a
obtenu un prix possible de 2'883 fr. 52 par pièce. Multiplié par le nombre de
pièces de l'appartement des demandeurs (i.e. 5), le loyer net admissible du
logement de ces derniers ascende à 14'417 fr.60 (2'883 fr.52 x 5). Du moment
que la défenderesse n'a pas contesté le calcul de la baisse de loyer
découlant de la méthode relative, l'autorité cantonale en a conclu que le
loyer retenu par le Tribunal des baux et loyers (18'000 fr. dès le 1er mars
2002 et 16'512 fr. dès le 1er août 2003) ne pouvait pas être discuté par la
bailleresse.

2.3 D'après l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du
loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation,
s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un
rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable
modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des
frais. Le bailleur peut opposer à la demande de baisse de loyer du locataire,
justifiée au regard de la méthode relative, alternativement le rendement net
insuffisant de la chose louée - le loyer actuel n'étant ainsi pas abusif en
dépit des modifications des bases de calcul - ou les loyers usuels dans la
localité ou le quartier (ATF 122 III 257 consid. 4 et les références). En
l'espèce, la défenderesse a invoqué l'insuffisance du rendement net pour
résister à la requête des demandeurs tendant à une diminution de leur loyer.
Elle était parfaitement en droit de se prévaloir de ce facteur absolu. Reste
à examiner si le calcul développé par l'autorité cantonale est conforme au
droit fédéral, en particulier en ce qui concerne la non-prise en compte de la
valeur du terrain sur lequel est bâti le complexe.

2.4 La méthode absolue a pour but de vérifier concrètement que le loyer ne
procure pas un rendement excessif au bailleur. Dans cette méthode, c'est le
loyer lui-même, sans égard aux diverses stipulations contractuelles, ni à son
évolution dans le temps, qui est contrôlé sur la base de la situation
financière de l'immeuble à un moment donné, alors que, dans la méthode
relative, il s'agit d'examiner uniquement si une modification du loyer est
compatible avec la volonté exprimée antérieurement par celui qui la réclame
(ATF 123 III 171 consid. 6a et les arrêts cités). L'art. 269 CO implique une
analyse du rendement net obtenu par le bailleur. Ce rendement résulte du
rapport existant entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail
et le loyer après déduction des charges d'exploitation et des intérêts
débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des fonds
propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à
moins que son prix d'achat ne soit manifestement surfait, et en soustraire le
montant des fonds étrangers. Les fonds propres investis par le bailleur
doivent être adaptés au renchérissement, mais leur réévaluation ne saurait
dépasser le 40% du prix de revient de l'immeuble pour les motifs dûment
explicités à l'ATF 120 II 100. Il n'est pas possible de substituer au coût de
revient partiellement réévalué d'autres valeurs, plus ou moins abstraites,
telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur
d'assurance-incendie (ATF 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3b).

Lorsque l'immeuble n'a pas été construit ou acquis récemment, la
détermination des fonds propres peut être problématique, faute de pièces
comptables ou parce que celles-ci, après indexation des sommes qui y sont
relevées, mettent au jour des montants économiquement irréalistes (ATF 122
III 257 consid. 3b/aa p. 258/159; arrêt 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid.
3a, in SJ 2002 I p. 434 s.). C'est pourquoi il est toujours possible, dans
ces cas-là, de se prévaloir des loyers du quartier (ATF 122 III 257 consid.
4a/bb p. 260/261). Autrement dit, s'agissant d'immeubles construits ou acquis
il y a plusieurs décennies, la hiérarchie entre les critères absolus est
inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles dits récents. Il
s'ensuit que si un loyer, augmenté selon un facteur relatif, s'inscrit dans
les limites des loyers usuels du quartier, il ne se justifie pas de procéder
au surplus au calcul du rendement net; en revanche, ce calcul ne saurait être
refusé au locataire qui le demande lorsque le bailleur, qui entend augmenter
le loyer, ne se prévaut pas des loyers du quartier ou ne parvient pas à
apporter la preuve requise à cet égard (arrêt 4C.323/2001 du 9 avril 2002
consid. 3a in fine, in SJ 2002 I p. 434 s.).
2.5 In casu, il a été retenu définitivement (art. 63 al. 2 OJ) que la
recourante a reçu en donation au début du siècle dernier les parcelles sur
lesquelles elle a fait bâtir le complexe immobilier. L'autorité cantonale,
appelée à déterminer le rendement admissible net de l'immeuble, a alors
considéré que les fonds propres investis ne devaient se déterminer que sur la
base du coût de construction et des intérêts intercalaires puisque la valeur
d'acquisition du terrain avait été nulle pour la défenderesse. Cette opinion
ne convainc pas.

Le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'affirmer, certes dans un obiter
dictum, que le bailleur qui a acquis un bien-fonds à un prix préférentiel,
par exemple à la suite d'une succession ou dans le cadre d'une donation
mixte, est en droit de fonder la valeur de l'immeuble sur le prix effectif du
marché au moment de l'acquisition (arrêt 4C.234/1994 du 6 décembre 1994
consid. 3a, approuvé par Beat Rohrer, MRA 2/95, p. 78).

Le prix avantageux qui est consenti au bailleur dans les circonstances
précitées est en effet destiné exclusivement à le favoriser, mais nullement à
avantager les locataires de ce dernier (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n.
22 ad art. 269 CO; Robert Siegrist, Der missbräuchliche Mietzins, Regel und
Ausnahmen, thèse Zurich 1997, p. 26; plus hésitants David Lachat/Daniel
Stoll/Andreas Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd., 2005, chap. 18,
ch. 3.7 p. 291/292).

Ces opinions doivent être approuvées. De fait, seule la prise en compte de la
valeur du marché de l'immeuble à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre
préférentiel, voire à titre gratuit, permet effectivement à l'intéressé, qui
par la suite le remet à bail, de tirer un profit économique de la libéralité
qui lui a été délibérément accordée.

2.6 Il sied maintenant d'appliquer ces principes à l'espèce.

L'état de fait déterminant ne mentionne pas la valeur qu'avait le terrain
litigieux sur le marché lorsqu'il a été cédé gratuitement à la bailleresse.
On ne connaît pas non plus la valeur à laquelle le donateur avait acquis ce
bien-fonds.
La recourante n'a apporté aucun élément à cet égard. De toute manière, vu que
la donation a eu lieu il y a près d'un siècle, il est vraisemblable que les
pièces comptables pouvant attester de ces valeurs ont disparu.

Or, comme on l'a vu, la défenderesse pouvait combattre la demande de baisse
de loyer en se prévalant des loyers comparatifs. Mais, la bailleresse, à qui
il incombait de fournir des exemples en nombres suffisants (cf. David Lachat,
Le bail à loyer, ch. 2.2.7, p. 306), n'a rien établi sous cet angle.

Dans de telles circonstances, la cour cantonale n'a pas enfreint le droit
fédéral en ne tenant pas compte de la valeur du terrain lorsqu'elle a procédé
au calcul de rendement du complexe immobilier susrappelé.

Le moyen est infondé.

3.
3.1 La recourante prétend en second lieu que la Chambre d'appel a transgressé
l'art. 274d al. 3 CO pour n'avoir pas poursuivi plus avant l'instruction afin
de permettre à la bailleresse de donner toute indication utile à propos des
charges d'exploitation de l'immeuble et de faire entendre des témoins sur
cette question.

3.2 L'art. 274d al. 3 CO prescrit au juge d'établir d'office les faits et aux
parties de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du
litige. Il pose le principe d'une maxime inquisitoriale sociale, laquelle ne
constitue cependant pas une maxime d'office absolue et ne libère pas les deux
parties de collaborer activement à l'établissement des faits (arrêt
4C.316/1996 du 14 avril 1997 consid. 4b/aa, non publié à l'ATF 123 III 171,
et les références citées).

3.3 La norme en question ne dispensait nullement la défenderesse de présenter
les documents établissant avec précision les charges d'exploitation de
l'immeuble dont elle a remis à bail un appartement aux demandeurs. Il a été
constaté que le Tribunal des baux et loyers avait dûment attiré l'attention
de la recourante sur ce point et qu'elle lui avait imparti un nouveau délai
pour produire les pièces pertinentes. En pure perte. Il n'appartenait pas à
la cour cantonale de suppléer par des mesures probatoires à la carence de la
bailleresse. En ce qui concerne l'audition de témoins, la recourante n'a même
pas prétendu avoir requis la convocation de personnes déterminées.
Le grief est privé de tout fondement.

4.
En définitive, le recours doit être rejeté. La recourante, qui succombe
paiera l'émolument judiciaire et versera aux intimés, créanciers solidaires,
une indemnité à titre de dépens (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Un émolument judiciaire de 3'000 fr. est mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de
3'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 18 janvier 2006

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président:  Le greffier: