Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.97/2005
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4C.97/2005 /ech

Arrêt du 18 août 2005
Ire Cour civile

Mme et MM. les Juges Klett, juge présidant,
Nyffeler et Favre.
Greffière: Mme Cornaz.

X. ________ SA,
demanderesse et recourante, représentée par
Me Nathalie Schallenberger,

contre

A.________,
défendeur et intimé, représenté par Me Jérôme Fer.

contrat de bail; plus-value,

recours en réforme contre le jugement de la IIe Cour civile du Tribunal
cantonal neuchâtelois du 24 janvier 2005.

Faits:

A.
Par contrat du 12 juillet 1995, A.________ a remis à bail à Y.________ SA -
dont l'actionnaire et administrateur unique était alors B.________ - des
locaux commerciaux sis à La Chaux-de-Fonds. Prévu pour débuter le 1er
décembre 1995, le contrat devait se terminer le 30 novembre 2010, sous
réserve de reconduction tacite par périodes de cinq ans. Le loyer mensuel
était de 3'710 fr. Par "dispositions particulières" intégrées au contrat, les
parties ont convenu qu'avant le début de celui-ci, les locaux seraient
aménagés conformément à un descriptif de transformations et que "le
locataire" s'engageait à financer partiellement ces travaux, à concurrence
d'un montant forfaitaire de 100'000 fr., payable en trois versements des 31
octobre, 30 novembre et 15 décembre 1995. Il était ensuite prévu que "le
montant de 100'000 francs se dépréciera annuellement de 6'650 francs pour
être totalement éteint au 30.11.2010".

En 1997, B.________ a vendu à C.________ la totalité des actions de
Y.________ SA. Leur convention a donné lieu à d'importants litiges et son
exécution a fait l'objet d'un jugement de la Ire Cour civile du Tribunal
cantonal neuchâtelois du 12 avril 1999. Par la suite, C.________, entrée en
possession du capital social, a ouvert une nouvelle procédure, en consorité
avec la société elle-même, contre B.________. Selon publication du 20 juillet
2000, la raison sociale de l'agence a été modifiée en X.________ SA.

Dans un document intitulé "avenant no 1" et daté du 3 octobre 2000, les
parties au contrat de bail ont précisé que la locataire était désormais
X.________ SA et que "le montant de 100'000 francs prévu sous article 9.2 des
dispositions particulières a bel et bien été convenu au titre d'un versement
à fond (sic) perdu et non récupérable utilisé pour une partie des travaux
d'aménagement des locaux. Les autres clauses et conditions du bail du 12
juillet 1995 demeurent inchangées".

Dès la fin de l'année 2000, X.________ SA a accumulé des retards de loyers et
s'est attiré une mise en demeure selon l'art. 257d CO, puis une résiliation
de bail avec effet au 31 août 2001. Le bailleur s'est toutefois déclaré
d'accord avec une prolongation au 31 décembre 2001, sans d'ailleurs que les
loyers ne soient payés dans cette période, d'où un arriéré global de 29'520
fr. qui a fait l'objet d'une poursuite, notifiée le 21 janvier 2002 et
frappée d'opposition totale. Celle-ci a été levée à la requête de A.________,
au motif que la créance opposée en compensation par X.________ SA, soit la
part non amortie du versement initial de 100'000 fr., n'avait pas été rendue
vraisemblable, étant donné la teneur claire de l'avenant du 3 octobre 2000.

B.
Le 17 décembre 2002, X.________ SA a saisi l'autorité régionale de
conciliation et, après l'échec de la tentative de conciliation, elle a
déposé, devant la IIe Cour civile du Tribunal cantonal neuchâtelois, une
demande en libération de dette pour l'intégralité de la somme en poursuite.
En substance, elle a fait valoir que, le bail ayant pris fin environ neuf ans
avant le terme initialement convenu, il restait un montant de 59'295 fr. 80 à
amortir sur la participation aux frais d'aménagement des locaux. Elle a
contesté avoir renoncé à une telle prétention dans l'avenant du 3 octobre
2000, qui ne visait qu'à préciser les accords initiaux, vu le litige qui
l'opposait à l'ancien actionnaire B.________, et ne réglait aucunement
l'hypothèse d'une fin de bail anticipée. Pour sa part, le bailleur s'est
limité à observer que l'avenant du 3 octobre 2000 comportait, de manière
claire, précise et nullement équivoque, renonciation de la locataire à toute
indemnité pour travaux à plus-value, à la fin du bail.

Par jugement du 24 janvier 2005, la IIe Cour civile du Tribunal cantonal
neuchâtelois a rejeté la demande. En bref, elle a considéré qu'à l'origine,
les parties au bail n'avaient pas convenu que l'investissement de la
locataire n'était sujet à aucun remboursement, quelle que soit la durée du
bail, et que rien ne permettait d'affirmer que celles-ci aient voulu modifier
fondamentalement cet accord dans l'avenant du 3 octobre 2000. S'inspirant de
l'art. 260a CO, elle a toutefois estimé que la locataire était seule
responsable de la fin prématurée du contrat - circonstance parmi d'autres à
laquelle un poids majeur devait être attribué -, ce qui excluait une
indemnisation. En définitive, elle ne pouvait admettre l'existence de la
créance compensatrice, d'où le rejet de la demande.

C.
Parallèlement à un recours de droit public qui a été rejeté dans la mesure de
sa recevabilité par arrêt séparé de ce jour, X.________ SA (la demanderesse)
interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle conclut à ce qu'il
lui plaise principalement réformer en son entier le jugement dont est
recours, éventuellement renvoyer la cause à l'autorité cantonale qui a
statué, avec suite de frais et dépens.

A. ________ (le défendeur) conclut au rejet du recours dans la mesure où il
est recevable, sous suite de frais et dépens.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
1.1 Interjeté par la demanderesse, qui a été déboutée de ses conclusions
libératoires, et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance
cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation
civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ),
le recours en réforme est en principe recevable puisqu'il a été déposé en
temps utile (art. 32 et 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55
OJ).

1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son
raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision
attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient
été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une
inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les constatations de
l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits
pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ). Dans
la mesure où une partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de
celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de
l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible
d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4). Il
ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits
ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en
réforme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appréciation des preuves et
les constatations de fait qui en découlent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129
III 618 consid. 3).

1.3 En ce qui concerne les conclusions du recours en réforme, l'art. 55 al. 1
let. b OJ prévoit que celui-ci doit contenir l'indication exacte des points
attaqués de la décision et des modifications demandées. La jurisprudence se
garde cependant de trop de formalisme et considère que les conclusions du
recours en réforme doivent être interprétées selon les règles de la bonne
foi, en relation avec la motivation présentée (ATF 123 IV 125 consid. 1; 115
Ia 107 consid. 2b p. 109). Il suffit à cet égard qu'il ressorte clairement de
la motivation le sens dans lequel la décision attaquée doit être modifiée
(ATF 125 III 412 consid. 1b p. 414; 104 II 209 consid. 1 p. 211). En
l'espèce, la demanderesse se borne à conclure à la réforme du jugement
attaqué, sans expliquer en quoi celle-ci devrait consister. Compte tenu de ce
qui précède, sa conclusion est néanmoins recevable, dans la mesure où l'on
comprend, à la lecture de son écriture, qu'elle entend obtenir l'admission de
sa demande en libération de dette.

1.4 Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà des
conclusions des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifs
développés par celles-ci (art. 63 al. 1 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128
III 411 consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique adoptée par
la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22
consid. 2e/cc p. 29).

2.
La demanderesse reproche à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 260a CO.

2.1 Interprétant le contrat du 12 juillet 1995 et l'avenant du 3 octobre 2000
selon le principe de la confiance, les précédents juges ont retenu qu'à
l'origine, les parties au bail n'avaient pas convenu que l'investissement de
la locataire n'était sujet à aucun remboursement. Il n'était nullement
envisagé, lors de la signature de l'avenant, que le bail prendrait fin avant
terme et, si tel avait été le cas, il eût été absurde pour la demanderesse de
vouloir une modification du contrat dans un sens aussi défavorable et l'on ne
pouvait inférer de ce document que celle-ci ait voulu amoindrir ses droits,
dans l'hypothèse d'une rupture anticipée du contrat de bail.

L'opinion commune des parties d'examiner la question sous l'angle de l'art.
260a CO ne pouvait sans autre être suivie. Les travaux étaient intervenus
avant le début du bail, certes dans l'intérêt et conformément aux souhaits de
la locataire, mais sans que celle-ci ne devienne jamais propriétaire
d'installations ni de matériaux quelconques, avant leur incorporation à
l'immeuble. Si, dans l'esprit du défendeur, la solution de financement
retenue concernait en particulier l'aménagement d'une salle de conférence,
rien n'indiquait que le montant de 100'000 fr. ait couvert précisément ces
travaux-là. On ne savait pas exactement pourquoi les parties avaient estimé
plus opportun ce mode de financement que, par exemple, un emprunt bancaire et
le paiement d'un loyer supérieur. Il était certain que les intérêts et
amortissements, sur la même période, du capital de 100'000 fr. eussent
dépassé, pour le bailleur, le montant de 6'650 fr. par an et qu'en
conséquence, un supplément de loyer plus important eût été nécessaire.
Toujours était-il que, vu l'amortissement linéaire, sur toute la durée du
bail initialement convenue, de l'avance de fonds de la locataire, celle-ci
apparaissait comme une contrepartie de l'usage de locaux plus adaptés à son
activité. Elle s'apparentait donc à un loyer payé, pour partie, d'une seule
traite. Cependant, les parties avaient clairement souligné qu'il s'agissait
pour la locataire de "financer partiellement les travaux prévus", que le
défendeur n'aurait sans doute pas entrepris sans cela. On ne pouvait donc
considérer l'avance effectuée comme une simple modalité de paiement du loyer,
abstraction faite des travaux. Au moment d'apprécier une situation non prévue
par le contrat, soit sa fin prématurée, il convenait de s'inspirer de l'art.
260a CO, vu la similitude des données de fait.

2.2 Aux termes de l'art. 260a CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de
modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur (al. 1). Lorsque
le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de
la chose que s'il en a été convenu par écrit (al. 2). Si, à la fin du bail,
la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou
de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une
indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites
prévoyant des indemnités plus élevées (al. 3).

L'art. 260a al. 3 CO est de droit dispositif (ATF 124 III 149 consid. 4 et
5). Ainsi, les parties peuvent convenir à l'avance d'une indemnité plus
élevée que ne l'exige la disposition, ou au contraire supprimer toute
indemnité (Lachat, Commentaire romand, n. 9 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar
Mietrecht, 2e éd., Zurich 1998, n. 83 ad art. 260-260a CO).

2.3 La demanderesse estime qu'en n'appliquant l'art. 260a CO que par
analogie, les précédents juges ont fait une mauvaise application du droit.
Or, il résulte des constatations de fait de la décision attaquée qu'avant le
début du bail, des travaux d'aménagement des locaux avaient été effectués par
le bailleur et partiellement financés par le locataire. Il apparaît ainsi que
la situation d'espèce sort du cadre de l'art. 260a CO, qui prévoit
l'hypothèse de travaux exécutés par le locataire. Cela étant, c'est à juste
titre que la cour cantonale a appliqué l'art. 260a CO par analogie. En effet,
une norme dont le contenu est a priori clair peut être étendue par analogie à
une situation qu'elle ne vise pas (ATF 131 III 61 consid. 2.2). Quoi qu'en
dise la demanderesse, l'on ne voit pas en quoi la cour cantonale aurait ainsi
violé le droit fédéral.

2.4 La plus-value correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore
amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, eu égard aux frais
exposés par le locataire, et à l'utilité des travaux pour le bailleur
(Lachat, op. cit., n. 7 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 78 ad
art. 260-260a CO; Higi, Commentaire zurichois, n. 51 ad art. 260a CO). Le
juge apprécie de cas en cas si la plus-value est considérable eu égard à
l'ensemble des circonstances (coût des travaux, loyer payé par le locataire,
avantages dont le bailleur pourra tirer profit, etc.) (Lachat, op. cit., n. 8
ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 79 ad art. 260-260a CO; plus
nuancé: Higi, op. cit., n. 57 ss ad art. 260a CO).

L'indemnité ne se mesure pas nécessairement à l'aune de la plus-value qui
subsiste et elle peut être modulée en fonction des particularités du cas
d'espèce (Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; Barbey, Les travaux de
rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire
(art. 260a CO), 10e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 15;
Higi, op. cit., n. 66 ad art. 260a CO; d'un avis différent SVIT-Kommentar, n.
81 s. ad art. 260-260a CO). La quotité de la somme pourra ainsi varier en
fonction des critères suivants: le loyer réduit dont a bénéficié le preneur
en contrepartie des travaux ou l'augmentation de loyer (économisée) qu'il
aurait été amené à débourser si l'ouvrage avait été réalisé par le bailleur;
les avantages particuliers qu'entraîne la rénovation ou la modification pour
le locataire; inversement, le profit réduit qu'en retire le bailleur; les
circonstances qui ont motivé la fin des rapports contractuels (Barbey, op.
cit., p. 15 s.; Higi, op. cit., n. 67 ss ad art. 260a CO). Selon les
circonstances, l'indemnité doit être appréciée en équité par le juge (Lachat,
op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; Weber, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 260a
CO).

2.5 La demanderesse soutient que l'indemnité de plus-value n'était pas liée à
l'éventuel amortissement réel des travaux, mais à la plus-value amortie par
la volonté des parties sur quinze ans. Dans la présente espèce, la question
litigieuse, soit celle de savoir si la locataire était fondée à obtenir une
indemnisation, compte tenu du fait que le bail a été résilié de manière
anticipée pour non-paiement du loyer, n'a toutefois pas été envisagée par les
parties et réglée dans le contrat (sur la question du complètement du
contrat, cf. Winiger, Commentaire romand, n. 158 ss ad art. 18 CO).

2.6 Dans une jurisprudence rendue sous l'ancien droit, soit avant l'entrée en
vigueur de l'art. 260a CO - alors que la question de l'indemnité pour plus
value était notamment régie par les dispositions sur l'enrichissement
illégitime -, le Tribunal de céans a jugé, dans un cas où les investissements
avaient été faits dans une perspective d'une longue durée de bail, que si le
preneur n'avait pas de motif légitime de mettre fin prématurément au bail,
celui-ci manquait aux règles de la bonne foi en fondant son action pour cause
d'enrichissement illégitime sur l'expiration prématurée du contrat, alors
qu'il en était seul responsable (ATF 105 II 92 consid. 4b et l'arrêt cité).
Il résulte de ces considérations que le locataire ne manquerait pas aux
règles de la bonne foi - et serait dès lors habilité à invoquer les art. 62
ss CO - si les parties tombent d'accord pour mettre fin au contrat, si le
bail est rompu par le bailleur (sauf si la résiliation résulte d'une
violation par le locataire de ses obligations contractuelles), ou si le bail
est résilié par le locataire lui-même pour un motif légitime (Guinand, Le
sort des améliorations faites par le locataire lors de la résiliation du
bail, SJ 1982 p. 145 ss, spéc. p. 159).

Selon une jurisprudence cantonale plus récente, lorsque le bail est résilié
par anticipation en vertu de l'art. 257d CO, l'amortissement de la rénovation
ne doit pas être calculé en fonction de la durée effective du bail, mais de
la durée plus longue prévue dans le contrat conclu à l'origine (arrêt du
Tribunal cantonal vaudois du 5 juillet 1995, cité par Barbey, op. cit., note
de bas de page 64, p. 16). Par ailleurs, un auteur considère que les
circonstances qui ont motivé la fin des rapports contractuels doivent être
prises en considération pour fixer le montant de l'indemnité éventuellement
due et que cet élément revêt notamment de l'importance lorsque le bail est
résilié par anticipation en raison d'une faute du bailleur ou du locataire,
et probablement aussi en cas de congé pour juste motif lié à la personne de
l'un des cocontractants (Barbey, op. cit., p. 16). Ainsi, il conviendrait de
réduire l'indemnité allouée au preneur en cas de congé signifié sur la base
de l'art. 257d CO (Barbey, op. cit., note de bas de page 64, p. 16).

2.7 Dans la présente cause, la cour cantonale s'est référée à la
jurisprudence publiée aux ATF 105 II 92, tout en précisant que l'application
analogique de l'art. 260a CO n'empêchait pas un tel motif d'exclusion
d'indemnité, dont le fondement tenait dans le principe de la bonne foi.
L'amortissement convenu de 100'000 fr. n'y faisait pas non plus obstacle, car
il gardait tout son sens en cas de résiliation anticipée d'un commun accord
ou du fait du bailleur.

En l'espèce, il était incontesté que le défendeur n'était pour rien dans la
survenance des difficultés internes de la demanderesse, qui avaient conduit
celle-ci à ne pouvoir s'acquitter ponctuellement des loyers en 2000 et 2001.
Il n'avait pas non plus fait preuve de dureté ni d'intransigeance lors de la
résiliation du contrat, puisque les loyers impayés, soit l'objet du litige,
dépassaient clairement un semestre de bail. Il fallait donc admettre que la
demanderesse était seule responsable de la fin prématurée du contrat, ce qui
excluait une indemnisation selon le principe susmentionné.

Même s'il fallait admettre que la responsabilité précitée de la demanderesse
n'était qu'une circonstance parmi celles à prendre en compte, un poids majeur
devait lui être attribué. En outre, il conviendrait alors d'observer que la
plus-value de l'immeuble, hautement vraisemblable en 1995, ne l'était plus
nécessairement et n'était pas démontrée au 31 décembre 2001, vu la
spécificité de l'aménagement lié à l'activité de la demanderesse et vu les
très importants travaux intervenus à la fin prématurée du bail. A cet égard,
il n'était ni allégué, ni établi que le bailleur aurait pu relouer les lieux
non transformés, à des conditions favorables, alors qu'il aurait pu faire
valoir des dommages-intérêts positifs, s'il n'était pas parvenu à relouer les
locaux - tels quels - dans la période du bail initial. Enfin, on ne saurait
faire abstraction, parmi toutes les circonstances à prendre en compte en
pareille hypothèse, du fait que dans la cause qui avait opposé la
demanderesse à son ancien actionnaire, la première avait obtenu, suite aux
aléas de cette procédure (décès du défendeur, répudiation de sa succession et
passivité de la masse comme des autres créanciers), un dédommagement de
143'699 fr. 25 lié notamment au surendettement allégué au 30 juin 1999,
lequel présupposait l'absence de valeur de la "garantie loyer", comme
l'alléguait la demanderesse.

2.8 Sans qu'il soit nécessaire de trancher, dans l'absolu, la question de
savoir si le fait que le bail ait été résilié de manière anticipée pour
non-paiement du loyer constitue un motif d'exclusion ou seulement de
réduction de l'indemnité à laquelle le locataire peut prétendre sur la base
de l'art. 260a CO, il apparaît qu'en l'espèce, la cour cantonale n'a pas
violé le droit fédéral. En effet, que l'on admette que le droit du locataire
est purement et simplement supprimé ou que celui-ci est limité en ce sens que
l'on doit se placer au moment de l'échéance ordinaire du bail pour déterminer
le montant de l'indemnité éventuellement due, la prétention de la
demanderesse équivaudrait à zéro, puisque les parties avaient convenu que la
somme de 100'000 fr. serait amortie au 30 novembre 2010. Par ailleurs, si
l'on considère que la cause de la résiliation n'est qu'un des éléments à
prendre en considération pour fixer l'indemnité, l'on ne pourrait que
constater, sur la base de l'état de fait déterminant, la pertinence des
autres circonstances retenues par la cour cantonale, qui l'ont conduite à
rejeter la prétention de la demanderesse. La solution à laquelle la cour
cantonale est parvenue se justifie également au regard des principes de la
bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit découlant des art. 2 al. 1
et 2 CC, qui tendent notamment à éviter qu'une institution ne soit employée
contrairement à son but (cf. ATF 129 III 493 consid. 5.1). Il serait en effet
inéquitable que la demanderesse puisse tirer avantage d'une résiliation
anticipée due à sa seule faute.

2.9 Pour le surplus, l'argumentation de la demanderesse est dénuée de
fondement, dans la mesure où elle n'est pas irrecevable en tant soit qu'elle
repose sur des faits qui s'écartent des constatations cantonales, soit que,
notamment sous le couvert de l'art. 8 CC, elle touche en réalité à
l'établissement des faits et à l'appréciation des preuves, de manière
inadmissible dans un recours en réforme (cf. consid. 1.2). En définitive, le
recours ne peut qu'être rejeté.

3.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la charge
de la demanderesse, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la demanderesse.

3.
La demanderesse versera au défendeur une indemnité de 2'500 fr. à titre de
dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la
IIe Cour civile du Tribunal cantonal neuchâtelois.

Lausanne, le 18 août 2005

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

La juge présidant:  La greffière: