Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.302/2005
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4C.302/2005 /ech

Arrêt du 9 janvier 2006
Ire Cour civile

MM. et Mmes les juges Corboz, président, Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Nyffeler et Kiss.
Greffier: M. Thélin

X.________,
demandeur et recourant, représenté par Me Jean-Pierre Garbade,

contre

Y.________ SA,
défenderesse et intimée, représentée par Me Jean-François Marti.

bail à loyer; résiliation anticipée

recours en réforme contre l'arrêt rendu le 24 juin 2005 par la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Faits:

A.
Selon contrat de bail à loyer conclu le 22 mai 2001 entre la société
Y.________ SA et la Fédération d'entreprises Z.________, cette première
partie a remis en location à la seconde des locaux d'environ 150 m2 existant
au deuxième étage d'un bâtiment du centre de Genève. Ces locaux étaient loués
à usage de bureaux. Le contrat était conclu pour une durée de cinq ans, du
1er juin 2001 au 31 mai 2006.
Répondant à une annonce publiée dans la presse, X.________ a pris contact
avec la locataire en vue de reprendre les locaux. Il a fait état d'une
activité de consultant en informatique. Dans une demande de location adressée
à la régie qui représentait la bailleresse, il a indiqué la profession de «
consultant ». Aux termes d'une convention conclue le 13 février 2003 par la
bailleresse, la locataire et X.________, le bail et ses dispositions
particulières furent transférés à ce dernier dès le 1er mars 2003.
Dans les locaux, avec son épouse, X.________ a entrepris d'exploiter un salon
de massages érotiques. Le 1er avril 2003, la bailleresse l'a mis en demeure
de fermer ce salon dans un délai de dix jours et d'utiliser les lieux
conformément au contrat, c'est-à-dire en y installant des bureaux. Elle
menaçait son locataire d'une résiliation immédiate fondée sur l'art. 257f al.
3 CO. X.________ a rejeté cette sommation en opposant que son activité
n'était pas fondamentalement différente de celle exercée par l'ancienne
locataire.
Le 16 avril 2003, la bailleresse a résilié le contrat avec effet au 31 mai
2003.

B.
Le 19 mai 2003, X.________ a saisi la commission de conciliation compétente
d'une requête tendant à l'annulation de la résiliation. Y.________ SA a saisi
la même autorité, le 25 juin 2003, d'une demande tendant à l'évacuation
forcée des locaux. Après échec de la conciliation, les deux causes furent
jointes devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève.
Le tribunal a statué par jugement du 26 janvier 2005. Il a rejeté la demande
principale du locataire; accueillant la demande reconventionnelle de la
bailleresse, il a condamné celui-là à évacuer les locaux de sa personne et de
ses biens.
Le demandeur ayant appelé du jugement, la Chambre d'appel en matière de baux
et loyers s'est prononcée le 24 juin 2005. A l'instar des premiers juges,
elle a retenu que l'exploitation d'un salon de massages érotiques constituait
une violation du contrat et qu'il en résultait une situation insupportable
pour la défenderesse; elle a donc confirmé le jugement.

C.
Agissant par la voie du recours en réforme, le demandeur requiert le Tribunal
fédéral de modifier l'arrêt de la Chambre d'appel en ce sens que la
résiliation intervenue le 16 avril 2003 soit annulée.
La défenderesse conclut au rejet du recours.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
Le recours est formé par une partie qui a succombé dans ses conclusions. Il
est dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par
un tribunal suprême (art. 48 al. 1 OJ), dans une contestation civile dont la
valeur litigieuse dépasse le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; ATF 119 II 147
consid. 1). Déposé en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes
requises (art. 55 OJ), il est en principe recevable.
Le recours en réforme peut être exercé pour violation du droit fédéral, à
l'exclusion des droits constitutionnels et du droit cantonal (art. 43 al. 1
OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c et les arrêts cités). Sous réserve de
certaines exceptions qui n'entrent pas en considération dans la présente
affaire, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la
base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 63 al. 2 OJ); au cas
où celle-ci ne contient pas de constatations suffisamment complètes pour
permettre l'application du droit, le Tribunal fédéral annule ce prononcé et
il renvoie la cause à la juridiction cantonale afin que celle-ci prenne une
nouvelle décision après complètement de l'état de fait (art. 64 al. 1 OJ).
Le Tribunal fédéral ne peut pas juger au delà des conclusions des parties et
celles-ci ne peuvent pas en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let. b OJ).
En revanche, le tribunal n'est lié ni par les motifs qu'elles invoquent (art.
63 al. 1 OJ) ni par la solution juridique adoptée par la juridiction
cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid.
2e/cc in fine). Le Tribunal fédéral peut donc admettre un recours pour des
motifs autres que ceux invoqués par la partie recourante; il peut aussi
rejeter un recours en opérant une substitution de motifs, c'est-à-dire en
adoptant un raisonnement juridique autre que celui de la juridiction
cantonale (ATF 130 III 136 consid. 1.4 in fine).

2.
Dès le 13 février 2003, le demandeur et la défenderesse ont été liés par un
contrat de bail à loyer et celui-ci était éventuellement résiliable, aux
conditions de l'art. 257f CO, avant l'échéance qui y était stipulée.
Aux termes des art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la
chose louée avec le soin nécessaire et, s'il s'agit d'un bien immobilier,
d'avoir pour les personnes habitant la maison et pour les voisins les égards
qui leur sont dus. L'art. 257f al. 3 CO prévoit que si le maintien du bail
est devenu insupportable pour le bailleur ou le voisinage, et que le
locataire persiste à enfreindre ses devoirs en dépit d'une protestation
écrite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux
commerciaux, résilier ce contrat en observant un délai de congé de trente
jours pour la fin d'un mois.
La résiliation anticipée peut notamment intervenir lorsque le locataire
affecte la chose à une utilisation incompatible avec les stipulations du
contrat (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; David Lachat, Das Mietrecht für
die Praxis, 6e éd., Zurich 2005, p. 477), pour autant que la situation
résultant de cette utilisation, considérée objectivement, se révèle grave au
point d'être insupportable pour le bailleur (arrêts 4C.331/2004 du 17 mars
2005, consid. 1.1.4; 4C.306/2003 du 20 février 2003, consid. 3.5, SJ 2004 I
442). Les principes généraux de l'interprétation des contrats sont
déterminants pour apprécier l'existence et la portée de stipulations
explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose. Parmi d'autres
éléments, on prend en considération le mode d'utilisation habituel de choses
du même genre, à l'époque de la conclusion du contrat (Martin Usteri et al.,
Schweizerisches Mietrecht: Kommentar, 2e éd., Zurich 1998, ch. 20 et 21 ad
art. 256 CO; Peter Higi, Commentaire zurichois, ch. 20 ad art. 256 CO), et on
garde à l'esprit que des locaux commerciaux peuvent a priori se prêter à des
activités ou exploitations très diverses (Claudia Heusi, Ausgewählte Fragen
zur Geschäftsmiete, mp 1999 p. 3).
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4
CC), si la résiliation anticipée répond à un motif suffisamment grave (arrêts
précités 4C.331/2004 et 4C.306/2003, ibidem). A cette fin, il prend en
considération tous les éléments concrets du cas particulier. Le Tribunal
fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière
instance cantonale. Il intervient lorsque celle-ci s'écarte sans raison des
règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre
appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas
particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des
éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le
Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir
d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste
ou à une iniquité choquante (ATF 130 III 28 consid. 4.1 p. 32; 130 III 213
consid. 3.1 p. 220; 129 III 380 consid. 2 p. 382).

3.
Le contrat du 22 mai 2001 a été conclu par écrit sur la base d'une formule
imprimée d'avance et, sous la rubrique « destination des locaux », il ne
contient rien de plus que le libellé « bureaux ». L'utilisation effective, de
juin 2001 à février 2003, n'a pas été élucidée mais il s'agissait
vraisemblablement d'une activité administrative de l'organisation qui était
alors locataire. La Chambre d'appel n'a pas constaté l'existence d'une réelle
et commune intention des parties qui eût pour objet la destination des locaux
concernés. Par conséquent, il faut rechercher comment, selon le principe de
la confiance (ATF 131 III 268 consid. 5.1.3 p. 276; 130 III 417 consid. 3.2;
129 III 118 consid. 2.5 p. 123), le demandeur pouvait et devait comprendre le
terme « bureaux » au moment où il est devenu partie au contrat, le 13 février
2003. Or, ce terme désigne habituellement des locaux équipés et meublés pour
l'exercice d'activités essentiellement intellectuelles ou administratives,
activités qui se manifestent par la création ou la modification de documents,
la tenue de discussions ou l'usage des télécommunications. Les massages
érotiques ne s'inscrivent aucunement dans ce profil et on n'envisage pas
qu'un salon tel que celui du demandeur puisse être normalement exploité dans
des bureaux. En effet, une entreprise de ce genre nécessite plutôt des locaux
équipés et meublés autrement. Par ailleurs, il n'apparaît pas que la
défenderesse ait consenti de façon tacite, avec ou après la convention du 13
février 2003, à une affectation autre que celle spécifiée dans le contrat
initial. Ainsi, la Chambre d'appel retient à bon droit que l'exploitation du
salon constitue une violation des obligations contractuelles du demandeur.

4.
D'après cette autorité, la condition d'une situation insupportable pour la
défenderesse est aussi réalisée. Cette partie a allégué les nuisances subies
par divers voisins et elle a offert les preuves correspondantes; la Chambre
d'appel n'a toutefois pas jugé utile de les administrer. Elle a de toute
manière considéré que l'entreprise du demandeur pouvait être assimilée à un
lieu de prostitution, en particulier « du point de vue de la respectabilité
de l'immeuble et de la tranquillité des autres locataires ». Elle a constaté
que le bâtiment comportait déjà un dancing avec strip-tease et un « bar à
champagne »; toutefois, cela n'obligeait pas la défenderesse à « tolérer
toute activité liée au sexe » dans les étages supérieurs qui étaient occupés
par des bureaux et des appartements. Dans son prononcé, la Chambre d'appel
consacre ses plus longs développements au fait qu'en se faisant passer pour
un consultant en informatique, le demandeur a trompé la défenderesse au sujet
de ses intentions.
On observe d'emblée que la tromperie imputable au demandeur, quoique
blâmable, n'est d'aucune pertinence pour apprécier si l'exploitation du salon
de massages crée réellement et objectivement une situation insupportable.
Pour le surplus, l'arrêt ne constate aucun inconvénient concrètement subi par
la défenderesse ou par des occupants de l'immeuble. Selon les juges d'appel,
la connotation lascive de l'activité pratiquée dans les locaux engendre par
elle-même, indépendamment de toute gêne effective pour le voisinage, une
situation insupportable. Or, cette approche purement abstraite ne satisfait
pas aux exigences d'une appréciation conforme aux art. 4 CC et 257f al. 3 CO;
au contraire, même en cas de prostitution dans des locaux loués, le bailleur
qui prétend résilier sur la base de cette dernière disposition doit prouver
l'incidence négative subie par lui ou par le voisinage (arrêt 4C.267/1994 du
10 janvier 1995, consid. 2b, mp 1996 p. 7). A première vue, l'arrêt attaqué
devrait donc être annulé, et la cause renvoyée à la juridiction cantonale
pour faire administrer et apprécier les preuves offertes par la défenderesse
(art. 64 al. 1 OJ).

5.
Il y a cependant lieu de reconsidérer la portée que la jurisprudence confère
à l'art. 257f al. 3 CO en rapport avec les stipulations des parties
concernant l'utilisation de la chose.
L'art. 257f al. 3 CO vise un cas particulier d'inexécution des obligations,
spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et il en règle les
effets. Dans son domaine de validité, il exclut l'application des règles
générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient
pas à obtenir le respect d'un contrat. Selon son texte, cette disposition
spéciale vise les manquements du locataire dans son devoir de diligence
concernant la chose, d'une part, ou dans les égards dus au voisinage, s'il
s'agit d'une chose immobilière, d'autre part. Adhérant à l'avis des
commentateurs, le Tribunal fédéral a jugé ce texte trop restrictif, en ce
sens qu'en réalité, l'art. 257f CO régit également le cas où le locataire use
de la chose en violation des stipulations du contrat (arrêt du 27 février
1997 in ATF 123 III 124, précité, consid. 2a p. 126).
Il existe encore un autre cas particulier d'inexécution des obligations
imposées au locataire, concernant le paiement régulier du loyer et des frais
accessoires, qui est réglé à l'art. 257d CO. En dehors de ces hypothèses
régies par des dispositions spéciales, le bailleur peut user des droits
conférés par l'art. 107 CO si le locataire se trouve en demeure (même arrêt,
consid. 3b p. 127). Sous certaines conditions ayant surtout pour objet une
sommation de la partie lésée et l'assignation, par elle, d'un délai
convenable d'exécution, cette partie peut résilier le contrat alors même que,
éventuellement, la violation imputable à l'autre partie n'engendre pas une
situation insupportable.
Le régime consacré par l'arrêt du 27 février 1997, en rapport avec
l'hypothèse où le locataire use de la chose en violation des stipulations
contractuelles, a pour conséquence que le bailleur n'est en mesure de parer à
la violation du contrat que si l'utilisation effective, incompatible avec la
convention des parties, conduit à une situation insupportable (Beat Rohrer,
commentaire ad ATF 123 III 124 in MietRecht Aktuell 1997 p. 113, p. 118).
Pourtant, il est loisible au bailleur d'insérer, dans le bail de locaux
commerciaux et avec l'acceptation du locataire, des clauses destinées à
délimiter les activités qui seront admises dans ces locaux. Les clauses de ce
genre peuvent notamment avoir pour but de définir l'ambiance ou le caractère
de l'immeuble, ou de prévenir des conflits de voisinage. Leur légitimité
n'est pas douteuse et on ne discerne aucun besoin de restreindre la liberté
contractuelle dans ce domaine. Or, le régime précité entraîne une restriction
de cette liberté, dans la mesure où le bailleur ne peut réagir contre une
violation persistante desdites clauses qu'à la condition de prouver une
situation objectivement insupportable. Il s'agit d'une restriction qui ne se
déduit ni du texte ni du système de la loi. Le Tribunal fédéral ne l'a
d'ailleurs pas voulue car l'arrêt du 27 février 1997 ne concernait pas un cas
d'utilisation incompatible avec les clauses du contrat. La conséquence mise
en évidence ici apparaît donc indésirable dans la présente affaire, où la
défenderesse devait pouvoir imposer le respect de la clause d'affectation «
bureaux » même si la violation du contrat, sur ce point, n'entraînait pas une
situation insupportable.
Au regard de l'art. 257f al. 3 CO, la résiliation n'est valable qu'après une
protestation écrite du bailleur et une violation persistante des stipulations
concernant l'utilisation de la chose; elle doit aussi satisfaire à la forme
prévue par l'art. 266l CO et laisser au locataire un délai de départ de
trente jours au moins, expirant à la fin d'un mois. Ces modalités sont
adéquates et elles ne diffèrent pas fondamentalement de celles prévues à
l'art. 107 CO pour le régime général de l'inexécution des contrats (cf.
Claude Ramoni, Demeure du débiteur et contrats de droit suisse, thèse de
Lausanne, Zurich 2002, ch. 334 à 337 p. 157; voir aussi Wolfgang Wiegand,
Commentaire bâlois, 3e éd., ch. 10 ad art. 109 CO). Nul ne conteste que la
défenderesse les ait dûment observées. Pour le surplus, comme on vient de le
voir, il s'impose de renoncer à la condition ayant pour objet une situation
objectivement insupportable. Dans son résultat, l'arrêt de la Chambre d'appel
se révèle donc conforme au droit fédéral, ce qui conduit au rejet du recours.

6.
A titre de partie qui succombe, le demandeur doit acquitter l'émolument
judiciaire et les dépens à allouer à la défenderesse qui obtient gain de
cause.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Le demandeur acquittera un émolument judiciaire de 5'000 fr.

3.
Le demandeur acquittera une indemnité de 6'000 fr. à verser à la défenderesse
à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 9 janvier 2006

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président:  Le greffier: