Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Öffentlich-rechtliche Abteilung 2P.286/2006
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{T 1/2}
2P.286/2006 /rom

Urteil vom 27. Februar 2007
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Hungerbühler, Wurzburger, Müller, Karlen,
Gerichtsschreiber Küng.

Stadt Chur, handelnd durch den Stadtrat, 7000 Chur,
Beschwerdeführerin,

gegen

Baugesellschaft Obere Quader, Belmontstrasse 1, 7000 Chur,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Dominik Infanger,
Postfach 421, 7002 Chur,
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 3. Kammer, Obere Plessurstrasse 1,
7001 Chur.

Art. 50 Abs. 1 BV (Gemeindeautonomie; Baupolizeigebühren),

Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden vom 23. Mai 2006.

Sachverhalt:

A.
Mit Beschluss vom 28. August 2000 erteilte der Stadtrat von Chur der
Baugesellschaft Obere Quader die Baubewilligung für die gleichnamige
Überbauung (Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses, Einkaufscenter, Parkhaus,
oberirdische Parkierung). In der Bewilligung (Ziff. 57.2 lit. a) wurde
festgehalten, dass für "Behandlung und Kontrolle" eine Gebühr von ca. Fr.
101'250.-- zu bezahlen sei; der Betrag basiere auf einer provisorischen
Berechnung; die definitive Festsetzung erfolge nach Vorliegen der Schatzung
der Gebäudeversicherungsanstalt. Am 20. November 2000 stellte das Hochbauamt
der Stadt Chur der Baugesellschaft eine erste Rechnung über "ca.
Fr. 85'500.--" (d.h. "2 1/4 ? von Fr. 38'000'000.--") zu, die fristgerecht
bezahlt wurde. Mit definitiver Rechnung vom 16. Dezember 2004 erhob die
Baupolizei der Stadt Chur "für Behandlung Baugesuche und -Kontrolle" gestützt
auf die Neuwertschatzung von Fr. 44'414'800.-- eine Gebühr von Fr. 99'933.30.
Den nach Abzug der bereits erfolgten Zahlung verbleibenden Betrag von Fr.
14'433.30 bezahlte die Baugesellschaft nicht und verlangte eine anfechtbare
Verfügung.

In der Folge erliess der Vorsteher des zuständigen städtischen Departements
am 12. September 2005 eine Verfügung, mit welcher die definitive Rechnung
bestätigt wurde. Dagegen wandte sich die Baugesellschaft an den Stadtrat von
Chur, der ihre Beschwerde am 28. November 2005 abwies. Den von der
Baugesellschaft gegen diesen Entscheid gerichteten Rekurs hiess das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden am 23. Mai 2006 wegen Verletzung
des Äquivalenzprinzips teilweise gut und hob den Beschwerdeentscheid des
Stadtrates sowie die Departementsverfügung auf. In den Erwägungen wird
festgehalten, die Vorinstanz werde nicht umhin kommen, die streitige Gebühr
neu zu bestimmen und festzulegen; diese sei angemessen zu reduzieren, wobei
sie den von der Beschwerdeführerin anerkannten Betrag von Fr. 30'000.--
übersteigen dürfe.

B.
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 6. Oktober 2006 beantragt die Stadt Chur
dem Bundesgericht, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
vom 23. Mai 2006 aufzuheben und den Rekurs der Baugesellschaft Obere Quader
vollumfänglich abzuweisen.

Die Baugesellschaft Obere Quader stellt den Antrag, die Beschwerde
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden schliesst - unter Verweisung
auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid - auf Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werde.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
1.1 Zwar ist am 1. Januar 2007 das neue Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über
das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; AS 2006 1205) in Kraft
getreten. Nach Art. 132 Abs. 1 BGG ist hier aber noch das Bundesgesetz vom
16. Dezember 1943 über die Organisation der Bundesrechtspflege (OG)
anwendbar, da der angefochtene Entscheid vor Inkrafttreten des
Bundesgerichtsgesetzes ergangen ist.

1.2 Die Eingabe richtet sich gegen einen letztinstanzlichen Entscheid (vgl.
Art. 86 Abs. 1 OG), der in Anwendung kantonalen Abgaberechts erging und gegen
den auf Bundesebene kein anderes Rechtsmittel als die staatsrechtliche
Beschwerde offen steht (vgl. Art. 84 Abs. 2 OG).

1.3 Der angefochtene Entscheid schliesst das kantonale Verfahren nicht ab,
sondern weist die Streitsache in den Erwägungen (E. 4d) zur Neubeurteilung an
die beschwerdeführende Gemeinde zurück. Es handelt sich daher um einen
Zwischenentscheid, gegen den nach Art. 87 Abs. 2 OG die staatsrechtliche
Beschwerde nur zulässig ist, wenn er einen nicht wiedergutzumachenden
Nachteil bewirken kann. Ein solcher ist nach der Rechtsprechung zu bejahen,
wenn eine Gemeinde durch einen Rückweisungsentscheid gezwungen wird, entgegen
ihrer Auffassung eine neue Anordnung zu erlassen (BGE 129 I 313 E. 3.3 S.
318, mit Hinweisen). Eine derartige Situation liegt hier vor, da das
Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil die Beschwerdeführerin
verpflichtet, die von der Beschwerdegegnerin zu entrichtende
Baubewilligungsgebühr neu (tiefer) festzusetzen. Die Beschwerde erweist sich
daher unter diesem Gesichtspunkt als zulässig.

1.4 Die Stadt Chur wird durch den angefochtenen Entscheid in ihrer
Eigenschaft als Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt. Sie ist daher
legitimiert, wegen Verletzung der Gemeindeautonomie staatsrechtliche
Beschwerde zu führen. Ob die von ihr beanspruchte Autonomie besteht, ist
keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung (BGE 128 I 3
E. 1c).

1.5 Soweit die Stadt Chur mehr verlangt als die Aufhebung des angefochtenen
Entscheides, kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden (BGE 129 I 173
E. 1.5).

2.
2.1 Die Stadt Chur rügt eine Verletzung ihrer Autonomie (Art. 50 Abs. 1 BV).
Diese erblickt sie darin, dass sie vom Verwaltungsgericht angewiesen wird,
die von ihr festgesetzte Bewilligungsgebühr herabzusetzen. Es ist daher
zunächst zu prüfen, ob der Stadt Chur bei der Erhebung von
Baubewilligungsgebühren überhaupt Autonomie zukommt.

2.2 Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht
diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der
Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche
Entscheidungsfreiheit einräumt. Der geschützte Autonomiebereich kann sich auf
die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen
oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung des kantonalen oder
eidgenössischen Rechts betreffen (BGE 129 I 290 E. 2.1).
2.3 Art. 65 der Verfassung des Kantons Graubünden vom 18. Mai 2003 (KV/GR; in
Kraft getreten am 1. Januar 2004) gewährleistet die Autonomie der Gemeinden;
ihr Umfang wird durch das kantonale Recht bestimmt (Abs. 1). Die Gemeinden
sind insbesondere befugt, ihre Organisation zu bestimmen, ihre Behörden und
Verwaltung einzusetzen sowie ihre finanziellen Angelegenheiten selbständig zu
ordnen (Abs. 2).

Gemäss Art. 39 Abs. 1 des Gemeindegesetzes des Kantons Graubünden vom 28.
April 1974 (Gemeindegesetz; GG/GR) deckt die Gemeinde ihren Finanzbedarf
insbesondere aus Steuern, Vermögenserträgen sowie Beiträgen und Gebühren.
Besondere Leistungen sind soweit möglich und zumutbar verursachergerecht
durch Kausalabgaben zu finanzieren (Abs. 2).

2.4 Die Beschwerdeführerin beruft sich in diesem Zusammenhang zudem auf Art.
107 Abs. 2 Ziff. 6 in Verbindung mit Art. 96 Abs. 1-3 des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 6. Dezember 2004
(Raumplanungsgesetz; KRG/GR). Da dieses Gesetz erst am 1. November 2005 in
Kraft getreten ist und keine ausdrückliche Rückwirkung für die in Frage
stehenden Bestimmungen vorsieht, ist mit der Beschwerdegegnerin davon
auszugehen, dass es für die hier streitige, am 12. September 2005 erlassene
Gebührenverfügung ohne Bedeutung ist.

2.5 Das anwendbare kantonale Recht (E. 2.3) enthält keine konkreten Vorgaben
für die Bemessung und Erhebung von Baubewilligungsgebühren, womit den
Gemeinden in diesem Bereich eine erhebliche Entscheidungsfreiheit verbleibt.
Sie sind nicht nur autonom beim Erlass der kommunalen Gebührenordnung,
sondern sie geniessen den Schutz ihrer Autonomie auch bei der Anwendung
dieser Vorschriften.

2.6 Die Stadt Chur kann sich deshalb mit der Beschwerde wegen Verletzung
ihrer Autonomie dagegen zur Wehr setzen, dass eine kantonale Behörde in einem
Rechtsmittelverfahren ihre Prüfungsbefugnis überschreitet oder die den
betreffenden Sachbereich ordnenden kommunalen, kantonalen oder
bundesrechtlichen Vorschriften falsch anwendet. Sie kann ebenfalls geltend
machen, die kantonalen Behörden hätten die Tragweite eines Grundrechts
verkannt und dieses zu Unrecht als verletzt betrachtet. Soweit es um die
Handhabung von eidgenössischem oder kantonalem Verfassungsrecht geht, prüft
das Bundesgericht das Vorgehen der kantonalen Behörden mit freier Kognition,
sonst nur auf Willkür hin (BGE 129 I 410 E. 2.3 S. 414, mit Hinweisen).

2.7 Unbestritten ist, dass die Beschwerdegegnerin für das in Frage stehende
Bauvorhaben grundsätzlich eine Bewilligungsgebühr zu entrichten hat; streitig
ist allein deren Bemessung.

3.
3.1 Nach Art. 111 (Marginale: "Gebühren") Abs. 1 des vom Kleinen Rat
(Regierungsrat) des Kantons Graubünden am 27. Februar 1960 genehmigten
Baugesetzes der Stadt Chur vom 7. Februar 1960 (Baugesetz) wird "für das
Baubewilligungsverfahren je nach dem Umfang der Baute eine Gebühr erhoben";
"der Gemeinderat" (Legislative) "erlässt eine Gebührenordnung".

Laut Art. 1 lit. a der vom Gemeinderat der Stadt Chur auf dieser Grundlage am
24. Februar 1994 beschlossenen Gebührenverordnung für
Baubewilligungsverfahren (Gebührenverordnung) wird für die Behandlung von
Baugesuchen gemäss Art. 99 des Baugesetzes sowie für die Kontrolle der Bauten
gemäss Art. 112 des Baugesetzes für Bauten und Anlagen, die der Schatzung
durch die Gebäudeversicherung unterliegen, eine Gebühr von 2 1/4 ? des
Gebäudeversicherungswertes (Neuwert), mindestens aber Fr. 200.-- erhoben.

3.2 Gebühren sind das Entgelt für eine bestimmte, vom Pflichtigen veranlasste
Tätigkeit des Gemeinwesens oder für die Benützung einer öffentlichen
Einrichtung. Bei der Baubewilligungsgebühr handelt es sich um eine so
genannte Verwaltungsgebühr, welche als Entgelt für die im Zusammenhang mit
einer Baubewilligung stehende staatliche Tätigkeit (Prüfung der
Baugesuchsunterlagen, Erarbeitung der Baubewilligung, Baukontrolle der
Baupolizei und deren weitere Aufwendungen, etc.) erhoben wird.

3.3 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bedürfen öffentliche Abgaben
- abgesehen von Kanzleigebühren - einer Grundlage in einem formellen Gesetz.
Delegiert das Gesetz die Kompetenz zur Festlegung einer Abgabe an den
Verordnungsgeber, so muss es zumindest den Kreis der Abgabepflichtigen, den
Gegenstand und die Bemessungsgrundlagen der Abgabe selber festlegen (vgl.
auch Art. 164 Abs. 1 lit. d BV). Diese Anforderungen hat die Rechtsprechung
für die Abgabenbemessung bei gewissen Arten von Kausalabgaben gelockert: Sie
dürfen namentlich dort herabgesetzt werden, wo das Mass der Abgabe durch
überprüfbare verfassungsrechtliche Prinzipien (Kostendeckungs- und
Äquivalenzprinzip) begrenzt wird und nicht allein der Gesetzesvorbehalt diese
Schutzfunktion erfüllt (BGE 130 I 113 E. 2.2, mit Hinweisen; Adrian
Hungerbühler, Grundsätze des Kausalabgabenrechts, in: ZBl 2003 S. 505 ff., S.
514 u. 516, mit Literaturhinweisen).

3.4 Diese von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten
Anforderungen an die Vorgaben im formellen Gesetz, auf welche sich
Abgabeerlasse nachgeordneter Behörden stützen müssen, gelten indessen nur für
die Delegation von Regelungskompetenzen an Exekutivbehörden, nicht aber dort,
wo das Parlament selber - sei es von Verfassungs wegen oder aufgrund einer
Gesetzesdelegation - zur Festsetzung der Abgaben zuständig erklärt wird;
Entsprechendes gilt für die Rechtsetzungskompetenz des Gemeindegesetzgebers
(Adrian Hungerbühler, a.a.O., S. 515; BGE 120 Ia 265 E. 2a).

3.5 Art. 4 Ziff. 1 der insoweit noch anwendbaren Verfassung der Stadt Chur
vom 21. Juni 1964 (die heute geltende Verfassung der Stadt Chur wurde erst in
der Volksabstimmung vom 5. Juni 2005 beschlossen) sah vor, dass der Erlass
von Verfassungsvorschriften und Gesetzen in Gemeindeangelegenheiten der
Volksabstimmung unterliegt. Dem Gemeinderat (Gemeindeparlament) stand der
Erlass von Verwaltungsverordnungen (Art. 13 Ziff. 3) sowie der notwendigen
Ausführungsbestimmungen zu eidgenössischen und kantonalen Vorschriften (Art.
13 Ziff. 4) zu. Diese in der alten Gemeindeverfassung getroffene
Zuständigkeitsordnung schloss die Möglichkeit, dem Gemeindeparlament durch
explizite Ermächtigungen in Gemeindegesetzen weitere Rechtsetzungsbefugnisse
zu übertragen, nicht aus (die neue Gemeindeverfassung vom 5. Juni 2005 lässt
in Art. 26 lit. b für derartige Rechtsetzungsdelegationen nunmehr explizit
Raum). Jedenfalls kann nicht von einer willkürlichen Verletzung der
Gemeindeverfassung gesprochen werden, wenn der Gemeinderat sich gestützt auf
die entsprechende Delegationsnorm in Art. 111 des kommunalen Baugesetzes als
ermächtigt erachtete, die Baubewilligungsgebühren auf dem Verordnungsweg zu
regeln. Dieser Erlass des Gemeindeparlaments vermag auch den Anforderungen
des Legalitätsprinzips im Abgaberecht zu genügen (vgl. BGE 120 Ia 265 E. 2a).

4.
4.1 Bei der Bemessung der Gebühren sind das Kostendeckungs- und das
Äquivalenzprinzip zu beachten (vgl. BGE 126 I 180 E. 2b/aa; 99 Ia 535 E. 3b).
Nach dem Kostendeckungsprinzip soll der Ertrag der Gebühren die gesamten
Kosten des betreffenden Verwaltungszweigs nicht oder nur geringfügig
übersteigen, was eine gewisse Schematisierung oder Pauschalisierung der
Abgabe nicht ausschliesst (BGE 126 I 180 E. 3a/aa, mit Hinweisen).
Das Äquivalenzprinzip stellt die gebührenrechtliche Ausgestaltung des
Verhältnismässigkeitsgrundsatzes dar. Es bestimmt, dass eine Gebühr nicht in
einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung stehen
darf und sich in vernünftigen Grenzen halten muss. Der Wert der Leistung
bemisst sich nach dem Nutzen, den sie dem Pflichtigen bringt, oder nach dem
Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten
Aufwand des betreffenden Verwaltungszweigs, wobei schematische, auf
Wahrscheinlichkeit und Durchschnittserfahrungen beruhende Massstäbe angelegt
werden dürfen. Es ist nicht notwendig, dass die Gebühren in jedem Fall genau
dem Verwaltungsaufwand entsprechen; sie sollen indessen nach sachlich
vertretbaren Kriterien bemessen sein und nicht Unterscheidungen treffen, für
die keine vernünftigen Gründe ersichtlich sind (BGE 126 I 180 E. 3a/bb, mit
Hinweisen).

4.2 Das Bundesgericht hat wiederholt festgestellt, dass der kantonale und
kommunale Gesetzgeber bei der Ausgestaltung von Kausalabgaben innerhalb der
verfassungsrechtlichen Schranken - insbesondere Art. 8 Abs. 1 und Art. 9 BV -
über einen weiten Gestaltungsspielraum verfügt (Urteil 2P.45/2005 vom 30.
Juni 2005 E. 3.2, publ. in: ZBl 107/2006 S. 382).

4.3 Das Kostendeckungs- und das Äquivalenzprinzip können gebieten, die Gebühr
nicht allein in Prozenten oder Promillen des zugrunde gelegten Wertes zu
bestimmen, sondern diese in irgendeiner Form noch anderweitig sinnvoll zu
begrenzen, soll sie faktisch nicht zu einer Gemengsteuer führen. Denn von
einer gewissen Höhe des Basiswertes an lässt es sich nicht mehr
rechtfertigen, die Gebühr allein nach einem Prozent- oder Promillesatz
festzulegen, da dieser zu einer das Kostendeckungsprinzip sprengenden und mit
der konkreten staatlichen Gegenleistung nicht mehr in einem vernünftigen
Verhältnis stehenden Höhe der Abgabe führen könnte (vgl. BGE 126 I 180 E.
3c/cc). Unter diesem Gesichtspunkt sind reine Prozent- oder Promillegebühren
unter Umständen fragwürdig (vgl. BGE 105 Ia 2 ff.). So hat das Bundesgericht
in einem neueren Entscheid festgehalten, bei der Festsetzung von
Verwaltungsgebühren dürfe innerhalb eines gewissen Rahmens auch der
wirtschaftlichen Situation des Pflichtigen und dessen Interesse am
abzugeltenden Akt Rechnung getragen werden, und bei Gerichtsgebühren dürfe
namentlich der Streitwert eine massgebende Rolle spielen, wobei es dem
Gemeinwesen nicht verwehrt sei, mit den Gebühren für bedeutende Geschäfte den
Ausfall in weniger bedeutsamen Fällen auszugleichen. In Fällen mit hohem
Streitwert und starrem Tarif, der die Berücksichtigung des Aufwandes nicht
erlaube, könne die Belastung allerdings unverhältnismässig werden, namentlich
dann, wenn die Gebühr in Prozenten oder Promillen festgelegt werde und eine
obere Begrenzung fehle (BGE 130 III 225 E. 2.3, mit Hinweisen).

4.4 Auch Pauschalgebühren im Baubewilligungsverfahren sind nur zulässig, wenn
sie das Äquivalenzprinzip beachten. Sind sie unabhängig vom tatsächlichen
Aufwand, der mit der staatlichen Leistung verbunden ist, geschuldet, erhöht
sich die Gefahr einer Verletzung des Äquivalenzprinzips, je grösser der als
Bemessungsgrundlage dienende Betrag - meist die Baukosten oder der
Gebäudeversicherungswert - ist. Dieser allein sagt wenig über den Aufwand der
Behörden im Bewilligungsverfahren aus. Im Gegenteil zeigt die Praxis, dass
kleinere Vorhaben mehr Aufwand verursachen können als grössere, insbesondere
weil letztere in der Regel professionell vorbereitet werden. Ist bei der
Bestimmung der Verfahrenskosten der Umfang der Baute massgebend (wie hier
nach Art. 111 des Baugesetzes), darf der Gebäudeversicherungswert, der sich
im Wesentlichen nach den Baukosten richtet, wohl mitberücksichtigt werden.
Dies entspricht dem legitimen Bedürfnis nach Schematisierung und
Vereinfachung der Gebührenermittlung und führt in aller Regel oder zumindest
in einer grossen Anzahl von Fällen zu Gebühren, die nach der
Wahrscheinlichkeit und den Durchschnittserfahrungen ungefähr dem
tatsächlichen Aufwand der Bewilligungsbehörden entsprechen. Dennoch darf der
zur Prüfung des Vorhabens tatsächlich nötige Aufwand nicht in jedem Fall
völlig ausser Acht gelassen werden. Sinn einer Bestimmung wie Art. 111 des
Baugesetzes ist denn auch zu verhindern, dass bei kleinen Bauvorhaben eine
Gebühr nach Aufwand erhoben wird, die in keinem Verhältnis zu den Kosten des
Bauvorhabens steht. Da bei diesen oftmals nur ein Bruchteil des Aufwandes
berechnet werden kann, liegt es nahe, zur Kompensation bei den grösseren
Bauvorhaben eine Gebühr zu verlangen, die den Aufwand übersteigt. Die Abgabe
darf aber auch in diesen Fällen nie den Charakter einer Gebühr verlieren, wie
das der Fall wäre, wenn sie zu den wirklichen Kosten der verlangten
Verrichtung in keinem vernünftigen Verhältnis mehr stünde. Ein Gebührentarif,
der einzig auf den Gebäudeversicherungswert abstellt, erlaubt jedoch
Gebühren, die in zahlreichen Fällen in keinem Verhältnis mehr zu den
Verrichtungen und dem Aufwand der Baupolizeibehörde stehen (vgl. BVR 1998 S.
167 ff.).

5.
5.1 Im vorliegenden Fall beträgt der Gebäudeversicherungswert
Fr. 44'414'800.--. Gestützt auf Art. 1 lit. a der Gebührenverordnung ergibt
sich dafür die von der Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin in Rechnung
gestellte Bewilligungsgebühr von Fr. 99'933.30 (entsprechend 2 1/4 ?).

5.2 Ob mit der Berechnung dieser Bewilligungsgebühr im konkreten Fall das
Kostendeckungsprinzip eingehalten ist, hat das Verwaltungsgericht offen
gelassen; dies mit der Begründung, Pauschalgebühren müssten auch vor dem
Äquivalenzprinzip stand halten, was hier nicht der Fall sei.

5.3 Gestützt auf die oben (E. 4.1 ff.) dargelegte einschlägige
bundesgerichtliche Rechtsprechung und die in dieser erwähnte Lehre ist das
Verwaltungsgericht zum Ergebnis gelangt, dass die vorliegend pauschal
ermittelte Baubewilligungsgebühr von annähernd Fr. 100'000.-- in keinem
vernünftigen Verhältnis mehr zu den Handlungen und dem Aufwand der Baubehörde
stehe, weshalb sie angemessen zu reduzieren sei. An diesem Ergebnis vermöge
die von der Stadt Chur ins Recht gelegte, doch eher laienhafte
Zusammenstellung, welche die streitige Gebühr mit einem zeitlichen Aufwand
von 60 Mannstagen (à 8,5 Std. zu Fr. 100.--/Std. = Fr. 51'000.--) sowie dem
Aufwand der Amtsstellen (372 Stunden zu Fr. 150.--/Std. = rund Fr. 56'000.--)
begründe, nichts zu ändern. Abgesehen davon, dass die einzelnen, zum Teil
noch mit Bleistift ergänzten und korrigierten Positionen (Arbeitsaufwand für
Einzelperson und Amtsstelle insgesamt annähernd 900 Std.) nicht näher belegt
seien, sei die eingereichte Zusammenstellung insgesamt auch nicht
nachvollziehbar. Jedenfalls genüge sie nicht, um damit die einverlangte
Gebühr unter der Optik des Äquivalenzprinzipes betrachtet als wenigstens
haltbar qualifizieren zu können. In diesem Lichte betrachtet erweise sich die
einverlangte Gebühr von annähernd Fr. 100'000.-- als zu hoch. Die Vorinstanz
werde daher nicht umhin kommen, die streitige Gebühr nach Massgabe der
dargelegten abgaberechtlichen Grundsätze neu zu bestimmen und festzulegen.
Zusammenfassend sei festzuhalten, dass die definitive Gebührenrechnung das
Äquivalenzprinzip verletze.

5.4 Diese Ausführungen und Schlüsse des Verwaltungsgerichts können entgegen
der Auffassung der Stadt Chur im Ergebnis nicht als unhaltbar und damit
willkürlich bezeichnet werden. Was sie vorbringt, ist nicht geeignet,
verfassungsrechtlich zu einer anderen Beurteilung zu führen.
Unbegründet ist insbesondere der Einwand der Beschwerdeführerin, das
Verwaltungsgericht habe ihre Berechnung des konkreten Aufwandes unhaltbar
bzw. willkürlich als nicht näher belegt bzw. nicht nachvollziehbar
bezeichnet. Die in den Akten liegende "Aufwandberechnung" der Stadt Chur kann
offensichtlich nicht ernsthaft als verlässliche Berechnungsgrundlage für eine
Gebührenerhebung nach Aufwand bezeichnet werden. Die Beschwerdegegnerin
verweist in diesem Zusammenhang denn auch zu Recht auf ein Schreiben der
Stadt Chur vom 9. August 2005, in welchem diese ausführt, die internen
Abklärungen hätten ergeben, dass die städtischen Amtsstellen für die
Behandlung und Kontrolle des Baugesuches insgesamt mindestens 372 Stunden
aufwenden mussten, woraus sich (bei einem mittleren Stundenansatz von Fr.
150.--) Kosten von Fr. 55'800.-- ergäben.

Der angefochtene Entscheid verletzt demnach die Autonomie der Stadt Chur
nicht.

6.
Die Beschwerde ist aus diesen Gründen abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden kann. Bei diesem Ausgang hat die Stadt Chur die Kosten des Verfahrens
vor Bundesgericht zu tragen (Art. 156 Abs. 1 und 2 OG). Sie hat zudem der
Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung für das bundesgerichtliche
Verfahren auszurichten (Art. 159 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten
ist.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird der Stadt Chur auferlegt.

3.
Die Stadt Chur hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 27. Februar 2007

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: