Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.345/2005
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4C.345/2005 /ruo

Urteil vom 9. Januar 2006

I. Zivilabteilung

Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Arroyo.

A. ________ AG,
Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Lorenz Altenbach,

gegen

B.________ SA,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Oliver Berther.

Mietvertrag; Baurechtsvertrag,

Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn,
Zivilkammer, vom 5. September 2005.

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG, W.________ (Klägerin), ist Eigentümerin des Grundstücks
Nr. 000, GB W.________ (SO). Die B.________ SA, Lausanne (Beklagte), hat die
Erbringung von Dienstleistungen im Bereich der Telekommunikation zum Zweck.
Am 8./25. Juni 2001 schloss die Klägerin mit der Beklagten eine als
Mietvertrag bezeichnete Vereinbarung, nach der sie der Beklagten gegen
Bezahlung von Fr. 4'000.-- jährlich (Ziff. 4.2 des Vertrages) einen Teil
ihres Grundstücks für die Installation, den Betrieb und den Unterhalt von
Telekommunikationsausrüstungen ("Funkanlage") überliess (Ziff. 3.1). Die
Beklagte erhielt das Recht, insbesondere einen Antennenträger in der
erforderlichen Höhe sowie weitere Installationen zu errichten, deren
Eigentümerin sie bleiben sollte (Ziff. 3.2), wobei sie sich zu deren
Entfernung auf den Zeitpunkt des Vertragsablaufs verpflichtete (Ziff. 5.6).
Der Vertrag sollte mit Unterzeichnung in Kraft treten und wurde für eine
feste Dauer bis 31. Dezember 2011 abgeschlossen, unter Vorbehalt der
Bestimmungen in Ziffern 5.3 bis 5.5 des Vertrages (Ziff. 5.1). Ziffer 5.5
bestimmt Folgendes:

"Der Vermieter hat das Recht, den Vertrag aus wichtigen Gründen, welche die
Vertragserfüllung unzumutbar machen, unter Einhaltung einer 6-monatigen Frist
jederzeit zu kündigen [...]."
Mit Schreiben vom 28. Januar 2002 kündigte die Klägerin den Mietvertrag
gestützt auf Ziffer 5.5 des Vertrags per 31. Juli 2002. Zur Begründung führte
sie an, sie werde seit der Unterzeichnung dieses Vertrages bzw. seit der
Bauausschreibung in W.________ "durch die Medien geschleift"; die Einwohner
von W.________ wehrten sich mit allen Mitteln gegen die geplante Funkanlage,
was sich auch auf ihren Umsatz auswirke (durch Rückgang von Treibstoffverkauf
und Meidung der Garage durch frühere Kunden). Da sie als Unternehmung in
einem Dorf auf jeden Kunden angewiesen sei, könne sie sich einen solchen
"Boykott" nicht leisten.
Am 21. März 2003 teilte die Beklagte der Klägerin mit, sie werde am kommenden
Montag mit den Bauarbeiten beginnen. Auf Gesuch der Klägerin verfügte der
Amtsgerichtspräsident von Dorneck-Thierstein am 25. März 2003
superprovisorisch, die Beklagte habe die auf dem Grundstück der Klägerin
aufgenommenen Bauarbeiten unverzüglich einzustellen und das Grundstück zu
räumen; am 8. April 2003 bestätigte er die Verfügung und setzte der Klägerin
Klagefrist.
Am 16. Mai 2003 stellte die Klägerin fristgerecht das Begehren, es sei
festzustellen, dass das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien des
Mietvertrags vom 8./25. Juni 2001 durch die Kündigung vom 28. Januar 2002
rechtsgültig aufgelöst worden sei und demnach nicht mehr bestehe. Die
Beklagte beantragte ihrerseits, die Klage abzuweisen und festzustellen, dass
der Mietvertrag gültig sei; eventualiter stellte sie den Antrag, die Klägerin
sei zu Schadenersatz im Sinne von Art. 266g Abs. 2 OR zu verurteilen.
Widerklageweise verlangte sie, die Klägerin sei zum Ersatz des
Verzögerungsschadens zu verurteilen.

Das Amtsgericht Dorneck-Thierstein hiess die Klage mit Urteil vom 26. Oktober
2004 gut und wies die Widerklage ab. Das Gericht kam im Wesentlichen zum
Schluss, die Klägerin habe den Vertrag - unbesehen darum, ob dieser als
Mietvertrag oder Baurechtsvertrag zu qualifizieren sei - aus wichtigen
Gründen im Sinne von Ziffer 5.5 des Vertrages gültig gekündigt.

B.
Mit Urteil vom 5. September 2005 stellte das Obergericht des Kantons
Solothurn fest, dass Ziffer 2 des Urteils des Amtsgerichts von
Dorneck-Thierstein vom 26. Oktober 2004 (Abweisung der Widerklage) in
Rechtskraft erwachsen sei. Die Klage wies das Obergericht ab. Das Gericht
qualifizierte den Vertrag der Parteien als Mietvertrag und kam zum Schluss,
dass wichtige Gründe im Sinne von Ziffer 5.5 des Vertrages bzw. von Art. 266g
Abs. 1 OR nicht vorhanden seien.

C.
Mit Berufung vom 17. Oktober 2005 stellt die Klägerin das Rechtsbegehren, das
Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn vom 5. September 2005 sei
aufzuheben und in Gutheissung der Klage vom 16. Mai 2003 sei festzustellen,
dass zwischen den Parteien kein Vertragsverhältnis mehr bestehe. Sie rügt,
die Vorinstanz habe den Vertrag zu Unrecht als Mietvertrag statt als
Baurechtsvertrag qualifiziert; der Baurechtsvertrag sei mangels Eintrag im
Grundbuch ungültig. Eventuell rügt sie, der Vertrag sei ungeachtet der
Vertragsqualifikation aus wichtigen Gründen gekündigt worden. Subeventualiter
bringt sie vor, die Anfechtung der Kündigung sei zu spät erfolgt, weshalb die
Kündigung gültig geworden bzw. konkludent akzeptiert worden sei.

D.
Die Beklagte beantragt die Abweisung der Berufung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Die Klägerin rügt zunächst, die Vorinstanz habe den Vertrag vom 8./25. Juni
2001 bundesrechtswidrig als Mietvertrag qualifiziert. Sie hält dafür, dass
wegen der festen Verbindung der Mobilfunkantenne mit dem Boden nur die
Bestellung eines Baurechts in Frage komme, nachdem die Beklagte Eigentümerin
bleiben wolle und sich nach Vertragsablauf zur Entfernung der Anlagen
verpflichtet habe (Ziff. 5.6 des Vertrages). Den als Baurecht zu
qualifizierenden Vertrag hält sie für formungültig.

1.1 Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine
Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen
Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Während der Mietvertrag obligatorische
Rechte begründet, ist das Baurecht ein dingliches Recht im Sinne von Art. 779
ZGB (Higi, Zürcher Kommentar, Vorbemerkungen zu Art. 253-274g OR, N 164). Das
Mietrecht bestimmt in Art. 260a OR, dass der Mieter Erneuerungen und
Änderungen an der Sache vornehmen kann, wobei dafür die schriftliche
Zustimmung des Vermieters erforderlich ist (Abs. 1); der Vermieter kann die
Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich
vereinbart worden ist (Abs. 2); er hat andernfalls, sofern die Sache bei
Mietende einen erheblichen Mehrwert aufweist, eine entsprechende
Entschädigung zu leisten (Abs. 3). Ein entsprechendes - sachenrechtliches -
Wegnahmerecht des Mieters nach Vertragsbeendigung wurde von der Lehre auch
ohne positive Gesetzesnorm als Aneignungsrecht für den Fall befürwortet, dass
der (sachenrechtlich berechtigte) Vermieter keinen Verwendungsersatz leistete
(vgl. Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N 59 f. zu Art. 642 ZGB; von Tuhr/Peter,
Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Bd. I, 1979, S.
134). Die schuldrechtliche Regelung über Einbauten des Mieters in Art. 260a
OR beruht auf der Voraussetzung, dass diese Mieterbauten sachenrechtlich zu
Bestandteilen des Mietobjektes werden. Dass Bauten nach dem Akzessionsprinzip
im Sinne von Art. 667 Abs. 2 ZGB grundsätzlich zu Bestandteilen des
Grundstücks werden, schliesst daher entgegen der Ansicht der Klägerin nicht
aus, dass der Mieter mit Zustimmung des Vermieters auf dem Mietgrundstück
Bauten errichtet. Die Parteien des Mietvertrages können insbesondere gemäss
Art. 260a OR vorsehen, dass diese Bauten nach Beendigung des Vertrages von
der Mieterin zu entfernen sind, ohne dass deswegen der Vertrag als
Baurechtsvertrag zu qualifizieren wäre.

1.2 Die Klägerin beruft sich auf die in Ziffer 3.2 des Vertrages getroffene
Vereinbarung, wonach die Beklagte Eigentümerin der Antenne und der
zugehörigen Anlagen bleiben solle. Die Beklagte würde in jedem Fall
Eigentümerin der von ihr errichteten Bauten bleiben, wenn diese als
Fahrnisbauten zu qualifizieren wären. Eine Fahrnisbaute liegt nach der
Rechtsprechung vor, wenn sie - subjektiv - ohne Absicht einer dauernden
Verbindung errichtet wird und zudem - objektiv - nach der Art der
Konstruktion keine dauerhaft feste Verbindung mit dem Boden aufweist (vgl.
BGE 92 II 227 E. 2; 98 II 199 E. 2; vgl. auch Higi, a.a.O., Vorbem. zu Art.
253-274g OR, N 59 ff.; Meier-Hayoz, a.a.O., N 7 zu Art. 677 ZGB; Rey, Basler
Kommentar N 4 ff. zu Art. 677 ZGB). Wie es sich mit den vorliegend in Frage
stehenden Anlagen und Bauten verhält, braucht nicht geprüft zu werden. Denn
der Vertrag vom 8. / 25. Juni 2001 wäre auch dann als Mietvertrag zu
qualifizieren, wenn die Antennenanlage eine Dauerbaute wäre. Dass die
Vertragsklausel über das vorbehaltene Eigentum der Beklagten diesfalls
Dritten nicht entgegengehalten werden könnte, vermag die Gültigkeit der
obligatorischen Abrede unter den Parteien nicht in Frage zu stellen. Die
Ungültigkeit der Klausel im Verhältnis zu Dritten kann jedenfalls nicht dazu
führen, dass die Klägerin - welche durch die allfällige Teilungültigkeit in
keiner Weise beschwert wäre - daraus die vollständige (Form-)Ungültigkeit des
Vertrages mit der Begründung ableiten könnte, gerade diese Vertragsklausel
sei für die Beklagte essentiell gewesen. Die Beklagte - die den Vertrag
vorformuliert hatte - hält im Gegenteil auch in der Antwort an ihrem
Verständnis ausdrücklich fest. Die mietvertraglichen Abreden der Parteien
sind als solche unbesehen um die Gültigkeit des Eigentumsvorbehalts gemäss
Ziffer 3.2 im Verhältnis zu Dritten gültig zustandegekommen.

1.3 Die Vorinstanz hat den - ausdrücklich als Mietvertrag bezeichneten -
Vertrag der Parteien vom 8./25. Juni 2001 zutreffend als Mietvertrag im Sinne
der Art. 253 ff. OR qualifiziert. Die Klägerin hat der Beklagten ein
unbebautes Grundstück zum Gebrauch überlassen und gleichzeitig ihre
Zustimmung erteilt, dass diese das Mietobjekt mit einem Antennenträger in der
erforderlichen Höhe sowie weiteren Installationen zum Betrieb einer
Telekommunikationsanlage überbauen könne. Da das für die Antennenanlage
benutzte Mietobjekt - wie die Vorinstanz unbestritten feststellte - nicht aus
einem Raum, sondern einer Grundstücksfläche besteht, finden die
mietrechtlichen Sonderschutzbestimmungen für Wohn- oder Geschäftsräume
vorliegend keine Anwendung.

2.
Die Klägerin hält daran fest, dass sie den Mietvertrag aus wichtigen Gründen
im Sinne von Art. 266g OR und Ziffer 5.5 des Vertrages gekündigt habe.

2.1 Das ausserordentliche Kündigungsrecht gemäss Art. 266g Abs. 1 OR
entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauerschuldverhältnisse aus
wichtigen Gründen vorzeitig beendet werden dürfen (BGE 122 III 262 E. 2a/aa
S. 265 mit Hinweisen). Die Gründe müssen inhaltlich so beschaffen sein, dass
der kündigenden Partei nach objektiver Beurteilung die Fortsetzung des
Mietverhältnisses bis zur nächsten vertraglich vorgesehenen
Auflösungsmöglichkeit nicht mehr zugemutet werden kann, was gemäss Art. 4 ZGB
aufgrund der Würdigung der Umstände im Einzelfall zu entscheiden ist (vgl.
Higi, a.a.O., N 11 f., 30 ff. zu Art. 266g OR). Dabei können nicht nur
objektive Gründe, sondern auch persönliche Gründe insbesondere der
kündigenden Partei die Unzumutbarkeit begründen (Higi, a.a.O., N 45 ff. zu
Art. 266g mit weiteren Hinweisen). Es erscheint in dieser Hinsicht entgegen
der Auffassung der Vorinstanz nicht ausgeschlossen, einen wichtigen Grund für
eine ausserordentliche Kündigung im Umstand zu erkennen, dass ein Vermieter,
wie hier, wegen der Art der Nutzung des vermieteten Objektes durch den Mieter
von seiner eigenen Geschäftskundschaft mit der Verweigerung von
Geschäftsbeziehungen bzw. mit einem Boykott konfrontiert wird - vor allem
wenn das Interesse der Parteien des Mietvertrags in keinem Verhältnis zur
entsprechenden Umsatzeinbusse des Vermieters steht. Wie es sich damit
verhält, kann jedoch vorliegend offen bleiben.

2.2 Die Unzumutbarkeit der Erfüllung eines Mietvertrags kann nur bejaht
werden, wenn die angerufenen Umstände bei Vertragsschluss weder bekannt noch
voraussehbar waren und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei
zurückzuführen sind (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 266 mit Hinweisen). In
dieser Hinsicht hat die Vorinstanz festgestellt, dass zur Zeit des
Vertragsschlusses Bestrebungen zur Errichtung von Mobilfunkantennen in den
betroffenen Gemeinden regelmässig heftige Opposition auslösten und die Medien
den entsprechenden Reaktionen der Bevölkerung breiten Raum einräumten. Nach
den verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil berichtete die
Basler Zeitung von 1999 bis Mitte 2001 über Einsprachen gegen entsprechende
Baugesuche für Funkantennen aus neun Gemeinden im Raume Basel. Der Schluss
der Vorinstanz ist bei dieser Sachlage nicht zu beanstanden, dass der
Widerstand der Dorfbevölkerung von W.________ im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses Mitte 2001 voraussehbar war. Dass die Reaktion
möglicherweise noch etwas heftiger oder deutlicher ausfiel, als an anderen
geplanten Antennen-Standorten, ändert entgegen der Auffassung der Klägerin
nichts an der objektiven Voraussehbarkeit einer Beeinträchtigung ihrer
Geschäftsbeziehungen zur Dorfkundschaft. Sie konnte nicht damit rechnen, dass
ihre Kunden - die in vorhersehbarer Weise mit einer Mobilfunkantenne mitten
im Dorf nicht einverstanden waren - ihre Geschäftsbeziehungen zur Dorfgarage
weiterhin unverändert aufrechterhalten würden.

2.3 Da die Reaktion der Dorfkundschaft der Klägerin auf den Abschluss des
umstrittenen Mietvertrags vorhersehbar war, hat die Vorinstanz darin zu Recht
keinen wichtigen Grund für die ausserordentliche Kündigung des Vertrages
gesehen. Da die angerufenen Umstände objektiv für die Klägerin vorhersehbar
waren, ist ohne Bedeutung, ob die Klägerin bzw. deren Organe die Reaktion der
Kundschaft subjektiv richtig eingeschätzt haben, wie die Vorinstanz ebenfalls
zutreffend bemerkte.

3.
Die Vorinstanz hat die ausserordentliche Kündigung der Klägerin vom
28. Januar 2002 zu Recht als ungültig erachtet. Der Klägerin kann nicht
gefolgt werden, wenn sie subeventuell dafür hält, die fehlende Reaktion der
Beklagten auf die Kündigung habe ungeachtet der Gültigkeit der Kündigung zur
Auflösung des Vertrages geführt. Im angefochtenen Entscheid finden sich
zunächst keine tatsächlichen Feststellungen über die - angeblich fehlende -
Reaktion der Beklagten; diese bestreitet in der Antwort, dass sie sich nicht
umgehend der Kündigung widersetzt habe. Im Übrigen hat die Vorinstanz
festgestellt, dass die geplanten Anlagen keine Räume umfassen, was von der
Klägerin nicht bestritten wird. Da die besonderen Schutzbestimmungen für die
Miete von Wohn- und Geschäftsräumen keine Anwendung finden, fehlt - wie die
Vorinstanz zutreffend ausführte - entgegen der Auffassung der Klägerin jede
Grundlage für eine Verpflichtung der Beklagten, innert bestimmter Frist auf
die einseitige Gestaltungserklärung der Kündigung zu reagieren und sich
dieser in bestimmter Weise zu widersetzen. Dass die Beklagte im Übrigen ein
Verhalten gezeigt hätte, aus dem die Klägerin nach Treu und Glauben auf eine
einvernehmliche Vertragsauflösung hätte schliessen dürfen, behauptet die
Klägerin nicht und ist auch den Feststellungen im angefochtenen Entscheid
nicht zu entnehmen.

4.
Die Berufung ist als unbegründet abzuweisen. Die Klägerin hat bei diesem
Verfahrensausgang die Gerichtsgebühr zu bezahlen (Art. 156 Abs. 1 OG) und der
anwaltlich vertretenen Beklagten deren Parteikosten zu ersetzen (Art. 159
Abs. 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird der Klägerin auferlegt.

3.
Die Klägerin hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr.
2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn,
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 9. Januar 2006

Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: