Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.328/2005
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4C.328/2005 /bie

Urteil vom 9. Dezember 2005

I. Zivilabteilung

Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Kiss,
Gerichtsschreiber Widmer.

F. A.________,
M.A.________,
Beklagte und Berufungskläger,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Peter Nideröst,

gegen

B.________, Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg P. Müller,

Mietvertrag; Mietzinserhöhung,

Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts
des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 7. Juli 2005.

Sachverhalt:

A.
F. A.________ und M.A.________ (Beklagte) sind seit dem Jahre 1986 Mieter
einer 3½-Zimmer-Wohnung in der Liegenschaft C.________-strasse 74 in
D.________. Mit Schreiben vom 18. April 2001 informierte die Vermieterin, die
B.________ (Klägerin), die Mieter der Liegenschaften C.________-strasse 36-74
dahingehend, dass in den kommenden Monaten eine umfassende Aussensanierung
dieser Liegenschaften vorgenommen werde, welche die Sanierung inkl.
Wärmedämmung der Fassade, den Ersatz der Fenster, Lamellenstoren und Markisen
inkl. der notwendigen Metallblenden und das Verlängern der bestehenen
Kunststeinfensterbänke umfasse. Die gesamten Sanierungskosten würden sich auf
ca. Fr. 2'500'000.-- belaufen, was für die 3½-Zimmer-Wohnungen einen
Mietzinsaufschlag von ca. Fr. 172.- bis Fr. 180.- monatlich zur Folge habe.
Mit Schreiben vom 23. Mai 2001 informierte die Vermieterin die Mieter weiter
darüber, dass im Zuge der anstehenden umfassenden Fassaden- und
Flachdachsanierung die Blumentröge ebenfalls instand gestellt werden müssten
und eine neue Grundbepflanzung vorgenommen werde.

Mit amtlichem Formular vom 14. Dezember 2001 kündigte die Klägerin den
Beklagten per 1. April 2002 eine Mietzinserhöhung von bisher Fr. 1'659.- auf
neu Fr. 1'805.- an. Einerseits wurden die Hypothekarzinssenkung von 4.25 %
auf 4 %, die Teuerung von 148.30 auf 148.70 Punkte und die allgemeine
Kostensteigerung vom 31. März 2001 bis zum 31. Oktober 2001 ausgeglichen,
anderseits erfolgte eine Erhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen für
die "Sanierung Fassaden und Flachdächer" zu einem Überwälzungssatz von 50 %,
wobei diese Investitionen auf Fr. 2'390'161.- beziffert wurden.

B.
Die Beklagten fochten diese Mietzinserhöhung am 14. Januar 2002 bei der
Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirkes Meilen an. Mit Beschluss vom
24. Mai 2002 stellte die Schlichtungsbehörde das Nichtzustandekommen einer
Einigung zwischen den Parteien fest.

Hierauf gelangte die Klägerin mit Eingabe vom 7. Juni 2002 an das Mietgericht
des Bezirkes Meilen und beantragte, die angekündigte Mietzinserhöhung auf Fr.
1'805.- netto pro Monat sei als nicht missbräuchlich zu erklären. Nach
Durchführung eines Beweisverfahrens erklärte das Mietgericht mit Urteil vom
19. Dezember 2003 per 1. Juni 2002 eine Erhöhung des Mietzinses auf Fr.
1'761.75 netto (Hypothekarzinssatz 4 %, Landesindex 148.7 Punkte per 31.
Oktober 2001, allg. Kostensteigerung per Oktober 2001) für zulässig; im
Mehrumfang wurde das klägerische Begehren abgewiesen. Dieser Mietzins wurde
mit Wirkung ab 1. Dezember 2002 auf Fr. 1'728.30 netto (Hypothekarzinssatz
3.75 %, Landesindex 149.4 Punkte per 31. August 2002, allg. Kostensteigerung
per August 2002) pro Monat herabgesetzt. Mit Zirkulationsbeschluss vom 18.
August 2004 wurde das Urteil insofern berichtigt, als per 1. Juni 2002 eine
Mietzinserhöhung auf Fr. 1'759.70 netto für zulässig erklärt und der Mietzins
ab 1. Dezember 2002 auf Fr. 1'726.25 netto herabgesetzt wurde.

Dagegen erhoben die Beklagten Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich.
Die Klägerin erklärte Anschlussberufung. Am 7. Juli 2005 beschloss das
Obergericht was folgt:
"1.In teilweiser Gutheissung von Berufung und Anschlussberufung werden die
Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des Urteils des Mietgerichtes Meilen vom 19.
Dezember 2003 und des Beschlusses vom 18. August 2004 aufgehoben, und der
Mietzins für die 3 ½-Zimmer-Wohnung C.________-strasse 74, D.________, wird
per 1. Juni 2002 auf Fr. 1'772.60 netto (Hypothekarzinssatz 4 %, Landesindex
148.7 Punkte per 31. Oktober 2001, allg. Kostensteigerung per Oktober 2001)
erhöht.

2. Der sodann geltende Mietzins für das obgenannte Mietobjekt wird mit
Wirkung ab 1. Februar 2003 auf Fr. 1'738.90 netto (Hypothekarzinssatz 3.75 %,
Landesindex 149.4 Punkte per 31. August 2002, allg. Kostensteigerung per
August 2002) pro Monat herabgesetzt.

3. Der sodann geltende Mietzins für das obgenannte Mietobjekt wird mit
Wirkung ab 1. Juli 2003 auf Fr. 1'653.85 netto (Hypothekarzinssatz 3.25 %,
Landesindex 150.4 Punkte per 28. Februar 2003, allg. Kostensteigerung per
Februar 2003) pro Monat herabgesetzt.

4. Auf das Begehren der Beklagten 1 und 2 um eine weitere
Mietzinsherabsetzung per 1. Oktober 2005 wird nicht eingetreten.

5. -10. ... (Kosten, Mitteilung, Rechtsmittelbelehrung)".

C.
Mit eidgenössischer Berufung stellen die Beklagten folgende Rechtsbegehren:
"1.In Gutheissung der Berufung sei der angefochtene Beschluss der II.
Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich vom 7. Juli 2005 aufzuheben;
2.es sei die Unwirksamkeit der mit amtlichem Formular vom 14. Dezember 2001
auf den 1. April 2002 erklärten Mietzinserhöhung festzustellen;
3.eventualiter sei die angefochtene Mietzinserhöhung gemäss Ziffer 2 hiervor
für missbräuchlich zu erklären;
4.der monatliche Nettomietzins sei mit Wirkung ab 1. April 2002 auf Fr.
1'622.10 herabzusetzen;
5.der monatliche Nettomietzins sei mit Wirkung ab 1. Februar 2003 um 1,9 %
auf Fr. 1'591.30 herabzusetzen;
6.der monatliche Nettomietzins sei mit Wirkung ab 1. Juli 2003 um 4,89 % auf
Fr. 1'513.50 herabzusetzen;
7.der monatliche Nettomietzins sei mit Wirkung ab 1. Oktober 2005 auf Fr.
1'500.-- herabzusetzen;
8.eventualiter sei die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz
zurückzuweisen."
Die Klägerin beantragt, die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
1.1
Die Beklagten machen zunächst geltend, die Mietzinserhöhung vom 14. Dezember
2001 sei unwirksam. Art. 14 Abs. 3 Satz 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über
die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11) regle
die formellen Voraussetzungen für die wirksame Erklärung einer
Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen. Nachdem im Zeitpunkt
der Mietzinserhöhung vom 14. Dezember 2001 nicht alle sachdienlichen Belege
vorgelegen hätten, diese mithin verfrüht angezeigt worden sei, hätte sie für
unwirksam erklärt werden müssen.

1.2 Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz lagen im Zeitpunkt
der Mietzinserhöhungsanzeige vom 14. Dezember 2001 für den Teil von Fr.
493'214.75 der geltend gemachten Baukosten von insgesamt Fr. 2'622'940.22
noch keine sachdienlichen Belege vor. Diesen Betrag berücksichtigte die
Vorinstanz deshalb bei der Berechnung der Mietzinserhöhung nicht. Bezüglich
des verbleibenden Betrages von Fr. 2'129'726.20 schützte sie die geltend
gemachte Miezinserhöhung.

1.3 Nach Art. 14 Abs. 3 VMWG dürfen Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender
Investitionen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und
die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte
Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig.

Der Wortlaut von Satz 1 dieser Bestimmung stellt zwei Voraussetzungen auf,
die erfüllt sein müssen, damit der Vermieter zur Anzeige von
Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen berechtigt ist:
Erstens müssen die Arbeiten ausgeführt sein, zweitens müssen die
sachdienlichen Belege vorliegen. Bei gestaffelten Mietzinserhöhungen nach
Satz 2 sind die erfolgten Zahlungen vorausgesetzt. Aus dem Wortlaut von Art.
14 Abs. 3 VMWG ergibt sich indessen nicht, dass der Vermieter mit der
Ankündigung stets zuwarten muss, bis er sämtliche Unternehmerrechnungen
erhalten hat, ansonsten die ganze Mietzinserhöhung unwirksam ist.

Eine vollumfängliche Unwirksamkeit, wie sie die Beklagten postulieren,
entspricht auch nicht dem Sinn und Zweck von Art. 14 Abs. 3 VMWG. Die am 1.
August 1996 in Kraft getretene Änderung der VMWG bezweckte eine Vereinfachung
sowie eine grössere Flexibilität bei der Handhabung des Mietrechtes (Cipriano
Alvarez, Die am 1. August 1996 in Kraft getretene Änderung der VMWG, mp 1996
S. 129 ff., S. 131). Zur Regelung von Art. 14 Abs. 3 VMWG im Besonderen wird
ausgeführt, sie diene nicht nur dem Schutz des Mieters, sondern auch
demjenigen des Vermieters. Indem verlangt werde, dass geltend gemachte
Mietzinserhöhungen auf gefestigten und schriftlich ausgewiesenen,
tatsächlichen Kosten beruhten, könnten unter Umständen langwierige
Anfechtungsverfahren vermieden werden, insbesondere wenn sich die Kosten in
der Schlussabrechnung nicht mit den Angaben decken sollten, die der vorgängig
angezeigten Mietzinserhöhung zugrunde liegen (Alvarez, a.a.O., S. 136). Es
geht mithin darum, Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen
auf eindeutige und belegte Kosten zu stützen, um klare Verhältnisse zu
schaffen und Anfechtungsverfahren vorzubeugen. Dieses Anliegen verlangt aber
nicht, eine angezeigte Mietzinserhöhung vollumfänglich für unwirksam zu
erklären, nur weil im Zeitpunkt der Anzeige noch nicht ganz alle Belege
vorlagen. Kündigt der Vermieter eine Mietzinserhöhung an, bevor er im Besitz
sämtlicher sachdienlicher Belege ist, tut er dies allerdings auf eigenes
Risiko, dass die nicht belegten Kosten in einem Anfechtungsverfahren auch
dann unberücksichtigt bleiben, wenn sie vor Abschluss desselben
rechtsgenügend belegt werden können.

Die Vorinstanz verletzte mithin Art. 14 Abs. 3 VMWG nicht, indem sie die
Mietzinserhöhungsanzeige vom 14. Dezember 2001 nicht vollumfänglich für
unwirksam betrachtete, weil im Zeitpunkt der Anzeige noch nicht alle
sachdienlichen Belege vorlagen, sondern diesem Umstand dadurch Rechnung trug,
dass sie nur die in jenem Zeitpunkt belegten Baukosten berücksichtigte.

1.4 Die Vorinstanz erwog, über die Gültigkeit einer weiteren, per 1. Juni
2003 erfolgten Mietzinserhöhung wegen Sanierungsarbeiten, die bei der
Schlichtungsbehörde angefochten und von dieser bis zur rechtskräftigen
Erledigung des vorliegenden Verfahrens sistiert wurde, sei in jenem Verfahren
zu befinden. Die Beklagten bemängeln dies. Sie vertreten die Auffassung, wenn
die zweite Mietzinserhöhung wegen derselben Sanierung im Umfang derjenigen
Investitionskosten, die im Rahmen der ersten mangels Belegen ausser Acht
gelassen wurden, geschützt würde, käme dies einer gestaffelten
Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 14 Abs. 3 Satz 2 VMWG gleich. Dann aber
müsste bereits die erste Mietzinserhöhung entsprechend begründet sein.
Überdies müsste der Vermieter auch für den ersten Teil der Kosten die
erfolgten Zahlungen nachweisen, wie dies Art. 14 Abs. 3 Satz 2 VMWG verlange.

Daran ist so viel richtig, dass die Voraussetzungen für die Ankündigung einer
gestaffelten Mietzinserhöhung nach Art. 14 Abs. 3 Satz 2 VMWG insofern von
denjenigen nach Art. 14 Abs. 3 Satz 1 VMWG abweichen, als die Ankündigung
nach Massgabe der bereits erfolgten Zahlungen vorgenommen werden kann
(Alvarez, a.a.O., S. 136; Beat Rohrer, Änderungen der Verordnung über die
Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 26.6.1996, in Kraft seit 1.
August 1996, MRA 1996 S. 143 ff., S. 145; vgl. ferner Robert Siegrist, Der
missbräuchliche Mietzins, Diss. Zürich 1997, S. 122, der auch für den Fall
von Art. 14 Abs. 3 Satz 2 VMWG annimmt, die Arbeiten müssten ausgeführt
sein). Dies soll für den Vermieter eine Erleichterung bringen, indem er bei
grösseren Vorhaben nicht abwarten muss, bis er die Schlussabrechnung erhält,
sondern bereits im Gefolge geleisteter Zahlungen Mietzinserhöhungen verlangen
kann (Alvarez, a.a.O., S. 136; Rohrer, a.a.O., S. 145 f.).

Vorliegend stellte die Vorinstanz indessen fest, dass die Klägerin keine
gestaffelte Mietzinserhöhung vorgenommen habe. Es besteht somit kein Grund,
die Zulässigkeit der weiteren, per 1. Juni 2003 erfolgten Mietzinserhöhung
schon im Zusammenhang mit der in diesem Verfahren angefochtenen
Mietzinserhöhung zu prüfen. Die Vorinstanz behielt diese Prüfung zu Recht dem
zweiten Verfahren vor.

2.
2.1 Eventualiter beantragen die Beklagten, die Mietzinserhöhung vom 14.
Dezember 2001 für missbräuchlich zu erklären. Sie machen geltend, dass nur
die Überwälzung der Kosten von zwei Arbeitsgattungen, nämlich der Fassaden-
und Flachdachsanierung, zur Diskussion stünde. Für diese beiden
Arbeitsgattungen könne der werterhaltende und der wertvermehrende Anteil
individuell ermittelt werden. Indem die Vorinstanz die entsprechende Frage
nicht untersucht und den Anteil der wertvermehrenden Investitionen nach dem
Regelsatz von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG ermittelt habe, habe sie Bundesrecht
verletzt.

2.2 Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht
missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des
Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 Abs. 1
VMWG u.a. wertvermehrende Verbesserungen (Satz 1); bei umfassenden
Überholungen gelten in der Regel 50-70 % der Kosten als wertvermehrende
Investitionen (Satz 2). Die besondere Regelung für umfassende Überholungen
bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft
auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern
oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Anderseits soll die insbesondere
bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen
Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von
50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.; 110 II 404 E. 3a
S. 408 [mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10 VMM]). Wenn die einzelnen
Arbeiten hingegen konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert
werden können, gelangt der Pauschalansatz von 50-70 % nicht zur Anwendung.
Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall nur nach Massgabe der effektiven
Mehrleistungen zulässig (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.; bestätigt in Urteil
4C.149/1997 vom 27. Januar 1998, E. 2a, mp 1998 S. 137 ff. und in Urteil
4C.287/2001 vom 26. März 2002 E. 3.1, mp 2002 S. 213 ff., MRA 2002 S. 96
ff.).
2.3 Zu prüfen ist, ob vorliegend - wie dies die Beklagten behaupten - nur
zwei klar umrissene Arbeitsgattungen zur Diskussion stehen. Auf dem
Mietzinserhöhungsformular vom 14. Dezember 2001 wurde zur Begründung der
Erhöhung wegen wertvermehrender Investition "Sanierung Fassaden und
Flachdächer" angegeben. Die Vorinstanz erwog dazu, es könne nicht erwartet
werden, dass im Formular zur Ankündigung einer Mietzinserhöhung sämtliche als
wertvermehrend erachteten Arbeiten detailliert aufgeführt würden. Es genüge,
wenn gesamthaft ersichtlich sei, welche Arbeiten gemeint seien. Dabei sei zu
berücksichtigen, dass die Mieter im vorliegenden Fall zum Voraus
verschiedentlich über die Art der auszuführenden Arbeiten orientiert worden
seien. So seien im Schreiben vom 18. April 2001 die auszuführenden Arbeiten
aufgeführt worden. Die Vorinstanz folgte der Auslegung der Erstinstanz,
wonach die Mieter aus diesem Schreiben nach Treu und Glauben schliessen
mussten, dass unter dem Begriff "Fassadensanierung" neben der Sanierung der
eigentlichen Gebäudehülle inkl. Wärmedämmung auch der Ersatz der Fenster,
Lamellenstoren, Markisen und das Verlängern der bestehenden Fensterbänke zu
verstehen sei. In diesem Schreiben werde den Mietern unter dem Titel
"Aussensanierung" mitgeteilt, dass die Liegenschaften C.________-strasse
36-74 einer umfassenden Aussensanierung unterzogen würden, welche die
angeführten Arbeiten umfassen werde. Die Vorinstanz wies sodann auf das
weitere Schreiben vom 23. Mai 2001 hin, in welchem die Mieter informiert
wurden, dass auch die Sanierung der Blumentröge sowie die Vornahme von
Gärtnerarbeiten erforderlich seien. Ferner liege eine Mieterorientierung über
die Aussenrenovation C.________-strasse 36-74 mit einem Kurzbeschrieb vor.
Darin seien auch die Isolation der Tröge und Gärtnerarbeiten aufgeführt. Die
Vorinstanz erachtete daher auch diese Arbeiten als von der im Formular
angegebenen Begründung erfasst. Sie gelangte zum Schluss, es liege eine
umfassende Überholung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG vor.

2.4 Die Beklagten halten diesen Erwägungen entgegen, massgebend sei allein
die Begründung auf dem amtlichen Formular. Die Informationen der Klägerin im
Vorfeld der Erhöhungsmitteilung seien dagegen ohne Belang.

Dem kann nicht gefolgt werden. Vorliegend ist der Erhöhungsgrund im Formular
selbst angegeben und auch näher begründet worden. Insoweit stellen sich keine
Probleme. Streitig ist hingegen die Auslegung des darin enthaltenen Passus
"Sanierung Fassaden und Flachdächer".
Die in der Mitteilung für die Mietzinserhöhung angegebene Begründung bildet
Teil der Willensäusserung des Vermieters, mit der er sein Gestaltungsrecht
ausübt. Deren Sinn und Tragweite und insbesondere deren Klarheit sind daher
nach den üblichen Kriterien der Vertragsauslegung zu bestimmen. Der Vermieter
hat sie mangels eines übereinstimmenden Verständnisses der Parteien (Art. 18
OR) nach dem Vertrauensprinzip so gegen sich gelten zu lassen, wie sie der
Mieter als Adressat nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten
Umständen in guten Treuen verstehen durfte und musste (BGE 121 III 6 E. 3c S.
10; 118 II 130 E. 2b S. 132; 130 III 66 E. 3.2, 417 E. 3.2, je mit
Hinweisen). Dabei können namentlich weitere Informationen des Vermieters
herangezogen werden, welche die im Formular angegebene Begründung präzisieren
oder zu ihrer Auslegung beitragen (BGE 121 III 460 E. 4a S. 465/466).

Die Vorinstanz war demnach befugt, zur Auslegung der angegebenen Begründung
"Sanierung Fassaden und Flachdächer" die Informationsschreiben der Klägerin
im Vorfeld der Erhöhungsanzeige zu berücksichtigen. Wenn die Beklagten
behaupten, aufgrund des Schreibens der Klägerin vom 18. April 2001 hätten sie
annehmen dürfen, dass die Formulierung "Sanierung Fassaden" nur die Sanierung
des Mauerwerks, einschliesslich Wärmedämmung und Verputz, nicht aber die
weiteren Arbeiten umfasse, so kann dem nicht gefolgt werden. Wie die
Vorinstanz zutreffend hervorhebt, werden in diesem Schreiben einfach die
unter dem Titel "Aussensanierung" vorzunehmenden Arbeiten aufgelistet. Eine
klare Unterscheidung zwischen der Fassade inkl. Wärmedämmung einerseits und
den übrigen Arbeiten anderseits, wie sie die Beklagten erblicken wollen, wird
darin nicht vorgenommen. Aufgrund der Orientierungsschreiben vom 18. April
2001 und vom 23. Mai 2001, in welchem im Übrigen explizit auf die "anstehende
umfassende Fassaden- und Flachdachsanierung" Bezug genommen wird, sowie der
Dokumentation zur Mieterorientierung über die Aussenrenovation
C.________-strasse 36-74 mit einem Kurzbeschrieb mussten die Beklagten davon
ausgehen, dass die Kosten für die dort erwähnten Arbeiten mit der
zusammenfassenden Begründung "Sanierung Fassaden und Flachdächer" gemeint
waren. Das Auslegungsergebnis der Vorinstanz ist somit bundesrechtlich nicht
zu beanstanden.

2.5 Somit stehen nicht bloss zwei klar umrissene Arbeitsgattungen zur
Diskussion. Die Vorinstanz ging zu Recht von einer umfassenden Überholung
nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG aus. Liegt aber eine solche vor, sind im
Sinne einer widerlegbaren Vermutung 50-70 % der Kosten als wertvermehrende
Investitionen zu betrachten (BGE 118 II 415 E. 3; Sarah Brutschin, Die
Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins, mp 2005 S. 129 ff., S. 145).

Die Beklagten werfen der Vorinstanz vor, Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG nicht als
widerlegbare Vermutung, sondern als Fiktion aufgefasst zu haben. Die
Vorinstanz habe sie nicht zum Beweis ihrer Behauptung zugelassen, dass die
Sanierungsarbeiten an den Fassaden und Flachdächern zu keiner Wertvermehrung
führten, insbesondere habe sie die von ihnen beantragte Expertise zur
Wirksamkeit der Wärmedämmung abgelehnt.

2.6 Die Beklagten scheinen damit eine Verletzung ihres
Beweisführungsanspruchs nach Art. 8 ZGB geltend machen zu wollen. Art. 8 ZGB
regelt in erster Linie die Verteilung der Beweislast. Das Bundesgericht
leitet aus Art. 8 ZGB als Korrelat zur Beweislast insbesondere das Recht der
beweisbelasteten Partei ab, zum ihr obliegenden Beweis zugelassen zu werden,
soweit entsprechende Anträge im kantonalen Verfahren form- und fristgerecht
gestellt worden sind. Der bundesrechtliche Beweisführungsanspruch gilt
indessen nur für rechtserhebliche Tatsachen und schliesst insbesondere die
vorweggenommene Beweiswürdigung nicht aus (BGE 130 III 591 E. 5.4; 126 III
315 E. 4a; 122 III 219 E. 3c S. 223, je mit Hinweisen). Die Schlüsse, die das
kantonale Gericht in tatsächlicher Hinsicht aus Beweisen und konkreten
Umständen zieht, sind im Berufungsverfahren nicht überprüfbar (BGE 122 III 61
E. 2c/bb, 219 E. 3c S. 223 mit Hinweisen).

2.7 Eine Verletzung des Beweisführungsanspruchs nach Art. 8 ZGB ist
vorliegend nicht gegeben. Die Vorinstanz hat durchaus anerkannt, dass der
Mieter zum Beweis der Behauptung zuzulassen ist, dass im konkreten Fall die
Kosten der umfassenden Überholung ausnahmsweise zu weniger als 50 %
wertvermehrend sind. Sie schützte aber die Ablehnung verschiedener
Beweisanträge der Beklagten durch das erstinstanzliche Mietgericht, so
namentlich den Verzicht auf die Einholung einer Expertise zur Wirkung der
vorgenommenen Isolationsmassnahmen bzw. der fehlenden Reduktion der
Heizkosten. Sie folgte der Begründung des Mietgerichts, welches unter anderem
erwogen hatte, eine solche Expertise könne keinen gesicherten Beweis
erbringen, zumal bezüglich des Niveaus der Ölpreise unklar sei, inwiefern die
gestiegenen Kosten mit der Isolation zusammenhingen. Ohnehin machten die
Kosten für die Isolationsmassnahmen einen geringen Anteil der Kosten für die
Gesamtsanierung aus. Auch für den Fall, dass sich die Isolierung hinsichtlich
der Heizkosten als unnütz erweisen würde, bestünde kein Anlass, von der in
Art. 14 Abs. 1 VMWG als Regel festgelegten Bandbreite nach unten abzuweichen.

Die Vorinstanz nahm somit in vorweggenommener Beweiswürdigung an, dass die
Expertise die Behauptung der Beklagten von vornherein nicht bestätigen könnte
und selbst wenn dem so wäre, dies am Ergebnis nichts ändern würde. So oder
anders erachtete sie den geltend gemachten Überwälzungssatz von 50 % als
angemessen. Wenn die Beklagten einwenden, es könne nicht willkürfrei gesagt
werden, dass die Expertise am Ergebnis nichts geändert hätte, so verkennen
sie, dass das Bundesgericht im Berufungsverfahren die vorweggenommene
Beweiswürdigung nicht überprüfen kann (BGE 114 II 289 E. 2a S. 291).

2.8 Zusammenfassend erweist sich die Rüge der Beklagten, die Vorinstanz hätte
die Mietzinserhöhung vom 14. Dezember 2001 für missbräuchlich erklären
müssen, als unbegründet.

3.
Den Beklagten wurden im Laufe des hängigen Verfahrens die beantragten
Mietzinssenkungen per 1. Februar 2003 und per 1. Juli 2003 gewährt. Mit
Eingabe vom 28. Juni 2005 an die Vorinstanz hatten die Beklagten unter
Hinweis auf die von der Zürcher Kantonalbank angekündigte Senkung des
Hypothekarleitzinssatzes um 0.25 % eine weitere Mietzinsherabsetzung per 1.
Oktober 2005 verlangt. Die Vorinstanz trat auf dieses Begehren nicht ein mit
der Begründung, im Berufungsverfahren seien Klagänderungen nicht zulässig (§
200 Abs. 1 ZPO-ZH e contrario). Die Beklagten rügen dies als
bundesrechtswidrig.

Nach Art. 270a Abs. 3 OR ist das nach Absatz 2 vorgeschriebene Verfahren
nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer
Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt. Das Bundesgericht hat
entschieden, dass der Mieter in analoger Anwendung von Art. 270a Abs. 3 OR
auch in einem hängigen Verfahren um Herabsetzung des Mietzinses, ohne das
vorgängige Parteiverfahren im Sinne von Art. 270a Abs. 2 OR einzuhalten, neue
Herabsetzungsbegehren in das laufende behördliche Verfahren einbringen kann.
Dies allerdings nur unter dem Vorbehalt, dass das kantonale Prozessrecht das
entsprechende Vorgehen zulässt (BGE 122 III 20 E. 4c S. 25; vgl. die
Berichterstattung zu diesem Entscheid von Peter Münch in ZBJV 1996 S. 350 f.,
aber auch die Kritik an diesem Entscheid in: SVIT-Kommentar, Mietrecht, 2.
Aufl., Zürich 1998, N. 40 zu Art. 270a OR S. 757 f.). Die Voraussetzung für
eine Berücksichtigung von nachträglich eingetretenen Herabsetzungsgründen im
Herabsetzungsverfahren, dass das kantonale Prozessrecht die Stellung
entsprechender neuer Anträge im laufenden Verfahren zulässt, gilt
selbstredend auch für die Berücksichtigung nachträglicher
Herabsetzungsbegehren im Verfahren zur Anfechtung einer Mietzinserhöhung nach
Art. 270b OR. Art. 270a Abs. 3 OR beseitigt nur die Prozessvoraussetzung der
Einhaltung des in Art. 270a Abs. 2 OR vorgesehenen Vorverfahrens,
verpflichtet die Kantone indessen nicht, unabhängig vom kantonalen
Prozessrecht neue Begehren in jeder beliebigen Stufe des Verfahrens
zuzulassen (vgl. zum Vorrang kantonalen Prozessrechts: Higi, Zürcher
Kommentar, N. 7 und 20 f. zu Art. 270a OR; Weber, Basler Kommentar, N. 6a zu
Art. 270a OR; vgl. AB N 1989 S. 531; AB S 1989 S. 428).

Vorliegend verneinte die Vorinstanz die Zulässigkeit neuer Begehren gestützt
auf kantonales Prozessrecht (§ 200 Abs. 1 ZPO-ZH e contrario), worin nach dem
Dargelegten keine Bundesrechtsverletzung liegt. Ob sie das kantonale Recht
korrekt angewendet hat, kann im Berufungsverfahren im Übrigen nicht überprüft
werden, da mit Berufung nur die Verletzung von Bundesrecht (unter Vorbehalt
der Verletzung verfassungsmässiger Rechte), nicht jedoch von kantonalem Recht
geltend gemacht werden kann (Art. 43 Abs. 1 OG). Insoweit ist auf die
Berufung nicht einzutreten.

4.
Die Berufung ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem
Verfahrensausgang entsprechend ist die Gerichtsgebühr den Beklagten
aufzuerlegen, die zudem die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren zu
entschädigen haben (Art. 156 Abs. 1 und 7 sowie Art. 159 Abs. 2 und 5 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.- wird den Beklagten unter solidarischer
Haftbarkeit auferlegt.

3.
Die Beklagten haben die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter
solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2'500.- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 9. Dezember 2005

Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: