Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.12/2010
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2010
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2010


Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_12/2010

Urteil vom 25. Februar 2010
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiberin Feldmann.

Parteien
A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Fürsprecher Hans-Willy Balmer,

gegen

1. Erbengemeinschaft B.________, bestehend aus:
2. C.________,
3. D.________,
Beschwerdegegnerinnen,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Stéphane Vaucher.

Gegenstand
Mieterausweisung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts
des Kantons Bern, Appellationshof, 1. Zivilkammer,
vom 11. Dezember 2009.
Sachverhalt:

A.
A.________ (Beschwerdeführerin) mietete ab 1. August 2002 eine 1-Zimmerwohnung
an der E.________strasse 55 in Bern. Im Mietvertrag wurde als Vermieterschaft
die Eigentümerschaft gemäss Grundbuchauszug, als deren Vertreterin die
X.________ AG (nachfolgend "Liegenschaftsverwaltung") angegeben. Nach diversen
Mahnungen wegen Zahlungsverzugs, nach einer im September 2008 per Ende November
2008 ausgesprochenen Kündigung, deren Gültigkeit noch nicht rechtskräftig
beurteilt wurde, sowie nach einer unbestrittenermassen ungültigen Kündigung am
18. Februar 2009 setzte die Liegenschaftsverwaltung der Beschwerdeführerin am
23. Februar 2009 eine Frist von 30 Tagen an zur Begleichung des
Zahlungsausstands "Miete/Schadenersatz Februar 2009" von Fr. 713.--. Nachdem
innert dieser Frist keine Zahlung eingegangen war, kündigte die
Liegenschaftsverwaltung das Mietverhältnis am 9. April 2009 per 31. Mai 2009.

B.
Im Mai 2009 focht die Beschwerdeführerin diese Kündigung beim Mietamt der Stadt
Bern an, das die Kündigung mit Entscheid vom 13. August 2009 als gültig
erachtete. Am gleichen Tag stellten D.________, C.________ und die
Erbengemeinschaft B.________, bestehend aus: D.________ und C.________
(Beschwerdegegnerinnen) ein Exmissionsgesuch, mit dem sie beantragten, die
Beschwerdeführerin zu verpflichten, das Mietobjekt zu räumen und zu verlassen.
Im September 2009 reichte die Beschwerdeführerin beim Gerichtskreis VIII
Bern-Laupen Klage ein und beantragte die Feststellung der Nichtigkeit und
Aufhebung der Kündigung vom 9. April 2009. Mit Verfügung des
Gerichtspräsidenten 1 wurde das Anfechtungsverfahren dem Exmissionsrichter zum
Entscheid zugewiesen und mit dem Verfahren betreffend Ausweisung vereinigt.

C.
Der Gerichtspräsident 1 als Exmissionsrichter stellte am 12. Oktober 2009 unter
anderem fest, die Kündigung vom 9. April 2009 sei gültig, wies das
Anfechtungsbegehren ab und verpflichtete die Beschwerdeführerin, die von ihr
benützte Wohnung innert drei Tagen zu räumen und zu verlassen. Das Obergericht
des Kantons Berns bestätigte auf Appellation der Beschwerdeführerin am 11.
Dezember 2009 im Wesentlichen diesen Entscheid.

D.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdeführerin dem
Bundesgericht, die Nichtigkeit der Kündigung vom 9. April 2009 festzustellen.
Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neubeurteilung
an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dem Gesuch um aufschiebende Wirkung, zu
welchem sich die Beschwerdegegnerinnen vernehmen liessen, gab das Bundesgericht
am 28. Januar 2010 statt. Weitere Vernehmlassungen wurden nicht eingeholt.

Erwägungen:

1.
Gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG ist die Beschwerde in Zivilsachen in
mietrechtlichen Fällen nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr.
15'000.-- beträgt. Bei einem Ausweisungsverfahren, bei dem auch die Gültigkeit
der Kündigung streitig ist, bestimmt sich der Streitwert aufgrund der Miete,
die für diejenige Dauer geschuldet ist, während welcher der Mietvertrag unter
der Annahme, dass die Kündigung zu Recht angefochten wurde, zwingend weiter
bestehen würde, bevor eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte (Urteil
4A_516/2007 vom 6. März 2008 E. 1.1; vgl. BGE 119 II 147 E. 1 S. 149). Da die
Beschwerdeführerin bei einer Gutheissung der Anfechtung von einem dreijährigen
Kündigungsschutz profitieren würde (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR), ist der
Streitwert von Fr. 15'000.-- unter Berücksichtigung des monatlichen Mietzinses,
der nach den Feststellungen der Vorinstanz mindestens Fr. 713.-- (bzw. Fr.
790.-- gemäss Mietvertrag) beträgt, erreicht.

2.
Da die Ausweisung eines Mieters im Kanton Bern gestützt auf Art. 326 Ziff. 2
des Gesetzes vom 7. Juli 1918 über die Zivilprozessordnung (BSG 271.1; ZPO)
über den Erlass einer vorsorglichen Massnahme erfolgt und nach Art. 98 BGG mit
Beschwerde gegen Entscheide über vorsorgliche Massnahmen nur eine Verletzung
verfassungsmässiger Rechte gerügt werden kann, ist vorab zu prüfen, welche
Rügegründe zulässig sind.

Gemäss Botschaft zum BGG sind unter vorsorglichen Massnahmen einstweilige
Verfügungen zu verstehen, die eine rechtliche Frage so lange regeln, bis über
sie in einem späteren Hauptentscheid definitiv entschieden wird. Mit der
Beschränkung der Kognition soll verhindert werden, dass sich das Bundesgericht
mehrmals mit identischen Fragen in derselben Angelegenheit zu befassen hat (s.
Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl
2001 S. 4336).

Ist wie im zu beurteilenden Fall sowohl ein Anfechtungsverfahren gegen eine
ausserordentliche Kündigung als auch ein Ausweisungsverfahren hängig, wird die
Rechtsetzungsbefugnis der Kantone (Art. 122 BV; Art. 274 OR) durch die
prozessuale Sondervorschrift in Art. 274g OR eingeschränkt. Nach dessen Absatz
1 hat der Ausweisungsrichter beide Begehren endgültig und mit voller Kognition
zu beurteilen. Seinem Entscheid kommt von Bundesrechts wegen materielle
Rechtskraft zu (vgl. BGE 122 III 92 E. 2c und 2d S. 94 f.). Es ergeht somit
kein späterer Hauptentscheid, dessen Überprüfung durch das Bundesgericht unter
dem Rügespektrum von Art. 95 - 97 BGG gewährleistet wäre (vgl. MARKUS SCHOTT,
in: Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, N. 10 zu Art. 98 BGG). Deshalb
findet Art. 98 BGG entgegen dem Hinweis der Vorinstanz in der
Rechtsmittelbelehrung keine Anwendung. Die Beschwerdeführerin hat dies richtig
erkannt, weshalb ihr aus der unrichtigen Rechtsmittelbelehrung kein Nachteil
erwachsen ist (Art. 49 BGG).

3.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe die in Art. 274d Abs.
3 OR statuierte Untersuchungsmaxime verletzt. Das Exmissionsgesuch sei für die
Beschwerdegegnerin 2 und 3 sowie - neu hinzugekommen - die Erbengemeinschaft
B.________, bestehend aus den Beschwerdegegnerinnen, gestellt worden. Gemäss
Grundbuchauszug seien diese je zu einem Drittel Eigentümer. Die
Beschwerdeführerin habe sich an dieser Parteibezeichnung orientiert, während
die erste Instanz die Erbengemeinschaft weggelassen habe. Die Vorinstanz habe
auf Vermieterseite die Beschwerdegegnerinnen gemeinsam bildend die
Erbengemeinschaft B.________ als Parteien bezeichnet. Die kantonalen Instanzen
hätten sich ohne Begründung nicht an die Parteibezeichnung der Parteien
gehalten und hätten von Amtes wegen Abklärungen darüber treffen müssen, aus
welchen Personen sich die Erbengemeinschaft zusammensetze, zumal sie von sich
aus eine Änderung der Parteibezeichnung vorgenommen hätten. Zu beachten sei,
dass lediglich im Rubrum des Exmissionsgesuchs behauptet worden sei, die
Erbengemeinschaft setze sich aus den Beschwerdegegnerinnen zusammen; der Beweis
dafür sei weder erbracht noch angeboten worden.

3.1 Unter der Geltung der sozialpolitisch begründeten Untersuchungsmaxime hat
der Richter zwar den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen (Art. 274d Abs.
3 Halbsatz 1 OR), doch wird der Untersuchungsgrundsatz insoweit erheblich
eingeschränkt, als es Aufgabe der Parteien ist, dem Gericht das in Betracht
kommende Tatsachenmaterial zu unterbreiten (Art. 274d Abs. 3 Halbsatz 2 OR).
Das Gesetz sieht somit keine umfassende Untersuchungsmaxime vor. Vielmehr ist
es auch bei Mietrechtsstreitigkeiten Sache der Parteien, bei der Feststellung
des entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken (BGE 125 III 231 E. 4a
S. 238 f. mit Hinweisen). Sie tragen die Verantwortung für die Ermittlung des
Sachverhalts. Das Gericht hat lediglich seine Fragepflicht auszuüben, die
Parteien auf ihre Pflicht zur Mitwirkung und Beweisführung hinzuweisen und sich
über die Vollständigkeit der Behauptungen und Beweise zu versichern, wenn
diesbezüglich ernsthafte Zweifel bestehen.

3.2 Das Urteil entfaltet gegenüber den im Rubrum erwähnten Parteien
Rechtskraft. Während des gesamten Verfahrens wurden dieselben beiden Personen,
nämlich die Beschwerdegegnerinnen, aufgeführt. Eine Erbengemeinschaft ist keine
juristische Person, sondern eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten bis
zur Teilung der Erbschaft (Art. 602 Abs. 1 ZGB) und als solche nicht
parteifähig (Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts und des
internationalen Zivilprozessrechts der Schweiz, 8. Aufl. 2006, S. 137). Den
Prozess führen die natürlichen Personen, welche die Erbengemeinschaft bilden.
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die Erbengemeinschaft könnte sich
neben den Beschwerdegegnerinnen aus anderen Personen zusammensetzen, legt sie
nicht dar, dass sie Entsprechendes vor den kantonalen Instanzen behauptet
hätte. Damit ist ihr Vorbringen neu und unzulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG) und war
überdies die Vorinstanz trotz der Untersuchungsmaxime nach Art. 274d Abs. 3 OR
nicht gehalten, weitere Abklärungen zu machen. Inwiefern sich eine allfällige
Fehlbezeichnung zum Nachteil der Beschwerdeführerin ausgewirkt haben soll, legt
sie nicht dar und ist nicht ersichtlich. Die beantragte Rückweisung zur
Abklärung an die Vorinstanz dient offensichtlich einzig der Verzögerung des
Verfahrens. Auf derartige Vorbringen ist nicht einzutreten.

3.3 Die Beschwerdeführerin rügt sodann, sie habe vor den kantonalen Instanzen
von der Gegenpartei die Edition eines Kontoauszugs über ihre Zahlungen
verlangt, womit sie den Nachweis habe erbringen wollen, dass sie seit Beginn
des Vertragsverhältnisses die geschuldeten Mietzinse immer pünktlich überwiesen
habe. Die Vorinstanz hat indessen festgestellt, es sei in den Akten
dokumentiert, dass die Beschwerdeführerin die Mietzinse Februar, März und April
2009 weder fristgerecht noch in der geschuldeten Höhe entrichtet habe. Die
Beschwerdeführerin legt nicht dar, inwiefern diese Feststellung offensichtlich
unrichtig sein soll. Auch unter der Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime
ist das Gericht nicht verpflichtet, sämtliche denkbaren oder angebotenen
Beweismittel abzunehmen, wenn es aufgrund der abgenommen Beweismittel seine
Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür davon ausgehen kann, die weiteren
Beweismittel seien nicht geeignet, an dieser Überzeugung etwas zu ändern. Die
Rüge ist unbegründet.

3.4 Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe Art. 266l OR
verletzt, wonach der Vermieter von Wohnräumen schriftlich mit einem vom Kanton
genehmigten Formular kündigen muss. Es gehöre zu den Mindestanforderungen, dass
die Parteien im Kündigungsformular namentlich genannt würden. In der Rubrik
"Vermieter" stehe im verwendeten amtlichen Formular jedoch nur "Der
Hauseigentümer vertreten durch X.________ AG". Damit sei dem Formerfordernis
nicht Genüge getan und die Kündigung nach Art. 266o OR nichtig. Die
Mieterschaft müsse wissen, wer Prozessgegner sei, wenn sie die Kündigung
anfechten wolle. Dies müsse nicht die Vermieterschaft im Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses sein, da das Mietverhältnis bei einem Wechsel der
Eigentümerschaft mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber übergehe, was
der Mieter nicht zwingend erfahre. Auch im Mietvertrag sei die Vermieterschaft
nicht namentlich genannt. Aufgrund der Untersuchungsmaxime hätte die Vorinstanz
diesem Umstand von Amtes wegen Rechnung tragen müssen, um festzustellen, ob
damit eine Formvorschrift verletzt worden sei, was sie unterlassen habe.
3.4.1 Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn-
und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11; VMWG) müssen folgende
Angaben im amtlichen Formular enthalten sein: die Bezeichnung des
Mietgegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), der Zeitpunkt,
auf den die Kündigung wirksam wird (lit. b), der Hinweis, dass der Vermieter
die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit. c), die
gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung
des Mietverhältnisses (lit. d) sowie das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden
und ihre örtliche Zuständigkeit (lit. e). Nach dem Wortlaut von Art. 9 VMWG
wird die namentliche Nennung des Vermieters nicht verlangt. In der Literatur
wird zwar - wie die Beschwerdeführerin ausführt - die Meinung vertreten, eine
gültige Kündigung müsse unter anderem auch die Bezeichnung der Person, welche
die Kündigung ausspricht, enthalten (LACHAT/THANEI, Mietrecht für die Praxis,
8. Aufl. 2009, Rz. 25/8.2; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht
I, 4. Aufl. 2007, N. 2 zu Art. 266l OR; HIGI, Zürcher Kommentar, 1995, N. 121
Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR). Allerdings wird es für zulässig erachtet,
dass der Vermieter das Recht zur Kündigung auf einen Dritten überträgt, der die
Kündigung in dessen Namen ausspricht (Art. 32 Abs. 1 OR; vgl. HIGI, a.a.O., N.
69 ff. Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR). Bei einer Stellvertretung muss für
die gekündigte Partei nach den Grundsätzen des Vertrauensprinzips aus der
Kündigung bzw. aus den weiteren Umständen dazu klar ersichtlich sein, dass der
Kündigende als ermächtigter Vertreter des Vertragspartners handelt, da
Kündigungen klare Verhältnisse voraussetzen und schaffen sollen (HIGI, a.a.O.,
N. 70 Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR mit Hinweisen). Ist dem Mieter
bekannt, dass die Liegenschaft von einer Verwaltung betreut wird oder musste
ihm dies aufgrund der Umstände bekannt sein, wird der Hinweis auf das
Vertretungsverhältnis als nicht nötig erachtet, zumal Art. 9 VMWG dies nicht
verlange (SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 28b
zu Art. 266l-266o OR). Muss nicht auf das Vertretungsverhältnis hingewiesen
werden bzw. genügt, dass der Mieter aus den Gesamtumständen das
Vertretungsverhältnis erkennt (HIGI, a.a.O., N. 70 Vorbemerkungen zu Art.
266-266o OR mit Hinweisen), folgt daraus, dass die Vermieterschaft auf dem
amtlichen Formular in diesen Fällen nicht aufgeführt werden muss.
3.4.2 Im Mietvertrag wird als Vermieter "der Hauseigentümer gemäss
Grundbucheintrag", vertreten durch die X.________ AG, aufgeführt; im
Kündigungsformular steht "Der Hauseigentümer vertreten durch X.________ AG".
Die Liegenschaftsverwaltung forderte die Beschwerdeführerin am 23. Februar 2009
denn auch zur Zahlung von "Miete/Schadenersatz" auf. Für die Beschwerdeführerin
konnte daher kein Zweifel daran bestehen, dass die Kündigung vom ermächtigten
Vertreter der Vermieterschaft ausging, weshalb es nicht erforderlich ist, die
Vermieterschaft namentlich zu erwähnen. Das Argument der Beschwerdeführerin,
der Eigentümer könne in der Zwischenzeit gewechselt haben, ist unbehelflich, da
sich ein allfälliger neuer Eigentümer die Handlungen des Vertreters anrechnen
lassen muss, wenn er den Mieter nicht in Kenntnis über den Eigentümerwechsel
setzt und dieser davon ausgehen kann, das Vertretungsverhältnis bestehe nach
wie vor. Auch diese Rüge ist unbegründet.

4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die
Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art.
68 Abs. 2 BGG). Den Beschwerdegegnerinnen steht nur eine reduzierte
Parteientschädigung zu, da lediglich eine Stellungnahme zum Gesuch um
aufschiebende Wirkung eingeholt wurde.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerinnen für das bundesgerichtliche
Verfahren mit insgesamt Fr. 500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern,
Appellationshof, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 25. Februar 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:

Klett Feldmann