Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.123/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_123/2010

Urteil vom 30. April 2010
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Fredy Fässler,

gegen

Y.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Othmar Somm.

Gegenstand
Mieterausweisung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, Einzelrichter
für Rekurse im Obligationenrecht, vom 25. Januar 2010.

Sachverhalt:

A.
Die Y.________ AG (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) kündigte mit Schreiben vom
25. Juli 2008 das mit X.________ (Mieter, Beschwerdeführer) bestehende
Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs auf den 31. August 2008, trieb aber die
Ausweisung nicht voran, obwohl der Beschwerdeführer in den Mieträumlichkeiten
verblieb. Erst am 24. Dezember 2008 teilte sie ihm brieflich mit, sie habe
festgestellt, dass er noch nicht ausgezogen sei und diverse nicht einzuordnende
Zahlungen geleistet habe. Diese betrachte sie "als Schadenminderungszahlungen",
da sein "Konto ... immer noch einen Schuldsaldo von Fr. 20'136.30" aufweise.
Mit Schreiben vom 30. April 2009 drohte die Vermieterin dem Beschwerdeführer
wegen Zahlungsrückstandes im Betrage von Fr. 24'548.85 die Kündigung an, welche
sie nach unbenütztem Ablauf der gleichzeitig angedrohten dreissigtägigen
Zahlungsfrist mit Einschreibebrief vom 8. Juni 2009 auf den 31. Juli 2009
aussprach. Der Beschwerdeführer focht die Kündigung nicht an, verblieb aber
dennoch im Mietobjekt.

B.
Die Vermieterin klagte am 10. August 2009 beim Kreisgericht St. Gallen auf
Ausweisung des Beschwerdeführers. Am 12. November 2009 gab die Einzelrichterin
diesem Begehren statt unter Androhung von Busse nach Art. 292 StGB und
Zwangsvollstreckung im Säumnisfall. Das Kantonsgericht St. Gallen,
Einzelrichter für Rekurse im Obligationenrecht, wies sowohl das
Sistierungsgesuch als auch den Rekurs des Beschwerdeführers am 25. Januar 2010
ab.

C.
Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen
die Aufhebung des Entscheids des Kreisgerichts St. Gallen vom 12. November 2009
und des Entscheids des Kantonsgerichts vom 25. Januar 2010, und er verlangt die
Sistierung des bundesgerichtlichen Verfahrens bis zum Ausgang eines beim
Kreisgericht St. Gallen hängigen Verfahrens über die Streitfrage, ob die
Beschwerdegegnerin den Mietzins per Oktober 2008 auf Fr. 3'000.-- herabgesetzt
hat. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf kostenfällige Abweisung der
Beschwerde, während das Kantonsgericht St. Gallen auf eine Vernehmlassung
verzichtet hat.

Mit Verfügung vom 23. März 2010 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung
gewährt.

Erwägungen:

1.
Gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide letzter
kantonaler Instanzen und des Bundesverwaltungsgerichts. Dabei knüpft der
Begriff der Letztinstanzlichkeit an jenen von Art. 86 Abs. 1 OG an.
Letztinstanzlichkeit gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG bedeutet, dass der kantonale
Instanzenzug für die Rügen, die dem Bundesgericht vorgetragen werden,
ausgeschöpft sein muss (BGE 134 III 524 E. 1.3 S. 527 mit Hinweisen). Auf den
Antrag um Aufhebung des erstinstanzlichen Entscheids ist daher von vornherein
nicht einzutreten. Hingegen ist Letztinstanzlichkeit des angefochtenen
Entscheids des Kantonsgerichts integral zu bejahen, da die kantonale
Nichtigkeitsbeschwerde in der vorliegenden Mietsache, für die ein einfaches und
rasches Verfahren vorgeschrieben ist (Art. 274d Abs. 1 OR), ausgeschlossen ist
(Art. 238 Abs. 1 lit. c des Zivilprozessgesetzes vom 20. Dezember 1990, ZPO/SG,
sGS 961.2).

2.
Die Beschwerdeschrift enthält keinen materiellen Antrag, wie er nach Art. 42
Abs. 1 BGG erforderlich ist. Die Voraussetzungen, unter denen ein blosser
Rückweisungsantrag genügt (BGE 133 III 489 E. 3.1 mit Hinweisen), sind indessen
erfüllt, da nach der in der Beschwerde vertretenen Auffassung die Streitsache
erst spruchreif ist, wenn festgestellt ist, ob unter den Parteien eine
Vereinbarung zustande kam, wonach der Beschwerdeführer ab Oktober 2008 einen
auf Fr. 3'000.-- reduzierten Mietzins schuldet. Darüber hinaus genügt es nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichtes, wenn aus der Begründung mindestens
sinngemäss ersichtlich ist, in welchem Sinn das angefochtene Urteil abgeändert
werden soll (BGE 125 III 412 E. 1b S. 414; Urteil des Bundesgerichts 4C.165/
2003 vom 3. November 2003 E. 1.1, nicht publiziert in BGE 130 III 113; je mit
Hinweisen). Der Beschwerde ist zu entnehmen, dass der Beschwerdeführer den
Standpunkt vertritt, er sei seiner Zahlungspflicht im vereinbarungsgemäss
reduzierten Umfang lückenlos nachgekommen, weshalb kein Kündigungsgrund im
Sinne von Art. 257d OR, mithin auch kein Ausweisungsgrund gegeben und die Klage
daher abzuweisen sei. Auch unter diesem Gesichtspunkt kann auf die Beschwerde
eingetreten werden.

3.
3.1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde geltend gemachten
Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine
Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann
eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden
Begründung abweisen (vgl. BGE 134 II 235 E. 4.3.4 S. 241). Immerhin prüft das
Bundesgericht, unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungspflicht der
Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten
Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist
nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden
rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr
vorgetragen werden (BGE 133 III 545 E. 2.2 S. 550; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254;
je mit Hinweis).

3.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des
Sachverhaltes kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist
oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann
(Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich"
(BGE 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252). Der Beschwerdeführer, der die
Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, kann sich nicht damit
begnügen, den bestrittenen Feststellungen eigene tatsächliche Behauptungen
gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu
würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und substanziiert aufzuzeigen,
inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen
offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruhen. Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der
Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE
133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; 133 III 462 E. 2.4 S. 466 f.).

4.
Der Beschwerdeführer behauptet, per 1. Oktober 2008 sei ein neuer Mietvertrag
zustande gekommen mit einem auf Fr. 3'000.-- reduzierten Mietzins. Er macht
geltend, der von der Vorinstanz auf der Basis eines Mietzinses von Fr. 3'000.--
errechnete Ausstand von Fr. 10'478.85 resultiere aus dem alten Mietverhältnis
und könne nicht für eine Kündigung nach Art. 257d OR herhalten.

4.1 Die Vorinstanz erwog, allein aus einer allfälligen Vereinbarung einer
Mietzinssenkung sei nicht auf das Zustandekommen eines neuen Mietvertrages zu
schliessen. Hinweise, die für den Abschluss eines neuen Vertrages sprechen
würden, seien weder behauptet noch ersichtlich. Für den Fall, dass eine
Mietzinssenkung per 1. Oktober 2008 vereinbart worden wäre, sei daher davon
auszugehen, dass (bloss) das bisherige Mietverhältnis mit verändertem Mietzins
fortgesetzt worden sei.

4.2 Die Vorinstanz liess letztlich aber mangels Erheblichkeit offen, ob gemäss
der Behauptung des Beschwerdeführers per 1. Oktober 2008 ein neuer Mietvertrag
zustande kam und ob tatsächlich ab 1. Oktober 2008 ein auf Fr. 3'000.--
reduzierter Mietzins geschuldet war. Sie stellte - insoweit unangefochten -
fest, der Mietzins sei vertragsgemäss monatlich im Voraus, spätestens am
Monatsersten, zu bezahlen gewesen. Für die Zahlungen von je Fr. 3'000.-- vom
29. September 2008, 6. Oktober 2008, 3. November 2008, 9. Dezember 2008 und 26.
Januar 2009 nahm die Vorinstanz an, diese seien nach dem konkludent geäusserten
Willen des Beschwerdeführers für den jeweils nachfolgenden Monat bestimmt
gewesen. Mit Bezug auf die Zahlung des Beschwerdeführers vom 10. Februar 2009
über Fr. 12'000.-- kam die Vorinstanz dagegen zum Ergebnis, diese sei entgegen
der Behauptung des Beschwerdeführers nicht als Vorauszahlung von drei (recte:
vier) Monatsmieten anzusehen. Der Beschwerdeführer mache nicht geltend, er habe
ausdrücklich erklärt, dass es sich um eine Vorauszahlung handeln sollte. Dies
ergebe sich auch nicht aus den Umständen. Es sei unwahrscheinlich, dass der
Beschwerdeführer, der nach eigener Darstellung aus finanziellen Gründen auf
eine Mietzinssenkung angewiesen war, freiwillig gleich mehrere Monatsmieten im
Voraus habe begleichen wollen. Hingegen sei im Zeitpunkt der Zahlung der Fr.
12'000.-- noch eine Mietzinsforderung der Beschwerdegegnerin von Fr. 16'478.85
aus der Zeit vor Oktober 2008 offen gewesen, weshalb auf der Hand liege, dass
die Zahlung vom 10. Februar 2009 über Fr. 12'000.-- als Akontozahlung an diese
Schuld bestimmt gewesen sei. Die Beschwerdegegnerin habe in ihrer
Kündigungsandrohung denn auch implizit die Anrechnung dieser Zahlung an die
offenen Ansprüche aus der Zeit vor Oktober 2008 erklärt, wogegen der
Beschwerdeführer nicht remonstriert habe. Selbst ohne diese Äusserung der
Beschwerdegegnerin wäre die erwähnte Zahlung nach Auffassung der Vorinstanz
mangels ausdrücklicher oder konkludenter Anrechnungserklärung des
Beschwerdeführers nach Art. 87 Abs. 1 OR auf diese früheren Ausstände
anzurechnen. Auch wenn man für die Zeit ab Oktober 2008 einen monatlichen
Mietzins von bloss Fr. 3'000.-- berücksichtigen und von einem neuen Mietvertrag
ab diesem Zeitpunkt ausginge, wäre der Beschwerdeführer am 30. April 2009
(Datum der Kündigungsandrohung) mit Fr. 6'000.--, bei Annahme eines neuen
Mietvertrages ab 1. September 2008 zusätzlich um den Septembermietzins im
Verzug gewesen. Da er innerhalb der 30-tägigen Zahlungsfrist nur Fr. 3'000.--
bezahlt habe, sei die Beschwerdegegnerin am 8. Juni 2009 (Datum des
Kündigungsschreibens) berechtigt gewesen, auf den 31. Juli 2009 zu kündigen
(Art. 257d Abs. 2 OR).

4.3 Der Beschwerdeführer bringt vor, er habe am 10. Februar 2009 den Betrag von
Fr. 12'000.-- als Vorauszahlung für vier Monatsmieten bezahlt, um weiteren
Problemen zu entgehen. Er sei daher am 30. April 2009 entgegen der Auffassung
der Vorinstanz nicht mit Mietzinsen von Fr. 6'000.-- im Rückstand gewesen. Die
Kündigung und die Ausweisung seien mithin zu Unrecht erfolgt. Weshalb die
behauptete Abrede über eine Mietzinsreduktion das Zustandekommen eines neuen
Mietvertrages bewirkt haben soll, legt er indes auch vor Bundesgericht nicht
substanziiert dar und ist auch nicht ersichtlich. Er macht zwar geltend, wenn
ein Vermieter kein Ausweisungsverfahren einleite, könne dies so verstanden
werden, "dass stillschweigend ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde bzw. dass
das Mietverhältnis fortgesetzt wird." Es bleibt aber offen, was an einem
derartigen Verhalten der Vermieterschaft auf den Abschluss eines neuen statt
die Fortsetzung des alten Mietvertrages schliessen lassen sollte. Entgegen der
Auffassung des Beschwerdeführers ist daher von ein und demselben
Mietvertragsverhältnis auszugehen, selbst wenn der Mietzins tatsächlich
reduziert worden sein sollte (vgl. E. 4.1 hiervor). Bei einer Fortsetzung des
Mietverhältnisses mit tieferem Mietzins ist aber nicht relevant, welche
Mietzinsbetreffnisse offen geblieben sind. Damit hält die Auffassung der
Vorinstanz, es sei nicht rechtserheblich, ob der Beschwerdeführer ab 1.
Oktober, allenfalls ab 1. September 2008 einen tieferen Mietzins schuldete als
zuvor, vor Bundesrecht stand.

5.
Aus den dargelegten Gründen konnten die vom Beschwerdeführer verlangten
Abklärungen betreffend die behauptete Vereinbarung einer Mietzinsherabsetzung
mangels Rechtserheblichkeit unterbleiben. Eine Verletzung von Art. 8 ZGB oder
des rechtlichen Gehörs scheidet daher aus. Damit erweist sich die Beschwerde
insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen,
Einzelrichter für Rekurse im Obligationenrecht, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 30. April 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Klett Luczak