Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.141/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_141/2010

Urteil vom 25. August 2010
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiberin Feldmann.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Clivia Wullimann,
Beschwerdeführerin,

gegen

Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Alexander Kunz,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietvertrag; Nebenkostenabrechnung,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn,
Zivilkammer, vom 2. Februar 2010.
Sachverhalt:

A.
Zwischen X.________ (Beschwerdeführerin; Mieterin) und der Y.________
(Beschwerdegegnerin; Vermieterin) bestand ein Mietverhältnis, zunächst vom 1.
Mai 2005 bis 31. August 2006 am Z.________weg AAA.________ und anschliessend
vom 1. September 2006 bis 31. März 2007 am Z.________weg BBB.________ in
Grenchen, jeweils über eine 3-Zimmerwohnung. Es handelte sich dabei um gestützt
auf das eidgenössische Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG; SR 843)
verbilligte Wohnungen.

B.
Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung 2005/06 gelangte die Beschwerdeführerin
an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen Solothurn-Lebern und verlangte von
der Vermieterin die Rückerstattung nicht geschuldeter Nebenkosten. Mit späterer
Eingabe erklärte sie, auch die Heiz- und Nebenkostenabrechnung 2006/07
anzufechten. Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren erhob sie beim Richteramt
Solothurn-Lebern Klage und beantragte, die Beschwerdegegnerin sei zu
verpflichten, ihr Fr. 1'430.-- und Fr. 1'700.-- für nicht geschuldete Heiz- und
Nebenkosten gemäss den Abrechnungen 2005/06 und 2006/07 zurückzuerstatten. Das
Richteramt hiess die Klage am 17. Juni 2009 gut. Auf Appellation der
Beschwerdegegnerin wies das Obergericht des Kantons Solothurn die Klage mit
Urteil vom 2. Februar 2010 ab.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdeführerin dem
Bundesgericht im Wesentlichen, das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die
Beschwerdegegnerin zur Rückerstattung der nicht geschuldeten Heiz- und
Nebenkosten von Fr. 1'430.-- und Fr. 1'700.-- zu verpflichten.

Die Beschwerdegegnerin beantragt, auf die Beschwerde nicht einzutreten,
eventualiter diese abzuweisen. Die Vorinstanz schliesst unter Hinweis auf ihre
Urteilsbegründung auf Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.
Die Vorinstanz erwog, nach Art. 257a Abs. 2 OR habe der Mieter die Nebenkosten
nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart habe, sie
mithin im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet würden. Die beiden im
Wesentlichen identischen Mietverträge bestünden je aus einem vierseitigen
Bogen, d.h. einem Blatt im Format A3, das in der Mitte gefaltet sei und somit
vier Seiten ergebe. Die erste Seite enthalte unter anderem die Bezeichnung der
"Nebenkosten a conto" von Fr. 130.-- bzw. Fr. 150.--. Die zweite Seite beginne
mit dem Randtitel "Besondere Vereinbarungen" und der Klausel: "Für Mietzinse
und Nebenkosten gelten die nebenstehenden Besonderen Bestimmungen für
WEG-Wohnungen." Anschliessend folgten der Hinweis, dass "die Parteien
bestätigen, zusammen mit diesem Mietvertrag folgende Unterlagen erhalten und
deren Inhalt zur Kenntnis genommen zu haben: Besondere Bestimmungen für
WEG-Wohnungen (nebenstehend) ..." und die Unterschriften der Parteien. Auf der
gegenüberliegenden dritten Seite des Mietvertrags fänden sich unter dem Titel
"Besondere Bestimmungen für WEG-Wohnungen" die Ziffern 2 betreffend Mietzins
und 3 betreffend Nebenkosten. Auf der vierten Seite stehe der Hinweis: "Dieser
Mietvertrag wurde vom Bundesamt für Wohnungswesen genehmigt." Die Vorinstanz
gelangte wie die erste Instanz zum Schluss, das vierseitige Dokument stelle den
Mietvertrag als einheitlichen Vertrag dar. Die Bestimmungen über die
Nebenkosten seien im Mietvertrag selber, in einem einzigen Dokument, enthalten.
Die Beschwerdeführerin habe nicht in einem zusätzlichen Dokument festgehaltene,
schwer verständliche, mehrseitige allgemeine Bestimmungen durchforsten müssen.
Auf Seite 3 des Mietvertrags habe sie gezielt Auskunft darüber erhalten, welche
Positionen konkret als Nebenkosten gelten und ihr belastet würden. Somit sei
von einer rechtsgenüglichen Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR
auszugehen. Die Nebenkostenabrede sei klar und eindeutig, weshalb es entgegen
der Ansicht der ersten Instanz nicht an der Bestimmbarkeit der konkret
geschuldeten Leistung gefehlt habe.

2.
Die Beschwerdeführerin anerkennt, dass der für die Beschwerde in Zivilsachen
erforderliche Streitwert für mietrechtliche Fälle nicht erreicht ist (Art. 74
Abs. 1 lit. a BGG). Sie ist aber der Auffassung, es stelle sich eine
Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG).

2.1 Der Begriff der Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist sehr
restriktiv auszulegen (BGE 133 III 493 E. 1.1 S. 495). Soweit es bei der
aufgeworfenen Frage lediglich um die Anwendung von Grundsätzen der
Rechtsprechung auf einen konkreten Fall geht, handelt es sich nicht um eine
Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung (BGE 135 III 1 E. 1.3 S. 4 mit
Hinweisen). Die Voraussetzung ist hingegen erfüllt, wenn ein allgemeines
Interesse besteht, dass eine umstrittene Frage höchstrichterlich geklärt wird,
um eine einheitliche Anwendung und Auslegung des Bundesrechts herbeizuführen
und damit Rechtssicherheit herzustellen. In der Beschwerdeschrift ist
auszuführen, weshalb eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vorliegt
(Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 135 III 1 E. 1.3 S. 5).

2.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, in dem mit "Mietvertrag für
WEG-Wohnungen" bezeichneten Teil fände sich bezüglich der Nebenkosten lediglich
der Beschrieb "Nebenkosten a conto Fr. 130.--". Was darunter abgerechnet werden
dürfe, sei ausschliesslich in den "Besonderen Bestimmungen" unter Ziffer 3
geregelt. Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, die Vorinstanz hätte diese
Bestimmungen als allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag ansehen und die
ausschliessliche Regelung der Nebenkosten im Rahmen derselben als ungenügend
betrachten müssen. Es sei nicht geklärt, was genau als allgemeine Bedingungen
zum Mietvertrag zu qualifizieren sei, namentlich ob allgemeine Bedingungen nur
als solche anzusehen seien, wenn sie dem Mietvertrag separat beigelegt werden,
oder auch wenn sie direkt im Anschluss an den Mietvertrag enthalten, jedoch
ausdrücklich als zusätzliche Bestimmungen gekennzeichnet seien. Es stelle sich
somit die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, welche Form besonderer
Bestimmungen als allgemeine Geschäftsbedingungen zu qualifizieren seien, die
nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung zur Ausscheidung von Nebenkosten nicht
genügten. Ein höchstrichterlicher Entscheid sei unumgänglich, da es sich beim
Mietvertrag um einen solchen für WEG-Wohnungen handle, der vom Bundesamt für
Wohnungswesen genehmigt worden sei, und mehrere Tausend solcher Verträge
schweizweit verbreitet seien. Abgesehen davon würden zahlreiche weitere - nicht
vom Bundesamt für Wohnungswesen genehmigte Verträge - einen ähnlichen Aufbau
aufweisen.

2.3 Bei der von der Beschwerdeführerin aufgeworfenen Rechtsfrage geht es darum,
festzulegen, welchen Anforderungen die besondere Vereinbarung gemäss Art. 257a
Abs. 2 OR zu genügen hat, welche die Abwälzung der Nebenkosten auf den Mieter
erlaubt. Dazu bestehen bereits zahlreiche Entscheide des Bundesgerichts
(Urteile 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.4; 4P.323/2006 vom 21. März 2007 E.
2; 4C.268/2006 vom 7. November 2006 E. 3; 4C.250/2006 vom 3. Oktober 2006 E. 1,
in: mp 2006 S. 272 ff.; 4P.309/2004 vom 8. April 2005 E. 3.2.2; 4C.24/2002 vom
29. April 2002 E. 2.4), die im Übrigen von der Beschwerdeführerin selbst zum
Teil zitiert werden. Diese behandeln insbesondere die Tragweite von allgemeinen
Vertragsbedingungen, welche die Überwälzung von Nebenkosten auf den Mieter
vorsehen. Demnach muss die Vereinbarung insbesondere klar und genau sein, wobei
sie jedoch nicht speziellen Anforderungen genügen muss (BGE 133 III 493 E. 1.2
S. 495 f.). Im zu beurteilenden Fall handelt es sich um die Anwendung dieser
Grundsätze im Einzelfall und nicht um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung. Daran ändert nichts, dass ein solches Vertragswerk schweizweit
verbreitet sein soll, zumal anhand der konkreten Umstände im Einzelfall zu
prüfen ist, ob die Überwälzung der Nebenkosten auf den Mieter von den Parteien
gültig vereinbart wurde und das Bundesgericht eine ähnliche Regelung in einem
WEG-Mietvertrag bereits beurteilt hat und einen entsprechenden Verweis nicht
als grundsätzlich unzulässig erachtete, sofern der Mieter die tatsächlichen
Nebenkosten, die ihm belastet werden, gezielt erkennen kann (Urteil 4A_185/2009
vom 28. Juli 2009 E. 2.4). Da weder der erforderliche Streitwert gegeben ist
noch eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vorliegt, kann auf die
Beschwerde in Zivilsachen nicht eingetreten werden.

2.4 Damit stellt sich die Frage, ob die Eingabe allenfalls als subsidiäre
Verfassungsbeschwerde entgegengenommen werden kann. Mit subsidiärer
Verfassungsbeschwerde kann indessen nur die Verletzung verfassungsmässiger
Rechte gerügt werden (Art. 116 BGG), wobei die Beschwerdeführerin substanziiert
darzulegen hat, worin die Verletzung besteht (BGE 134 V 138 E. 2.1 S. 143; 133
III 439 E. 3.2 S. 444; je mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Verletzung
eines Grundrechts nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der Beschwerde
präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 117 i.V.m. Art. 106 Abs. 2
BGG). Da in der Beschwerde eine falsche Auslegung von Art. 257a Abs. 2 OR,
mithin eine Verletzung von Bundesrecht gemäss Art. 95 lit. a BGG gerügt wird,
genügt die Eingabe diesen Anforderungen nicht. Die Beschwerdeführerin bringt
zwar vor, die Vorinstanz habe den Mietvertrag offensichtlich falsch gewürdigt,
indem sie diesen mit den anschliessenden besonderen Bestimmungen als einen
gesamthaften Mietvertrag behandelt habe und davon ausgegangen sei, die
besonderen Bestimmungen stellten keine allgemeinen Vertragsbedingungen dar.
Selbst wenn man darin sinngemäss eine Willkürrüge (Art. 9 BV) erblicken wollte,
wäre diese nicht hinreichend begründet. Das Bundesgericht hat bei einer
ähnlichen Klausel unter gewissen Voraussetzungen einen Verweis der Nebenkosten
auf ein separat ausgehändigtes Beiblatt als gültig erachtet, wenn der Mieter
ohne grosse Denkanstrengung erkennen kann, dass er für die Nebenkosten einen
Akontobetrag zu bezahlen hat (Urteil 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.4).
Inwiefern sich dieser vom zu beurteilenden Fall substanziell unterscheidet und
der vorinstanzliche Entscheid daher im Ergebnis offensichtlich unhaltbar sein
soll, legt die Beschwerdeführerin nicht dar. Somit genügt sie den
Begründungsanforderungen nicht, weshalb eine Konversion der Eingabe in eine
subsidiäre Verfassungsbeschwerde nicht in Betracht kommt.

3.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 1'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn,
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 25. August 2010

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:

Klett Feldmann