Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.208/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_208/2010

Sentenza del 21 ottobre 2010
I Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Klett, Presidente,
Rottenberg Liatowitsch, Kolly,
Cancelliera Gianinazzi.

Partecipanti al procedimento
A.________ SA,
patrocinata dall'avv. dott. Giorgio De Biasio,
ricorrente,

contro

B.________,
patrocinata dall'avv. Adriano Censi,
opponente.

Oggetto
contratto di mandato, gestione immobiliare,
comproprietà,

ricorso in materia civile contro la sentenza emanata
il 26 febbraio 2010 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone
Ticino.
Fatti:

A.
Sulla part. xxx RFD sorge uno stabile denominato "X.________", nel quale si
trovano appartamenti, uffici e negozi.
A.a L'immobile appartiene alla famiglia A.________ dalla fine degli anni
Sessanta. Inizialmente, dal 1969 al 1982 la comproprietà era composta dai
coniugi C.A.________ e D.A.________ nonché dai figli E.A.________, F.A.________
e G.A.________, in ragione di 1/5 ciascuno. Il 26 febbraio 1982 C.A.________,
D.A.________ e G.A.________ hanno ceduto la loro quota a E.A.________. L'11
agosto 1989 questi ha a sua volta donato una quota di 1/5 ai suoi quattro figli
H.A.________, I.A.________, J.A.________e K.A.________, i quali il 2 dicembre
2002 si sono infine aggiudicati, a un'asta pubblica, anche la quota di 1/5
appartenente allo zio F.A.________, diventando così comproprietari nella misura
di 1/10 ciascuno.
A.b Dell'amministrazione dell'immobile si è sempre occupata la società di
famiglia A.________ SA. Nel 1982 questa era presieduta dal padre C.A.________,
mentre i figli E.A.________ e F.A.________ erano membri del consiglio
d'amministrazione; nel 1983 F.A.________ è stato estromesso e ha lasciato la
carica; nel 1996, alla morte del padre, E.A.________ ne ha assunto la
presidenza, in qualità di amministratore unico.
A.c L'attuale controversia si ricollega alle liti sorte fra F.A.________, da un
lato, e la società di famiglia, il fratello E.A.________ e i quattro nipoti,
dall'altro, in relazione all'amministrazione del citato palazzo.

B.
Il 7 settembre 2000 L.________ ha acquistato all'asta tenutasi presso l'Ufficio
Esecuzioni e Fallimenti di Lugano (UEF) un credito contestato di fr.
870'000.--, che F.A.________ dichiarava di vantare nei confronti di
E.A.________. Tale credito è poi stato ceduto a B.________.

Il 6 aprile 2002 questa società si è fatta cedere da F.A.________ anche tutti
gli ulteriori crediti da lui vantati nei confronti della A.________ SA, nonché
di E.A.________, J.A.________, K.A.________, H.A.________ e I.A.________.

C.
Agente quale cessionaria finale delle pretese di F.A.________, l'11 giugno 2002
B.________ ha avviato una causa giudiziaria dinanzi alla Pretura del Distretto
di Bellinzona.
C.a In via principale essa ha chiesto la condanna della A.________ SA al
pagamento di fr. 583'927.--, pari al danno derivato a F.A.________ dalla
mancata ridistribuzione dell'utile conseguito tra il 1980 e il 1998
dall'amministrazione di X.________, che gli apparteneva per 1/5, nonché di
complessivi fr. 204'836.80 per gli affitti di favore concessi alla stessa
società, le spese di amministrazione sproporzionate, gli interessi ipotecari
pagati in eccesso e l'abbandono di un credito della comproprietà nei confronti
della società; la condanna di J.A.________ al pagamento di fr. 3'840.-- per gli
affitti di favore praticati tra il 1993 e il 1999 nonché la condanna di
K.A.________ al pagamento di fr. 2'280.-- per gli affitti di favore praticati
tra il 1992 e il 1994.
In via subordinata, nell'eventualità in cui l'utile fosse già stato
redistribuito fra gli altri comproprietari, la società attrice ha domandato la
condanna di A.________ SA e E.A.________, in solido, al pagamento di fr.
204'836.80, di E.A.________, da solo, al pagamento di fr. 480'190.--, di
J.A.________ al pagamento di fr. 29'774.--, di K.A.________ al pagamento di fr.
28'214.--, di H.A.________ e I.A.________ al pagamento di fr. 25'934.--
ciascuno.

In sede di conclusioni l'attrice ha abbandonato le richieste formulate in via
subordinata e adeguato alle risultanze istruttorie quelle oggetto della domanda
principale, chiedendo in definitiva la condanna di A.________ SA e
E.A.________, in solido, al pagamento di fr. 583'927.-- per la mancata
redistribuzione dell'utile, di fr. 415'654.-- per gli affitti di favore
concessi a A.________ SA, di fr. 57'777.80 per le spese di amministrazione
sproporzionate, di fr. 33'000.-- per spese di progettazione non eseguite, di
fr. 24'957.70 per gli interessi ipotecari pagati in eccesso, di fr. 31'814.40
per l'abbandono del credito, per un importo complessivo di fr. 1'063'414.90,
oltre interessi; la condanna di A.________ SA, da sola, al pagamento di fr.
84'936.-- oltre interessi; la condanna di J.A.________ al pagamento di fr.
3'220.--, oltre interessi.
C.b Statuendo il 6 agosto 2008, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione
e condannato A.________ SA e E.A.________ al paga-mento, in solido, di fr.
887'310.90, oltre interessi.

Il giudice ha segnatamente accolto la pretesa avente per oggetto il danno
derivante dalla mancata redistribuzione degli utili (di fr. 583'927.--), quella
relativa agli affitti di favore praticati a A.________ SA (ridotta però a fr.
245'606.10) e quella per le eccessive spese di amministrazione (fr. 57'777.80).

Egli ha per contro escluso, in assenza delle necessarie prove, che A.________
SA potesse validamente porre in compensazione un proprio credito di fr.
1'300'000.--, o quanto meno di fr. 780'781.20, quale risarcimento per i
proventi dalle marche di bollo incassati a suo tempo da F.A.________, non
essendo stato possibile stabilire l'esatta destinazione.

D.
In parziale accoglimento dell'impugnativa presentata dai soccombenti, con
sentenza del 26 febbraio 2010 la II Camera civile del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino ha riformato la pronunzia pretorile, respingendo la petizione in
quanto rivolta contro E.A.________ e condannando la sola A.________ SA al
pagamento di complessivi fr. 713'757.90, oltre interessi al 5 % dal 10 agosto
1998 su fr. 583'927.--, dal 29 settembre 1998 su fr. 74'053.10 e dall'11 giugno
2002 su fr. 55'777.80.

E.
Prevalendosi di un accertamento dei fatti manifestamente inesatto e della
violazione di varie norme del diritto federale, il 16 aprile 2010 A.________ SA
è insorta dinanzi al Tribunale federale con un ricorso in materia civile volto
a ottenere, in via principale, la modifica della sentenza impugnata nel senso
dell'integrale accoglimento dell'appello e, di conseguenza, della reiezione
della petizione; in via subordinata ha invece chiesto la riforma della
decisione cantonale nel senso dell'accoglimento della petizione limitatamente
"all'importo che codesto Tribunale federale riterrà di fissare".

Con risposta del 4 giugno 2010 B.________ ha proposto la reiezione del gravame
nella misura in cui ammissibile.
E.a L'istanza tendente al conferimento dell'effetto sospensivo presentata dalla
ricorrente è stata respinta il 22 giugno 2010, fra l'altro per il motivo che il
rischio di fallimento evocato dalla ricorrente in caso di pagamento immediato
non era stato dimostrato né reso verosimile.

E.b Il 6 settembre 2010 A.________ SA ha inoltrato una seconda istanza di
conferimento dell'effetto sospensivo.

A seguito del rigetto definitivo dell'opposizione interposta al precetto
esecutivo notificatole dall'opponente è stata infatti emessa la comminatoria di
fallimento nei suoi confronti.

L'istanza è stata accolta in via supercautelare il 7 settembre 2010.

Con osservazioni del 9 settembre 2010 B.________ si è opposta alla concessione
dell'effetto sospensivo, il gravame essendo privo di possibilità di esito
favorevole. In via subordinata ha chiesto di obbligare la ricorrente a prestare
una garanzia di fr. 750'000.-- per la durata del processo.

Diritto:

1.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sulla
propria competenza e sull'ammissibilità del rimedio esperito (art. 29 cpv. 1
LTF; DTF 135 III 483 consid. 1).

1.1 Interposto tempestivamente (art. 100 cpv. 1 LTF) dalla parte soccombente in
sede cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF) contro una decisione finale (art.
90 LTF) pronunciata dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1
LTF) in una causa civile di carattere pecuniario il cui valore litigioso supera
fr. 30'000.-- (art. 72 e 74 cpv. 1 lett. b LTF), il ricorso in materia civile è
ricevibile.

1.2 A mente dell'opponente la conclusione formulata in via subordinata dalla
ricorrente dovrebbe essere dichiarata inammissibile, non avendo essa
quantificato in modo preciso l'importo che il Tribunale federale potrebbe se
del caso riconoscere.

L'osservazione è priva di pertinenza. Il principio evocato dall'opponente,
ribadito nella DTF 134 III 235 consid. 2 pag. 237, si applica infatti qualora
venga avanzata una pretesa creditoria, non qualora ne venga postulata la
reiezione. In realtà, la richiesta subordinata della ricorrente è superflua. In
caso di accoglimento del gravame, infatti, il Tribunale federale può decidere
nel merito e modificare l'importo riconosciuto all'opponente già in virtù
dell'art. 107 cpv. 2 LTF, se la sentenza impugnata contiene gli accertamenti di
fatto necessari per l'applicazione del diritto.

2.
Con il ricorso in materia civile può essere fatta valere la violazione del
diritto federale (art. 95 lett. a LTF) che include anche i diritti
costituzionali dei cittadini (DTF 135 III 670 consid. 1.4).

2.1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio l'applicazione del diritto (art.
106 cpv. 1 LTF), se i requisiti minimi di allegazione e motivazione posti
dall'art. 42 cpv. 2 LTF sono ossequiati. In particolare, la motivazione
dell'allegato ricorsuale dev'essere riferita all'oggetto del litigio, in modo
che si capisca perché e su quali punti la pronunzia cantonale viene contestata.
Se tali requisiti non sono ossequiati, il gravame va dichiarato inammissibile a
causa della sua motivazione, se del caso mediante la procedura semplificata
prevista dall'art. 108 cpv. 1 lett. b LTF (DTF 134 II 244 consid. 2.1).

Quando viene fatta valere la violazione di diritti fondamentali, inclusa la
violazione del divieto dell'arbitrio nell'applicazione del diritto cantonale
rispettivamente nella valutazione delle prove e dell'accertamento dei fatti, le
esigenze di motivazione sono particolarmente rigorose. Il Tribunale federale
tratta infatti queste censure solo se la parte ricorrente le ha espressamente
sollevate e adeguatamente motivate (art. 106 cpv. 2 LTF). Nell'atto di ricorso
è necessario menzionare i fatti essenziali ed esporre le ragioni per le quali
si ritiene che la decisione cantonale abbia leso dei diritti fondamentali,
indicando precisamente quali. Solo le censure formulate in maniera chiara e
dettagliata vengono esaminate; censure di carattere appellatorio sono
inammissibili. In particolare, qualora venga lamentata una violazione del
divieto d'arbitrio (art. 9 Cost.), non ci si può limitare a criticare la
decisione impugnata opponendo semplicemente la propria opinione a quella
dell'autorità cantonale, bensì occorre dimostrare, mediante un'argomentazione
chiara e dettagliata, che la decisione impugnata è manifestamente insostenibile
(DTF 134 II 244 consid. 2.2 pag. 246).

2.2 In linea di principio, il Tribunale federale fonda il suo ragionamento
giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105
cpv. 1 LTF). Può scostarsene o completarlo solo se è stato svolto in violazione
del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto (art.
105 cpv. 2 LTF), ovvero arbitrario (art. 9 Cost.; DTF 135 III 397 consid. 1.5
pag. 401). Le parti possono censurare l'accertamento dei fatti eseguito dal
tribunale inferiore alle stesse condizioni; occorre inoltre che l'eliminazione
dell'asserito vizio possa influire in maniera determinante sull'esito della
causa (art. 97 cpv. 1 LTF).

Tocca a chi propone una fattispecie diversa da quella contenuta nella sentenza
criticata il compito di esporre in maniera circostanziata il motivo per il
quale ritiene adempiute queste condizioni (art. 97 cpv. 1 LTF; DTF 133 IV 286
consid. 6.2 pag. 288), tenendo ben presente che la presentazione di nuovi fatti
e nuovi mezzi di prova dinanzi al Tribunale federale non è ammessa, riservato
il caso in cui sia la decisione dell'autorità inferiore a darne motivo (art. 99
cpv. 1 LTF; DTF 133 III 393 consid. 3).

Una critica degli accertamenti di fatto eseguiti dall'autorità cantonale che
non ossequia i requisiti appena esposti rende il gravame inammissibile su
questo punto (DTF 133 III 350 consid. 1.3, 393 consid. 7.1, 462 consid. 2.4).

2.3 Dato che la definizione di "manifestamente inesatto" corrisponde a quella
di arbitrario, un accertamento dei fatti manifestamente inesatto configura a
sua volta una violazione di un diritto fondamentale (art. 9 Cost.), indi per
cui la relativa censura dev'essere motivata conformemente alle esigenze poste
dall'art. 106 cpv. 2 LTF (quanto già esposto al consid. 2.1).

Giovi rammentare che, per giurisprudenza invalsa, l'arbitrio non si realizza
già qualora la soluzione proposta con il ricorso possa apparire sostenibile o
addirittura migliore rispetto a quella contestata; il Tribunale federale
annulla la pronunzia criticata per violazione dell'art. 9 Cost. solo se il
giudice del merito ha emanato un giudizio che appare - e ciò non solo nella sua
motivazione bensì anche nell'esito - manifestamente insostenibile, in aperto
contrasto con la situazione reale, gravemente lesivo di una norma o di un
principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il
sentimento della giustizia e dell'equità (DTF 135 V 2 consid. 1.3 pag. 4).

Per quanto concerne più in particolare l'apprezzamento delle prove e
l'accertamento dei fatti, il giudice - il quale in questo ambito dispone di un
ampio margine di apprezzamento - incorre nell'arbitrio se misconosce
manifestamente il senso e la portata di un mezzo di prova, se omette senza
valida ragione di tener conto di un elemento di prova importante, suscettibile
di modificare l'esito della vertenza, oppure se ammette o nega un fatto
ponendosi in aperto contrasto con gli atti di causa o interpretandoli in modo
insostenibile (DTF 134 V 53 consid. 4.3 pag. 62; 129 I 8 consid. 2.1).

3.
Dinanzi al Tribunale federale, la ricorrente contesta la condanna al pagamento
di fr. 583'927.--, oltre interessi al 5 % dal 10 agosto 1998.

Così come il giudice di primo grado, anche il Tribunale d'appello l'ha in
effetti obbligata a rifondere all'opponente, ex art. 400 cpv. 1 CO, 1/5
dell'utile realizzato tra il 1980 e il 1998 mediante la gestione dell'immobile
- fr. 583'927.-- appunto - a suo tempo non redistribuito a F.A.________.

3.1 La ricorrente nega innanzitutto l'esistenza di un obbligo di
ridistribuzione dell'utile ai comproprietari.
3.1.1 Il titolo giuridico da cui prendevano origine i suoi diritti e doveri di
amministratrice non era infatti - come "semplicisticamente" assunto dal Pretore
e dal Tribunale d'appello - un generico mandato conferito per 1/5 anche da
F.A.________, bensì uno specifico mandato attribuitole dalla riunione
contrattuale dei comproprietari, che avrebbe dovuto fare l'oggetto di
un'interpretazione normativa da parte dei giudici cantonali, al fine di
ricostruire quali furono le istruzioni fornite dai mandanti
all'amministratrice, in particolare in punto al versamento degli utili
eventualmente conseguiti dalla gestione dell'immobile.

A tal proposito - prosegue la ricorrente - l'istruttoria di causa ha dimostrato
che in tutti gli anni di durata della comproprietà non sono mai stati
distribuiti utili ai comproprietari e soprattutto che nessuno di loro li ha mai
pretesi, tantomeno F.A.________, perlomeno finché è durata la comproprietà. È
solo a questo momento, coincidente con l'inoltro della petizione - e peraltro
solo da parte della cessionaria - che è stato chiesto il rimborso dei guadagni
derivanti dalla gestione dell'immobile. Da queste circostanze la Corte
cantonale avrebbe dovuto dedurre che i comproprietari avevano incaricato
l'amministratrice di trattenere i profitti per reinvestirli, a dipendenza delle
necessità dell'immobile medesimo.
3.1.2 Ora, non risulta - né ciò viene asseverato nel gravame - che in sede
cantonale la ricorrente abbia già preteso di aver ricevuto dai comproprietari
l'istruzione di trattenere gli utili per reinvestirli nell'immobile. Stando a
quanto si legge nella sentenza impugnata (in ingresso al consid. 11.1), a
sostegno dell'assenza di un obbligo di redistribuzione degli utili essa aveva
semplicemente addotto che "nemmeno agli altri comproprietari erano stati
ridistribuiti utili", senza affermare di aver ricevuto una precisa istruzione
in tal senso, la volontà dei comproprietari essendo quella di reinvestire
nell'immobile gli utili conseguiti dalla sua gestione. La censura potrebbe
dunque venir dichiarata inammissibile già perché basata su fatti nuovi, siccome
presentati per la prima volta dinanzi al Tribunale federale senza che siano
date - né allegate - le condizioni di cui all'art. 99 cpv. 1 LTF (cfr. consid.
2.2). Giova comunque osservare anche quanto segue.
3.1.3 È vero che l'interpretazione delle dichiarazioni di volontà delle parti
secondo il principio dell'affidamento è una questione di diritto che il
Tribunale federale può riesaminare liberamente. È però altrettanto vero che per
giudicare tale questione di diritto è necessario basarsi sul contenuto delle
dichiarazioni di volontà delle parti e sulle circostanze che hanno preceduto o
accompagnato la stipulazione del contratto, le quali attengono ai fatti (DTF
135 III 410 consid. 3.2 pag. 413; 133 III 61 consid. 2.2.1 pag. 67). In
concreto, non v'è nessun accertamento a questo proposito.

Le circostanze evocate dalla ricorrente riguardano infatti il periodo
successivo al conferimento del mandato di gestione immobiliare. Ma queste non
sono indicative della volontà ipotetica delle parti al momento
dell'assegnazione dell'incarico bensì attestano, semmai, la portata da loro
realmente attribuita all'accordo, in altre parole la loro reale volontà (DTF
129 III 675 consid. 2.3 pag. 680 con rinvio). Ora, l'accertamento di tale
volontà è di natura fattuale (DTF 123 III 129 consid. 3c pag. 136 con rinvii) e
può essere rivisto dal Tribunale federale solo al-le condizioni esposte al
consid. 2.2-2.3, ovvero se svolto in violazione del diritto ai sensi dell'art.
95 LTF o arbitrario.

Nella fattispecie in rassegna, la Corte cantonale non ha ravvisato nella
mancata redistribuzione degli utili derivanti dalla gestione del palazzo la
prova dell'esistenza di una chiara istruzione dei comproprietari in tal senso
né tantomeno della rinuncia definitiva a tali importi. I giudici ticinesi hanno
piuttosto reputato tale circostanza irrilevante ai fini del giudizio, "ciò non
togliendo che l'amministratore a richiesta di uno di loro sia comunque tenuto a
restituirgli la sua parte."

Limitandosi ad opporre la propria lettura dei fatti a quella tenuta in
considerazione dal Tribunale d'appello, la ricorrente motiva la sua censura in
maniera appellatoria, inidonea a dimostrarne il carattere manifestamente
insostenibile (cfr. consid. 2.1e 2.3).
3.1.4 Ne discende che la tesi secondo la quale l'amministratrice era stata
incaricata di trattenere gli utili per investirli nell'immobile non può essere
tenuta in considerazione ai fini dell'attuale giudizio.

3.2 A prescindere da quanto precede, la ricorrente contesta in ogni caso
l'ammontare degli utili da lei incamerati e da ridistribuire, così come
determinato nella sentenza impugnata.
3.2.1 A questo proposito, la Corte cantonale ha stabilito che, chiedendo il
pagamento della quota di 1/5 dell'utile accertato fiscalmente rispettivamente
indicato all'autorità fiscale da E.A.________ in rappresentanza dei
proprietari, l'opponente ha soddisfatto l'onere probatorio a suo carico.

La ricorrente - hanno osservato i giudici ticinesi - ha invero sostenuto che
l'utile risultante dai bilanci e dai conti economici era inferiore a quello
ritenuto dall'autorità fiscale, ma non è stata in grado di fornire la prova di
quanto da lei asserito. Anche se i bilanci e i conti economici da lei prodotti
attestano effettivamente che al 31 dicembre 1999 l'utile non ridistribuito
ammontava a fr. 616'997.27, questi dati non sono stati reputati affidabili dai
magistrati cantonali, avendo il perito giudiziario evidenziato una totale
mancanza di precisione nella contabilità allestita dal 1981, vista l'assenza di
parecchie schede contabili, mentre fra quelle rimaste alcune erano prive di
riscontri nei relativi resoconti - peraltro allestiti in più versioni, l'una
diversa dall'altra - ed altre contenevano correzioni e rettifiche a mano.
3.2.2 Dinanzi al Tribunale federale la ricorrente critica questa decisione
sotto due aspetti. In primo luogo rimprovera ai giudici ticinesi di essersi a
torto reputati vincolati dal contenuto della decisione fiscale e
secondariamente censura siccome arbitraria la valutazione del referto peritale.
Pur avendo inizialmente definito inaffidabile la contabilità prodotta, il
perito ha infatti poi estrapolato le spese dettagliate affrontate dalla
comproprietà dal 1982 al 1999, che ha riassunto nella tabella A; ciò significa
che almeno queste erano documentate e credibili e il Tribunale d'appello è
incorso nell'arbitrio omettendo di tenerne conto. Se lo avesse fatto, avrebbe
ridotto a fr. 211'184.-- la somma riconosciuta all'opponente.
3.2.3 La prima critica è inconferente. La Corte cantonale non si è infatti
detta vincolata alla decisione fiscale, bensì ha reputato attendibili i dati in
essa riportati, non da ultimo perché indicati all'autorità fiscale dallo stesso
E.A.________, in rappresentanza dei comproprietari. Questo fatto non viene
menzionato - e pertanto non contestato - nell'allegato ricorsuale. La decisione
di riferirsi ai dati contenuti nella decisione fiscale non appare pertanto
manifestamente insostenibile.

Per il resto, come osservato dall'opponente nella sua risposta, gli argomenti
addotti dalla ricorrente non fanno apparire arbitrario l'apprezzamento delle
prove eseguito in sede cantonale (cfr. consid. 2.3). Nella fattispecie, la
perizia ha estrapolato dai resoconti prodotti dalla ricorrente le "spese
dettagliate per il periodo dal 1982 al 1999", riportate nella tabella A evocata
dalla ricorrente, con la precisazione esplicita, tuttavia, che "vale sempre
quanto esposto nella premessa" quo all'imprecisione e alle incongruenze fra
schede contabili e resoconti (cfr. consid. 3.2.1). In queste circostanze, la
decisione dei giudici ticinesi di non tener conto delle spese così come
elencate nella tabella A ai fini del giudizio sull'ammontare dell'utile da
redistribuire appare sostenibile.

3.3 Ne discende che la conclusione del Tribunale d'appello in merito
all'obbligo di ridistribuzione dell'utile conseguito e al suo ammontare resiste
alle critiche ricorsuali.

4.
La ricorrente si aggrava anche contro la decisione di confermare la pretesa
volta alla rifusione, ex art. 398 cpv. 2 CO, di 1/5 del danno patito dalla
comproprietà a causa degli affitti di favore (pigione inferiore a quella di
mercato e non indicizzata) praticati a sé stessa dal 1988 al 1998, che la Corte
cantonale ha quantificato in fr. 245'606.10.

4.1 Essa contesta innanzitutto di aver disatteso il proprio obbligo di
diligenza, ciò che il Tribunale d'appello le ha rimproverato per non aver
adeguato la pigione ai valori di mercato rispettivamente per non averla
indicizzata.
4.1.1 Anche in questo caso si duole della mancata interpretazione del mandato
conferitole secondo il principio dell'affidamento, che avrebbe portato i
giudici ticinesi a concludere che "i criteri economici effettivamente praticati
nei confronti della A.________ SA e degli altri comproprietari anche inquilini"
corrispondevano alla precisa volontà dei mandanti, perlomeno della maggioranza
di essi ex art. 647b CO. Il fatto che nessuno di loro abbia mai sollevato
obiezioni a questo riguardo dimostra d'altro canto ch'essi "concordavano con la
politica di locazione praticata dall'amministratrice."
4.1.2 Ancora una volta, però, la circostanza addotta dalla ricorrente non si
riferisce al periodo che ha preceduto o accompagnato la conclusione del
mandato, bensì riguarda il comportamento tenuto dai comproprietari in costanza
di mandato, ciò che impedisce un'interpretazione della volontà delle parti
secondo il principio dell'affidamento. Come già esposto al consid. 3.1.3, la
valutazione di questo comportamento attiene all'apprezzamento delle prove, che
può essere censurato solo sotto il profilo dell'arbitrio.

Ora, nella sentenza impugnata la tesi secondo la quale l'ammontare delle
pigioni versate dalla ricorrente era stato deciso dagli altri comproprietari -
che costituivano la maggioranza delle quote e dei comproprietari (art. 647b
cpv. 1 CC) - è stata respinta siccome non provata. Nell'allegato sottoposto al
vaglio del Tribunale federale la ricorrente non adduce nessun elemento di prova
concreto a sostegno del contrario. A suo modo di vedere l'esistenza di una
simile decisione andrebbe desunta dall'assenza di obiezioni degli altri
comproprietari, ma questo argomento non può trovare alcun seguito. Un consenso
per atti concludenti presuppone che tutti i comproprietari fossero a conoscenza
del fatto che la ricorrente beneficiava di una pigione di favore, ciò che non è
stato provato. Inoltre, la dottrina non sembra contemplare la possibilità di
adottare decisioni sugli atti di amministrazione più importanti ex art. 647b
cpv. 1 CC per atti concludenti, bensì stabilisce che simili decisioni vanno
prese in occasione dell'assemblea dei comproprietari o per circolazione, così
che ogni comproprietario, debitamente informato, ha la possibilità di
esprimersi (BRUNNER/WICHTERMANN in Basler Kommentar n. 39 ad art.647 CC;
MEYER-HAYOZ in Berner Kommentar n. 30 ad art. 647 CC).
4.1.3 In siffatte circostanze merita di essere condivisa la decisione dei
giudici ticinesi di far capo al principio generale secondo il quale
l'amministratrice di un immobile è tenuta a gestirlo nel modo più redditizio
possibile, e ciò vale anche per i contratti di locazione (cfr. Sylvain
Marchand, La gérance d'immeubles, conventionnelle et legale, in 14e Séminaire
sur le droit du bail, Neuchâtel 2006, pag. 3 segg., in particolare pag. 20; LUC
THÉVENOZ, Le contrat de gérance d'immeubles, in JDC 2003 pag. 107-127, in
particolare pag. 120).

Omettendo di adeguare la pigione praticata a sé stessa ai prezzi di mercato, la
ricorrente ha pertanto violato il proprio obbligo di diligenza nell'esecuzione
del mandato.

4.2 Sia come sia, la ricorrente censura la determinazione dell'ammontare
riconosciuto alla controparte a questo titolo per due ragioni: in primo luogo
rimprovera ai giudici cantonali la violazione dell'art. 8 CC e secondariamente
solleva l'eccezione di prescrizione in relazione alle pigioni precedenti il
1992.
4.2.1 Con riferimento all'importo della pigione corretta dovuta dalla
ricorrente, la Corte cantonale ha in sintesi osservato che, se è vero che la
ricorrente non ha provato che la superficie a lei locata era diminuita col
passare del tempo, è altrettanto vero che l'opponente non ha mai preteso che
fosse aumentata. Stando così le cose, i giudici hanno deciso di non tenere
conto dei calcoli del perito giudiziario - basati appunto su un aumento della
superficie locata - bensì di riferirsi alla pigione indicata dall'opponente
negli allegati preliminari, "aumentata - ciò che era usuale e auspicabile - in
base all'evoluzione dell'indice dei prezzi al consumo", con il risultato che
l'importo riconosciuto a questo titolo è stato ridotto a fr. 74'053.10.

Dinanzi al Tribunale federale la ricorrente non contesta l'importo di base
considerato dai giudici ticinesi per effettuare l'indicizzazione della pigione
ai prezzi di mercato (fr. 108'000.-- nel 1984), quanto la decisione di far capo
a questo criterio. A suo dire la pronunzia impugnata "sposa passivamente la
domanda dell'attrice secondo la quale la pigione andava indicizzata, in urto
appunto al principio di diritto federale secondo il quale un fatto può essere
ammesso soltanto se è stato comprovato dalla parte che vuole dedurne un diritto
[art. 8 CC]. Per carenza di prove fedefacenti questa pretesa va dunque
stralciata".

La censura è inconferente. Dalla sentenza impugnata si evince che - in
contrasto con quanto sarebbe avvenuto con un'amministrazione diligente - dal
1984 la pigione praticata alla ricorrente non era stata indicizzata ed era
inferiore a quella di mercato - accertamento, questo, che non risulta essere
stato contestato - ciò che ha causato un danno ai comproprietari. Vista
l'impossibilità di stabilire con precisione il valore di mercato dei locali
occupati dalla ricorrente, ai fini della determinazione del pregiudizio subito
dalla comproprietà la Corte cantonale ha deciso di riferirsi ai calcoli
formulati dall'opponente negli allegati preliminari, che indicavano
l'evoluzione della pigione fissata nel 1984 in base all'evoluzione dell'indice
dei prezzi al consumo. Ora, la scelta del criterio da applicare per determinare
l'aumento annuale del canone di locazione non è una questione che attiene alla
ripartizione dell'onere della prova o alla conseguenza dell'assenza di prove.
Su questo punto il ricorso si avvera pertanto manifestamente infondato.
4.2.2 L'impugnativa merita per contro di essere accolta con riferimento
all'eccezione di prescrizione. Nell'ipotesi in cui il credito per mancato
adeguamento delle pigioni venisse confermato, la ricorrente rimprovera alla
Corte cantonale di non aver tenuto conto dell'eccezione di prescrizione
sollevata in appello, in ingresso al punto 4.3, pag. 22. Dinanzi al Tribunale
federale la ricorrente non contesta più il termine decennale di prescrizione
della pretesa di risarcimento, ex art. 127 CO, bensì rileva come il primo atto
interruttivo eseguito nei suoi confronti sia avvenuto con l'introduzione della
petizione 11 giugno 2002, il precetto esecutivo 29 settembre 1998, considerato
dal Pretore e - acriticamente - dalla II Camera civile del Tribunale d'appello,
essendo stato notificato solamente a E.A.________.

Contrariamente a quanto asseverato dall'opponente nella risposta, la censura è
adeguatamente motivata, trova riscontro nell'atto d'appello del 2 settembre
2008 ed è fondata. Nella pronunzia del 6 agosto 2008, al consid. 8.3, il
Pretore aveva ritenuto che l'interruzione della prescrizione nei confronti di
E.A.________ mediante la domanda di esecuzione 29 settembre 1998 aveva effetto
anche nei confronti della ricorrente, poiché condebitrice solidale. Il
Tribunale d'appello ha per contro respinto l'azione nella misura in cui rivolta
contro E.A.________, sicché la considerazione pretorile sull'interruzione della
prescrizione non poteva più valere.

L'accertamento circa il momento del primo atto interruttivo della prescrizione
nei confronti della ricorrente può dunque essere corretto nel senso auspicato
nel gravame, la data del 29 settembre 1998 essendo manifestamente inesatta
(art. 105 cpv. 2 LTF).

4.3 Ne discende che l'opponente ha diritto a 1/5 della differenza fra la
pigione versata dalla ricorrente tra il giugno 1992 e il 1998 e quella
indicizzata, calcolata sulla base dei dati contenuti nella sentenza impugnata e
non contestati (anno 1992 pro rata fr. 20'636.--, anno 1993 fr. 30'390.--, anno
1994 fr. 33'869.--, anno 1995 fr. 35'344.--, anno 1996 fr. 37'557.--, anno 1997
fr. 38'821.--, anno 1998 fr. 38'882.--), ciò che conduce al risultato indicato
nel ricorso di fr. 47'099.--.

5.
Nella sentenza impugnata la Corte cantonale ha pure confermato la condanna
della ricorrente al rimborso di 1/5 delle spese di amministrazione esposte in
eccesso, pari a fr. 55'777.80, non essendo questo credito "di fatto più
censurato" in sede di appello.

5.1 La ricorrente critica questo accertamento: "ancorché in forma generica e
sintetica" tali spese sono state oggetto di appello, come si evince da pag. 30
di tale allegato."

5.2 La censura è pretestuosa. Nel passaggio richiamato nel ricorso non si trova
un'argomentazione circostanziata contro l'importo riconosciuto alla controparte
a questo titolo. In sede cantonale la pretesa è stata contestata in maniera
assolutamente generica con la semplice frase: "Anche dato, ma non concesso, che
X.________ sia stata amministrata in maniera censurabile". Gli sforzi della
ricorrente erano a quel tempo piuttosto concentrati a ottenere la liberazione
di E.A.________ da ogni responsabilità.

5.3 Su questo punto il ricorso si appalesa dunque manifestamente privo di ogni
fondamento.

6.
Da ultimo, la ricorrente critica anche la decisione dei giudici ticinesi di
respingere integralmente, siccome non comprovata, la pretesa di fr. 780'781.20
(o comunque di fr. 207'093.--), da lei posta in compensazione, quale
risarcimento per i proventi della vendita delle marche da bollo, incassati da
F.A.________ fino al 1982 ma non contabilizzati.

6.1 La Corte cantonale ha in particolare rifiutato di riconoscere valenza alle
dichiarazioni rilasciate dall'avv. M.________ nell'ambito di un'altra causa, il
quale ha riferito che nel quadro delle trattative per la sottoscrizione di un
compromesso arbitrale F.A.________ gli aveva detto "che parte di questi fondi
salvo errori circa fr. 300'000.-- erano invece stati utilizzati nell'interesse
proprio". Non si trattava infatti - hanno osservato i giudici d'appello - di
una testimonianza diretta e comunque la cifra da lui indicata era espressa in
termini non categorici bensì dubitativi e in maniera approssimativa.

È stata pure negata portata probatoria al fatto, peraltro addotto per la prima
volta in sede di appello e quindi irritualmente (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/
TI), che tra l'agosto 1978 e il giugno 1981 F.A.________ aveva incassato fr.
331'240.-- a fronte di riversamenti ammessi in quel medesimo periodo dalla
controparte per almeno fr. 124'147.--. "Tanto più che non è provato - e
comunque la stessa A.________ SA non ha preteso, nemmeno in via subordinata,
che il danno potesse essere costituito da quella minor differenza - che la
differenza non fosse giustificata da maggiori riversamenti già effettuati in
precedenza".

6.2 I rimproveri che la ricorrente muove contro l'apprezzamento delle prove e
l'accertamento dei fatti operato dalla Corte cantonale, qui sopra esposto,
hanno natura appellatoria.

La ricorrente contesta la decisione di negare portata probatoria alle
dichiarazioni dell'avv. M.________, ma non spiega per quale motivo tale
decisione, basata sul diritto processuale cantonale (art. 237 CPC/TI), sarebbe
arbitraria. Va detto che, quand'anche fosse stata adeguatamente motivata, la
censura sarebbe stata respinta; non è infatti manifestamente insostenibile
negare portata probatoria alle testimonianze che si limitano a riportare le
dichiarazioni rilasciate da una parte (cfr. COCCHI/TREZZINI, Codice di
procedura civile ticinese massimato e commentato, 2000, n. 1 ad art. 237 CPC/TI
e nota a pié di pagina n. 738).

Per il resto, la ricorrente si duole del mancato riconoscimento del suo credito
limitatamente a fr. 207'093.-- (331'240./.124'147), ma non contrasta
efficacemente l'accertamento secondo il quale essa ha addotto per la prima
volta in sede di appello, e quindi irritualmente, l'avvenuto incasso di fr.
331'240.-- né tantomeno prende posizione sull'affermazione secondo cui essa non
ha mai preteso che il danno potesse essere costituito dalla differenza fra tale
somma e fr. 124'147.--.

6.3 Di nessun soccorso può essere il richiamo all'art. 42 cpv. 2 CO, giusta il
quale, quando non è possibile provare il preciso importo del danno, il giudice
lo determina in base al suo prudente criterio, avuto riguardo all'ordinario
andamento delle cose e alle misure prese dal danneggiato.

Secondo la giurisprudenza, l'applicazione di questa norma presuppone infatti
che la prova dell'asserito danno non sia possibile a causa della natura del
danno rispettivamente ch'essa non sia ragionevolmente esigibile. L'art. 42 al.
2 CO non vuole essere uno strumento a disposizione della parte che non ossequia
l'onere probatorio a suo carico. Questa rimane tenuta a fornire, nella misura
del possibile, nei tempi e nei modi previsti dalla procedura cantonale
applicabile, tutti gli elementi suscettibili di permettere al giudice di
procedere a una stima del danno ex aequo et bono (sentenza del 23 febbraio 2005
nella causa 4C.412/2004 consid. 3.2.1 in SJ 2005 I p. 329; DTF 128 III 271
con-sid. 2b/aa pag. 276 seg.).
In concreto, è stato accertato in maniera vincolante nella sentenza impugnata
(cfr. quanto appena esposto al consid. 6.2), che questa condizione non è
realizzata, non avendo la ricorrente addotto nei modi e nei tempi previsti
dalla procedura cantonale gli elementi di fatto che avrebbero permesso ai
giudici ticinesi di procedere alla determinazione del danno patito. Donde
l'inapplicabilità dell'art. 42 cpv. 2 CO già per questo motivo.

6.4 Nella misura in cui è ammissibile, la censura ricorsuale rivolta contro la
decisione di respingere la pretesa compensatoria della ricorrente deve pertanto
venire respinta.

7.
In conclusione, il ricorso viene parzialmente accolto e la sentenza impugnata
modificata limitatamente all'importo dovuto a causa del mancato adeguamento
delle pigioni, che da fr. 74'053.10 viene diminuito a fr. 47'099.-- oltre
interessi al 5 % dall'11 giugno 2002.

L'importo complessivo a carico della ricorrente si riduce pertanto da fr.
713'757.90 a fr. 686'803.80. Considerata l'esiguità di questa modifica non
appare necessario modificare la ripartizione delle spese e ripetibili
effettuata in sede cantonale.

La soccombenza assai preponderante della ricorrente giustifica di porre a suo
carico l'intera tassa di giustizia (art. 66 cpv. 1 LTF), con un'indennità per
ripetibili alla controparte leggermente ridotta (art. 68 cpv. 1 e 2 LTF).

8.
Con l'evasione del gravame l'istanza tendente al conferimento dell'effetto
sospensivo è divenuta priva d'oggetto.

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Il ricorso è parzialmente accolto. Di conseguenza il punto I.1 del dispositivo
della sentenza emanata il 28 febbraio 2010 dalla II Camera civile del Tribunale
d'appello del Cantone Ticino è annullato e modificato come segue:
"1. L'appello 2 settembre 2008 di E.A.________, H.A.________, I.A.________,
J.A.________, K.A.________ e A.________ SA è parzialmente accolto.
Di conseguenza la sentenza 6 agosto 2008 della Pretura del Distretto di
Bellinzona è così riformata:
1. La petizione è parzialmente accolta nel senso che:
§ A.________ SA è condannata a pagare
a B.________ fr. 686'803.80 oltre interessi
al 5 % dal 10 agosto 1998 su fr. 583'927.--,
dall'11 giugno 2002 su fr. 102'876.80.
2. [Invariato]
3. [Invariato]"

Per il resto il giudizio impugnato rimane invariato.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 8'000.-- sono poste a carico della ricorrente, la
quale rifonderà all'opponente fr. 8'000.-- per ripetibili della sede federale.

3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 21 ottobre 2010

In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: La Cancelliera:

Klett Gianinazzi