Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilabteilung 5A.33/2006
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{T 0/2}
5A.33/2006 /blb

Urteil vom 24. April 2007
II. zivilrechtliche Abteilung

Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Meyer,
Gerichtsschreiber Möckli.

1. W.________,
2.X.________,
3.Y.________,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urs Hess-Odoni,
4.Z.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Obergericht des Kantons Luzern, Justizkommission, Postfach, 6002 Luzern.

Grundbucheintrag,

Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des
Kantons Luzern, Justizkommission, vom 6. September 2006.

Sachverhalt:

A.
Mit Vertrag vom 28. April 2006, öffentlich beurkundet durch Z.________,
verkaufte W.________ dem Ehepaar X.________ und Y.________ zu je hälftigem
Miteigentum das Grundstück G.________-GBB-xxxx. Bezüglich Kaufpreis und
Zahlungsweise vereinbarten die Vertragsparteien was folgt:
1.Die Verkäuferin verkauft den Käufern das Grundstück Nr. xxxx/GB G.________
zum Preis von CHF 850'000.00 (in Worten: Franken acht/fünf/
null/null/null/null).

Die Käufer erwerben das Grundstück zu je hälftigem Miteigentum.

2. (...)
3.Der Kaufpreis wird wie folgt bezahlt:
a)Durch Banküberweisung am Beurkundungstag
auf das Konto Nr. yyyy
bei der Bank B.________ in S.________
(lautend auf V.________ u. W.________) CHF 830'000.00
b)CHF 20'000.00 durch Banküberweisung innerhalb
von 10 Tagen nach Anmeldung des Eigentumsüber-
gangs beim Grundbuchamt auf das Klientenkonto
zzzz des Notars zur Sicherstellung
der Grundstückgewinnsteuer CHF 20'000.00
Total Kaufpreis CHF 850'000.00
(...)
4.-6.(...)
7.Zur Ablösung des im dritten Rang bestehenden Inhaberschuldbriefes bezahlen
die Käufer gleichzeitig mit dem Nutzen- und Schadenübergang auf das
Klientenkonto des Notars Nr. zzzz den Betrag von CHF 500'000.00. Der Notar
leitet diesen Betrag an den Inhaber des fraglichen Schuldbriefes weiter und
sorgt dafür, dass
dieser Zug-um-Zug an die Käufer bzw. an die von diesen bezeichnete Bank
ausgehändigt wird.

8. -12.(...)

B.
Mit Verfügung vom 2. Juni 2006 wies der Grundbuchverwalter H.________ den am
1. Mai 2006 angemeldeten Kaufvertrag ab. Er begründete die Verfügung damit,
dass Ziff. 3 des Vertrages einen totalen Kaufpreis von Fr. 850'000.-- nenne.
In Ziff. 7 hätten die Vertragsparteien jedoch zusätzlich vereinbart, dass die
Käufer zur Ablösung des Inhaberschuldbriefes auf das Klientenkonto des Notars
den Betrag von Fr. 500'000.-- zu bezahlen hätten. Damit erhöhe sich der
Kaufpreis auf Fr. 1'350'000.--. Der in Ziff. 3 genannte Kaufpreis entspreche
nicht dem effektiven Wert der Gegenleistung.
Die hiergegen erhobene Grundbuchbeschwerde der Vertragsparteien und des
verurkundenden Notars wies die Justizkommission des Obergerichts des Kantons
Luzern mit Entscheid vom 6. September 2006 ab.

C.
Gegen diesen Entscheid haben die Vertragsparteien und der Notar am 9. Oktober
2006 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben mit den Begehren um dessen
Aufhebung und um Eintragung des Eigentumsübergangs. Mit Vernehmlassung vom
30. Oktober 2006 verlangt das Obergericht die Abweisung, soweit darauf
einzutreten sei. Das Bundesamt für Justiz hat in seiner Vernehmlassung vom
30. November 2006 keinen förmlichen Antrag gestellt, sich aber dahingehend
geäussert, dass die Formvorschriften der öffentlichen Beurkundung eingehalten
und die Anmeldung daher zu Unrecht abgewiesen worden sei.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Am 1. Januar 2007 ist das Bundesgesetz über das Bundesgericht (BGG; SR
173.110) in Kraft getreten (AS 2006 1205, 1243). Der angefochtene Entscheid
ist vorher ergangen, so dass noch die Bestimmungen des
Bundesrechtspflegegesetzes (OG) anzuwenden sind (vgl. Art. 132 Abs. 1 BGG).
Der verurkundende Notar ist vor Obergericht kostenfällig unterlegen und damit
durch den angefochtenen Entscheid im Sinn von Art. 103 lit. a OG berührt.
Sodann beschlägt die Abweisung der Eintragung mit der Begründung, der Vertrag
sei inhaltlich unrichtig beurkundet worden, seine berufliche Tätigkeit bzw.
seine amtliche Funktion, weshalb er auch im Sinn von Art. 103 Abs. 1 GBV
betroffen und damit zur Beschwerdeführung legitimiert ist (vgl. BGE 116 II
136 E. 5 S. 139).

2.
Das Obergericht hat festgehalten, als Synallagma stehe der
Eigentumsverschaffung am Kaufobjekt nicht der in Ziff. 1 genannte Kaufpreis
von Fr. 850'000.--, sondern ein Betrag von Fr. 1'350'000.-- gegenüber. Der
genannte "Total Kaufpreis" sei mithin unwahr. Die Gestaltung des
Kaufvertrages lasse keinen anderen Schluss zu, als dass der wahre Kaufpreis
verschleiert werden soll. Auf Seite 2 der Urkunde seien der Kaufpreis von
Fr. 850'000.-- (Ziff. 1) und die Zahlungsweise dieses Betrages (Ziff. 3)
festgehalten. In Ziff. 4 bis 6 folgten Vertragsbestimmungen, die nichts mit
dem Kaufpreis zu tun hätten. Auf Seite 3 der Urkunde folge sodann unter
Ziff. 7 die weitere Verpflichtung der Käufer, per Nutzen- und Schadenübergang
einen Betrag von Fr. 500'000.-- zu bezahlen. Offensichtlich solle durch die
Aufteilung der zu zahlenden Geldleistungen auf verschiedene Ziffern, die auf
verschiedenen Seiten des Dokumentes stünden und nicht mit dem in Ziff. 3
beurkundeten "Total Kaufpreis" übereinstimmten, bewirkt werden, dass Dritte
verführt würden, die zweite Geldleistung zu übersehen und dadurch gemäss dem
Wortlaut von Ziff. 3 von einem totalen Kaufpreis von Fr. 850'000.--
auszugehen. Diese Vorgehensweise unterlaufe die Belegfunktion der
öffentlichen Urkunde mit ihrem Anspruch auf zuerkannter Wahrheitsgeltung und
verletze die Wahrheits- und Deklarationspflicht. Sie verdiene daher keinen
Rechtsschutz und führe zur Ungültigkeit des Kaufvertrags.

3.
Die Beschwerdeführer bringen vor, sie müssten innerhalb des Vertrages frei
sein, wo sie welche Leistungen der Käuferschaft definieren könnten. Solange
sämtliche Leistungen im Vertrag genannt würden, sei dieser vollständig und
transparent. Sodann sei klar, dass für die Handänderungs- und
Grundstückgewinnsteuer alle Leistungen zusammenzurechnen seien. Rein
vertragsrechtlich stehe der Eigentumsübertragung aber als Synallagma der
Kaufpreis von Fr. 830'000.-- (gemeint wohl: Fr. 850'000.--) gegenüber.
Bestehe das Synallagma aber in nichts anderem, hätte die Ablösung des
Schuldbriefes auch ausserhalb des Vertrages erfolgen können und wäre nicht
einmal beurkundungspflichtig gewesen, ja das Zusammenzählen des Kaufpreises
und der Ablösesumme sei zivilrechtlich sogar unzulässig und widerspreche der
wirtschaftlichen Realität. Der angefochtene Entscheid habe zur Konsequenz,
dass die Vertragsparteien gezwungen würden, entgegen den tatsächlichen
Gegebenheiten und entgegen ihrem Willen den Vertrag falsch zu beurkunden,
damit sie den Eigentumsübergang im Grundbuch eintragen lassen könnten.

4.
Gemäss Art. 216 Abs. 1 OR bedarf der Kaufvertrag, der ein Grundstück zum
Gegenstand hat, zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Wie diese
vorzunehmen ist, bestimmt das kantonale Recht (Art. 55 Abs. 1 SchlT/ZGB). Der
Begriff der öffentlichen Beurkundung ist jedoch ein solcher des Bundesrechts,
welches auch den Umfang des Formzwanges bestimmt. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtes und der herrschenden Lehre fallen dabei alle objektiv und
subjektiv wesentlichen Vertragspunkte unter die Formvorschrift, die ihrer
Natur nach unmittelbar den Inhalt des Grundstückkaufvertrages betreffen (BGE
112 II 402 E. 2a S. 403 f. m.w.H.).
Mit Bezug auf den vertragswesentlichen Punkt des Kaufpreises besteht in der
Lehre Einigkeit, dass sich dieser aus der Gesamtheit aller (Geld)leistungen
zusammensetzt, welche der Käufer dem Verkäufer als Entgelt für die
Übertragung des Eigentums am Grundstück erbringen muss, und sich der
Beurkundungszwang auf diesen Gesamtbetrag erstreckt (Giger, Berner Kommentar,
N. 245 zu Art. 216 OR; Leuenberger, in: Der Grundstückkauf, 2. Aufl., Bern
2001, § 2 N. 87; Brückner, Der Umfang des Formzwangs beim Grundstückkauf, in:
ZBGR 1994, S. 15).
Die gegenteilige Behauptung der Beschwerdeführer ist ebenso falsch wie die
Begründung, die verlangte Beurkundung widerspreche den wirtschaftlichen
Begebenheiten: Mit der vereinbarten zusätzlichen Zahlung von Fr. 500'000.--
an den Schuldbriefinhaber zur Ablösung der im Grundpfandtitel verbrieften
Forderung werden in diesem Umfang die Passiven des Verkäufers vermindert, was
in finanzieller Hinsicht identisch ist mit der Vermehrung der Aktiven, wie
sie sich bei Zahlung des betreffenden Betrages an den Verkäufer statt an den
Schuldbriefgläubiger ergeben würde; das Befreiungsversprechen für die gemäss
Art. 832 Abs. 1 i.V.m. Art. 845 Abs. 1 ZGB vom Verkauf nicht berührte
Grundpfandschuld entspricht mit anderen Worten wirtschaftlich gesehen dem
Zahlungsversprechen an den Verkäufer. Nichts anderes würde sich im Übrigen
ergeben, wenn der Käufer versprochen hätte, im Sinn von Art. 832 Abs. 2 ZGB
eine (effektiv bestehende) Grundpfandschuld zu übernehmen. Bei all diesen
Verpflichtungen des Käufers geht es stets um eine Geldleistung, die als
Kaufpreis oder Teil desselben anzusehen ist (vgl. Koller, Basler Kommentar,
N. 24 zu Art. 184 OR). Ausschlaggebend ist, dass sich der Vermögensstand des
Verkäufers zu Lasten des stipulierenden Käufers als (Teil der) Gegenleistung
für die Übertragung des Eigentums am Grundstück erhöht.
Nichts für sich ableiten können die Beschwerdeführer sodann aus BGE 113 II
402. Dort wurde zu marktüblichen Bedingungen ein Darlehen gewährt, mit
welchem zwar der Kaufrechtsvertrag finanziert wurde, das aber selbst nicht
Teil des Kaufpreises war (E. 2c S. 405).

5.
Der Vertrag beziffert den gesamthaften Kaufpreis mit Fr. 850'000.--, was nach
dem Gesagten nicht der effektiv zu erbringenden Gegenleistung für die
Eigentumsverschaffung entspricht; die Angabe ist mithin objektiv und
subjektiv falsch. Haben die Parteien aber einen unwahren, nicht dem
wirklichen Parteiwillen entsprechenden Kaufpreis verurkundet, so ist der
Vertrag nichtig (BGE 98 II 313 E. 2 S. 316; 104 II 99 E. 2a S. 101).
Vor diesem Hintergrund ist es belanglos, dass die in Ziff. 7 zusätzlich
vereinbarte Leistung ebenfalls öffentlich beurkundet ist, wird doch die
Falschaussage in Ziff. 1 und 3 damit nicht richtig. Immerhin sei zu den
Vorbringen der Beschwerdeführer, mit der Deklaration sämtlicher Leistungen
hätten sie vollständige Transparenz geschaffen und ihr Vorgehen sei im
Übrigen absolut normal, mit Blick auf die Belegfunktion der öffentlichen
Urkunde sowie auf die Wahrheits- und Deklarationspflicht festgehalten, dass
dies nicht zutrifft. Praxisüblich ist, zuerst den Kaufpreis zu nennen und
unmittelbar anschliessend die Modalitäten der Kaufpreistilgung zu regeln,
wozu auch die Ablösung oder Übernahme von Grundpfandschulden gehört. So sind
die Beschwerdeführer in Ziff. 1 und 3 denn auch vorgegangen, was Dritte umso
mehr davon abhält, an ganz anderer Stelle im Vertrag nach möglichen
zusätzlichen Kaufpreiskomponenten zu forschen. Die von den Beschwerdeführern
gewählte Darstellungsweise kann keinen anderen Hintergrund haben, als den
Umfang der effektiv zu erbringenden geldwerten Leistungen vor Dritten zu
verbergen. Aufgrund der Ausführungen in der Beschwerdeschrift, "die Parteien
[hätten] mehr als notwendig beurkundet und damit mehr Transparenz geschaffen,
als die bundesrechtliche Norm von Art. 216 OR verlangt hätte", muss davon
ausgegangen werden, dass in einem nächsten Umgang die Ablösung oder gar die
Übernahme von Grundpfandschulden im Kaufvertrag überhaupt nicht mehr erwähnt
würde; solche Intentionen verdienen keinen Rechtsschutz.

6.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Die
Gerichtsgebühr ist folglich den Beschwerdeführern unter solidarischer
Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 7 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird den Beschwerdeführern unter
solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern und dem Obergericht des Kantons
Luzern, Justizkommission, sowie dem Eidgenössischen Justiz- und
Polizeidepartement schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 24. April 2007

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: