Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilabteilung 5C.40/2005
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5C.40/2005 /bnm

Sitzung vom 16. Juni 2005
II. Zivilabteilung

Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterin Nordmann, Bundesrichter Meyer,
Bundesrichterin Hohl, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber von Roten.

K._______,
Klägerin und Berufungsklägerin,

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft Kornmarktgasse 2, Luzern, bestehend aus:
1.K.________,
2.A.________,
3.B.________,
4.C.________,
5.D.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Mathias Birrer,

Anfechtung eines Stockwerkeigentümerversammlungsbeschlusses,

Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern, I. Kammer, vom
21. Dezember 2004.

Sachverhalt:

A.
Die Liegenschaft Kornmarktgasse 2 liegt in der Altstadt von Luzern und ist in
fünf Stockwerkeinheiten aufgeteilt. Bei der ersten Stockwerkeinheit (Nr. 1)
handelt es sich um auf das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss des Gebäudes
verteilte Geschäftsräumlichkeiten, in welchen sich früher ein Café (Café
"Kornmarkt") und heute eine Modeboutique befindet. Bei den weiteren vier
Stockwerkeinheiten (Nrn. 2 bis 5) handelt es sich um Wohnungen oder Büros
bzw. Praxisräume. Sie befinden sich im 2. bis 6. Stockwerk des Gebäudes. Der
Klägerin K.________ gehört die Stockwerkeinheit Nr. 3 im vierten
Obergeschoss; sie betreibt eine Kupferstich-Galerie und wohnt auch dort.

Verschiedene Mitglieder der beklagten Stockwerkeigentümergemeinschaft
Kornmarktgasse 2 oder deren Mieter haben auf Erdgeschosshöhe an der Fassade
des Gebäudes Reklameeinrichtungen (Leuchtschriften und Schaukästen)
angebracht. So verfügt die Klägerin über einen Schaukasten links neben dem
Eingang zum Gebäude. Für die Inanspruchnahme der Fassade bezahlen sie jedes
Jahr einen Beitrag in den Erneuerungsfonds der Beklagten. Kein solcher
Beitrag wird jedoch vom Eigentümer bzw. von der Mieterin der Stockwerkeinheit
Nr. 1 verlangt, obwohl an der Fassade des Gebäudes auch Reklameeinrichtungen
für das vormalige Café bzw. die heutige Modeboutique angebracht waren bzw.
sind.

Die Klägerin unterbreitete der Verwaltung der Beklagten mit Schreiben vom 17.
Januar 2002 das Begehren, es sei der für den 29. Januar 2002 vorgesehenen
Stockwerkeigentümerversammlung der folgende Antrag zur Beschlussfassung
vorzulegen:
"Die Nutzung der Fassade durch die Stockwerkeigentümer namentlich für
Werbeauftritte, Markisen, Reklamen oder Schaukästen ist nach dem Grundsatz
der Gleichbehandlung der Stockwerkeigentümer und unter Vorbehalt eines
entsprechenden rechtsgültigen Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft
möglich. Das heisst, dass alle Nutzerinnen und Nutzer einen von der
Stockwerkeigentümergemeinschaft festzulegenden und dem Gleichbehandlungsgebot
nicht widersprechenden Beitrag für die Fassadennutzung in den
Erneuerungsfonds einbezahlen müssen. Vorbehalten bleiben weiter die
allenfalls notwendigen Bewilligungen des Stadtrates bzw. der Gewerbe- und
Gesundheitspolizei der Stadt Luzern."
Diesen Antrag wies die Stockwerkeigentümerversammlung vom 29. Januar 2002 mit
allen gegen die Stimme der Klägerin ab.

B.
Mit Klage vom 4. Juli 2002 stellte die Klägerin das Begehren, es sei der
ihren Antrag ablehnende Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 29.
Januar 2002 aufzuheben. Zudem sei verbindlich festzustellen, dass die
Beklagte nur einen dem Gleichbehandlungsgebot entsprechenden Beschluss fassen
darf, wonach alle Nutzerinnen und Nutzer einen von der Beklagten
festzulegenden und dem Gleichbehandlungsgebot nicht widersprechenden Beitrag
für die Fassadennutzung in den Erneuerungsfonds zu leisten haben, sofern für
die Fassadennutzung ein zu leistender Beitrag beschlossen wird. Überdies habe
ihr die Beklagte die von ihr für die Dauer der Ungleichbehandlung bereits
geleisteten Beiträge in der Höhe von Fr. 416.65 zurückzuerstatten. Die
Beklagte beantragte die Abweisung der Klage. Mit Urteil vom 12. August 2003
wies das Amtsgericht Luzern-Stadt die Klage ab.

C.
Gegen dieses Urteil appellierte die Klägerin beim Obergericht des Kantons
Luzern und erneuerte ihre erstinstanzlich gestellten Anträge. Die Beklagte
beantragte deren Abweisung. Mit Urteil vom 21. Dezember 2004 wies das
Obergericht die Klage ab.

D.
Gegen dieses Urteil hat die Klägerin mit Eingabe vom 2. Februar 2005 Berufung
an das Bundesgericht eingelegt. Sie stellt die folgenden Anträge:
"1.Das Urteil des Obergerichtes des Kantons Luzern vom 21. Dezember 2004 sei
vollumfänglich aufzuheben.

2. Der Beschluss Ziffer 4 der Stockwerkeigentümerversammlung Kornmarktgasse 2
vom 29. Januar 2002 sei aufzuheben.

3. Die Prozesskosten der beiden kantonalen Instanzen seien durch die
Beklagte, Appellatin und Berufungsbeklagte zu tragen.

4. Eventualiter sei die Sache zum Zwecke der Neufestsetzung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz
zurückzuweisen.

5. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zur Aktenergänzung und zur
neuen Entscheidung zurückzuweisen.

6. Eventualiter sei festzustellen, dass der Beschluss vom 23. Juli 2001
gültig zustande kam, resp. die Anerkennung der Anfechtung von einer Mehrheit
der Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft am 24. September 2001
anlässlich der Sühneverhandlung vor der Friedensrichterin der Stadt Luzern
nichtig war.

7. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, mit der
verbindlichen Weisung, das Verfahren sei als gegenstandslos abzuschreiben, da
bereits mit dem Beschluss vom 23. Juli 2001 die Gleichbehandlung der
Stockwerkeigentümer wiederhergestellt wurde, sowie zum Zwecke der
Neufestsetzung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen
Verfahrens.

8. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten, Appellatin
und Berufungsbeklagten."
Auf die Begründung der Anträge wird soweit erforderlich in den Erwägungen
zurückzukommen sein. Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung und
Bestätigung des angefochtenen Urteils. Das Obergericht hat keine
Gegenbemerkungen angebracht.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob und wie
weit es auf eine Berufung eintreten kann. Es schadet der Beklagten daher
nicht, dass sie ausschliesslich die Abweisung der Berufung beantragt.

1.1 Beim Streit um die Gültigkeit von Beschlüssen der Versammlung der
Stockwerkeigentümer mit finanziellen Auswirkungen handelt es sich um eine
vermögensrechtliche Zivilrechtsstreitigkeit, welche berufungsfähig ist, wenn
der Streitwert wenigstens Fr. 8'000.-- beträgt (Art. 44 Abs. 1 und Art. 46
OG; BGE 108 II 77 E. 1b S. 79 f.). Da die Klage vorliegend nicht auf
Bezahlung einer bestimmten Geldsumme geht, setzt das Bundesgericht den
Streitwert von Amtes wegen auf summarischem Weg nach freiem Ermessen fest
(Art. 36 Abs. 2 OG). Als Wert wiederkehrender Leistungen ist der mutmassliche
Kapitalwert anzunehmen (Art. 36 Abs. 4 OG), wobei bei unbeschränkter Dauer
der zwanzigfache Betrag der einjährigen Leistung gilt (Art. 36 Abs. 5 OG).
Dieser Streitwert beträgt nach Auffassung der Klägerin Fr. 24'000.--, nach
Auffassung der Beklagten und des Obergerichts Fr. 79'200.--, liegt jedenfalls
über Fr. 8'000.-- und ist daher eingehalten. Die Berufung richtet sich gegen
einen Endentscheid eines oberen kantonalen Gerichts (Art. 48 Abs. 1 OG),
wurde fristgerecht eingereicht (Art. 54 Abs. 1 OG) und ist grundsätzlich
zulässig.

1.2 Das Bundesgericht ist im Berufungsverfahren grundsätzlich an die
tatsächlichen Feststellungen der letzten kantonalen Instanz gebunden (Art. 63
Abs. 2 OG). Das Vorbringen neuer Tatsachen ist unzulässig, und zwar sowohl in
der Berufung (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG) als auch in der Berufungsantwort
(Art. 59 Abs. 3 i.V.m. Art. 55 Abs. 1 lit. c OG). Ausnahmsweise kann das
Bundesgericht unter genau bestimmten Voraussetzungen bei offensichtlichen
Versehen (Art. 55 Abs. 1 lit. d und Art. 63 Abs. 2 OG) und lückenhafter
Feststellung des Sachverhalts (Art. 64 OG) sowie bei Verletzung
bundesrechtlicher Beweisvorschriften (Art. 43 Abs. 3 und Art. 63 Abs. 2 OG)
eingreifen. Solche Ausnahmen sind vorliegend nicht ersichtlich und werden
auch nicht geltend gemacht. Das Bundesgericht hat deshalb seinen Entscheid
auf den Sachverhalt abzustellen, wie er vom Obergericht im angefochtenen
Urteil festgestellt worden ist. Soweit die Klägerin wie auch die Beklagte den
Sachverhalt anders darstellen, kann darauf nicht eingegangen werden, und
Ausführungen, die sich gegen die tatsächlichen Feststellungen des
Obergerichts richten, sind unzulässig. Gleich verhält es sich bezüglich der
Beweiswürdigung durch das Obergericht, die die Klägerin zum Teil beanstandet
(BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 106 und 136 E. 1.4 S. 140).

1.3 Die Anfechtungsklage ist grundsätzlich kassatorischer Natur, d.h. es kann
mit ihr nur die Aufhebung des Beschlusses der Beklagten verlangt werden (BGE
118 II 12 E. 1c S. 14). Bei einer Aufhebung des Beschlusses der
Stockwerkeigentümer wird es ihre Sache sein, den Beschluss zu ersetzen oder
zu verbessern. Soweit die Klägerin mehr als die Aufhebung des angefochtenen
Urteils und des Beschlusses Ziffer 4 vom 29. Januar 2002 verlangt, kann daher
auf ihre Berufung nicht eingetreten werden. Zudem sind neue Begehren vor
Bundesgericht ohnehin unzulässig (Art. 55 Abs. 1 lit. b OG).

1.4 Die Klägerin wirft die Frage auf, ob einzelne Stockwerkeigentümer nicht
hätten in den Ausstand treten müssen. Da der Einwand neu ist, ist er
unzulässig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG).

2.
Gemäss Art. 712m Abs. 2 ZGB finden auf die Versammlung der
Stockwerkeigentümer die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die
Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung, soweit das Gesetz nicht
besondere Bestimmungen enthält. Nach Art. 75 ZGB kann jedes Mitglied, das
nicht zugestimmt hat, von Gesetzes wegen binnen Monatsfrist Beschlüsse beim
Gericht anfechten, die das Gesetz oder die Statuten verletzen.

Die Beklagte macht geltend, die Klägerin habe dem Beschluss der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. September 2000 zugestimmt. Nach diesem
Beschluss sei die Klägerin berechtigt worden, die Fassade zum Anbringen eines
Schaukastens gegen eine jährliche Entschädigung von Fr. 1'200.-- zu nutzen.
Habe sie sich damals insoweit im Irrtum befunden, dass sie davon ausgegangen
sei, auch der Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. 1 leiste einen
entsprechenden Beitrag für die Nutzung der Fassade zu Werbezwecken, so hätte
sie den Beschluss vom 14. September 2000 wegen Irrtums anfechten müssen. Weil
sie das nicht getan habe, müsse sie sich den Beschluss vom 14. September 2000
anrechnen lassen.

Es trifft zwar zu, dass die Klägerin dem Beschluss vom 14. September 2000
zugestimmt hatte. Dieser bildet indessen nicht Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens. Als sich die Klägerin später gewahr wurde, dass für die Reklame
der Modeboutique im Erdgeschoss kein Entgelt zu leisten war, stellte sie den
Antrag, der von der Beklagten am 29. Januar 2002 abgelehnt wurde. Es ist
keine Bestimmung des Bundesrechts ersichtlich, welche es der Klägerin
verbieten würde, einen Abänderungs-, Widerrufs- oder Wiedererwägungs- bzw.
Rückkommensantrag zu stellen (vgl. Riemer, Berner Kommentar, 1990, N. 7 ff.
zu Art. 66 ZGB). Dass die Klägerin dem Beschluss vom 29. Januar 2002, der
einzig Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet, zugestimmt habe,
behauptet die Beklagte selber nicht. Bei dieser Sachlage war die Klägerin
befugt, den Beschluss vom 29. Januar 2002 anzufechten.

3.
Sowohl die Klägerin als auch die Beklagte befassen sich einlässlich mit dem
Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 23. Juli 2001, der ebenfalls
nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet. Nach den Feststellungen
des Obergerichts beschloss die Beklagte damals die grundsätzlich
unentgeltliche Nutzung der Fassade des Gebäudes Kornmarktgasse 2 durch das
Anbringen von Werbeeinrichtungen. Dieser Beschluss sei in der Folge
angefochten und die entsprechende Anfechtung von einer Mehrheit der
Mitglieder der Beklagten am 24. September 2001 anlässlich der
Sühneverhandlung vor der Friedensrichterin der Stadt Luzern anerkannt worden.
Mehr ist dem angefochtenen Urteil zu diesem Vorgang nicht zu entnehmen.

Die Parteien scheinen die Bedeutung von früheren Beschlüssen der
Stockwerkeigentümerversammlung zu verkennen, wenn sie ausführlich deren
Auswirkungen auf das vorliegende Verfahren darzulegen versuchen. Die Wirkung
von Beschlüssen der Stockwerkeigentümergemeinschaft richtet sich nach
Vereinsrecht (Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 66 ZGB). Solche Beschlüsse treten
nicht wie ein Urteil in Rechtskraft (vgl. Heini/Scherrer, Basler Kommentar,
2002, N. 22 zu Art. 66 ZGB). Sie werden zwar für alle Mitglieder verbindlich,
können aber grundsätzlich jederzeit und voraussetzungslos widerrufen oder
abgeändert werden, was bedeutet, dass ein früherer Beschluss nur soweit
verbindlich bleibt, als er nicht durch einen späteren Beschluss abgeändert
wird. Ob der eine oder der andere Fall vorliegt, ist durch Auslegung der in
Betracht fallenden Beschlüsse zu ermitteln, die - im Verhältnis unter den
Stockwerkeigentümern - den allgemeinen Regeln folgt (vgl. Riemer, a.a.O., N.
7 ff., insbesondere N. 9 und N. 13 zu Art. 66 ZGB).

Mit der Ablehnung des Antrags der Klägerin durch den heute angefochtenen
Beschluss vom 29. Januar 2002 hat die Beklagte klar zum Ausdruck gebracht,
dass sie an ihrer bisherigen, schon vor dem 23. Juli 2001 geltenden Regelung
festhalten wollte. Das Obergericht hat deshalb nicht zu entscheiden
gebraucht, ob der Beschluss vom 23. Juli 2001 je rechtswirksam geworden ist
bzw. dessen Aufhebungsbeschluss vom 24. September 2001 nichtig gewesen ist.
Das darauf bezogene eventuelle Feststellungsbegehren der Klägerin (Ziff. 6)
erweist sich - soweit zulässig (E. 1.3 hiervor) - aus dem gleichen Grund als
von vornherein unbegründet.

4.
Die Klägerin beantragt die Aufhebung des Beschlusses Ziffer 4 der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 29. Januar 2002. Mit diesem Beschluss hat
es die Versammlung abgelehnt, ihren Antrag vom 17. Januar 2002 anzunehmen.
Das Obergericht hat den Antrag bereits deswegen für unzulässig gehalten, weil
er nicht das Einräumen eines Sondernutzungsrechts, sondern lediglich die
Richtlinien enthalte, nach denen die Entscheide über das Einräumen von
Sondernutzungsrechten zu fällen seien. Eine solche Zweiteilung mache es den
Stockwerkeigentümern unmöglich, bei künftigen Beschlüssen über die besonderen
Nutzungsrechte den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls gerecht zu werden.
Das Obergericht ruft in diesem Zusammenhang BGE 127 III 506 E. 3a S. 509/510
an. Dieser Entscheid verlangt zwar für die Einräumung von
Sondernutzungsrechten einen gültigen Beschluss der
Stockwerkeigentümergemeinschaft. Er verbietet indessen nicht, dass die
Stockwerkeigentümergemeinschaft zunächst den Grundsatzentscheid fällt,
Sondernutzungsrechte an Fassadenteilen nur entgeltlich und bezüglich der Höhe
des Entgelts nach dem Prinzip der Gleichbehandlung einzuräumen, und erst in
einem zweiten Schritt über die Einräumung einzelner Nutzungsrechte und die
Höhe des Entgelts entscheidet. Es ist auch keine Vorschrift ersichtlich,
welche ein solches Vorgehen verbieten würde. Insoweit ist der Klägerin
zuzustimmen.

5.
Hauptstreitpunkt bildet die Geltung von Rechtsmissbrauchsverbot und
Gleichbehandlungsgebot im Verhältnis unter Stockwerkeigentümern.

5.1 Gemäss Art. 75 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB können nur solche Beschlüsse
beim Gericht angefochten werden, die das Gesetz oder die Statuten verletzen.
Die Anfechtungsmöglichkeit hat hingegen nicht zum Zweck, die Angemessenheit
und Zweckmässigkeit der Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft
überprüfen zu lassen (Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zürich/Basel/Genf
2004, N. 202, und Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, 1988, N. 129, je zu Art.
712m ZGB).

5.2 Unter dem Gesetz sind zunächst die Bestimmungen über das
Stockwerkeigentum (Art. 712a ff. ZGB zum Teil in Verbindung mit dem
Miteigentums- und Vereinsrecht) zu verstehen. Diese enthalten mehrere
Verfahrensvorschriften, welche die Gleichheit der Stockwerkeigentümer
gewährleisten und den Machtmissbrauch durch die Mehrheit verhindern sollen.

Alle Beschlüsse, welche das Gesetz keinem andern Mehr unterstellt, sind -
unter Vorbehalt einer anders lautenden reglementarischen Bestimmung - mit
einfachem Mehr nach Köpfen zu fassen (Art. 67 Abs. 2 i.V.m. Art. 712m Abs. 2
ZGB; ausdrücklich, z.B. Art. 647a Abs. 2, Art. 647c oder Art. 649b Abs. 2
ZGB). Ausschlaggebend ist grundsätzlich der Wille der Mehrheit. Mit dem
Eintritt in die Stockwerkeigentümergemeinschaft unterwirft sich jeder
Eigentümer diesem Grundsatz und anerkennt, dass die Mehrheit auch dann
bindend entscheidet, wenn sie nicht Lösungen trifft, die seinem Willen
entsprechen (vgl. BGE 102 II 265 E. 3 S. 269). Bestimmte Beschlüsse
unterstellt das Gesetz dem qualifizierten Mehr nach Köpfen und Wertquoten
(z.B. Art. 647b Abs. 1, Art. 647d Abs. 1, Art. 647e Abs. 2 oder Art. 712g
Abs. 3 ZGB). Mit einem solchen Mehrheitserfordernis werden die Eigentümer
bevorzugt, welche einen grösseren wirtschaftlichen Anteil am
Stockwerkeigentum halten; damit wird dessen sachenrechtliche Komponente
betont. Schliesslich können bestimmte Beschlüsse gemäss Gesetz nur einstimmig
gefasst werden, weil ein Mehrheitsbeschluss deren Tragweite nicht genügend
Rechnung trägt (z.B. Art. 647e Abs. 1, Art. 648 Abs. 2 oder Art. 712g Abs. 2
ZGB). Das Erfordernis der Einstimmigkeit gewährt jedem Mitglied ein Vetorecht
und damit einen umfassenden Minderheitenschutz. Die Einstimmigkeit entspricht
nicht einem demokratischen Entscheidverständnis, weshalb sie
ausserordentlichen Fällen vorbehalten bleibt (vgl. zum Ganzen: Wermelinger,
a.a.O. N. 163 ff. zu Art. 712m ZGB mit weiteren Beispielen).

Die Klägerin macht nicht geltend, das Obergericht habe eine
Verfahrensbestimmung des Stockwerkeigentumsrechts verletzt. Vielmehr ist
unbestritten, dass der angefochtene Beschluss der Beklagten vom 29. Januar
2002 mit einfachem Mehr nach Köpfen und Anteilen zu fällen war und dass er
korrekt zustande kam. Die Klägerin konnte ihre Stimme anlässlich der
Stockwerkeigentümerversammlung gleich wie die andern Stockwerkeigentümer
einbringen. Sie hat den Beschluss der Gemeinschaft daher grundsätzlich
hinzunehmen.

5.3 Der Normenkomplex, der das Stockwerkeigentum ordnet, enthält nach dem
Gesagten zahlreiche Bestimmungen, die in verfahrensmässiger Hinsicht das
Gleichbehandlungsgebot und den Schutz von Minderheiten gewährleisten sollen.
Er enthält aber kein auf den Inhalt der Beschlüsse bezogenes allgemeines
Rechtsmissbrauchsverbot und Gleichbehandlungsgebot. Unter dem Gesetz im Sinne
von Art. 75 ZGB ist freilich nicht nur die Ordnung des Stockwerkeigentums,
sondern die ganze Rechtsordnung zu verstehen (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 128
zu Art. 712m ZGB), die auch aus den aus Art. 2 ZGB abgeleiteten oder
ungeschriebenen Grundsätzen besteht (Heini/Scherrer, a.a.O., N. 12, und
Riemer, a.a.O., N. 35 ff., je zu Art. 75 ZGB).
Art. 2 Abs. 2 ZGB gewährt offenbarem Rechtsmissbrauch keinen Rechtsschutz.
Aus dieser Bestimmung haben Lehre und Rechtsprechung unter anderem das Gebot
schonender Rechtsausübung abgeleitet. Es hat seinen Ursprung im Sachenrecht
und bedeutet, dass rechtsmissbräuchlich handelt, wer von mehreren in etwa
gleichwertigen Möglichkeiten, die ihm zur Ausübung eines Rechts offen stehen,
ohne sachlichen Grund gerade diejenige wählt, welche für einen anderen
besondere Nachteile mit sich bringt (Hausheer/Jaun, Die Einleitungstitel des
ZGB, Bern 2003, N. 101 f. zu Art. 2 ZGB, mit Hinweisen auf die weiteren
Kommentare). Das Stockwerkeigentum ist aber nicht nur ein Institut des
Sachenrechts, sondern es ist mit der Stockwerkeigentümergemeinschaft auch
körperschaftsähnlich organisiert (BGE 111 II 330 E. 6 S. 338; 125 II 348 E. 2
S. 350). Bei körperschaftlich organisierten Personenverbänden und im
Gesellschaftsrecht hat das Gebot schonender Rechtsausübung eine besondere
Ausprägung zugunsten der Minderheit erfahren. Es gebietet, dass die
zuständige Mehrheit die ihr eingeräumte Macht im Hinblick auf
entgegengesetzte Interessen der Minderheit nicht missbrauchen darf, indem sie
diese ohne sachlichen Grund verletzt (BGE 117 II 290 E. 4e S. 300; vgl. auch
BGE 121 III 219 E. 1a S. 222 und E. 3 S. 238; Hausheer/Jaun, a.a.O., N. 104
zu Art. 2 ZGB, mit Hinweis auf die grundlegenden Arbeiten von
Meier-Hayoz/Zweifel, Der Grundsatz der schonenden Rechtsausübung im
Gesellschaftsrecht, FS Westermann, Karlsruhe 1974, S. 383 ff., und Fulvio
Pelli, Der Grundsatz der schonenden Rechtsausübung als Schranke der
Ermessensfreiheit der Generalversammlung einer Aktiengesellschaft, Diss.
Zürich 1978). Das Rechtsmissbrauchsverbot legt daher Schranken der
Mehrheitsmacht fest und erkennt der Minderheit unentziehbare Schutzrechte zu
(Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 66, und Wermelinger, a.a.O., N. 173, je zu Art.
712m ZGB; vgl. Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, Schweizerisches Aktienrecht,
Bern 1996, § 39 N. 25 S. 459).

Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen des Obergerichts
haben verschiedene Mitglieder der Beklagten einschliesslich der Klägerin auf
Erdgeschosshöhe an der Gebäudefassade Reklameeinrichtungen (Leuchtschriften
und Schaukästen) angebracht. Dafür bezahlen sie alle jedes Jahr einen Beitrag
in den Erneuerungsfonds. Kein Beitrag wird einzig vom Eigentümer der
Stockwerkeinheit Nr. 1 einverlangt. Daraus erhellt, dass die Mehrheit der
Stockwerkeigentümer entgegen ihren Interessen einem einzigen
Minderheitseigentümer eine Vorzugsbehandlung zukommen lässt und nicht ihre
eigenen Interessen der Minderheit aufzwingt. Es trifft aufgrund dieses
Sachverhalts auch nicht zu, dass die Klägerin als Minderheit anders behandelt
würde als die Mehrheit, welche vielmehr gleich wie sie Beiträge an den
Erneuerungsfonds leistet. Bei dieser Sachlage kann nicht bestätigt werden,
dass im vorliegenden Fall die Mehrheit ihre Interessen der Minderheit
aufgezwungen habe.

5.4 Kann in der konkreten Situation nicht gesagt werden, eine Mehrheit der
Stockwerkeigentümer habe zu ihrem eigenen Vorteil der Minderheit eine
Benachteiligung aufgezwungen, bleibt die Frage nach der Geltung eines
Gleichbehandlungsgebots, das nicht nur die Minderheit schützt, sondern
allgemein von der Stockwerkeigentümergemeinschaft gleiche Behandlung der
Eigentümer verlangt.

5.4.1 Das Bundesgericht hat in BGE 111 II 330 E. 6 S. 338 ausgeführt, es
liessen sich zwar Argumente finden, um dem Grundsatz der Gleichbehandlung
auch innerhalb der körperschaftsähnlich organisierten
Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Durchbruch zu verhelfen. Es hat dann aber
offen gelassen, ob dieser Grundsatz auch unter Stockwerkeigentümern gelte.
Die Klägerin leitet aus dem Gleichbehandlungsgebot weitergehende Rechte ab
als aus einem blossen Rechtsmissbrauchsverbot. Die Frage ist deshalb zu
prüfen. Die Beklagte bestreitet einen für Stockwerkeigentümergemeinschaften
anwendbaren Gleichbehandlungsgrundsatz. Das Obergericht ist davon
ausgegangen, das Gebot der Gleichbehandlung habe auch für
Stockwerkeigentümergemeinschaften Geltung, sei hier aber nicht verletzt (E. 3
S. 9 ff., in: LGVE 2004 I Nr. 17 S. 36 ff.).
5.4.2 Das Gleichbehandlungsgebot ist kein ungeschriebener Grundsatz des
Sachenrechts (vgl. Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts, 2. A. Bern 2000, S.
71 ff.; Steinauer, Les droits réels, I, 3.A. Bern 1997, S. 38 ff.). Auch im
Vertragsrecht gilt der Gleichbehandlungsgrundsatz nicht in allgemeiner Weise.
Vielmehr ist dort vom Grundsatz der Vertragsfreiheit auszugehen. Mit Bezug
auf den vereinbarten Vertragsinhalt sind danach grundsätzlich beliebige
Differenzierungen zwischen den einzelnen Vertragspartnern erlaubt (BGE 129
III 276 E. 3.1 S. 281 ff. mit Hinweisen). Auch Grundeigentümer können unter
sich Verträge abschliessen, ohne an das Gleichbehandlungsgebot gebunden zu
sein. Für körperschaftlich organisierte Gesellschaften, insbesondere im
Vereinsrecht (BGE 108 II 15 E. 4c S. 23; Riemer, a.a.O., N. 164 zu Art. 70
und N. 36 zu Art. 75 ZGB), im Genossenschaftsrecht (Guhl/Kummer/Druey, Das
Schweizerische Obligationenrecht, 9.A. Zürich 2000, § 77 N. 29 ff. S. 841)
und im Gesellschaftsrecht gilt der Grundsatz der Gleichbehandlung dagegen
seit jeher als ungeschriebener allgemeiner Grundsatz (BGE 69 II 246 E. 1 S.
248 ff.; 95 II 157 E. 4 S. 162 ff.; 102 II 265 E. 1 S. 267; 117 II 290 E. 4e
S. 300 mit Hinweisen). Teils ist er ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen
worden (Art. 706 Abs. 2 Ziff. 3 OR für Aktiengesellschaften; Art. 854 OR für
Genossenschaften).

5.4.3 Wie bereits ausgeführt, sind die Stockwerkeigentümer
körperschaftsähnlich organisiert. Sie können sich deshalb dem Gebot der
Gleichbehandlung nicht verschliessen (so auch Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 128
zu Art. 712m ZGB; Rey, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 2.A. Zürich 2001,
S. 92 Anm. 340; Weber, Minderheitenschutz beim Stockwerkeigentum, in: ZBGR
60/1979 S. 144 ff., S. 164 ff. Ziff. 3.3). Allerdings darf die Freiheit der
für einen Beschluss zuständigen Mehrheit durch das Anfechtungsrecht eines
einzelnen Stockwerkeigentümers nicht leichthin beschränkt werden. Der Respekt
vor dem Mehrheitsprinzip ruft vielmehr nach einer gewissen Zurückhaltung bei
der Überprüfung solcher Beschlüsse (vgl. Dubs/Truffer, Basler Kommentar,
2002, N. 15a zu Art. 706 OR). Unterscheidungen zwischen Stockwerkeigentümern
sind daher zulässig und oftmals nötig. Eine Unterscheidung verstösst erst
dann gegen das Gleichbehandlungsgebot, wenn es dafür keinen sachlichen Grund
gibt. Zudem muss die nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung ein gewisses
erhebliches Mindestmass erreichen (Weber, a.a.O., S. 166 Ziff. 3.3 und S. 168
f. S. 3.4.3).
5.4.4 Das Gebot der Gleichbehandlung im genannten Sinn gilt insbesondere für
die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile, wozu die Aussenfassade gehört (Art.
712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Die Klägerin beruft sich diesbezüglich zusätzlich
auf Art. 9 des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 8. Februar
1979. Das Reglement gehört zu den Statuten im Sinne von Art. 75 ZGB, deren
Verletzung anfechtbar ist (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N. 128 zu Art. 712m ZGB;
Rey, Stockwerkeigentum, a.a.O., S. 92 f. N. 350). Nach Art. 9 des Reglements
ist jeder Stockwerkeigentümer berechtigt, die gemeinschaftlichen Teile des
Gebäudes, d.h. alle diejenigen Teile, die nicht als Sonderrechte
ausgeschieden sind, sowie die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen zu
benutzen, soweit dies mit dem gleichen Recht jedes anderen und mit den
Interessen der Gemeinschaft vereinbar ist. Auch diese statutarische Regelung
bringt den Gedanken der Gleichbehandlung zum Ausdruck. Sie äussert sich
allerdings nicht zur Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen
Sondernutzungsrechte, welche das gleiche Recht jedes andern an der
gemeinsamen Aussenfassade definitionsgemäss ausschliessen, zulässig sind. Es
bleibt daher dabei, dass die gestellte Rechtsfrage nach dem ungeschriebenen
Grundsatz der Gleichbehandlung zu beantworten ist.

5.4.5 Art. 1 des Stockwerkeigentümerreglements vom 8. Februar 1979 legt fest,
dass die Stockwerkeinheit Nr. 1 "als Laden, resp. Café oder Restaurantbetrieb
benützt" werden darf, während die Stockwerkeinheiten Nrn. 2 bis 5 "nur als
Wohnungen oder Büros, resp. Praxisräume ... benützt werden" dürfen. Die
Stockwerkeinheit Nr. 1 befindet sich im Erdgeschoss, wo die Reklamen
angebracht sind, während die Einheiten Nrn. 2 bis 5 in oberen Stockwerken
gelegen sind, wo die Fassade keine Reklamen aufweist. Die unterschiedliche
Zwecksetzung und die unterschiedliche Lage der Stockwerkeinheiten geben einen
sachlichen Grund für eine unterschiedliche Regelung der Fassadennutzung ab.
Die im Reglement vorgesehene gewerbliche Nutzung der Stockwerkeinheit Nr. 1
schliesst die Werbemöglichkeit an der Aussenfassade zwangsläufig mit ein. Zu
einem Ladengeschäft oder Restaurantbetrieb gehört gleichsam begriffsnotwendig
ein Aushänge- oder Wirtshausschild. Da die Stockwerkeinheit Nr. 1 zudem von
Beginn an für die gewerbliche und keine andere Nutzung bestimmt gewesen ist,
kann auch gesagt werden, die übrigen Stockwerkeinheiten, deren
Zweckbestimmung weiter gefasst ist und namentlich ein blosses Wohnen
beinhaltet, seien nicht zwingend auf Fassadenwerbung angewiesen, sondern nur
für den Fall, dass sie reglementskonform als Büros oder Praxisräume genutzt
werden. Es lässt sich deshalb mit vor dem Gleichbehandlungsgebot haltbaren
Gründen ausführen, in der reglementskonformen Nutzung des Erdgeschosses als
Laden sei eine entschädigungslose Nutzung der Fassade auf Erdgeschosshöhe zu
Reklamezwecken inbegriffen, während die gleiche entschädigungslose Nutzung
der Fassade den Obergeschossen nicht zustehe. Die Rüge ist daher unbegründet.
Bei diesem Ergebnis ist unerheblich, ob die Entschädigung für die
Fassadennutzung schon bei der Bestimmung der Wertquote der Stockwerkeinheit
Nr. 1 berücksichtigt worden ist, wie die erste Instanz angenommen und die
zweite Instanz offen gelassen hat.

5.5 Aus den dargelegten Gründen verletzt der angefochtene Beschluss der
Stockwerkeigentümergemeinschaft weder Verfahrensvorschriften noch das
Rechtsmissbrauchsverbot oder das Gleichbehandlungsgebot.

6.
Die Berufung muss aus diesen Gründen abgewiesen werden, soweit darauf
eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Klägerin
die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens (Art. 156 Abs. 1 OG). Auf die
kantonale Kostenliquidation kann im Berufungsverfahren nicht zurückgekommen
werden (Art. 157 OG). Die Klägerin hat der Beklagten für das
bundesgerichtliche Verfahren zudem eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art.
159 Abs. 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Klägerin auferlegt.

3.
Die Klägerin hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr.
4'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern, I.
Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 16. Juni 2005

Im Namen der II. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: