Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.241/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_241/2010

Arrêt du 10 août 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly
et Kiss.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________, représentée par Me Mauro Poggia,
recourante,

contre

H.Y.________ et F.Y.________, représentés par Me Karin Grobet Thorens,
intimés.

Objet
contrat de bail à loyer; résiliation,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du
canton de Genève du 15 mars 2010.

Faits:

A.
La SI A.________, alors propriétaire, a remis à bail à H.Y.________, à compter
du 1er juin 1977, un appartement de trois pièces ainsi qu'une grande chambrette
dans un immeuble, à Genève. Le loyer, sans les charges, a été fixé en dernier
lieu à 750 fr. par mois.
Au mois de septembre 2004, X.________ a acquis l'immeuble, devenant la
bailleresse.
Par deux avis officiels du 3 juin 2005, adressés l'un à H.Y.________ et l'autre
à son épouse F.Y.________, la bailleresse a résilié le contrat pour le 31
octobre 2005, affirmant qu'elle avait besoin des locaux loués pour son frère.

B.
H.Y.________ et F.Y.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière
de baux et loyers du canton de Genève, concluant principalement à l'annulation
du congé, subsidiairement à une prolongation du bail. Ils ont soutenu en
substance que le besoin de la bailleresse n'était pas établi, qu'il ne
s'agissait que d'un prétexte et que celle-ci avait d'autres occasions de loger
ses proches.
Par décision du 13 décembre 2005, la Commission de conciliation a admis la
validité du congé, mais a accordé aux locataires une première prolongation du
bail de deux ans.
Saisi par la bailleresse, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève,
par jugement du 11 octobre 2007, a déclaré le congé valable, octroyant aux
locataires une unique prolongation du bail de trois ans.
Sur appel de H.Y.________ et F.Y.________, la Chambre d'appel en matière de
baux et loyers du canton de Genève, par arrêt du 6 octobre 2008, a considéré
qu'il ne fallait pas entrer en matière sur la question de la validité du congé
et a accordé une prolongation de bail de quatre ans.

Statuant sur le recours en matière civile exercé par le locataire et son épouse
contre l'arrêt du 6 octobre 2008, le Tribunal fédéral, par l'arrêt 4A_519/2008
du 6 février 2009, a annulé la décision précitée de la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers et lui a renvoyé la cause pour nouvelle décision sur
la question de la validité du congé.
Par arrêt du 15 mars 2010, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a
annulé le jugement rendu le 11 octobre 2007 par le Tribunal des baux et loyers
et, se prononçant sur le fond, a annulé le congé donné le 3 juin 2005 à
H.Y.________ et à F.Y.________. Procédant à une appréciation des preuves
apportées, la cour cantonale est parvenue à la conviction que le motif de congé
invoqué (le besoin du frère) n'était qu'un prétexte.

C.
X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre
l'arrêt du 15 mars 2010. Invoquant l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans
l'établissement des faits et une violation de l'art. 271 al. 1 CO, elle conclut
à l'annulation de l'arrêt attaqué et à ce qu'il soit constaté, d'une part, que
le congé notifié à H.Y.________ et à F.Y.________ le 3 juin 2005 pour le 31
octobre 2005 a été valablement donné et, d'autre part, que les locataires ont
épuisé toute prolongation de bail au 31 octobre 2009, cette question ayant
perdu son objet.
Les intimés proposent le rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature
pécuniaire; elles ne peuvent donc être soumises au Tribunal fédéral, par un
recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse
prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, cette valeur s'élève
à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).

En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se
détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste
nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend
jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été
effectivement. Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc
supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux
ne soit pas valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les
congés conférée par les art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de
prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1
let. e CO (arrêt 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 1.1, in SJ 2008 I p. 461).

Le loyer annuel payé par les intimés se montant sans les charges à 9'000 fr.,
la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en matière de droit du bail
(art. 74 al. 1 let. a LTF) est atteinte.
Interjeté pour le reste par la partie qui a succombé dans ses conclusions en
validation du congé et qui a ainsi la qualité pour recourir (art. 76 al. 1
LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art.
72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), le
recours est par principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art.
100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit
fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III
670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal fédéral
applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les
arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui
ont été articulés, ou à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une
argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397
consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue
à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b
LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il
n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance,
toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus
discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception à la règle
selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur
la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit
cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière
précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid.
1.4 in fine).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été
établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle
d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p.
130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art.
105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Le
recourant ne peut de toute manière demander une correction de l'état de fait
que si celle-ci est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al.
1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de
résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

En l'espèce, la recourante présente, sur une dizaine de pages, sa propre
version des faits, émaillée de critiques à l'adresse de la cour cantonale. Dès
lors qu'il n'est invoqué de manière précise ni violation du droit ni
arbitraire, il n'y a pas lieu d'en tenir compte et il faut raisonner sur la
base de l'état de fait contenu dans l'arrêt cantonal, sous réserve de l'examen
des griefs de faits soulevés par la recourante dans la partie « en droit » de
son écriture.

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 La recourante se plaint en premier lieu d'arbitraire dans l'appréciation
des preuves et l'établissement des faits.
Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas
du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même
qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée
que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en
contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une
norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de
manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Pour qu'une
décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la
motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision
apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4; 134 I
263 consid. 3.1 p. 265 s.). S'agissant plus précisément de l'appréciation des
preuves, la décision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas
compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison
sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision
attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des
déductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
2.1.1 La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir retenu que le congé
avait été donné pour mettre le logement à disposition « d'un proche parent »,
alors que la lettre d'accompagnement précisait qu'il s'agissait de son frère.
Ce grief confine à la témérité. En effet, sous lettre C de l'arrêt attaqué, il
est clairement indiqué que l'avis officiel mentionnait le besoin « d'un proche
parent » et que le courrier accompagnateur précisait qu'il s'agissait du frère.
Cette description des faits est conforme aux pièces produites et à la version
donnée devant le Tribunal fédéral par la recourante elle-même. En réalité, la
recourante s'en prend à un autre passage de l'arrêt attaqué (consid. 4.2 p. 13)
où la cour cantonale relève que l'urgence du besoin n'a été invoquée qu'en
cours de procédure. La recourante ne conteste pas que l'urgence n'était
mentionnée ni dans l'avis sur formule officielle, ni dans la lettre
d'accompagnement. L'état de fait a donc été correctement dressé et le grief est
dépourvu de tout fondement.
2.1.2 La recourante fait grief à la Chambre d'appel d'avoir retenu que son
frère avait « trouvé une nouvelle compagne après sa séparation intervenue en
2005 », faisant observer qu'il avait rencontré sa compagne avant de se séparer
de son épouse.
En réalité, sous lettre E, la cour cantonale a correctement observé que le
frère désirait vivre avec sa nouvelle compagne, sans préciser à quel moment
cette relation a été nouée. Il est vrai que par la suite (consid. 4.2 p. 13),
la cour cantonale s'est exprimée en des termes qui montrent qu'elle a pensé que
cette relation n'était née qu'après la séparation. Elle n'a cependant nullement
admis que la liaison était postérieure à la notification du congé litigieux. En
conséquence, la cour cantonale a bien retenu que le désir de vivre avec sa
nouvelle compagne existait au moment de la résiliation, de sorte que savoir à
quel moment cette liaison a été nouée est absolument sans pertinence pour
l'issue du litige (art. 97 al. 1 LTF).
2.1.3 La cour cantonale a observé que la recourante avait affirmé, à l'évidence
pour démontrer le besoin d'un logement plus grand, que l'une des filles de son
frère vivait auprès de lui; entendu comme témoin, le frère a déclaré que sa
fille ne venait que « de temps en temps chez lui ».
La recourante critique ces constatations de fait, mais sans vraiment les
contester. Elle ne fait qu'ergoter à ce sujet, sans démontrer que l'une ou
l'autre de ces constatations serait arbitraire. En conséquence, il ne se
justifie pas davantage de rectifier l'état de fait cantonal.
2.1.4 La recourante avait allégué que la compagne de son frère était enceinte,
donnant à penser qu'il aurait besoin d'un logement plus grand pour l'enfant.
Or, le frère de la recourante, entendu comme témoin, a déclaré que sa compagne
n'avait pas d'enfant. La cour cantonale en a déduit que la recourante n'avait
pas dit la vérité sur ce point.
Dans son recours, la bailleresse explique maintenant que son frère avait
précisé, lors de son audition en qualité de témoin, que, certes, sa compagne
n'avait pas d'enfant « pour l'instant », ce qui impliquait le désir d'en avoir
un. Pourtant, le désir d'avoir un enfant n'équivaut aucunement à une grossesse
et ne démontre aucun besoin urgent d'un logement plus spacieux. La précision
que la recourante voudrait apporter est donc impropre à influer sur le sort de
la querelle (art. 97 al. 1 LTF).
La recourante indique encore que la compagne de son frère aurait fait une
fausse couche, mais il s'agit d'un fait qui n'a pas été établi et qui apparaît
même comme nouveau dans la procédure, ce qui exclut qu'il soit pris en
considération (art. 99 al. 1 LTF).
2.1.5 La cour cantonale a retenu qu'un appartement de trois pièces et demie
s'était libéré au 31 mars 2005. La recourante ne prétend pas que le besoin de
son frère n'existait pas encore à cette date ou qu'elle ne pouvait pas lui
attribuer ce logement. Elle soutient que cette habitation était différente de
celle louée aux intimés. Il ressort des constatations cantonales - non
contestées - que l'appartement loué aux intimés comporte trois pièces et une
chambrette, soit au total trois pièces et demie. L'appartement qui s'est libéré
au 31 mars 2005 comptait également trois pièces et demie. On ne voit donc pas
pourquoi il ne serait pas équivalent. La recourante, clamant l'arbitraire,
semble dire que cet appartement n'est pas composé de la même manière, mais il
s'agit là d'un fait qui ne ressort nullement de l'arrêt cantonal et dont la
recourante n'a apporté aucune preuve devant le Tribunal fédéral. Il n'est donc
pas démontré que la cour cantonale a constaté les faits arbitrairement en
retenant que cet appartement aurait pu être attribué au frère de la recourante.
2.1.6 La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir pris en compte, pour
déterminer si le motif du congé n'était qu'un prétexte, le fait que des
logements se sont libérés par la suite et auraient pu être attribués à son
frère.
Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une
appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits
postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a
résilié le bail. Contrairement à ce que soutient la recourante, il n'existe
aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits
postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au
moment déterminant (cf. ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arrêts cités).

2.2 La première question litigieuse à résoudre est de savoir pour quelles
raisons réelles la recourante a donné congé aux intimés.
Savoir quels sont les motifs réels d'une résiliation est une question de fait
(ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702).
Le Tribunal fédéral est donc en principe lié par la constatation cantonale
(art. 105 al. 1 LTF) selon laquelle le motif avancé par la bailleresse (le
besoin de son frère) n'était qu'un prétexte fallacieux.
Il ne peut s'en écarter que si la constatation est manifestement inexacte (art.
105 al. 2 LTF), c'est-à-dire arbitraire (cf. ci-dessus consid. 1.3). Avant
d'examiner la question, il faut préalablement rappeler qu'il incombe à la
partie qui invoque l'arbitraire de montrer en quoi la décision cantonale serait
manifestement insoutenable (ATF 134 II 244 consid. 2.2 p. 246).
La recourante a prétendu qu'elle avait donné le congé pour mettre le logement à
disposition de son frère qui, habitant momentanément dans un deux pièces, avait
besoin d'un logement plus grand. Pour étayer ce besoin, elle a affirmé qu'une
des filles de ce dernier vivait avec lui. Or, cette affirmation s'est révélée
fausse.
Elle a allégué aussi que la compagne de son frère était enceinte, ce qui
suggérait l'idée d'une naissance prochaine et d'un besoin accru de surface. Or,
la compagne du frère de la recourante n'a pas eu d'enfant et aucune grossesse
n'a été prouvée.
Sachant que l'appartement litigieux comporte trois pièces et demie, il a été
établi qu'un autre appartement de trois pièces et demie dans le même immeuble
avait été libéré au 31 mars 2005, soit environ deux mois avant le congé
litigieux. On ne voit pas ce qui aurait empêché la recourante de mettre ce
logement, qui se libérait spontanément, à la disposition de son frère si le
besoin de celui-ci était sérieux, étant observé qu'il n'a été ni allégué ni
prouvé que son besoin serait apparu seulement entre le 31 mars et le 3 juin
2005.
Par la suite, d'autres logements appartenant à la recourante se sont libérés et
cette dernière, alors même qu'il apparaissait que la procédure contre les
intimés allait durer, n'a attribué aucun de ces logements à son frère,
préférant les louer à d'autres parents ou amis, lesquels, dans plusieurs cas,
les ont ensuite sous-loués ou laissés vacants.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour cantonale a acquis la conviction
que le besoin du frère n'était qu'un mauvais prétexte. Cette appréciation est
peut-être discutable, mais elle ne peut pas être qualifiée d'arbitraire. En
conséquence, le Tribunal fédéral se trouve lié par la constatation que le motif
de congé allégué n'était qu'un prétexte spécieux.

2.3 Il reste à en tirer les conséquences juridiques.

Il faut considérer comme contraire aux règles de la bonne foi, au sens de
l'art. 271 al. 1 CO, le congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux
et digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui
repose sur un motif ne constituant manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III
112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.).
La doctrine et la jurisprudence admettent ainsi que si le bailleur fournit un
faux motif à l'appui de la résiliation alors qu'il n'est pas possible d'en
établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun
motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie
son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b p. 240; arrêt 4A_64/2010 du 29 avril
2010, consid. 2.3; PETER HIGI, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n° 115 ad
art. 271 CO; ROGER WEBER, in: Commentaire bâlois, Obligationentrecht I, 4e éd.
2007, n° 33 ad art. 271/271a CO; DAVID LACHAT, in: Commentaire romand, Code des
obligations I, 2003, n° 11 ad art. 271 CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer,
Lausanne 2008, p. 732; BERNARD CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, in: 9ème
Séminaire sur le droit du bail, 1996, p. 22; GIACOMO RONCORONI, Le nouveau
droit du bail à loyer, in: 6ème Séminaire sur le droit du bail, 1990, p. 9 s.).

Dès l'instant où il a été retenu en fait que le motif avancé à l'appui de la
résiliation du 3 juin 2005 n'était qu'un mauvais prétexte et que le motif réel
ne pouvait pas être établi, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral,
singulièrement l'art. 271 al. 1 CO, en annulant ledit congé pour la raison
qu'aucun motif légitime n'apparaissait le justifier.
Quant aux garanties constitutionnelles invoquées en passant par la recourante
(art. 1 du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde
des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH), art. 26 Cst.),
elles ne lui sont d'aucun secours.

Tout d'abord, le Protocole additionnel n° 1 du 20 mars 1952 à la CEDH, qui
garantit en particulier la propriété des biens (art. 1), a été signé le 29 mars
1976, mais non ratifié à ce jour par la Suisse. Autrement dit, cet acte n'est
pas entré en vigueur à l'égard de la Suisse.

A teneur de l'art. 36 al. 1 Cst., toute restriction d'un droit fondamental doit
être fondée sur une base légale, les restrictions graves devant être prévues
par une loi. Le bail conclu avec l'intimé est passé à la recourante lorsqu'elle
a acquis l'immeuble en septembre 2004, cela en application de l'art. 261 al. 1
CO. La recourante est depuis lors soumise, dans ses relations contractuelles
avec les intimés, aux dispositions des art. 253 ss CO relatives au bail à
loyer.

L'art. 109 al. 1 Cst. prévoit que la Confédération, afin de lutter contre les
abus en matière de bail à loyer, légifère notamment sur l'annulabilité des
congés abusifs. A partir de ce mandat constitutionnel, le législateur a édicté
l'art. 271 al. 1 CO qui prévoit que le juge annule les congés qui
contreviennent aux règles de la bonne foi.

La restriction à la garantie de la propriété découlant pour le propriétaire de
voir annulé, le cas échéant, le congé qu'il a donné à ses locataires en raison
de son caractère abusif repose sur une base légale claire. Elle est de surcroît
justifiée par un intérêt public et proportionnée au but visé (art. 36 al. 2 et
3 Cst.).

En définitive, le recours doit être rejeté.

3.
Vu l'issue du différend, les frais judiciaires et les dépens sont mis à la
charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la
recourante.

3.
La recourante versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de
2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 10 août 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Ramelet