Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.61/2005
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4C.61/2005 /ech

Arrêt du 27 mai 2005
Ire Cour civile

MM. et Mme les Juges Corboz, président, Rottenberg Liatowitsch et Favre.
Greffier: M. Carruzzo.

A. ________ AG,
demanderesse et recourante, représentée par
Me Raphaël Treuillaud,
contre

B.________ SA,
défenderesse et intimée, représentée par Me Alain Köstenbaum,

contrat de bail; annulabilité du congé,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et
loyers du canton de Genève du
17 décembre 2004.

Faits:

A.
A.a Par contrat de bail à loyer du 14 février 1989, X.________, alors
propriétaire d'un immeuble, à Genève, a loué à la société B.________ SA, dont
il était l'actionnaire unique, une arcade d'environ 300 m2 au rez-de-chaussée
et un local de 150 m2 au rez inférieur destinés à l'exploitation d'un
restaurant. Conclu pour une durée de dix ans, soit du 1er octobre 1989 au 30
septembre 1999, le bail se renouvelait tacitement d'année en année au terme
de cette période. Le loyer annuel, fixé au départ à 375'000 fr., devait être
adapté selon l'échelonnement prévu dans le contrat, pour être ramené à
360'000 fr. en fin de bail.

A la même date, B.________ SA et la société C.________ SA ont signé un
contrat par lequel la première a confié à la seconde la gérance du
restaurant.

Compte tenu du chiffre d'affaires généré par l'exploitation du restaurant,
X.________ a réduit le loyer annuel à 240'000 fr. dès le 1er janvier 1991,
par avenant du 27 décembre 1990, puis, rétroactivement, à 120'000 fr. dès le
1er janvier 1994, par avenant du 27 mai 1994.

A.b Le 29 juin 1994, la société A.________ AG (ci-après: A.________) est
devenue propriétaire de l'immeuble susmentionné, reprenant par là même le
bail liant l'ancien propriétaire et B.________ SA.

Par avis non motivé du 18 août 1997, A.________ a résilié ce bail pour le 30
septembre 1999. Sur demande de la locataire, la bailleresse a indiqué à
celle-ci, par lettre du 2 octobre 1997, qu'elle entendait relouer les locaux
à des tiers au prix du marché et qu'elle ne désirait pas conserver
l'affectation de restaurant.

B. ________ SA a contesté le congé qui a été annulé, en date du 19 août 1998,
par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

B.
B.aLe 23 août 1998, A.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers du
canton de Genève d'une demande visant à lui faire constater la validité du
congé litigieux. La demanderesse faisait valoir, à l'appui de cette
conclusion, qu'elle avait le droit de résilier le bail pour obtenir d'un
nouveau locataire un loyer plus élevé, que l'affectation actuelle des locaux
était source de nuisances tant pour les occupants de l'immeuble que pour
elle-même et, enfin, que la mauvaise situation financière de la locataire ne
permettrait pas à cette dernière de faire face à une augmentation de loyer.

La défenderesse a conclu à l'annulation du congé. Subsidiairement, elle a
requis une pleine et entière prolongation de son bail ainsi que la
condamnation de la demanderesse à la relever, le cas échéant, de toutes
prétentions que la sous-locataire pourrait élever contre elle. A son avis, la
résiliation du bail n'était justifiée par aucun intérêt digne de protection
mais avait pour unique but d'imposer à un nouveau locataire un loyer abusif,
supérieur aux conditions du marché, les autres motifs allégués par la
bailleresse n'étant que des prétextes.

B.b Le 17 mars 1999, alors que la procédure en annulation du congé était
toujours pendante, A.________ a fait notifier à B.________ SA un avis de
majoration en vue de faire passer le loyer annuel de 120'000 fr. à 320'000
fr. dès le 1er octobre 1999 - dans l'hypothèse de l'annulation du congé ou de
la prolongation du bail - afin de l'adapter aux loyers usuels dans le
quartier. La locataire a contesté cette hausse de loyer.

Par jugement du 16 juin 2000, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer
annuel à 240'000 fr. dès le 1er octobre 1999 en conformité avec une clause
particulière de l'avenant du 27 mai 1994. Il a constaté, pour le surplus, que
la bailleresse ne lui avait pas fourni d'exemples comparables en nombre
suffisant pour démontrer que le nouveau loyer se situerait dans les limites
des loyers usuels du quartier.

Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la Chambre d'appel en matière de
baux et loyers du 22 juin 2001, qui est en force.

B.c Statuant le 24 novembre 2003, le Tribunal des baux et loyers a annulé le
congé et débouté les parties de toutes autres conclusions. Il a considéré, en
bref, que le désir d'obtenir un loyer plus élevé était le véritable motif du
congé, mais qu'il n'était pas établi que la bailleresse pourrait obtenir d'un
autre locataire un loyer non abusif supérieur à celui en vigueur depuis 2000,
de sorte que le congé incriminé violait les règles de la bonne foi.

La demanderesse a interjeté appel aux fins de faire constater la validité de
la résiliation contestée. Quant à la défenderesse, elle a conclu à la
confirmation du jugement attaqué et repris, à titre subsidiaire, les
conclusions qu'elle avait soumises aux premiers juges pour le cas où le congé
ne serait pas annulé, en précisant qu'elle sollicitait une prolongation de
bail d'une durée de six ans.

B.d Par arrêt du 17 décembre 2004, la Chambre d'appel en matière de baux et
loyers a confirmé le jugement de première instance. Pour ce faire, elle a
tenu le raisonnement résumé ci-après.

La partie qui demande l'annulation du congé doit prouver qu'il a été donné au
mépris des règles de la bonne foi. Cependant, lorsque le motif invoqué pour
justifier le congé consiste dans le désir de majorer le loyer, le bailleur
doit produire toutes les pièces pertinentes et, à ce défaut, se laisser
opposer l'absence de preuve du motif invoqué par lui. En l'espèce, la
demanderesse allègue, pour la première fois en appel, un rendement
insuffisant de la chose louée, sans produire aucune pièce à l'appui de cette
allégation. Faute de toute preuve à ce sujet, elle ne peut donc pas justifier
le congé litigieux par la volonté d'obtenir un rendement suffisant des locaux
remis à bail. S'agissant de son désir d'aligner le nouveau loyer du futur
locataire sur les loyers usuels dans le quartier, il ne saurait justifier la
résiliation en cause, la bailleresse n'ayant pas établi le niveau de ces
loyers-là dans la procédure parallèle en contestation de la hausse de loyer
close par l'arrêt définitif du 22 juin 2001.

Les deux autres motifs invoqués par la demanderesse pour justifier le congé
incriminé ne sont que des prétextes. D'une part, il résulte des preuves
administrées que le problème des nuisances olfactives ne se posait pas avec
une acuité particulière à l'époque de la résiliation. D'autre part, la
solvabilité prétendument douteuse de la locataire - motif de congé qui n'a
été invoqué qu'en cours de procédure - n'est pas établie: la bailleresse n'a
jamais allégué ni prouvé que, depuis qu'elle a acquis l'immeuble, la
locataire ait accusé fréquemment des retards importants dans le paiement des
loyers et rien n'indique que la situation financière de la défenderesse se
soit détériorée depuis lors.

C.
Parallèlement à un recours de droit public qui a été rejeté, dans la mesure
où il était recevable, par arrêt séparé de ce jour, la demanderesse
interjette un recours en réforme dans lequel elle invite le Tribunal fédéral
à annuler l'arrêt cantonal et à constater la validité du congé contesté.
La défenderesse conclut principalement à la confirmation dudit arrêt. A titre
subsidiaire, elle requiert une unique prolongation de bail d'une durée de six
ans et la condamnation de la demanderesse à la relever des prétentions en
dommages-intérêts que C.________ SA pourrait élever contre elle.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
Interjeté par la demanderesse, qui s'est opposée sans succès à l'annulation
du congé donné par elle à la défenderesse, et dirigé contre une décision
finale rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art.
48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse
manifestement le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; cf. ATF 119 II 147 consid.
1; 111 II 384 consid. 1), le présent recours est en principe recevable
puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 OJ en liaison avec l'art. 34
al. 1 let. c OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ).

2.
Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit mener son
raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision
attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient
été violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une
inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter les
constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte
de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64
OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c et l'arrêt cité). Dans la mesure où une partie
recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la
décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions
qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF
130 III 353 consid. 2.2.3 ; 127 III 248 consid. 2c). Il ne peut être présenté
de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de
preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ).

En application de ces principes, la juridiction fédérale de réforme ne
tiendra pas compte, en l'espèce, des remarques émises par la demanderesse,
sur un mode appellatoire, à maints endroits de son acte de recours, notamment
aux pages 10 et 11, en ce qui concerne les éléments de fait à prendre en
considération pour déterminer si elle pourrait obtenir d'un nouveau locataire
un loyer plus élevé - mais non abusif selon la méthode absolue - que le loyer
payé par la défenderesse. C'est le lieu de rappeler que la demanderesse a
expressément renoncé à remettre en cause les constatations de fait y
relatives dans son recours de droit public. Ainsi, la Cour de céans ignorera
l'allégation de la demanderesse au sujet de la surface des locaux loués -
elle serait plus grande que celle qui a été retenue dans l'arrêt déféré -,
dès lors que l'intéressée ne soutient pas que la constatation correspondante
serait le fruit d'une inadvertance manifeste.

3.
Il convient de commencer par l'examen du dernier moyen soulevé dans le
recours en réforme, car son admission rendrait inutile l'examen des autres
moyens.

La demanderesse fait grief à la Chambre d'appel d'avoir violé l'art. 266 CO
en lui imposant la continuation d'un bail qui avait pris fin ex contractu le
30 septembre 1999, à l'expiration de sa durée initiale. Elle affirme, à ce
propos, qu'aucun renouvellement tacite, implicite ou automatique n'est
intervenu, puisqu'elle a fait savoir dès le premier terme du bail qu'elle
n'entendait pas proroger le contrat. A son avis, le rapport juridique liant
les parties n'aurait donc jamais acquis le statut de contrat de durée
indéterminée, faute d'une reconduction tacite du bail, si bien que l'on
pourrait s'interroger sur la nécessité de débattre des motifs du congé.

Cette argumentation ne résiste pas à l'examen. La résiliation d'un bail à
durée indéterminée concernant un local commercial peut faire l'objet d'une
demande d'annulation. Or, le bail "congéable", conclu initialement pour une
certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé, doit
être qualifié de contrat à durée indéterminée, au sens de l'art. 255 al. 3 CO
(ATF 114 II 165 consid. 2b et les références; David Lachat, Commentaire
romand, n. 7 ad art. 255 CO). Il revêt ce caractère ab ovo et non pas
seulement lorsqu'il est reconduit, contrairement à l'opinion émise par la
demanderesse. Aussi un tel contrat tombe-t-il sous le coup des art. 271 ss CO
à l'instar des contrats à durée indéterminée proprement dits (Richard Barbey,
Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux
commerciaux, p. 79 n. 211).

4.
4.1
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art.
271 al. 1 CO).

Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO
procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de
l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une
distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (cf. ATF 120 II 31
consid. 4a, 105 consid. 3 p. 108).

Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt
objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.65/2003 du 23 septembre
2003, consid. 4.2.1; arrêt 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2,
reproduit in SJ 2003 I, p. 261 ss). Est abusif le congé purement chicanier
dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p.
32). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un
nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle
générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b). De même,
le congé donné pour l'échéance en vue de vendre un domaine dans de meilleures
conditions ne contrevient pas aux règles de la bonne foi au sens de l'art.
271 al. 1 CO (arrêt précité du 18 novembre 2002, consid. 2.3).

Le motif pour lequel un congé est donné relève des constatations de fait (ATF
127 III 86 consid. 2a p. 88; 115 II 484 consid. 2b p. 486; 113 II 460 consid.
3b p. 462).

4.2 En l'espèce, la cour cantonale a constaté que la situation financière
précaire de la locataire et les nuisances générées par l'exploitation d'un
restaurant japonais dans les locaux loués ne constituaient pas les véritables
motifs du congé litigieux, mais que celui-ci s'expliquait par la volonté de
la bailleresse d'aligner le loyer de la chose louée sur les loyers usuels
dans le quartier. Cette constatation, que la demanderesse a attaquée sans
succès dans son recours de droit public connexe, lie la juridiction fédérale
de réforme.

S'agissant du motif réel pour lequel le congé a été signifié à la
défenderesse, les deux instances genevoises ont considéré comme non établi
que la demanderesse puisse obtenir d'un nouveau locataire un loyer supérieur
au loyer actuel, qui ne soit pas abusif. Pour arriver à cette conclusion,
elles ont procédé à une appréciation des preuves dont elles disposaient et se
sont fondées avant tout sur une décision antérieure par laquelle une hausse
de loyer notifiée à la locataire pour l'échéance du bail, et fondée sur le
critère des loyers usuels du quartier, avait été jugée inadmissible. En tant
qu'elle découle d'une appréciation des preuves, ladite conclusion échappe à
l'examen de la Cour de céans. Aussi la demanderesse tente-t-elle en vain de
la remettre en cause en se fondant sur des pièces et des témoignages extraits
du dossier cantonal qui n'ont pas été retenus par les juges du fait.

La demanderesse, il est vrai, conteste aussi certains critères appliqués par
la cour cantonale pour déterminer s'il lui serait possible de louer plus cher
l'objet du bail. Elle fait notamment valoir, non sans raison, que, pour
l'application du critère des loyers usuels, l'affectation actuelle de la
chose louée n'est pas déterminante - elle l'était, en revanche, dans la
procédure de contestation de la hausse de loyer notifiée à la locataire en
place -, étant donné que le bailleur est en droit de changer l'affectation de
la chose louée s'il estime que le changement d'affectation doit lui permettre
d'obtenir un loyer supérieur, mais non abusif, d'un futur locataire qui
n'exploiterait pas un restaurant japonais dans les locaux pris à bail. La
demanderesse émet aussi l'avis, sans doute erroné, selon lequel il n'y aurait
pas lieu d'écarter les exemples de comparaison situés dans le même immeuble
que la chose louée et appartenant au même bailleur pour appliquer le susdit
critère (cf. ATF 123 III 317 consid. 4c/aa). L'intéressée est certes
recevable à critiquer, dans son recours en réforme, les critères utilisés par
les juges cantonaux pour décider si elle serait en mesure de louer les locaux
litigieux à un tiers à un loyer supérieur au loyer payé par la défenderesse,
sans que ce nouveau loyer puisse être taxé d'abusif. Il n'en demeure pas
moins que, même si l'on fait abstraction des critères contestés, il n'est pas
du tout établi, sur le vu des seules constatations des juridictions
genevoises, que les locaux abritant le restaurant japonais pourraient être
reloués à un tiers pour un loyer (non abusif) supérieur au loyer payé par la
locataire actuelle.

Dès lors, le présent litige se résume à un problème de fardeau de la preuve.
Tel est d'ailleurs le principal problème soulevé dans le recours en réforme.

4.3
La demanderesse reproche aux juges précédents d'avoir renversé le fardeau de
la preuve en lui faisant supporter les conséquences de l'absence de preuve
quant à la possibilité de relouer les locaux en cause à un tiers pour un
loyer supérieur mais non abusif. Elle y voit une violation de l'art. 8 CC en
liaison avec les art. 2 CC et 271 CO. A son avis, il incombait à la
défenderesse de démontrer qu'un tel loyer eût revêtu un caractère abusif
selon la méthode absolue.

4.3.1 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, même si le fardeau de la
preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au
destinataire du congé, la partie qui résilie a le devoir de contribuer
loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments
en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle.
Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal,
et du reste conforme aux prescriptions de l'art. 274d al. 3 CO, que le
bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s'il ne le fait pas,
qu'il doive se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé allégué
par lui (ATF 120 II 105 consid. 3c in fine).

4.3.2 Quoi qu'en dise la demanderesse, les juges genevois n'ont pas méconnu
cette jurisprudence en l'occurrence.

La jurisprudence précitée confirme le principe, intangible, voulant qu'il
appartienne au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient
aux règles de la bonne foi. Cependant, pour une hypothèse particulière, à
savoir la volonté du bailleur de majorer le loyer, la même jurisprudence a
atténué ce principe en lui opposant un autre principe, lui aussi ancré dans
le droit fédéral (art. 274d al. 3 CO), qui commande au bailleur de contribuer
loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments
en sa possession, nécessaires à la vérification du motif allégué (Lachat, op.
cit., n. 9 ad art. 271 CO).

Dans le cas particulier, une procédure en contestation d'une hausse de loyer
opposant les mêmes parties, alors que la présente procédure était déjà
pendante, avait débouché sur une décision constatant que la bailleresse
n'avait pas démontré que le nouveau loyer notifié à la locataire se situât
dans les limites des loyers usuels du quartier. On pouvait donc attendre de
la demanderesse qu'elle démontrât, dans la procédure en annulation du congé
litigieux, que les éléments de preuve recueillis dans la procédure précédente
suffisaient à établir le caractère non abusif d'une augmentation de loyer, eu
égard au changement de locataire envisagé, ou, sinon, qu'elle en apportât
d'autres. On imagine mal, en revanche, que la locataire, qui s'était opposée
avec succès à l'application du critère des loyers usuels dans la procédure en
contestation de loyer, ait pu être contrainte d'aller chercher elle-même des
exemples de comparaison afin d'établir qu'un loyer supérieur à celui payé par
elle serait abusif, même s'il était réclamé à un nouveau locataire. Il est
donc normal, et conforme à la jurisprudence évoquée plus haut, que la
bailleresse doive supporter les conséquences de l'absence de preuve à ce
sujet. Il convient en outre de souligner, dans ce contexte, que l'intéressée
ne traite pas du respect de la maxime d'office et ne reproche pas à la cour
cantonale d'avoir violé l'art. 274d al. 3 CO.

Une réflexion du même ordre peut être faite en ce qui concerne le problème du
rendement. S'y ajoute la constatation souveraine de la cour cantonale d'après
laquelle la bailleresse a invoqué pour la première fois en appel un rendement
insuffisant, sans produire aucune pièce à l'appui de cette allégation. Cette
constatation entraîne deux remarques. Premièrement, l'expéditeur du congé est
lié par les motifs qu'il a donnés, qu'il peut tout au plus préciser (Lachat,
op. cit., n. 12 ad art. 271 CO). Or, dans sa lettre explicative du 2 octobre
1997, la bailleresse a indiqué qu'elle entendait relouer les locaux à des
tiers au prix du marché, mais n'a pas fait état d'un rendement insuffisant de
la chose louée. Eu égard à la nature différente de ces deux critères
d'application de la méthode absolue (cf. ATF 120 II 240 consid. 2), il paraît
difficile de ne voir dans celui-ci qu'une précision apportée à celui-là.
Secondement, la bailleresse, sans doute parce qu'elle n'ignore pas que la
jurisprudence autorise le locataire qui conteste le loyer initial (i. c. le
futur locataire en cas d'admission de la validité du congé litigieux et de
rejet de la demande de prolongation du bail) à prouver que le loyer procure
un rendement excessif au bailleur, bien qu'il se situe dans les limites des
loyers usuels du quartier (ATF 124 III 310 consid. 2a-2c), a cru devoir
alléguer que le loyer actuel ne lui procure pas un rendement suffisant. On
pouvait donc exiger de l'intéressée qu'elle en fît la démonstration, d'autant
plus que les éléments nécessaires à cette fin sont en sa possession. Ne
l'ayant pas fait, elle doit logiquement en supporter les conséquences.

Force est de constater, sur le vu de ces explications, que la Chambre d'appel
n'a pas méconnu, en l'espèce, le fardeau de la preuve au sens où l'entend la
jurisprudence publiée du Tribunal fédéral.

5.
Au terme de cet examen, il y a lieu de rejeter le recours, dans la mesure où
il est recevable. Les frais de la présente procédure (art. 156 al. 1 OJ)
ainsi qu'une indemnité à verser à la défenderesse (art. 159 al. 1 OJ) seront
supportés par la demanderesse, qui succombe.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Un émolument judiciaire de 7'000 fr. est mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 8'000 fr. à titre de
dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 27 mai 2005

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président:  Le greffier: