Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.399/2005
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{T 0/2}
4C.399/2005 /biz

Sentenza del 10 maggio 2006
I Corte civile

Giudici federali Corboz, presidente,
Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
cancelliera Gianinazzi.

A. ________,
convenuto e ricorrente,
patrocinato dall'avv. Federica Tamburini,

contro

B.B.________ e C.B.________,
attori e opponenti,
patrocinati dall'avv. Marco Perucchi.

contratto preliminare di compravendita; vizio formale;
culpa in contrahendo,

ricorso per riforma contro la sentenza emanata il
4 maggio/13 ottobre 2005 dalla II Camera civile
del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:

A.
La controversia trae origine da un accordo stipulato dalle parti il 3 ottobre
2001. In questo documento, intitolato "Anzahlungsvertrag", A.________
prometteva di vendere ad C.B.________ e B.B.________ il fondo xxx, sul quale
sorge una casa d'abitazione, al prezzo di fr. 850'000.--. Dal canto loro i
coniugi B.________ si impegnavano a versare un acconto di fr. 85'000.--, che
sarebbe stato computato sul prezzo di vendita in caso di stipulazione
dell'atto notarile. Qualora la compravendita non fosse intervenuta, l'acconto
sarebbe invece rimasto a A.________ quale pena di recesso.

Il 7 gennaio 2002, ovvero il giorno prima della sottoscrizione dell'atto di
compravendita, C.B.________ e B.B.________ hanno dichiarato di rinunciare
all'acquisto dell'immobile, chiedendo nel contempo la restituzione
dell'acconto versato.

Non avendo ricevuto quanto richiesto, a garanzia delle loro pretese
C.B.________ e B.B.________ hanno ottenuto, il 21 giugno 2002, il sequestro
del fondo già citato. Dato che A.________ ha fornito una garanzia sostitutiva
di fr. 90'000.-- la particella è stata successiva-mente liberata e, per
finire, venduta a terzi nell'agosto 2002.

B.
Invocando la nullità della convenzione 3 ottobre 2001 siccome non stipulata
nella forma dell'atto pubblico, il 19 agosto 2002 C.B.________ e B.B.________
hanno convenuto A.________ dinanzi alla Pretura del Distretto di Lugano,
Sezione 5, con un'azione volta all'incasso di fr. 85'000.--, oltre interessi
al 5% dal 1° gennaio 2002, a titolo di restituzione dell'arricchimento
indebito, postulando altresì la convalida del sequestro della garanzia
prestata dalla controparte e il rigetto dell'opposizione interposta al
precetto esecutivo spiccato per il medesimo importo.

Con sentenza 5 agosto 2004 la segretaria assessora della pretura adita ha
respinto la petizione. Pur ammettendo che il vizio di forma comportava
effettivamente la nullità del contratto sottoscritto dalle parti, la giudice
ha infatti ritenuto che, invocando tale nullità, i coniugi B.________
commettevano un abuso di diritto.

C.
Di diverso avviso la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone
Ticino, tempestivamente adita dai soccombenti. Nella sentenza 4 maggio 2005 -
intimata il 13 ottobre seguente - la massima istanza ticinese ha infatti
negato l'abuso di diritto e riconosciuto ad C.B.________ e B.B.________ il
diritto, di principio, alla restituzione dell'importo versato. Considerate le
circostanze in cui è avvenuta l'interruzione delle trattative contrattuali,
la Corte cantonale ha tuttavia imputato ai coniugi B.________ una
responsabilità per culpa in contrahendo tale da giustificare la riduzione
della somma a loro dovuta a fr. 73'695.90, oltre interessi al 5% dal 7
gennaio 2002.

D.
Contro questa decisione A.________ è insorto dinanzi al Tribunale federale,
il 15 novembre 2005, sia con ricorso di diritto pubblico sia con ricorso per
riforma.

Con il ricorso per riforma - che chiede di esaminare per primo, in deroga al
principio stabilito dall'art. 57 cpv. 5 OG - egli postula, in via principale,
la modifica della pronunzia cantonale nel senso di respingere l'appello e, di
conseguenza, confermare il giudizio pretorile. In via subordinata domanda
l'annullamento della sentenza criticata e il rinvio della causa all'autorità
ticinese per nuovo giudizio, mentre in via ancora più subordinata chiede la
modifica della decisione impugnata nel senso di accogliere parzialmente
l'appello e concedere agli attori fr. 2'164.55.

Nella risposta del 26 gennaio 2006 C.B.________ e B.B.________ hanno proposto
l'integrale reiezione del gravame.

Diritto:

1.
Giusta l'art. 57 cpv. 5 OG un ricorso di diritto pubblico viene trattato, in
linea di principio, prima del parallelo ricorso per riforma.

Per consolidata giurisprudenza, rettamente richiamata dal convenuto, si può
tuttavia derogare a questa regola quando la decisione sul ricorso di diritto
pubblico non influirebbe comunque sull'esito del ricorso per riforma, ad
esempio qualora sembri che tale rimedio possa venir accolto anche sulla base
degli accertamenti di fatto eseguiti dall'autorità cantonale e criticati nel
ricorso di diritto pubblico (DTF 123 III 213 consid. 1; 122 I 81 consid. 1;
117 II 630 consid. 1; Jean-François Poudret, Commentaire de la loi fédérale
d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, n. 5 ad art. 57 OG).

1.1 In concreto, come anticipato nella parte dedicata all'esposizione dei
fatti, la sentenza impugnata si divide in tre capitoli.

Nel primo la Corte ticinese ha esaminato i rapporti instauratisi fra le
parti, giungendo alla conclusione - così come già la segretaria assessora -
che il 3 ottobre 2001 esse hanno stipulato un contratto preliminare di
compravendita nullo per vizio di forma. A differenza dell'autorità inferiore,
la massima istanza cantonale ha però negato di poter ravvedere nel
comportamento degli attori un abuso di diritto (art. 2 cpv. 2 CC), non
potendosi affermare che il contratto sarebbe stato da loro eseguito in
coscienza del vizio di forma. Donde l'accoglimento, di principio, della
pretesa volta alla restituzione dell'arricchimento indebito.

Nel secondo e terzo capitolo i giudici ticinesi hanno poi imputato agli
attori una responsabilità precontrattuale (per culpa in contrahendo) e
fissato in fr. 11'304.10 l'ammontare del danno a loro carico. Da qui la
riduzione della somma a loro dovuta a fr. 73'695.90.
1.2 Con il ricorso per riforma il convenuto contesta recisamente la prima
parte del giudizio querelato, concernente la qualificazione giuridica
dell'accordo intervenuto fra le parti, la decisione sull'adempimento e
l'importanza della consapevolezza degli attori quo al vizio di forma. Ciò
significa che, se le censure formulate nel ricorso per riforma contro la
prima parte della decisione impugnata dovessero rivelarsi fondate, non vi
sarebbe la necessità di pronunciarsi sulle ulteriori argomentazioni
concernenti l'apprezzamento delle prove e l'accertamento dei fatti posti a
fondamento del giudizio sul danno imputabile agli attori per culpa in
contrahendo, criticati nel ricorso di diritto pubblico.

1.3 La richiesta tendente all'esame preventivo del ricorso per riforma può
pertanto essere accolta.

2.
Dato il tenore dell'allegato ricorsuale, prima di affrontare i vari argomenti
in esso presentati appare utile rammentare i principi che reggono il rimedio
esperito.

2.1 Il ricorso per riforma è ammissibile per violazione del diritto federale
(art. 43 cpv. 1 OG).
Nella giurisdizione di riforma, il Tribunale federale fonda il suo giudizio
sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a
meno che non siano state violate disposizioni federali in materia di prove,
debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista
manifesta (art. 63 cpv. 2 OG) o si renda necessario un complemento degli
stessi a norma dell'art. 64 OG (DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140),
ovverosia mediante fatti allegati da una parte in sede cantonale in modo
conforme alle norme sulla procedura, ma ritenuti a torto dall'autorità
cantonale come irrilevanti o da essa negletti a causa dell'errata
comprensione del diritto federale (DTF 130 III 102 consid. 2.2 pag. 106; 127
III 248 consid. 2c con rinvii). Tutte queste critiche e gli atti cui si
riferiscono devono essere debitamente specificati (art. 55 cpv. 1 lett. b e d
OG).

Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e
l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono
improponibili, così come non si può far riferimento a circostanze non
accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1
lett. c OG; DTF citati; 129 III 618 consid. 3).

2.2 Dai principi appena esposti discende l'irricevibilità, d'acchito, di
tutti gli argomenti rivolti contro l'apprezzamento delle prove e
l'accertamento dei fatti contenuti nella sentenza impugnata, in particolare
di quelli riferiti alla determinazione del momento in cui gli attori
sarebbero venuti a conoscenza del vizio di forma.

3.
La nullità dell'accordo firmato dalle parti il 3 ottobre 2001 a causa del
mancato ossequio delle esigenze di forma poste dalla legge (art. 216 cpv. 2
CO) è pacifica.
Ciononostante, al punto 17 (pag. 26) del suo allegato il convenuto sembra
volersi prevalere della violazione dell'art. 158 CO per il mancato
riconoscimento del suo diritto di trattenere l'importo di fr. 85'000.-- quale
pena di recesso. Giova allora rammentare che tale pattuizione è affetta da
nullità alla stessa stregua delle ulteriori clausole dell'accordo (cfr.
sentenza del 28 aprile 1997 nella causa 4C.429/1996 consid. 3, pubblicata in:
Rep 1997 pag. 59).

4.
Litigiosa è la questione di sapere se, prevalendosi della nullità, gli attori
avrebbero commesso un abuso di diritto nel senso dell'art. 2 cpv. 2 CC, tale
da pregiudicar loro la possibilità di chiedere la restituzione della somma di
fr. 85'000.-- versata quale acconto.

4.1 Dottrina e giurisprudenza - ben rammentate nella sentenza cantonale e
richiamate anche dal convenuto nell'impugnativa - concordano nell'affermare
che l'invocazione del vizio di forma configura un abuso di diritto solamente
se il contratto è già stato spontaneamente adempiuto, perlomeno nei suoi
punti importanti, e, cumulativamente, ciò è avvenuto in coscienza
dell'esistenza del vizio di forma (cfr. anche sentenza del 7 gennaio 1999
nella causa 4C.299/1998 consid. 3, pubblicata in: ZBGR 80/1999 pag. 387, SJ
2000 I pag. 533, recht 2001 pag. 68).

4.2 Nel caso in rassegna i giudici ticinesi hanno stabilito che nessuno dei
due requisiti è dato. Mediante il contratto preliminare le parti si sono
infatti impegnate a stipulare il contratto di compravendita dell'immobile,
che però non si è mai perfezionato, l'atto pubblico non essendo stato rogato;
né vi è stato adempimento, non essendo avvenuto il trapasso del fondo a
registro fondiario. Con riferimento alla consapevolezza del vizio di forma, i
giudici hanno poi rilevato come non sia stato provato che gli attori ne
fossero a conoscenza già prima della fine di ottobre 2001, quando il loro
patrocinatore gliel'ha segnalato.

4.3 Il convenuto contesta entrambe le considerazioni. A suo modo di vedere il
contratto - che la Corte cantonale avrebbe erroneamente qualificato come
promessa di compravendita - sarebbe stato adempiuto nei suoi punti essenziali
e ciò non solo volontariamente ma anche in coscienza del vizio di forma, dato
che, contrariamente a quanto ritenuto dai giudici ticinesi, non è necessario
far risalire tale consapevolezza al momento della conclusione del contratto.

4.4 In primo luogo si pone dunque la questione della qualifica giuridica
dell'accordo intervenuto fra le parti e del suo adempimento.

4.4.1 Confrontato con un litigio sull'interpretazione di un contratto, il
giudice deve adoperarsi per determinare la vera e concorde volontà dei
contraenti (interpretazione soggettiva; art. 18 cpv. 1 CO). In assenza di
accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti o
qualora emerga che una parte non ha compreso la volontà dell'altra, il
giudice procede all'interpretazione delle loro dichiarazioni secondo il
principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso che ogni contraente
poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà
dell'altro nella situazione concreta (interpretazione oggettiva), con il
risultato che a una parte può essere imputato il senso oggettivo della sua
dichiarazione, anche se questo non corrisponde alla sua intima volontà.
L'interpretazione del contratto giusta il principio dell'affidamento riguarda
l'applicazione del diritto e può pertanto essere esaminata liberamente nella
giurisdizione per riforma. Onde statuire su tale questione occorre comunque
fondarsi sul contenuto della manifestazione di volontà e sulle circostanze
del caso concreto, che attengono ai fatti (DTF 131 III 606 consid. 4.1 con
rinvii).

Con riferimento all'interpretazione di dichiarazioni scritte è inoltre
opportuno rammentare che, anche se il tenore di una clausola contrattuale
appare a prima vista chiaro, dalle altre condizioni menzionate dal contratto,
dallo scopo perseguito dalle parti oppure ancora da altre circostanze può
risultare che il testo della clausola non restituisce con esattezza il senso
dell'accordo (cfr. DTF 131 III 280 consid. 3.1 pag. 286). In questo caso, il
senso della pattuizione verrà determinato mediante interpretazione. Non ci si
scosterà, per contro, dal testo adottato dagli interessati qualora non vi sia
nessun serio motivo di ritenere ch'esso non corrisponde alla loro volontà
(DTF 130 III 417 consid. 3.2).
4.4.2 In concreto, la Corte cantonale ha condiviso l'interpretazione già
eseguita dalla giudice di prima istanza, per la quale l'"Anzahlungs-vertrag"
era in realtà un contratto preliminare di compravendita.

In esso il convenuto si è infatti impegnato a vendere ("A.________
verpflichtet sich [...] zu verkaufen") il fondo agli attori, che lo avrebbero
acquistato in ragione di metà ciascuno ("an B.B.________ und C.B.________,
[...], die im Miteigentum je zur Hälfte kaufen"), per fr. 850'000.--. Al
punto 3 dell'accordo le parti hanno inoltre pattuito il versamento di un
acconto di fr. 85'000.--, precisando che in caso di mancata vendita - per un
motivo diverso da quello esplicitamente menzionato in tale punto dell'accordo
- questo importo sarebbe rimasto al proprietario a titolo di pena di recesso.

4.4.3 Gli argomenti che il convenuto adduce per contrastare la qualificazione
giuridica operata dai giudici cantonali sono manifestamente privi di
possibilità di esito favorevole.

Egli sostiene che il patto in esame era in realtà un precontratto di
compravendita. Non spiega tuttavia quale sarebbe, a suo modo di vedere, la
differenza fra questo negozio e il contratto preliminare di compravendita,
rispettivamente la promessa di compravendita. In realtà, quale che sia la
denominazione scelta si tratta sempre di un precontratto avente per oggetto
una compravendita immobiliare (cfr. Pierre Tercier, Les contrats spéciaux, 3a
ed., Friborgo 2002, n. 954).

Nella misura in cui assevera che l'atto in questione contemplava
essenzialmente una promessa unilaterale di vendita e non una promessa
bilaterale di acquisto e di vendita, il convenuto propone un argomento che si
scontra, da un lato, con la chiara lettera del contratto - nel quale viene
esplicitamente menzionato l'impegno degli attori ad acquistare il fondo in
ragione di metà ciascuno - e, dall'altro, con un ulteriore passo della sua
motivazione ricorsuale, laddove precisa che nel precontratto gli attori,
"futuri acquirenti", si erano obbligati al versamento di fr. 85'000.-- nonché
al "mantenimento del proprio impegno all'acquisto dell'immobile".

Il convenuto non ha miglior successo quando sostiene che
l'"Anzahlungsvertrag" non mirava a regolare tutti i punti essenziali in vista
del trapasso di proprietà - e ad assurgere quindi a contratto di promessa di
compravendita - bensì aveva il solo e unico scopo di garantire la riserva
della proprietà in favore degli acquirenti interessati, tutelando nel
contempo il venditore da una rinuncia all'acquisto. Nell'accordo da lui
sottoscritto sono stati infatti chiaramente definiti gli elementi
oggettivamente essenziali dell'auspicata compravendita immobiliare (Pierre
Tercier, op. cit., n. 967 segg.). Se la volontà delle parti fosse davvero
stata quella di garantire unicamente la riserva della proprietà in favore
degli attori, tutelando nel contempo il venditore da una rinuncia
all'acquisto, esse avrebbero pattuito un diritto di compera, come
pertinentemente fatto osservare anche dagli attori in risposta. Che questa
non fosse, in ogni caso, la volontà del convenuto emerge dal fatto che -
stando a quanto accertato in maniera vincolante nella sentenza impugnata -
egli ha rifiutato una proposta in tal senso formulata dagli attori,
insistendo per l'attuazione del precontratto del 3 ottobre 2001.
Di nessun giovamento è infine il richiamo alla cosiddetta arrha pacto
imperfecto dato - che consiste nel versamento di un importo volto a garantire
la futura stipulazione del contratto pattuita in un precontratto - dato che,
per essere valida, la stipulazione di una simile garanzia deve avvenire nella
medesima forma prevista per il contratto principale
(Gauch/Schluep/Schimid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht - Allgemeiner
teil, 8a ed., Zurigo/Basilea/Ginevra 2003, n. 4081), in concreto quindi
quella dell'atto pubblico, che non è stata ossequiata.

4.5 Alla luce di tutto quanto esposto, la qualificazione giuridica
dell'accordo 3 ottobre 2001 operata dai giudici ticinesi resiste alla
critica.
Si tratta di un contratto preliminare (o precontratto o promessa) di
compravendita immobiliare mediante il quale le parti hanno assunto l'impegno
di stipulare ulteriormente un contratto di compravendita immobiliare nella
forma dell'atto pubblico (Art. 22 cpv. 1 CO). Dato che ciò non è avvenuto,
non è possibile ritenere che l'accordo stipulato il 3 ottobre 2001 sia stato
adempiuto (Gauch/Schluep/Schimid/Rey, op. cit., n. 1082 seg.; Pierre Tercier,
op. cit., n. 954). Questa conclusione è rafforzata dalla giurisprudenza
secondo cui qualora - come nel caso in rassegna - il precontratto contempli
già gli elementi essenziali del contratto principale esso va assimilato a
quest'ultimo, di modo che una promessa di compravendita va considerata come
una compravendita nel caso in cui questa debba venire conclusa alle stesse
condizioni indicate nel precontratto (DTF 129 III 64 consid. 3.2.1; 118 II 32
consid. 3b e 3c). Nella fattispecie in rassegna il convenuto non ha proceduto
al trapasso di proprietà e gli attori hanno pagato solo un decimo del prezzo
pattuito, non si può pertanto sostenere che il contratto sia stato adempiuto
nei suoi punti essenziali (cfr. DTF 115 II 28 consid. 2 non pubblicato).

4.6 In assenza del requisito dell'adempimento del (pre)contratto, l'esame
dell'ulteriore condizione necessaria cumulativamente per poter ammettere
l'abuso di diritto - ovvero la consapevolezza degli attori circa il vizio di
forma - si avvera superfluo.

Tutti gli argomenti formulati a questo riguardo, sia quelli concernenti la
rilevanza del momento in cui gli attori sarebbero giunti a tale
consapevolezza sia quelli tendenti al rinvio della causa per completamento
degli accertamenti di fatto, vengono pertanto tralasciati.

4.7 Ne discende che, in quanto rivolto contro la decisione di negare
l'esistenza di un abuso di diritto che impedirebbe agli attori di prevalersi
della nullità dell'accordo 3 ottobre 2001 per vizio di forma, il ricorso è
infondato.

Così come stabilito nella sentenza impugnata, agli attori può dunque essere
riconosciuta la facoltà di chiedere la restituzione dell'importo versato
quale acconto invocando l'indebito arricchimento, trattandosi di una
prestazione effettuata senza valida causa (art. 62 cpv. 2 CO; cfr.
Gauch/Schluep/Schimid/Rey, op. cit., n. 1482).

5.
La Corte ticinese non ha comunque concesso loro il diritto al rimborso
dell'intero importo. Gli argomenti addotti dal convenuto per giustificare
l'abuso di diritto nell'invocare il vizio di forma sono stati infatti presi
in considerazione dai giudici cantonali nel quadro dell'esame di un'eventuale
responsabilità precontrattuale degli attori, per culpa in contrahendo,
responsabilità che - tenuto conto delle circostanze in cui essi hanno
interrotto le trattative contrattuali - è stata ammessa, con conseguente
riduzione della somma a loro dovuta a fr. 73'695.90, oltre interessi al 5%
dal 7 gennaio 2002.

5.1 Sulla nozione e i principi che reggono la responsabilità per culpa in
contrahendo non v'è contestazione (sulla dottrina e giurisprudenza a questo
riguardo cfr. sentenza del 29 ottobre 2001 nella causa 4C.152/2001 consid. 3a
pubblicata in: SJ 2002 I pag. 164; Gauch/ Schluep/Schimid/Rey, op. cit., n.
962a segg.; Luc Thévenoz in: Commentaire romand, Ginevra 2003, n. 19-22 ad
Intro art. 97-19 CO e n. 26-27 ad art. 97 CO).

5.2 Nell'allegato ricorsuale il convenuto critica piuttosto la decisione sul
danno risarcibile nel quadro di tale responsabilità.

I giudici del tribunale d'appello hanno ammesso unicamente il risarcimento
dell'interesse negativo, vale a dire del danno che il convenuto ha dimostrato
di avere subito a causa delle trattative intraprese con gli attori. La
possibilità di ammettere, eccezionalmente, il risarcimento dell'interesse
positivo è stata invece negata, non essendo le parti giunte a concludere il
contratto prospettato.

Il convenuto rimprovera alla Corte cantonale di aver omesso di tenere nella
debita considerazione il fatto che, durante il periodo in cui era in
trattative con gli attori, egli ha perso l'occasione di concludere la vendita
con altre persone interessate. Assevera inoltre che la fattispecie in esame
rientrerebbe fra quelle suscettibili di giustificare la rifusione
dell'interesse positivo, dato che la mancata conclusione del contratto va
ricondotta all'invocazione del vizio di forma.

Ambedue gli argomenti sono votati all'insuccesso.

5.2.1 Pur senza riepilogare nel dettaglio i principi che reggono la
responsabilità precontrattuale, che come detto non sono di per sé contestati,
vale la pena di sottolineare che - come peraltro ben indicato nella pronunzia
impugnata - l'avvio di trattazioni contrattuali non obbliga, di principio, le
parti a concludere un contratto. Ciascuna di esse ha il diritto di metter
fine alle trattative senza dare spiegazioni. La possibilità di imputare a una
parte una responsabilità precontrattuale (per culpa in contrahendo) a causa
della fine dei negoziati ha dunque carattere eccezionale (cfr. sentenza del
29 ottobre 2001 nella causa 4C.152/2001 consid. 3a pubblicata in: SJ 2002 I
pag. 164).

In simili casi, il Tribunale federale riconosce di regola solo il rimborso
dell'interesse negativo (DTF 105 II 75 consid. 3 pag. 81; sentenza del 3
febbraio 2003 nella causa 4C.320/2002 consid. 4.2;  Gauch/Schluep/
Schimid/Rey, op. cit., n. 966; Luc Thévenoz, op. cit., n. 28 e 35 ad art. 97
CO), ovverosia delle spese affrontate in vista della conclusione e
dell'adempimento del contratto che non è poi stato concluso. In altre parole,
la parte danneggiata dev'essere posta nella situazione in cui si troverebbe
qualora le trattative non fossero mai avvenute (sulla nozione d'interesse
negativo cfr. in particolare Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 2724).

5.2.2 L'interesse negativo può effettivamente includere anche il mancato
guadagno. Non di quello che sarebbe intervenuto se il contratto fosse stato
regolarmente concluso e adempiuto - perché allora si tratterebbe di interesse
positivo (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 2723) - bensì, ad esempio,
di quello che il danneggiato avrebbe realizzato mediante la conclusione del
contratto con un terzo, cui ha rinunciato a causa delle trattative in corso
(Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., n. 2729; Luc Thévenoz, op. cit., n. 36
ad art. 97 CO).

Dinanzi al Tribunale federale il convenuto accenna a una simile eventualità,
senza tuttavia pretendere di aver rinunciato ad un'opportunità concreta di
vendere l'immobile a un terzo né tantomeno indicare l'ammontare del guadagno
che avrebbe perso. Dalla sentenza impugnata non risulta d'altro canto ch'egli
abbia mai avanzato alcuna pretesa a questo titolo.

Questo argomento si confonde invero con quello già formulato in relazione
all'asserito adempimento del precontratto, laddove la Corte cantonale è stata
rimproverata per non aver considerato il fatto che il convenuto aveva tenuto
la casa a disposizione degli attori, sospendendo le visite di altri
potenziali acquirenti. Si tratta di un'affermazione errata. Come verrà meglio
esposto in seguito, la Corte cantonale non ha tenuto conto di tale
circostanza nel modo auspicato dal convenuto, ma l'ha comunque giudicata
rilevante nel quadro della valutazione del danno subito dal convenuto per la
mancata locazione della casa.

5.2.3 La dottrina menziona la possibilità di concedere - in via del tutto
eccezionale - la rifusione dell'interesse positivo qualora la legge contempli
tale eventualità per ragioni di equità (art. 26 cpv. 2 e 39 cpv. 2 CO; cfr.
Gauch/Schluep/Schimid/Rey, op. cit., n. 966), che in concreto non sono
ravvisabili e il convenuto non allega.

Egli cita delle referenze dottrinali che non sono però pertinenti e quindi di
nessuna utilità alla sua causa. Luc Thévenoz (op. cit., n. 35 ad art. 97 CO)
evoca infatti il caso dell'impossibilità iniziale dell'esecuzione del
contratto per colpa di uno dei contraenti - che in concreto non si è
verificato, né il convenuto pretende il contrario - mentre gli altri due
contributi fanno riferimento a una sentenza del Tribunale federale
concernente la responsabilità fondata sulla fiducia (sentenza del 7 gennaio
1999 nella causa 4C.299/1998 consid. 3, pubblicata in: ZBGR 80/1999 pag. 387
e SJ 2000 I pag. 533), riferita a una fattispecie nella quale il contratto
nullo per vizio di forma era già stato adempiuto nei suoi punti essenziali,
ciò che non è accaduto nel caso in rassegna.

5.2.4 Ne discende che ammettendo unicamente il diritto al risarcimento
dell'interesse negativo la Corte cantonale ha deciso conformemente al diritto
federale.

5.3 Si può ora passare all'esame del giudizio sulle singole poste di danno,
tenendo ben presente che la questione di sapere in quale misura il convenuto
sia stato danneggiato dall'interruzione delle trattative attiene alla
valutazione dei fatti - di regola insindacabile nella giurisdizione per
riforma (cfr. quanto esposto al consid. 2) - e all'apprezzamento delle
circostanze rilevanti da parte del giudice, che il Tribunale federale
riesamina con riserbo (cfr. DTF 105 II 75 consid. 3 pag. 81 seg.).
5.3.1 Stando a quanto indicato nella pronunzia impugnata, il convenuto ha
fatto valere i seguenti danni, per un importo complessivo di fr. 82'835.45:
fr. 21'000.-- per mancata locazione; fr. 18'179.64 quali oneri ipotecari e
spese bancarie; fr. 6'572.90 per spese di mutuo; fr. 15'525.10 per spese
legali; fr. 4'262.50 per inserzioni; fr. 8'600.-- per spese di trasferta.

La Corte cantonale ha ammesso solo fr. 11'304.10, composti di fr. 10'500.--,
corrispondenti alla metà delle pigioni non incassate durante 7 mesi, e fr.
804.10 per le spese legali sostenute dal convenuto allo scopo di ottenere lo
sfratto degli inquilini entro la fine di gennaio 2002, come auspicato dagli
attori. Nella sentenza impugnata il convenuto è stato pertanto condannato a
restituire fr. 73'695.90, con interessi moratori del 5% dal 7 gennaio 2002,
momento in cui gli attori hanno preteso la riconsegna dell'acconto.

5.3.2 Il convenuto contesta questa decisione. Consapevole del fatto che la
Corte ticinese ha basato buona parte del suo giudizio sull'apprezzamento
delle prove e l'accertamento dei fatti, di principio vincolanti per il
Tribunale federale nella giurisdizione di riforma (cfr. consid. 2), egli -
pur dichiarando di averli abbondanzialmente contestati nel parallelo ricorso
di diritto pubblico - si richiama ripetutamente all'art. 63 cpv. 2 OG e
rimprovera alla Corte cantonale di essere incorsa in una svista manifesta.

Come verrà meglio esposto nei seguenti considerandi, la censura è
pretestuosa. Per giurisprudenza invalsa, una svista manifesta ai sensi
dell'art. 63 cpv. 2 OG si verifica infatti qualora l'autorità cantonale abbia
ignorato, mal letto oppure ricopiato in modo inesatto o incompleto un
documento (DTF 115 II 399 consid. 2a, cfr. anche sentenza del 5 dicembre 1995
nella causa 4C.149/1995 consid. 3 pubblicata in SJ 1996 pag. 353 segg.). Ciò
si verifica, ad esempio, quando l'esame di un documento agli atti, ma
ignorato dai giudici cantonali, rivela un errore evidente nell'accertamento
dei fatti. A tal proposito è indispensabile precisare che la mancata menzione
di un documento nel quadro dell'apprezzamento delle prove non permette ancora
di concludere per l'esistenza di una svista manifesta: dalle tavole
processuali deve risultare evidente che l'autorità non ha preso conoscenza di
tale documento. La svista manifesta non va infatti confusa con
l'apprezzamento delle prove: non appena sia chiaro che un accertamento di
fatto, anche se sbagliato, trae origine dall'apprezzamento probatorio
eseguito dai giudici cantonali, la possibilità di invocare una svista
manifesta viene a cadere (DTF 116 II 305 consid. 2c/cc in fine).

5.3.2.1 Il convenuto asserisce che il mancato introito delle pigioni tra
giugno e luglio 2002 andrebbe interamente imputato agli attori che,
vincolando in corso di trattative la loro disponibilità ad acquistare alla
liberazione della casa da parte degli inquilini e rinunciando in extremis -
posteriormente all'inoltro della disdetta - alla compravendita, lo hanno
privato di un guadagno sicuro. L'assunto dei giudici ticinesi secondo cui, al
momento della notifica della disdetta, intervenuta il 28 settembre 2001, gli
attori "pur avendo manifestato interesse all'acquisto, a condizione che la
casa fosse libera da inquilini, [...] non avevano preso alcun impegno in
merito, né peraltro ciò è stato sostenuto" sarebbe - sempre a mente del
convenuto - oltre che frutto di un apprezzamento arbitrario delle circostanze
anche contraddittorio e quindi costitutivo di una svista manifesta ai sensi
dell'art. 63 cpv. 2 OG, posto come lo stesso tribunale d'appello abbia
accertato che l'interesse all'acquisto era condizionato alla disponibilità
della casa. Dati i termini di disdetta, questa condizione poteva unicamente
avverarsi con la tempestiva notifica. L'esistenza di un rapporto di causalità
fra il comportamento degli attori e il danno patito sarebbe innegabile e la
svista dell'autorità giudiziaria cantonale andrebbe corretta. Sia come sia,
prosegue il convenuto, la questione di sapere in quale misura gli attori
fossero vincolati al momento della disdetta sarebbe irrilevante, poiché in
ogni caso anche nei mesi seguenti essi hanno sempre posto quale condizione
per l'acquisto e l'effettivo trapasso di proprietà che la casa fosse libera
da ogni contratto di locazione.

Gli argomenti del convenuto sono manifestamente infondati. Innanzitutto
l'accertamento secondo cui il 28 settembre 2001, quando hanno manifestato il
loro interesse all'acquisto, gli attori non avevano ancora formalizzato
nessun accordo vincolante con il convenuto, non è riconducibile ad una svista
manifesta ai sensi dell'art. 63 cpv. 2 OG. Il convenuto non indica d'altro
canto nessun atto suscettibile di fornire la dimostrazione inequivocabile del
contrario. La decisione di disdire immediatamente il rapporto di locazione
per ossequiare i termini di disdetta è stata dunque da lui adottata in
maniera autonoma, allo scopo di favorire la concretizzazione dell'affare con
gli attori. Ne discende che la conclusione circa l'assenza di un nesso di
causalità fra la culpa in contrahendo e il danno derivante dalla disdetta
merita di essere condivisa.

Occorre poi, finalmente, sottolineare come, nel prosieguo della valutazione
della pretesa di rimborso delle pigioni, la Corte ticinese abbia tenuto conto
dell'atteggiamento assunto dagli attori. I giudici cantonali hanno in
particolare evidenziato che la liberazione effettiva della casa - mediante
sfratto degli inquilini - è stata attuata per poter consegnare agli attori la
casa libera, con la conseguenza che l'immobile è poi stato vuoto a causa
della loro rinuncia. In queste circostanze hanno ritenuto di non poter far
sopportare gli effetti della disdetta interamente al proprietario. Hanno
inoltre tenuto conto del fatto che durante i tre mesi di trattative gli
attori hanno ottenuto che il convenuto si astenesse dall'offrire l'immobile a
terzi. D'altro canto, però - hanno proseguito i giudici ticinesi - il
convenuto era consapevole della nullità del contratto preliminare e dei
rischi connessi, vale a dire che controparte si ritirasse dalle trattative
senza poter pretendere alcunché sulla scorta del contratto preliminare.
Infine è stato rilevato che l'immediata disponibilità dell'immobile ha
sicuramente facilitato la vendita. Ponderati tutti questi fattori, i giudici
cantonali hanno reputato equo obbligare gli attori a rifondere a controparte
la metà dei canoni di locazione andati persi fino alla vendita effettiva
dell'immobile, vale a dire fr. 10'500.--.

Le motivazioni poste a fondamento del giudizio impugnato sono pertinenti e,
contrariamente a quanto sembra sostenere il convenuto, non è certo possibile
affermare che la Corte ticinese - la quale, giovi rammentarlo, in questo
ambito fruisce di un ampio potere di apprezzamento (cfr. quanto esposto al
consid. 4.3) - abbia tenuto conto di fatti che nel caso particolare non
avevano importanza alcuna rispettivamente abbia trascurato elementi che
avrebbero dovuto essere presi in considerazione. La conclusione del Tribunale
d'appello non sfocia infine in un risultato manifestamente ingiusto o in
un'iniquità scioccante (DTF 121 III 64 consid. 3c con rinvii), sicché può
venir senz'altro confermata.

5.3.2.2 Il convenuto contesta anche la decisione di rifiutare il rimborso
degli oneri ipotecari e delle spese bancarie, di fr. 18'179.64, susseguenti
alla rinuncia degli attori di acquistare il fondo.

Egli individua il nesso di causalità fra le trattative intrattenute con gli
attori e tali oneri e spese nel fatto che, durante questo periodo avrebbe
potuto offrire in vendita la villa a terze persone, liberandosi in tal modo
di ogni ulteriore onere ipotecario.

Anche questa censura è pretestuosa. Innanzitutto non si vede come il solo
fatto di offrire la villa a terzi avrebbe consentito all'attore di liberarsi
degli oneri ipotecari. Sia come sia, la Corte cantonale ne ha rifiutato la
rifusione perché esulano dal concetto di interesse negativo. A ragione. Il
convenuto aveva affrontato queste spese perché nel precontratto le parti
avevano pattuito che il trapasso sarebbe avvenuto libero da ogni diritto di
pegno (art. 64 cpv. 2 OG); esse rientrano pertanto nell'interesse positivo -
giacché intese a porre il convenuto nella situazione in cui si troverebbe se
il contratto fosse regolarmente adempiuto - e non sono risarcibili.

5.3.2.3 La rifusione delle spese legali sostenute dal convenuto, per un
importo complessivo di fr. 15'525.10, è stata ammessa limitatamente a fr.
804.10, pari a quelle sopportate per ottenere lo sfratto degli attori.

Il rimborso delle altre due fatture dell'avv. D.________, una di fr. 4'890.--
dell'8 maggio 2002 e un'altra di fr. 9'831.-- del 24 settembre 2002 - ambedue
contestate dagli attori - è stato invece rifiutato. La Corte ticinese ha
infatti stabilito che la congruità di tali note non è stata provata, né
tantomeno è stato possibile determinare in quale misura esse potessero essere
riferite a spese affrontate in vista della stipulazione del contratto di
compravendita. Ma non solo. La fattura del 24 settembre 2002 riguarda
prestazioni successive alla rinuncia degli attori e comprende in particolare
tutta l'attività svolta per la vendita dell'immobile a terzi, sicché non può
essere considerata quale spesa affrontata in vista del contratto con gli
attori, poi andato a monte. Per quanto riguarda invece l'attività del legale
relativa al contenzioso sorto fra le parti, il convenuto neppure ha preteso
che la relativa spesa costituirebbe un danno preprocessuale non coperto dalle
ripetibili. Con riferimento alla fattura 8 maggio 2002 i giudici cantonali
hanno infine osservato come la stessa - a prescindere dal fatto che includeva
pure la stipulazione dell'"Anzahlungsvertrag", rivelatosi nullo e all'origine
del contenzioso - fosse comprensiva dell'assistenza fornita nell'ambito delle
relazioni con terzi interessati e hanno stabilito che non era comunque
possibile determinare l'entità delle prestazioni relative al contratto non
andato in porto. La Corte ha quindi concluso per la reiezione della pretesa,
senza dover esaminare se e in che misura si trattasse di un danno
risarcibile.
Il convenuto è dell'opinione contraria. Egli ritiene che la risarcibilità di
tali spese andava ammessa nonostante l'assenza di una perizia sulla
legittimità degli importi richiesti, i giudici cantonali essendo in grado di
determinarsi sulla misura di tale risarcimento senza l'ausilio di un esperto,
in base al loro prudente criterio di apprezzamento e alle loro conoscenze, in
analogia a quanto accade in tema di rimborso delle spese legali processuali.
Tale tesi non può essere seguita. A parte il fatto che nella sentenza
impugnata non viene accennato alla necessità di una perizia, la Corte
cantonale non è stata chiamata a svolgere la funzione di autorità di
vigilanza sulla conformità delle note professionali con la tariffa degli
avvocati, che comunque non le compete. Se invece il convenuto intendeva
implicitamente richiamarsi all'art. 42 cpv. 2 CO - giusta il quale "Il danno
di cui non può essere provato il preciso importo, è stabilito dal prudente
criterio del giudice avuto riguardo all'ordinario andamento delle cose [...]"
- si osserva che l'applicazione di questa norma presuppone l'impossibilità di
fornire la prova precisa dell'ammontare del danno, impossibilità che non può
evidentemente essere ammessa nel caso della parcella di un legale e non
dispensa la parte che postula il risarcimento dall'indicare tutti gli
elementi che concorrono a dimostrare l'esistenza di un pregiudizio e
permettono di stimarne l'ammontare (DTF 128 III 271 consid. 2b/aa pag. 276
seg.).
Per quanto concerne infine l'asserita svista commessa dalla Corte cantonale,
la quale avrebbe erroneamente ritenuto che la fattura 8 maggio 2002 includeva
l'assistenza fornita nel quadro delle relazioni del venditore con terzi
interessati, il convenuto nemmeno spiega in che modo questa circostanza
influirebbe sull'esito del giudizio (cfr. Bernard Corboz, Le recours en
réforme au Tribunal fédéral, in: SJ 2000 II pag. 66). Egli tace d'altro canto
il fatto che i giudici cantonali hanno respinto la domanda di risarcimento
della predetta nota perché non era possibile scindere le prestazioni relative
al contratto non andato in porto dalle altre, questione che attiene
all'apprezzamento delle prove e sfugge pertanto all'esame del Tribunale
federale nel quadro del presente giudizio (cfr. quanto esposto al consid. 2).

5.3.2.4 Da ultimo il convenuto si aggrava contro la decisione di non
concedergli la rifusione delle spese per le inserzioni fatte dopo la rinuncia
degli attori, di fr. 4'262.50, e di quelle concernenti le trasferte dal suo
domicilio in Svizzera, di fr. 8'600.--.

Si tratta di critiche inammissibili. A prescindere dalla questione della
risarcibilità di tali pretese, la Corte ticinese ne ha infatti rifiutato il
rimborso perché, in ogni caso, il convenuto non le ha dimostrate.

5.4 In conclusione, la decisione del Tribunale d'appello di limitare a
fr. 11'304.10 il danno risarcibile al convenuto non viola il diritto
federale.

6.
Da tutto quanto esposto discende la reiezione del ricorso per riforma nella
misura in cui è ammissibile.
Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1
e 159 cpv. 1 e 2 OG).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso per riforma è respinto.

2.
La tassa di giustizia di fr. 4'500.-- è posta a carico del convenuto, il
quale rifonderà agli attori fr. 5'500.-- per ripetibili della sede federale.

3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 10 maggio 2006

In nome della I Corte civile
del Tribunale federale svizzero

Il presidente:  La cancelliera: