Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.384/2005
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4C.384/2005 /ruo

Urteil vom 22. M rz 2006

I. Zivilabteilung

Bundesrichter Corboz, Pr sident,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Nyffeler,
Gerichtsschreiber Arroyo.

A. ________,
Kl ger, Berufungskl ger und Anschlussberufungsbeklagter,
vertreten durch F rsprecher Gerhard Schnidrig,

gegen

B.________,
Beklagter, Berufungsbeklagter und Anschlussberufungskl ger,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Christian Suffert.

Mietvertrag; M ngel; Herabsetzung des Mietzinses;

Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des
Kantons Bern, Appellationshof, 2. Zivilkammer,
vom 2. September 2005.

Sachverhalt:

A.
Mit Vertrag vom 7. September 2002 mietete B.________ (Beklagter und
Berufungsbeklagter) von A.________ (Kl ger und Berufungskl ger) eine Wohnung
in X.________ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 2'500.--. Das
Mietverh ltnis sollte am 1. Oktober 2002 beginnen und der Vertrag war
erstmals auf den 30. September 2005 k ndbar.

A.a Der Beklagte ist d nischer Staatsangeh riger und wurde von seinem
Arbeitgeber ab 1. Oktober 2002 nach Bern entsandt, weshalb er f r sich und
seine Familie - seine beiden Kinder waren ca. ein- und dreij hrig - eine
Wohnung ab diesem Zeitpunkt suchte. Zusammen mit seiner Ehefrau besichtigte
er am 7. September 2002 die Dachwohnung  in X.________, die der Kl ger
inseriert hatte und die im damals neu erstellten Zweifamilienhaus  ber der
Wohnung im Parterre liegt. Verhandlungssprache war Englisch, der schriftliche
Vertrag ist auf Deutsch abgefasst.
Der Beklagte reiste nach Vertragsschluss nach D nemark zur ck und kam Ende
Monat mit seiner Familie in die Schweiz. Beim Bezug der Wohnung am 30.
September 2002 wurde ein  bernahmeprotokoll erstellt, das - mit
Schreibmaschine offenbar vom Vermieter vorbereitet - unter anderem in Ziffer
7 unter "Zustand der gemieteten R ume" festh lt: "Alle gemieteten R ume
befinden sich in einem neu erstellten Einfamilienhaus. Aus diesem Grunde sind
alle gemieteten R ume neu und ohne M ngel".
Ab Mitte Oktober 2002 machte der Beklagte mit mehreren Schreiben diverse
M ngel an der Mietsache geltend und bezahlte dem Vermieter nur den Mietzins
f r den Monat Oktober. Danach hinterlegte er einige weitere Monatsmietzinsen
in H he von Fr. 11'100.--  beim Mietamt X.________, wo er auch ein Gesuch um
Herabsetzung des Mietzinses einreichte. Der Kl ger nahm bis 8. Dezember 2002
einige Arbeiten zur M ngelbehebung vor.

A.b Am 17. Dezember 2002 fand ein Augenschein mit Vertretern des Mietamts
X.________ und den Parteien statt. Im Augenscheinprotokoll wurden unter 30
Positionen unter anderem folgende Feststellungen zu den vorhandenen M ngeln
gemacht: diverse Besch digungen im Parkettboden (Galerie) sowie Kratzer und
Spalten im Plattenboden und auf den Treppenstufen zur Galerie (Wohnbereich);
M ngel der   Kunststeintreppe (Treppenhaus); fehlende Einfassungen oder
Verkleidungen (Kamin im Bodenbereich); Abdeckung Heizverteiler im Wohnbereich
kurz vor dem Augenschein montiert und nunmehr m ngelfrei; Deckenabschluss im
Galeriebereich unsorgf ltig fertiggestellt; Wand hinter der Eingangst r zum
WC nicht fertiggestellt und besch digter Deckenverputz; unsorgf ltig
eingepasste und unbehandelte seitliche Holzabdeckungen im Bad; fehlende
Abdeckung im  bergang Parkettboden/W nde im Treppenhaus; fehlende Abdeckung
oberhalb der Hauseingangst re; Fugendichtungen und L cher in den Wandplatten
im Keller-Badezimmer sowie fehlendes Lavabo; wackelnde und erst im Nachhinein
provisorisch erh hte bzw. nicht fertiggestellte Gel nder (Galeriegeschoss,
Treppenhaus bzw. Terrasse); defekte Fenster in der K che anfangs November
ersetzt; im Wintergarten zwei gespaltene Fensterscheiben und ein nicht
schliessbares Fenster; klemmende Eingangst re; undichte Fugendichtung der
Badewanne. Unter Postionen 18 und 19 wird insbesondere zum
"Kinderspielzimmer" festgestellt: "Das Zimmer ist nicht beheizbar" und "hat
als Bodenbelag einen rohen Zement berzug". Unter Positionen 25-27 wird zur
"Terrasse" Folgendes festgestellt: "Das Gel nder ist wacklig und nicht fertig
gestellt"; "Die Terrasse ist noch nicht benutzbar" und "Der Zugang zur
Terrasse ist zu eng". Unter Positionen 28-30 finden sich schliesslich zur
"Garage" folgende Feststellungen: "Die Zufahrt zum Autounterstand ist (zu)
eng, (zu) kurvig und steil"; "Der Wendeplatz ist nicht benutzbar" und "Das
Garagentor fehlt".
Mit Entscheid vom 14. M rz 2003 reduzierte das Mietamt X.________ den
Mietzins ab 1. Oktober 2002 um 40% und setzte ihn auf Fr. 1'500.-- monatlich
herab. Ab dem Zeitpunkt, in dem die mit verh ltnism ssigem Aufwand behebbaren
M ngel beseitigt w rden, sollte der Mietzins noch um 20% auf Fr. 2'000.--
monatlich reduziert werden. Darauf unternahm der Kl ger weitere Anstrengungen
zur Behebung der M ngel.

A.c Am 3. April 2003 beanstandete der Beklagte erneut bestehende M ngel und
setzte Frist zur Behebung bis Mitte Mai 2003. Am 6. Juni 2003 k ndigte er das
Mietverh ltnis fristlos gest tzt auf Art. 259 lit. a OR (eventuell Art. 266g
OR). Am 24. Juni 2003 fand die  bergabe des Mietobjekts statt und es wurde
ein R ckgabeprotokoll erstellt.
Seit dem 1. Februar 2004 ist die Dach- und die Parterrewohnung an drei
Mieterinnen mit zusammen drei Kindern vermietet. Der Mietzins f r die
Dachwohnung betr gt Fr. 1'500.-- monatlich, jener f r die Parterrewohnung Fr.
3'500.--.

B.
Am 15. April 2003 stellte der Vermieter (Kl ger) beim Gericht des
Gerichtskreises III Aarberg-B ren-Erlach das Begehren, der Beklagte und
Mieter sei zu verpflichten, weiterhin einen Mietzins von Fr. 2'500.--
monatlich zu bezahlen und das Mietamt X.________ sei anzuweisen, die vom
Beklagten hinterlegten Mietzinse dem Kl ger herauszugeben. In einer weiteren
Klage vom 16. Februar 2004 beantragte der Kl ger ausserdem, der Beklagte sei
zu verurteilen, ihm f r ausstehende Mietzinse der Monate Juli 2003 bis und
mit Januar 2004 Fr. 17'500.-- nebst 5% Zins seit F lligkeit der einzelnen
monatlichen Mietzinsforderungen, sowie ab Februar 2004 bis und mit September
2005 einen Betrag von Fr. 20'000.-- unter Anrechnung der Mietzinszahlungen
des Nachmieters zu bezahlen; ausserdem sei der Beklagte zu verurteilen, ihm
aus dem Mietverh ltnis einen Betrag von Fr. 47'912.30 nebst Zins zu 5% seit
wann rechtens zu bezahlen.

Der Gerichtspr sident vereinigte die beiden Verfahren und verurteilte den
Beklagten am 25. Februar 2005, dem Kl ger aus Mietvertrag f r die Periode
Oktober 2002 bis Ende Juni 2003 einen Mietzins von Fr. 15'500.-- zu bezahlen,
wobei der beim Mietamt X.________ hinterlegte Betrag von Fr. 11'000.--
(zuz glich Zins, abz glich Spesen) angerechnet werde; der Beklagte habe den
Differenzbetrag von Fr. 15'500.-- innert 10 Tagen nach angezeigter
 bertragung seitens des Mietamts dem Kl ger auszuzahlen. Der Beklagte wurde
weiter verurteilt, dem Kl ger aus dem Mietvertrag Fr. 14'000.-- nebst 5% Zins
seit 1.10.2003 (als Mietzinse Juli 2003 bis Januar 2004), Fr. 10'000.-- nebst
5% Zins seit 15.11.2004 (Mietzinsdifferenz Februar 2004 bis September 2005)
zu bezahlen; der Beklagte wurde ausserdem verurteilt, dem Kl ger einen Betrag
von Fr. 15'487.55 (als Schadenersatz/Mietersch den) nebst Zins seit 24.2.2004
zu bezahlen. Soweit weitergehend wurden die Klagen abgewiesen.

C.
Mit Urteil vom 2. September 2005 erliess das Obergericht (Appellationshof)
des Kantons Bern auf Appellation beider Parteien folgendes Urteil:

"1.1 Der Beklagte wird verurteilt, dem Kl ger aus Mietvertrag
(Mietzinsen) folgende Betr ge zu bezahlen:
a) CHF 13'000.-- nebst Zins zu 5% seit 15.10.2003;
b) CHF   5'000.-- nebst Zins zu 5% seit  01.12.2004.

1.2  Das Mietamt X.________ wird angewiesen, innert 10 Tagen seit
 rechtskr ftigem Urteil folgende Betr ge zu  berweisen:
a) den vom Beklagten hinterlegten Betrag von CHF 11'000.--
an den Kl ger;
b) die auf dem zwecks Hinterlegung er ffneten Bankkonto
aufgelaufenen Zinsen abz glich Spesen an den Beklagten.

2. Der Beklagte wird weiter verurteilt, dem Kl ger aus Mietvertrag
 (Schadenersatz und Mietersch den) den Betrag von CHF  11'784.30
nebst Zins zu 5% seit 24.02.2004 zu bezahlen.

3. Soweit weitergehend werden die Klagen abgewiesen."

Das Obergericht kam in Bezug auf die Mietzinsherabsetzung zum Schluss, dass
das Mietobjekt von Beginn an mit zahlreichen M ngeln behaftet war und der
Kl ger davon Kenntnis hatte. Das Gericht stellte fest, dass der Kl ger -
 berwiegend erfolglos - versuchte, diese zu beheben und dass insbesondere die
Terrasse noch im Januar 2004 mangelhaft und f r eine Familie mit kleinen
Kindern untauglich war; dass das fehlende Garagentor sowie die eingeschr nkte
Nutzungsm glichkeit der Garage und des Wendeplatzes M ngel darstellten; und
dass der Kl ger einen Nebenraum als Kinderspielzimmer vermietete, der dann
nur bedingt als solches verwendbar war, was in quantitativer Hinsicht als
Mangel zu qualifizieren sei, da die dauernd nutzbare Mietfl che entsprechend
kleiner war. Das Gericht reduzierte dementsprechend den Mietzins in zwei
Zeitr umen, n mlich vom Oktober 2002 bis M rz 2003 um 40% auf Fr. 1'500.--
monatlich und f r April 2003 bis zum Vertragsende um 30% auf Fr. 1'750.--
monatlich. Die fristlose K ndigung hielt das Gericht dagegen nicht f r
gerechtfertigt, da den Mietern insbesondere die Benutzung der Wohnung
weiterhin zumutbar gewesen sei und es verneinte auch einen K ndigungsgrund
nach Art. 266g OR. Das Gericht verpflichtete daher den Beklagten zur
Bezahlung der Mietzinsdifferenz bis 30. September 2005. Zur Forderung des
Kl gers auf Schadenersatz unterschied das Gericht ebenfalls zwei Phasen: F r
die Zeit, als die Mieter das Objekt bewohnten belastete es ihnen
Wasserverbrauch (Fr. 750.--), anerkannte Grundgeb hren f r Kehricht und TV
(Fr. 266.45), elektrische Energie f r allgemeine Beleuchtung (Fr. 341.85)
sowie f r W rmepumpe und Warmwasser (Fr. 649.20), Wartungskosten f r Heizung
und Warmwasser (Fr. 120.--), Boilerentkalkung (Fr. 193.30) sowie
Verwaltungskosten (Fr. 30.--). F r die Zeit nach dem Auszug bis zum Einzug
der Nachmieter hielt das Gericht Nebenkosten von insgesamt Fr. 383.25
(elektrische Energie, Wasserverbrauch, Grundgeb hr Kehricht, Wartung
Heizung/Boiler, Verwaltungskosten) f r ausgewiesen. Ausserdem belastete es
dem Beklagten die vertragliche Reinigungspauschale von Fr. 2'500.-- und die
Kosten f r die Nachmietersuche in H he von Fr. 5'100.25. Als Mietersch den
stellte das Gericht Kosten f r M belentsorgung (Fr. 300.--), f r
Malerarbeiten (Fr. 600.--) und f r neue Schl ssel sowie Zylinderauswechslung
(Fr.550.--) fest.

D.
Der Kl ger hat nebst einer staatsrechtlichen Beschwerde eidgen ssische
Berufung eingereicht mit folgenden Rechtsbegehren:
"1.Der Beklagte sei zu verurteilen, dem Kl ger aus Mietvertrag, f r die
Zeitperiode von Oktober 2002 bis Ende Juni 2003 CHF 15'500.00 zu bezahlen
(unter Anrechnung des beim Mietamt X.________ hinterlegten Betrages von CHF
11'000.00 zuz glich Zinsen, abz glich Spesen, der dem Kl ger auszuzahlen
sei).

2. Der Beklagte sei zu verurteilen, dem Kl ger f r die Zeit von Februar 2004
bis September 2005 CHF 10'000.00 nebst Zins zu 5% seit dem 15. November 2004
zu bezahlen.

3. Der Beklagte sei zu verurteilen, dem Kl ger unter dem Titel
"Schadenersatz/Mietersch den" einen Betrag von CHF 20'761.40 zuz glich Zins
zu 5% seit 24. Februar 2004 zu bezahlen."
Der Kl ger r gt, die Vorinstanz habe Art. 256 OR verletzt, indem sie nicht
beachtet habe, dass sich die Parteien bei der Besichtigung der Mietwohnung
 ber deren Zustand geeinigt h tten; die Vorinstanz habe Art. 18 OR verletzt,
indem sie die Ausdr cke "Garage" und "Estrich" nicht nach dem Verst ndnis der
Parteien interpretiert habe; sie habe Art. 259d OR verletzt, indem sie den
Mietzins  berm ssig herabgesetzt habe und habe Art. 267 in Verbindung mit
Art. 42 OR sowie Art. 257a Abs. 2 OR verletzt, indem sie ihm unter dem Titel
"Nebenkosten" und "Schadenersatz" zu tiefe Forderungen zugesprochen habe.

E.
Der Beklagte beantragt in der Antwort die Abweisung der Berufung und erhebt
Anschlussberufung mit folgenden Antr gen:

"Es sei das Urteil der Vorinstanz folgendermassen abzu ndern:

Ziffer 1.1 : Der Beklagte sei zu verpflichten, dem Kl ger CHF 750.--
nebst Zins zu 5% seit 30. Juni 2003 zu bezahlen;

Eventualiter sei der Beklagte zu verpflichten, CHF 6'000.--
nebst Zins zu 5% seit 30. Juni 2003 zu bezahlen;

Ziffer 2:      Der Beklagte sei zu verpflichten, dem Kl ger CHF 3'444.65
nebst Zins zu 5% seit 24. Februar 2004 zu bezahlen."

Der Beklagte r gt die Verletzung von Art. 259b und Art. 266g OR und bringt
vor, die Vorinstanz habe zu Unrecht verneint, dass er zur fristlosen
K ndigung berechtigt gewesen sei oder sie h tte mindestens eine K ndigung aus
wichtigem Grund anerkennen m ssen. Eine Verletzung von Art. 264 OR erblickt
er darin, dass die Unm glichkeit, einen Nachmieter zu finden,
unber cksichtigt geblieben sei; schliesslich h lt er f r Nebenkosten und
Mietersch den nur eine Forderung in H he von Fr. 3'444.65 f r gerechtfertigt.

Der Kl ger stellt in der Anschlussberufungsantwort den Antrag, die
Anschlussberufung sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

Das Bundesgericht zieht in Erw gung:

1.
Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht an die tats chlichen
Feststellungen der letzten kantonalen Instanz gebunden, wenn sie nicht
offensichtlich auf Versehen beruhen, unter Verletzung bundesrechtlicher
Beweisvorschriften zustande gekommen (Art. 63 Abs. 2 OG) oder im Hinblick auf
den Tatbestand einer anwendbaren Sachnorm erg nzungsbed rftig sind (Art. 64
OG). Werden solche Ausnahmen geltend gemacht, so hat die Partei, welche den
Sachverhalt berichtigt oder erg nzt wissen will, dar ber genaue Angaben mit
Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. c und d OG; BGE 130 III 102 E.
2.2 S. 106 mit Hinweisen). Blosse Kritik an der vorinstanzlichen
Beweisw rdigung ist im Berufungsverfahren unzul ssig (BGE 127 III 73 E. 6a;
126 III 10 E. 2b S. 13 mit Hinweisen). Diese Anforderungen gelten auch f r
die Anschlussberufung sowie die Antworten auf Berufung und Anschlussberufung
(Art. 59 Abs. 3 OG).
Keine der Parteien macht eine Ausnahme im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG
geltend. Soweit daher in den Rechtsschriften die Beweisw rdigung der
Vorinstanz kritisiert wird oder R gen gest tzt auf einen Sachverhalt
vorgebracht werden, welcher den Feststellungen im angefochtenen Urteil nicht
entspricht, ist darauf nicht einzugehen. Dies trifft insbesondere f r die vom
Kl ger unter dem Titel "Schadenersatz" und "Mietersch den" behaupteten
zus tzlichen Forderungen zu, die im angefochtenen Urteil abgewiesen wurden,
weil die vom Kl ger behaupteten Auslagen nicht (rechtsgen gend) nachgewiesen
waren. Auf den Berufungsantrag 4 ist nicht einzutreten. Dasselbe gilt f r die
Vorbringen in der Anschlussberufung, wonach die Kosten f r das Ausbessern von
D bell chern tats chlich nicht angefallen seien, die f r die Entsorgung der
M bel zugesprochenen Kosten nicht bewiesen seien, tats chlich keine Reinigung
erfolgt sei, welche Kosten in H he von Fr. 2'500.-- verursacht habe,
tats chlich der Kl ger seine Aufwendungen f r die Nachmietersuche in H he von
Fr. 4'000 nicht mit Zugbilleten oder anderen Dokumenten belegt habe und die
Festlegung des Wasserverbrauchs falsch sei.
Schliesslich findet die Behauptung des Beklagten in den Feststellungen des
angefochtenen Urteils keine St tze, dass im Mietvertrag die Heizkosten und
die entsprechenden Wartungskosten nicht als Nebenkosten ausgeschieden seien.
Es handelt sich um neue tats chliche Behauptungen, die im vorliegenden
Verfahren nicht zul ssig sind (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).

2.
Die Vorinstanz hat den vereinbarten Mietzins von Fr. 2'500.-- monatlich wegen
festgestellter M ngel des Mietobjekts f r die Zeit von Oktober 2002 bis M rz
2003 um 40% auf Fr. 1'500.-- monatlich und f r die Zeit ab April 2003 um 30%
auf Fr. 1'750.-- monatlich herabgesetzt. Der Kl ger bestreitet, dass die
M ngel eine 20%  bersteigende Reduktion des Mietzinses rechtfertigen und
beantragt, der monatliche Mietzins sei f r die gesamte Mietdauer auf Fr.
2'000.-- festzusetzen, wie dies das erstinstanzliche Gericht f r
gerechtfertigt erachtete. Er r gt als Bundesrechtsverletzung, dass die
Vorinstanz die Wohnung als mangelhaft qualifiziert habe, obwohl sie dem bei
der Besichtigung genehmigten Zustand entsprochen habe; dass die Vorinstanz
die Vereinbarungen  ber die Garage und das Kinderspielzimmer im Estrich in
Verkennung des subjektiven Parteiwillens festgestellt und sie - selbst wenn
die festgestellten M ngel gegeben w ren - das Ausmass der Reduktion zu hoch
bemessen habe.

2.1 Mangelhaft ist ein Mietobjekt, wenn ihm eine vertraglich zugesicherte
oder eine sich aus dem vertraglichen Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft
fehlt. Ob ein Mangel vorliegt, ist daher durch Vergleich des vertraglich
vereinbarten mit dem tats chlichen Zustand des Mietobjekts zu ermitteln
(Higi, Z rcher Kommentar, N 27 ff. zu Art. 258 OR; Tercier, Les contrats
sp ciaux, 3. Aufl. 2003, S. 271 f.; vgl. auch Urteil 4C.527/1996 E. 3a vom
29. Mai 1997, in SJ 1997, S. 661).  bergibt der Vermieter die unbewegliche
Sache entgegen seiner Verpflichtung im Sinne von Art. 256 Abs. 1 OR nicht in
einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand oder erh lt er sie
nicht in demselben, so kann der Mieter nach Antritt der Mietsache vom
Vermieter insbesondere die Beseitigung des Mangels sowie die
verh ltnism ssige Herabsetzung des Mietzinses verlangen (Art. 259a lit. a und
b OR).

2.2 Der Kl ger r gt zun chst, die Vorinstanz habe Art. 256 Abs. 1 OR
verletzt, indem sie den Zustand des Mietobjekts bei der Besichtigung nicht
als den vertraglich vereinbarten angesehen habe. Er bestreitet damit, dass
das Mietobjekt  berhaupt mangelhaft war. Die Vorinstanz hat jedoch den
bundesrechtlichen Vertrauensgrundsatz zutreffend angewandt, wenn sie aus dem
Umstand, dass das Mietobjekt im Zeitpunkt der Besichtigung noch nicht
fertiggestellt war, ableitete, dass der Zustand im Zeitpunkt der Besichtigung
keine Vertragsgrundlage bilden konnte - insbesondere auch nicht f r die
schliesslich festgestellten M ngel. Die Vorinstanz hat vielmehr zutreffend
geschlossen, dass der Kl ger angesichts dieses Umstands nach Treu und Glauben
nicht davon ausgehen durfte, dass der Beklagte den Zustand des - nicht
fertiggestellten - Mietobjekts als vertraglich vereinbarten anerkenne oder
genehmige; denn f r die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensgrundsatz sind
die Umst nde des Vertragsschlusses erheblich (BGE  130 III 417 E. 3.2 S. 424
mit Verweisen).

2.3 Als Verletzung von Art. 18 OR r gt der Kl ger sodann, dass die Vorinstanz
den Zustand der Garage bei der Besichtigung (fehlendes Tor) und des Estrichs
(nach dem schriftlichen Vertrag als Kinderspielzimmer verwendbar) nicht als
vertraglich vereinbart, sondern als mangelhaft qualifiziert hat. Soweit der
Kl ger  einen abweichenden tats chlichen Willen der Parteien behauptet und
etwa aus der Zeugenaussage der Ehefrau des Beklagten schliessen will, dass
die Parteien tats chlich  bereinstimmend auf das Garagentor verzichtet
h tten, kritisiert er in unzul ssiger Weise die Beweisw rdigung der
Vorinstanz (BGE 129 III 118 E. 2.5 S. 122 mit Verweisen). Soweit er
vorbringt, der Beklagte habe nach dem Vertrauensprinzip nicht annehmen
d rfen, dass er den Nebenraum im Estrich ganzj hrig als Kinderspielplatz
verwenden k nne, kann ihm nicht gefolgt werden. Mit der Vorinstanz ist
vielmehr davon auszugehen, dass ein Nebenraum im Dachgeschoss bei
entsprechender Ausr stung (insbesondere Heizung) durchaus ganzj hrig zu
Spielzwecken benutzt werden kann und daher die zugesicherte Verwendbarkeit
als "Kinderspielzimmer" nach Treu und Glauben in diesem Sinne verstanden
werden darf.

2.4 Der Kl ger beanstandet schliesslich das Mass der Mietzinsherabsetzung als
rechtsfehlerhaft. Er beanstandet dabei zu Unrecht, dass die Vorinstanz eine
pauschale Reduktion f r s mtliche festgestellten Abweichungen vom vertraglich
vereinbarten Zustand nach Billigkeitsgesichtspunkten ermittelt hat, indem sie
den Wert des mangelhaften Mietobjekts dem Wert in m ngelfreiem
(vertragsgem ssen) Zustand gegen bergestellt hat; ein solches Vorgehen ist
nicht zu beanstanden (BGE 4C.306/1998 E. 4; Higi, a.a.O., N 12 ff. zu Art.
259d OR; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht f r die Praxis, 6. Aufl., 2005, S.
150; SVIT-Kommentar, 2. Aufl. 1998, N 17 ff. zu Art. 259d OR). Das Ausmass
der Mietzinsreduktion beruht sodann auf einem Ermessensentscheid, in den das
Bundesgericht nur eingreift, wenn das kantonale Gericht grundlos von in Lehre
und Rechtsprechung anerkannten Grunds tzen abgegangen ist, wenn es
Gesichtspunkte ber cksichtigt hat, die keine Rolle h tten spielen d rfen bzw.
umgekehrt rechtserhebliche Umst nde ausser Acht gelassen hat oder wenn sich
schliesslich der Entscheid als im Ergebnis offensichtlich unbillig und
stossend erweist (BGE 130 III 504 E. 4.1 S. 507 f.; 128 III 428 E. 4 S. 432
je mit Verweisen). Davon kann hier weder f r die erste noch die zweite
Periode die Rede sein, zumal sich die vom Kl ger angef hrten Pr judizien mit
dem vorliegenden Fall nicht vergleichen lassen. Die Berufung ist unbegr ndet,
soweit darauf einzutreten ist.

3.
In der Anschlussberufung r gt der Beklagte, die Vorinstanz habe Art. 259b OR
bzw. Art. 266g OR und Art. 264 OR verletzt, indem sie ihn nicht als zur
fristlosen oder wenigstens zur ausserterminlichen K ndigung als berechtigt
angesehen habe.

3.1 Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht innert
angemessener Frist, so kann der Mieter fristlos k ndigen, wenn der Mangel die
Tauglichkeit der unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch
ausschliesst oder erheblich beeintr chtigt (Art. 259b Abs. 1 lit. a OR).
Daraus ergibt sich klar, dass die ausserordentliche K ndigung einen schweren
Mangel voraussetzt. Als schwer ist nach der Rechtsprechung ein Mangel zu
betrachten, der vitale Interessen, namentlich die Gesundheit des Mieters und
seiner Familie gef hrdet oder ein Mangel, der die Nutzung der Mietwohnung
bzw. wesentliche Teile davon f r eine gewisse Zeit v llig verunm glicht
(Urteil 4C.164/1999 vom 22. Juli 1999, in Pra 2000 Nr. 49 E. 2d mit
Verweisen). Davon kann hier entgegen der Behauptung des Beklagten nicht die
Rede sein, war doch die Wohnung im Wesentlichen in gebrauchsf higem Zustand
und betrafen die M ngel Teile des Mietobjekts, die f r den eigentlichen
Wohnzweck nicht unentbehrlich waren.

3.2 Nach Art. 266g OR k nnen die Parteien aus wichtigen Gr nden, welche die
Vertragserf llung f r sie unzumutbar machen, das Mietverh ltnis mit der
gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt k ndigen (Abs. 1). In
diesem Fall bestimmt der Richter die verm gensrechtlichen Folgen der
vorzeitigen K ndigung unter W rdigung aller Umst nde (Abs. 2). Da die
fristlose K ndigung im Sinne von Art. 259b lit. a OG einen Sondertatbestand
der allgemeinen ausserordentlichen K ndigung aus wichtigen Gr nden gem ss
Art. 266g OR bildet, ist eine Umdeutung einer (mangels eines schweren
Mangels) nicht gerechtfertigten fristlosen K ndigung wegen M ngeln in eine
g ltige aus wichtigem Grund ausgeschlossen (Higi, a.a.O., N 33 und 44 zu Art.
259b OR; vgl. auch Z st, Die M ngelrechte des Mieters von Wohn- und
Gesch ftsr umen, Diss. St. Gallen, 1992 S. 264 f.; Urteil 4C.168/2001 vom 17.
August 2001 E. 4a). Aus den Feststellungen im angefochtenen Entscheid ergeben
sich keine zus tzlichen Umst nde, welche als wichtige Gr nde in Betracht
fallen k nnten. Dass sich das pers nliche Verh ltnis des Beklagten zum Kl ger
wegen der M ngel der Mietwohnung und der entsprechenden Auseinandersetzung
verschlechterte, bildet keinen wichtigen Grund im Sinne von Art. 266g Abs. 1
OR.

3.3 Gibt der Mieter die Sache zur ck, ohne K ndigungsfrist oder -termin
einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegen ber dem Vermieter nur
befreit, wenn er einen f r den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschl gt;
dieser muss zahlungsf hig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen
Bedingungen zu  bernehmen (Art. 264 Abs. 1 OR). Andernfalls muss der Mieter
den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverh ltnis gem ss
Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann (Art. 264 Abs. 2 OR). Den
Feststellungen im angefochtenen Entscheid ist nicht zu entnehmen, dass der
Beklagte einen f r den Kl ger zumutbaren neuen Mieter vorgeschlagen h tte;
die Vorinstanz hat im Gegenteil festgestellt, dass der Beklagte keinen
Nachmieter suchte. Es ist nicht nachvollziehbar, inwiefern der Beklagte unter
diesen Umst nden die Vorschrift von Art. 264 OR als verletzt erachtet.

4.
Berufung und Anschlussberufung sind abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist. Bei diesem Verfahrensausgang rechtfertigt es sich, die Gerichtsgeb hr
entsprechend den einverlangten Vorsch ssen zu zwei Dritteln dem Kl ger und zu
einem Drittel dem Beklagten zu auferlegen (Art. 156 Abs. 3 OG). Der Kl ger
hat dem Beklagten eine reduzierte Parteientsch digung zu bezahlen (Art. 159
Abs. 3 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung und die Anschlussberufung werden abgewiesen, soweit darauf
einzutreten ist.

2.
Die Gerichtsgeb hr von Fr. 3'000.-- wird dem Kl ger zu zwei Dritteln und dem
Beklagten zu einem Drittel auferlegt.

3.
Der Kl ger hat den Beklagten f r das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr.
1'000.-- zu entsch digen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern,
Appellationshof, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 22. M rz 2006

Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Pr sident:  Der Gerichtsschreiber: