Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilabteilung 5C.117/2005
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5C.117/2005 /frs

Arrêt du 16 août 2005
IIe Cour civile

M. et Mmes les Juges Raselli, Président,
Nordmann et Escher.
Greffière: Mme Mairot.

C. ________,
défenderesse et recourante, représentée par
Me Yves Jeanrenaud, avocat,

contre

A.________,
B.________,
demanderesses et intimées,
toutes deux représentées par Me Christian Buonomo, avocat,

dommages-intérêts selon l'art. 679 CC,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice
du canton de Genève du 18 mars 2005.

Faits:

A.
A.a Les sociétés immobilières A.________ et B.________ sont respectivement
propriétaires des parcelles 4643 et 4642 de la Commune de Y.________. Un
immeuble, principalement destiné à abriter des locaux commerciaux, est
construit à raison de deux tiers sur la première de ces parcelles et d'un
tiers sur la seconde. Jusqu'en novembre 2000, C.________ était propriétaire
de la parcelle 7140, adjacente à la parcelle 4642.

A partir d'août 1997, C.________ a entrepris des travaux de destruction du
bâtiment préexistant sur sa parcelle et de construction d'un nouvel immeuble
comportant huit étages et trois sous-sols. Le chantier a été installé durant
le mois d'août 1997 et la démolition de l'ancien bâtiment effectuée du 1er
septembre au 31 octobre 1997 au moyen de marteaux-piqueurs, les gravats étant
évacués par camions. De novembre 1997 à fin mars 1998 ont eu lieu des travaux
d'excavation impliquant l'utilisation de pelles mécaniques et le transport de
la terre par des camions, ainsi que des travaux de terrassement et de pose de
parois moulées jusqu'à 14 mètres de profondeur nécessitant le coulage de
béton. Les travaux de maçonnerie et de béton armé ont duré de fin mars à fin
novembre 1998. D'octobre 1998 à juillet 1999, il a été procédé à la pose de
façades en verre et, de fin mars à fin septembre 1999, aux aménagements
intérieurs. La construction s'est achevée en octobre 1999 par l'enlèvement
des échafaudages et des palissages entourant le chantier.

Il ressort des enquêtes ordonnées en première instance que ces travaux ont
engendré pour le bâtiment propriété des sociétés immobilières susmentionnées
des nuisances consistant en un bruit incessant, des trépidations, de la
poussière et un passage continuel de camions. Par ailleurs, la rue donnant
accès aux différents commerces situés dans le bâtiment dont elles sont
propriétaires n'a pas été accessible aux véhicules pendant plusieurs mois;
certains magasins ont en outre été obstrués par des échafaudages. Des
commerçants ont subi une perte de clientèle importante, certains ayant même
été contraints de cesser leur activité durant quelque temps, voire
définitivement. Enfin, des infiltrations d'eau se sont produites chez
plusieurs locataires.

A.b De nombreux occupants du bâtiment propriété desdites sociétés
immobilières se sont plaints des nuisances provoquées par les travaux sur la
parcelle voisine et ont agi en réduction de loyer pour défaut de la chose
louée. Conformément à différents jugements rendus par le Tribunal des baux et
loyers du canton de Genève et à l'accord conclu avec un de leurs locataires,
A.________ et B.________ ont payé les sommes suivantes: 26'350 fr., 16'240
fr., 15'120 fr., 20'812 fr.50 et 7'860 fr., soit au total 86'382 fr.50, à
titre de réductions de loyer. Elles se sont par ailleurs acquittées d'un
montant de 47'844 fr.20 de frais et honoraires pour l'activité déployée par
leur avocat.

B.
Par demande déposée le 4 septembre 2001, A.________ et B.________ ont assigné
C.________ en paiement de 163'626 fr.70 avec intérêts à 5% dès le 15 octobre
1998, se réservant d'amplifier ce montant. Elles réclamaient en substance, à
titre de dommages-intérêts causés par les nuisances provenant du chantier
situé sur la parcelle de la défenderesse, le paiement des sommes versées à
leurs locataires en tant que réductions de loyer, à savoir 86'382 fr.50 plus
29'400 fr., ainsi que d'un montant de 47'844 fr.20 correspondant aux frais et
honoraires supportés par elles, soit au total 163'626 fr.70.

La défenderesse a conclu au rejet de ces conclusions pour le motif que les
nuisances en question ne pouvaient être qualifiées d'excessives et que les
demanderesses n'avaient encouru aucun préjudice.

Par jugement du 16 septembre 2004, le Tribunal de première instance du canton
de Genève a condamné la défenderesse à payer aux demanderesses la somme de
134'226 fr.70 avec intérêts à 5% dès le 15 octobre 1998.

Statuant le 18 mars 2005, la Cour de justice du canton de Genève a annulé ce
jugement et réduit à 110'000 fr. le montant des dommages-intérêts dus aux
demanderesses.

C.
La défenderesse exerce un recours en réforme au Tribunal fédéral contre
l'arrêt du 18 mars 2005, concluant au rejet de la demande.

Les intimées n'ont pas été invitées à répondre.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
Interjeté en temps utile - compte tenu de la suspension des délais prévue par
l'art. 34 al. 1 let. a OJ - contre une décision finale prise par l'autorité
suprême du canton, dans une contestation civile de nature pécuniaire (ATF 52
II 292 consid. 1 p. 292/293) dont la valeur litigieuse dépasse largement
8'000 fr., le recours est recevable au regard des art. 46, 48 al. 1 et 54 al.
1 OJ.

2.
La défenderesse se plaint d'une violation des art. 679 et 684 CC. Elle
prétend en bref que la cour cantonale a qualifié à tort d'excessives les
émissions résultant du chantier litigieux, en appliquant les critères
relatifs à la réduction de loyer en raison des défauts de la chose louée,
fondée sur l'art. 259d CO, au lieu des principes, selon elle bien plus
stricts, posés en matière de droit de voisinage. Dans la mesure où une
indemnité serait tout de même due, la défenderesse reproche à l'autorité
cantonale d'avoir, en appliquant indirectement les règles du droit du bail,
répercuté sur elle l'entier des réductions de loyer obtenues par les
locataires des demanderesses, alors que l'action de l'art. 679 CC ne vise pas
la pleine compensation du dommage, mais seulement celle du préjudice
intolérable au sens du droit de voisinage.

2.1 Selon l'art. 684 CC, le propriétaire est tenu, dans l'exercice de son
droit, de s'abstenir de tout excès au détriment de la propriété du voisin
(al. 1); sont interdits en particulier les émissions de fumée ou de suie, les
émanations incommodantes, les bruits, les trépidations qui ont un effet
dommageable et qui excèdent les limites de la tolérance que se doivent les
voisins eu égard à l'usage local, à la situation et à la nature des immeubles
(al. 2). Le propriétaire victime de telles immissions peut agir en cessation
ou en prévention du trouble ainsi qu'en réparation du dommage (art. 679 CC).

Cette dernière norme ne consacre que la responsabilité du propriétaire qui
excède son droit et ne le rend pas responsable des conséquences de l'exercice
parfaitement conforme à la loi de son droit de propriété. Cependant, une
construction peut entraîner des immissions qui, tout en étant inévitables et
devant par là-même être supportées, dépassent largement par leur nature, leur
intensité et leur durée ce qui peut être admis normalement dans l'utilisation
et l'exploitation d'un bien-fonds conformément aux règles du droit de
voisinage. Estimant qu'il y avait là une lacune de la loi, le Tribunal
fédéral l'a comblée en admettant que les immissions excessives inévitables ne
peuvent en principe pas être interdites, mais que le propriétaire concerné a
l'obligation d'indemniser équitablement le voisin qui subit de ce fait un
dommage important (ATF 91 II 100 consid. 2 p. 103 ss; 121 II 317 consid. 4c
p. 327; 117 Ib 15 consid. 2a p. 17; 114 II 230 consid. 5a p. 237 et les
références citées; arrêt C.228/1986 du 14 novembre 1986, in SJ 1987 p. 145;
cf. aussi Franz Werro/Jean-Baptiste Zufferey, Les immissions de la
construction, in Journées du droit de la construction, Fribourg 1997, vol. I,
p. 57 ss, p. 69 ss). Pour déterminer si les immissions sont excessives et si
le préjudice est important, le juge doit se fonder sur des critères
objectifs, en se mettant à la place d'une personne raisonnable et moyennement
sensible, et en prenant en considération l'ensemble des circonstances du cas
particulier pour apprécier les intérêts en présence. Il dispose en la
matière, comme du reste pour fixer l'indemnité équitable (art. 4 CC), d'un
large pouvoir d'appréciation. Aussi le Tribunal fédéral n'intervient-il que
lorsque l'autorité cantonale a manifestement outrepassé ce pouvoir  (ATF 126
III 223 consid. 4a p. 227/228; 119 II 411 consid. 4c p. 416; 91 II 100
consid. 3 p. 7 et les références).

2.2 En l'espèce, la Cour de justice a constaté, s'agissant du principe de
l'indemnisation, que l'immeuble des demanderesses était situé au
centre-ville, dans une rue commerçante, et qu'il était affecté à un usage
commercial. Les travaux entrepris par la défenderesse sur sa parcelle avaient
d'abord consisté en la destruction d'un bâtiment préexistant, ce qui avait
impliqué l'enlèvement de gravats par camions, puis en la construction d'un
immeuble de huit étages comportant trois sous-sols. Il avait donc été
nécessaire de procéder à des travaux d'excavation et au transport des déblais
de terre par des camions. Ces travaux avaient duré plus de deux ans et
avaient généré des nuisances sous forme de bruit, de trépidations, de
poussière, de remontées de boue et de fréquents passages de véhicules lourds.
Certaines arcades commerciales avaient en outre été obstruées par des
échafaudages. Sur le vu de la nature, de l'ampleur et de la durée des travaux
entrepris, de l'importance des réductions de loyer accordées (du 1er octobre,
parfois du 1er septembre 1997 au 30 novembre 1998, pour un total de 86'382
fr.50 selon les décisions judiciaires exécutoires), du préjudice en résultant
et, enfin, de l'affectation commerciale de l'immeuble propriété des
demanderesses, il apparaissait que les immissions provenant de la parcelle de
la défenderesse ne se limitaient pas à des inconvénients passagers liés à la
simple édification d'un bâtiment. Il y avait donc lieu d'admettre qu'elles
avaient été excessives, du moins pendant la première année du chantier, et
qu'elles avaient causé aux demanderesses un préjudice important.

2.3 Compte tenu des faits mentionnés ci-dessus et du large pouvoir
d'appréciation dont le juge cantonal dispose dans ce domaine, on ne voit pas
en quoi la Cour de justice aurait violé le droit fédéral, plus précisément
les art. 679 et 684 CC, en considérant que les conditions d'octroi d'une
indemnité équitable étaient réalisées. Il en va de même en ce qui concerne la
fixation des dommages-intérêts. Sur ce point, l'autorité cantonale a d'abord
relevé, à bon droit, qu'en incluant dans le calcul de l'indemnité équitable
les réductions de loyer accordées aux locataires, d'un montant total de
86'382 fr.50, le Tribunal de première instance n'avait retenu que les
dommages causés par des nuisances excessives, dès lors que le Tribunal des
baux et loyers s'en était lui-même tenu aux émissions qui avaient dépassé les
limites de la tolérance que se doivent les voisins. Les juges précédents ont
au demeurant relevé qu'une réduction de loyer encore litigieuse, pouvant être
évaluée au minimum à 29'400 fr., n'avait pas été retenue en première
instance. Concernant les frais et honoraires incombant aux demanderesse,
seule la moitié, à savoir 23'922 fr., pouvait être prise en compte. Sur le vu
de ces éléments, la Cour de justice a alloué aux deux sociétés immobilières
une indemnité totale de 110'000 fr. Déduction faite de la part des frais et
honoraires incluse dans cette somme, les dommages-intérêts ont donc été fixés
à 86'078 fr. (110'000 fr. - 23'922 fr.) alors que, selon l'arrêt entrepris,
les diminutions de loyer supportées par les demanderesses s'élèvent à 115'782
fr. (86'382 fr. retenus par le Tribunal de première instance + 29'400 fr. non
retenus). Le grief selon lequel l'intégralité de ces réductions aurait été
répercutée sur la défenderesse tombe dès lors à faux.

Celle-ci reproche en outre vainement aux juges précédents de s'être référés
aux réductions de loyer accordées par le Tribunal des baux et loyers pour
déterminer l'indemnité mise à sa charge. Lorsque, comme en l'espèce,
l'amoindrissement de l'usage de la chose louée a sa source dans le voisinage,
notamment dans des immissions provenant de celui-ci, le tribunal des baux
doit déterminer dans quelle mesure le preneur peut, raisonnablement et d'un
point de vue objectif, s'attendre à user de la chose louée, respectivement à
ne pas subir de nuisances. Seules les immissions excédant cette mesure
constituent un défaut de la chose louée qui justifie une diminution de loyer
au sens de l'art. 259d CO. Selon la jurisprudence topique du Tribunal
fédéral, dans de tels cas, les principes posés dans le cadre des art. 679 et
684 CC, relatifs au droit de voisinage, sont applicables par analogie; une
réduction de loyer exige ainsi que les nuisances excèdent, par leur nature,
leur intensité et leur durée, ce qui peut être admis normalement dans
l'utilisation d'un bien-fonds conformément aux règles générales du droit de
voisinage, et cela même si les travaux entrepris sont parfaitement conformes
à la loi (arrêt C.144/1985 du 24 septembre 1985, in SJ 1986 195 consid. 1c p.
197/198). L'arrêt 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 relève certes que, depuis la
révision du droit du bail entrée en vigueur en 1990, le droit à une réduction
de loyer ne suppose plus un "usage notablement amoindri", comme le prévoyait
l'art. 255 aCO. Quelle que soit la portée de cette remarque, elle est sans
pertinence ici. En effet, il n'apparaît pas - et la défenderesse ne prétend
pas de façon motivée - que le Tribunal des baux et loyers, qui, selon la Cour
de justice, n'a retenu que les dommages causés par des émissions excessives,
n'aurait pas procédé suivant les principes spécifiques du droit de voisinage.

3.
3.1 La défenderesse soutient en outre que les demanderesses ont enfreint leur
obligation de réduire le dommage, prévue à l'art. 44 CO, en renonçant à
appeler du jugement du Tribunal des baux et loyers qui admettait leur
responsabilité contractuelle et sur la base duquel l'ensemble des réductions
de loyer ont été accordées. Contrairement à l'opinion de l'autorité
cantonale, un tel recours n'aurait pas été dénué de chance de succès car,
dans le cas particulier, le chantier avait déjà commencé au moment de la
conclusion du bail. Une réduction de loyer ayant ainsi été admise à tort par
ce tribunal, la Cour de justice ne pouvait se fonder sur son jugement pour
déterminer le préjudice subi par les demanderesses.

3.2 L'obligation de réduire le dommage peut, dans certaines circonstances,
imposer de recourir contre un jugement dont la condamnation à des
dommages-intérêts - ou, comme en l'espèce, à une réduction de loyer -
constitue le préjudice dont le remboursement est demandé à un tiers. Mais
cette obligation ne signifie pas qu'un tel jugement doive a priori faire
l'objet d'un recours; il faut qu'il existe de bons motifs pour cela. Par
ailleurs, il est exact que le bailleur n'est en principe pas contraint de
réduire le loyer en raison de défauts que le preneur connaissait au moment de
la conclusion du contrat, ou qu'il aurait dû connaître en prêtant l'attention
commandée par les circonstances (arrêt C.144/1985 précité, in SJ 1987 195
consid. 1d p. 198). En l'occurrence, il résulte certes de l'arrêt déféré que
le chantier avait déjà débuté lorsque le bail en question a été conclu. En
revanche, on ne trouve aucune constatation concernant le fait, décisif, que
la locataire aurait à ce moment-là été suffisamment renseignée au sujet des
atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Au contraire,
le Tribunal des baux et loyers constate expressément dans son jugement
qu'elle ne pouvait prévoir l'ampleur de celles-ci. Mais la défenderesse ne
s'exprime aucunement là-dessus. Dans ces circonstances, il n'y a pas lieu
d'examiner dans quelle mesure l'obligation de réduire le dommage aurait
commandé de recourir contre le jugement en cause. Au demeurant, la Cour de
justice était d'autant moins liée par celui-ci que la défenderesse n'avait
alors pas qualité de partie. La question de la diminution du dommage,
respectivement de l'obligation d'attaquer ledit jugement ne revêt donc guère
d'importance.

4.
En conclusion, le recours se révèle entièrement mal fondé et ne peut dès lors
qu'être rejeté, aux frais de son auteur (art. 156 al. 1 OJ). Il n'y a en
revanche pas lieu d'allouer des dépens, les demanderesses n'ayant pas été
invitées à répondre.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Un émolument judiciaire de 4'000 fr. est mis à la charge de la défenderesse.

3.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la
Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 16 août 2005

Au nom de la IIe Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président:  La greffière: