Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.171/2010
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2010
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2010


Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_171/2010

Arrêt du 19 juillet 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les juges Klett, présidente, Corboz et Kiss.
Greffier: M. Thélin.

Participants à la procédure
Fondation A.________, représentée par Me Pascal Pétroz,
défenderesse et recourante,

contre

H.B.________ et
F.B.________, représentés par Me Romolo Molo,
demandeurs et intimés.

Objet
bail à loyer; contestation du loyer initial

recours contre l'arrêt rendu le 15 février 2010 par la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève.

Faits:

A.
Selon contrat conclu le 31 janvier 2008 avec la Fondation A.________,
H.B.________ et F.B.________ ont pris à bail un appartement de six pièces au
cinquième étage d'un bâtiment sis à Genève, avenue .... Le loyer annuel net
était fixé à 47'400 fr. alors que, selon l'avis officiel de fixation du loyer
initial, le loyer antérieurement perçu s'élevait à 45'000 francs.
L'augmentation était ainsi motivée: « adaptation des loyers à ceux usuels
d'objets comparables dans la localité ou le quartier (art. 269 let. a CO) ».
Le bail a débuté le 1er mars 2008.

B.
Le 13 mars 2008, devant la commission de conciliation compétente puis devant le
Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, H.B.________ et F.B.________
ont ouvert action contre la Fondation A.________. Leur demande tendait à faire
réduire le loyer annuel net de l'appartement au montant de 24'000 francs. La
défenderesse devait être condamnée à rembourser aux demandeurs les sommes
payées par eux, à titre de loyer, au delà de ces mêmes montants, avec intérêts
au taux de 5% par an. La garantie que les demandeurs avaient constituée en
faveur de l'autre partie, auprès d'un établissement bancaire, devait être
modifiée en conséquence.
La défenderesse a conclu au rejet de l'action. Elle a produit divers documents
concernant des logements censément comparables dans le quartier. Invitée par le
tribunal à produire les renseignements nécessaires à un calcul du rendement de
l'immeuble, elle s'y est refusée en indiquant qu'elle se prévaudrait des
statistiques cantonales.
Le tribunal a effectué une visite de l'appartement et des parties communes du
bâtiment le 23 février 2009.
Le tribunal s'est prononcé le 25 mai 2009. Accueillant partiellement l'action,
il a fixé le loyer annuel net de l'appartement à 36'000 fr.; il a condamné la
défenderesse à « rembourser le trop-perçu de loyer » et il a réduit la garantie
de loyer au montant de 9'000 francs. Selon son jugement, la défenderesse a
échoué dans la preuve des loyers de logements comparables dans le quartier,
preuve qui lui incombait. Elle n'a pas fourni les renseignements nécessaires à
un calcul du rendement de l'immeuble, de sorte que le loyer nouvellement fixé,
et convenu entre les parties, doit être présumé abusif. Il appartenait alors au
tribunal de fixer le loyer initial d'après la statistique cantonale, en tenant
compte des caractéristiques de l'appartement concerné. D'après les
constatations faites sur place, l'appartement comprend cinq pièces et il y a
lieu de se référer à la statistique relative aux logements de cette catégorie.
La défenderesse a appelé du jugement pour réclamer que le loyer initial fût
fixé à 45'678 fr. d'après la statistique cantonale relative aux logements de
six pièces. Elle faisait grief aux premiers juges de n'avoir pas compté comme
pièce la salle à manger de l'appartement.
La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a statué le 15 février 2010;
elle a confirmé le jugement. En raison de la nature de la cause, selon le droit
cantonal de procédure, elle ne contrôlait les constatations de fait du tribunal
qu'avec un pouvoir d'examen limité.

C.
Agissant par la voie du recours en matière civile, la défenderesse requiert le
Tribunal fédéral de réformer l'arrêt de la Chambre d'appel en ce sens que le
loyer annuel net de l'appartement soit fixé à 45'678 francs.
Les demandeurs concluent au rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
Le recours est dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF), rendu en matière
civile (art. 72 al. 1 LTF) et en dernière instance cantonale (art. 75 al. 1
LTF). Ses auteurs ont pris part à l'instance précédente et succombé dans leurs
conclusions (art. 76 al. 1 LTF). La valeur litigieuse correspond à vingt fois
la part du loyer annuel encore contestée dans cette même instance (art. 51 al.
1 let. a, 51 al. 4 LTF; ATF 121 III 397 consid. 1 p. 399; 118 II 422 consid. 1
p. 424); elle excède le minimum légal de 15'000 fr. prévu en matière de droit
du bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF). Le recours a été introduit en temps
utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 à 3 LTF).
Le recours est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le
Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux
(art. 106 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties et il apprécie
librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire,
aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du
recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 133 II 249
consid. 1.4.1 p. 254), et il ne se prononce sur la violation de droits
fondamentaux que s'il se trouve saisi d'un grief invoqué et motivé de façon
détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88; 134 II 244
consid. 2.2 p. 246; 133 II 249 consid. 1.4.2).
Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des
faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF); en règle
générale, les allégations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont
irrecevables (art. 99 al. 1 LTF). Le tribunal peut compléter ou rectifier même
d'office les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes,
c'est-à-dire arbitraires aux termes de l'art. 9 Cst. (ATF 133 II 249 consid.
1.1.2 p. 252), ou établies en violation du droit (art. 105 al. 2 LTF). La
partie recourante est autorisée à attaquer des constatations de fait ainsi
irrégulières si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de
la cause (art. 97 al. 1 LTF).

2.
La défenderesse ne met pas en doute que le loyer prévu dans le contrat du 31
janvier 2008 fût abusif au regard des art. 269 et 269a CO, ni qu'il appartînt
au Tribunal des baux et loyers d'apprécier et de fixer le loyer initial à
acquitter par les demandeurs. Elle ne conteste pas non plus qu'à cette fin, la
statistique officielle du canton de Genève pût être prise en considération.
Elle se plaint seulement d'une constatation erronée du nombre des pièces de
l'appartement, conduisant à un choix également erroné dans les catégories
distinguées par la statistique. Elle invoque surtout la protection contre
l'arbitraire conférée par l'art. 9 Cst.
En ce qui concerne l'appréciation des preuves et la constatation des faits,
l'autorité tombe dans l'arbitraire et elle viole donc cette disposition
constitutionnelle lorsqu'elle ne prend pas en considération, sans aucune raison
sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se
trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, sur la base
des éléments recueillis, elle parvient à des constatations insoutenables (ATF
129 I 8 consid. 2.1; voir aussi ATF 134 V 53 consid. 4.3 p. 62). Selon la
jurisprudence relative aux recours formés pour violation de droits
constitutionnels (art. 106 al. 2 ou 116 LTF), celui qui se plaint d'arbitraire
doit indiquer de façon précise en quoi la décision qu'il attaque est entachée
d'un vice grave et indiscutable; à défaut, le grief est irrecevable (ATF 133 II
249 consid. 1.4.3 p. 254; 133 II 396 consid. 3.2 p. 400).

3.
Le Tribunal des baux et loyers a retenu à titre de « pièce » chacune des trois
chambres à coucher, la cuisine et le salon. Il a exclu la salle à manger au
motif que ce local n'a pas de fenêtre ouvrant sur l'extérieur du bâtiment. A ce
sujet, le jugement fait référence à diverses dispositions de la législation
cantonale sur les constructions, relatives aux exigences minimales à respecter
pour les locaux d'habitation, et sur les logements dont le canton de Genève
encourage la construction.
La défenderesse affirme que sur la base des preuves disponibles, il fallait
constater que la salle à manger communique avec le salon par une « grande baie
vitrée », que les surfaces cumulées du salon et de la salle à manger excèdent
29 m² et que cet « espace communautaire » compte par conséquent, au regard de
la législation sur l'encouragement à la construction de logements, pour deux
pièces.
Aux fins de motiver son recours et établir une mise en oeuvre arbitraire de la
statistique concernée, la défenderesse devait démontrer que les critères
appliqués par le Tribunal des baux et loyers pour le dénombrement des pièces de
l'appartement, critères confirmés par la Chambre d'appel, divergent
manifestement et dans une mesure importante de ceux utilisés par les auteurs de
cette même statistique. Or, la défenderesse ne tente même pas une pareille
démonstration et on ignore totalement de quelle manière les données sont
relevées et classées en vue de la confection de la statistique. La défenderesse
discute seulement la législation mentionnée par les précédents juges, laquelle
n'a aucun rapport avec cette étude scientifique. Même s'il était démontré que
leurs considérations fondées sur cette législation soient arbitraires, il n'en
résulterait pas encore, faute d'un lien pertinent avec l'objet du litige, que
la statistique des loyers soit elle aussi utilisée d'une façon manifestement
erronée.
La défenderesse argue encore du contrat et du procès-verbal d'état des lieux
d'entrée, l'un et l'autre souscrits aussi par les demandeurs, où il est fait
mention d'un appartement de six pièces. Contrairement à son opinion, ces
documents ne suffisent pas à révéler une erreur flagrante dans le dénombrement
que les juges ont fait d'après leurs propres observations, sur place, et leur
propre appréciation. Dûment interprété selon le principe de la confiance (cf.
ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412; 133 III 675 consid. 3.3 p. 681), le contrat
ne peut pas non plus être compris en ce sens que les parties auraient fixé
conventionnellement le nombre des pièces dans la perspective d'une hypothétique
application de la statistique cantonale des loyers.

4.
Le recours se révèle privé de fondement, dans la mesure où l'argumentation
présentée est recevable. A titre de partie qui succombe, la défenderesse doit
acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens
auxquels les demandeurs peuvent prétendre.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.

2.
La défenderesse acquittera un émolument judiciaire de 5'000 francs.

3.
La défenderesse versera une indemnité de 6'000 fr. aux demandeurs, créanciers
solidaires, à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière
de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 19 juillet 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente: Le greffier:

Klett Thélin