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Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.295/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_295/2010

Arrêt du 26 juillet 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Corboz et Kiss.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________, Compagnie d'assurances sur la vie, représentée par Me Jean-François
Marti,
recourante,

contre

Y.________, représenté par Me Pierre Stastny,
intimé.

Objet
bail à loyer; résiliation pour des motifs économiques; loyers usuels du
quartier,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du
canton de Genève du 19 avril 2010.

Faits:

A.
A.a Le 19 août 1977, X.________, Compagnie d'assurances sur la vie (ci-après:
la bailleresse ou X.________) a remis à bail à Y.________ un studio situé au
8ème étage, côté square, de l'immeuble du 25 rue de Contamines à Genève; le
bail, conclu initialement pour treize mois, s'est renouvelé tacitement d'année
en année.

Le 15 avril 1982, la bailleresse a loué à Y.________ un second studio au 8ème
étage du même immeuble; ce bail, dont la durée initiale était de neuf mois, a
été reconduit tacitement de six mois en six mois.

Avec l'accord de la bailleresse, le locataire a créé, à une date inconnue, une
ouverture entre les deux studios, lesquels forment désormais un seul
appartement.

Les loyers annuels, sans les charges, des studios ont été fixés en dernier lieu
le 1er octobre 1999 à 3'948 fr. pour le premier loué et à 4'056 fr. pour le
second, d'où un total annuel de 8'004 fr. pour les deux objets.

Le 22 juin 1997, X.________ a encore loué à Y.________ une place de
stationnement sise au rez-de-chaussée de l'immeuble moyennant paiement d'un
loyer annuel de 1'560 fr.

Il a été constaté que l'immeuble qui abrite les choses louées a été construit
en 1938, la dernière réfection/rénovation datant de 2001. Le bâtiment, dont
l'état général est bon, est équipé du téléréseau, de deux ascenseurs, du
chauffage central et d'un accès protégé. Prenant naissance au carrefour formé
par les avenues de Champel et Peschier, la rue de Contamines voit passer un
trafic automobile dense et bruyant. L'immeuble susmentionné se situe à
proximité de commerces, de restaurants, des transports public, d'écoles et d'un
jardin public. Son sous-sol bénéficie d'un garage à vélos ainsi que d'une
buanderie avec machine à laver et séchoir.

L'appartement traversant occupé par Y.________, fruit de la réunion des deux
studios précités, comporte 2,5 pièces pour une surface de 78 m2. La première
partie de ce logement est composée d'une cuisine équipée, selon le locataire à
ses frais, d'une salle de bains avec baignoire, d'un salon avec parquet et
cheminée ainsi que d'un accès à une terrasse d'environ 20 m2, calme et offrant
une large vue sur le Salève; la seconde partie dispose d'une salle de bains
avec douche, d'une petite chambre à coucher, d'un salon de dimension similaire
à celui de la première partie et d'un accès à une terrasse de près de 20 m2,
assez calme et offrant une très large vue sur le Jura, la Cathédrale St-Pierre
et le Jet d'eau. Les installations électriques de l'appartement, qui dispose de
doubles vitrages, sont anciennes. Les peintures et papiers-peints de
l'appartement sont défraichis, l'état des locaux étant décrit comme « moyen »
par la bailleresse, laquelle a reconnu en outre que les pièces d'habitation et
les sanitaires méritent le qualificatif d'« anciens ».
A.b Par avis officiels du 2 mars 2007, X.________ a résilié les baux des deux
studios et de la place de stationnement pour l'échéance du 30 septembre 2007.
La bailleresse a précisé ultérieurement que ces résiliations avaient été
données pour des motifs économiques, les locaux remis à bail au locataire
pouvant être reloués à un tiers à des loyers supérieurs à ceux convenus.

B.
B.a Saisie par le locataire, la Commission de conciliation en matière de baux
et loyers, par décision du 25 janvier 2008, a validé les congés et accordé une
prolongation des baux au 30 septembre 2011.

Y.________ a porté l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers du canton de
Genève. A la requête de la bailleresse, le Tribunal des baux et loyers a
procédé, le 8 septembre 2008, à un transport sur place dans l'appartement
occupé par le locataire et a constaté notamment que l'appartement était calme
et lumineux.

Lors de son audition, le locataire a affirmé, sans être contredit, avoir
lui-même entretenu l'appartement.

La bailleresse a produit des fiches comparatives concernant trente-trois
appartements situés dans les quartiers de la gare des Eaux-Vives, des
Eaux-Vives, de Champel, des Crêts-de-Champel et de Plainpalais.

Par jugement du 11 mai 2009, le Tribunal des baux et loyers a annulé les congés
notifiés le 2 mars 2007 pour le 30 septembre 2007 se rapportant aux deux
studios du 8ème étage et à la place de stationnement.
B.b Statuant sur l'appel formé par la bailleresse, la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève, par arrêt du 19 avril 2010, a
confirmé le jugement précité.

L'autorité cantonale a d'abord estimé qu'il incombait à la bailleresse de
donner toutes les informations requises sur les fiches descriptives produites
et que celle-ci avait eu largement le temps, entre la résiliation des baux et
la date de son appel, de collecter les informations manquantes auprès des
gérances concernées. Elle s'est donc refusée à ordonner les enquêtes
(transports sur place, audition des auteurs des fiches et des gérants
d'immeubles) sollicitées par la défenderesse.

Sur les trente-trois fiches produites devant le Tribunal des baux et loyers, la
cour cantonale, dans la première phase de son raisonnement, a admis la
recevabilité de dix-neuf d'entre elles. Elle en a ainsi écarté d'emblée
quatorze, aux motifs qu'elles se rapportaient, au sens de la jurisprudence,
soit à des appartements d'une période de construction différente que
l'appartement litigieux, soit d'une dimension différente de celui-ci, soit,
pour une fiche, à un appartement récemment rénové.

Dans une seconde étape, les magistrats genevois se sont concentrés sur les
dix-neuf fiches restantes. Ils ont retenu que six de ces fiches avaient trait à
des appartements plus récents que les objets loués par le locataire, que quatre
fiches concernaient des appartements dont l'évolution des loyers et/ou l'état
des infrastructures et installations électriques étaient inconnus, que trois
fiches décrivaient des appartements situés dans un autre quartier et au
demeurant dans un état supérieur à l'appartement de la rue de Contamines 35,
qu'une fiche portait sur un appartement sis dans un environnement calme
(contrairement à l'environnement bruyant du logement du demandeur), qu'une
autre fiche dépeignait un appartement situé dans un quartier totalement
différent constitué d'immeubles du XIXe siècle et, pour finir, qu'une dernière
fiche se rapportait tout à la fois à un appartement dont l'environnement était
calme et sur lequel il n'y avait pas d'indication quant à l'évolution du loyer
dans le temps et la qualité des infrastructures. La Chambre d'appel en a déduit
que trois appartements (ceux des fiches nos 23, 24 et 27) présentaient des
caractéristiques comparables à celui loué par le locataire. Mais comme deux
d'entre eux appartenaient au même propriétaire, ce qui en éliminait un, ne
restaient plus que deux éléments de comparaison, si bien que le minimum de cinq
exigé par la jurisprudence du Tribunal fédéral n'était pas atteint.

C.
La bailleresse exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre
l'arrêt cantonal. Elle requiert principalement qu'il soit dit et constaté que
les baux des deux studios et de la place de parcage ont été valablement
résiliés avec effet au 30 septembre 2007 et qu'il soit dit et prononcé
qu'aucune prolongation de bail n'est accordée au demandeur. A titre
subsidiaire, elle conclut au renvoi de la cause à la cour cantonale pour
instruction complémentaire dans le sens des considérants.

L'intimé propose le rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature
pécuniaire, en sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral, par
un recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse
prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, cette valeur s'élève
à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). En cas de différend portant sur la
résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour
la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que
l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un
nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement. Pour déterminer la
prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la
contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque
le bail bénéficie de la protection contre les congés conférée par les art. 271
ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de
trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt 4A_408/2009 du 15
décembre 2009 consid. 1.1; arrêt 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 1.1, in SJ
2008 I p. 461). Les loyers annuels des deux studios et de la place de
stationnement remis à bail au demandeur s'élèvent au total à 9'564 fr., si bien
que la valeur litigieuse, correspondant à trois ans de loyer, est supérieure au
montant de 15'000 fr. exigé par l'art. 74 al. 1 let. a LTF.
Pour le surplus, émanant de la partie défenderesse qui a entièrement succombé
en instance cantonale (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art.
90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale
de dernière instance (art. 75 LTF), le recours est recevable, puisqu'il a été
déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par
la loi.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit
fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III
670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal fédéral
applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les
arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui
ont été articulés, ou à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une
argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397
consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue
à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b
LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il
n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance,
toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus
discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception à la règle
selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur
la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit
cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière
précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid.
1.4 in fine).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été
établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle
d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p.
130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art.
105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Le
recourant ne peut de toute manière demander une correction de l'état de fait
que si celle-ci est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al.
1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de
résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

In casu, la recourante affirme que la Chambre d'appel a constaté de manière
inexacte les faits sur un point précis (cf. art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF). A
l'en croire, dès l'instant où l'appartement occupé par l'intimé est calme en
raison de son étage élevé, il devait être fait abstraction que le bâtiment de
la rue de Contamines 35 se situe dans un environnement bruyant, ce qui aurait
permis d'admettre la comparaison avec les objets décrits dans les fiches nos 21
et 34 de la bailleresse. Or savoir quels sont les éléments de comparaison qui
présentent les mêmes caractéristiques au sens de l'art. 11 al. 1 OBLF que le
logement litigieux est une question de droit, nullement une question de fait.
Le moyen manque sa cible. De toute façon, les objets nos 21 et 34 n'ont pas été
écartés parce que ce sont des appartements calmes, mais bien parce qu'ils se
trouvent dans un quartier calme et résidentiel, à savoir dans un environnement
privilégié (cf. arrêt attaqué consid. 4.3 p. 13).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
Se prévalant de la transgression des art. 9 et 29 al. 2 Cst., 8 CC et 274d al.
3 CO, la recourante soutient que la cour cantonale a fait bon marché de son
droit à la preuve. Elle rappelle qu'elle a produit trente-trois fiches
comparatives, lesquelles ne constitueraient que de pures offres de preuve, dont
le contenu devait pouvoir être complété par des mesures d'instruction. De
telles mesures auraient pu permettre de pallier l'imprécision de certaines
fiches. Plus particulièrement, les magistrats genevois auraient enfreint le
droit fédéral en écartant pour défaut de précisions les fiches nos 14, 15, 19,
34 et 48, sans avoir ordonné des transports sur place, l'audition des
propriétaires et gérants des immeubles concernés ou sans avoir exhorté la
bailleresse à fournir des données complémentaires.

2.1 Le grief, en tant qu'il a trait à une violation des art. 9 et 29 al. 2
Cst., est dépourvu de toute motivation claire et détaillée. Ce volet de la
critique est ainsi ipso facto irrecevable (art. 106 al. 2 LTF).
2.2
2.2.1 Le moyen tiré de la violation du droit à la preuve découlant de l'art. 8
CC n'a, en l'occurrence, pas de portée propre, mais se confond avec le grief de
la violation de l'art. 274d al. 3 CO (arrêt 4C.199/2000 du 21 décembre 2000
consid. 2c, in SJ 2001 I p. 278; arrêt 4C.161/1997 du 18 mai 1998 consid. 2b,
in SJ 1998 p. 645 consid. 2b).
2.2.2 A teneur de l'art. 274d al. 3 CO, le juge établit d'office les faits et
apprécie librement les preuves; les parties sont tenues de lui présenter toutes
les pièces nécessaires à l'appréciation du litige.

Selon la jurisprudence, cette norme instaure une maxime inquisitoriale sociale,
laquelle ne constitue cependant pas une maxime officielle absolue. Le juge ne
doit pas instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa
position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de
collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs
le conduisent à soupçonner que les allégations et offres de preuves d'une
partie sont lacunaires, il doit inviter celle-ci à compléter ses moyens. La
maxime inquisitoire qui a cours en droit du bail ne permet pas d'étendre ad
libitum la procédure probatoire en recueillant toutes les preuves possibles;
elle n'exclut nullement une appréciation anticipée des preuves, à l'issue de
laquelle le juge renonce à en administrer de supplémentaires parce qu'il
dispose déjà des éléments nécessaires pour statuer (ATF 136 III 74 consid. 3.1
p. 80; 125 III 231 consid. 4a p. 238).
2.2.3 Il sied maintenant d'examiner si, par application de l'art. 274d al. 3
CO, devaient être ordonnées des inspections locales, voire l'audition de
propriétaires et de gérants d'immeubles ou encore si la bailleresse devait être
invitée formellement à fournir d'autres éléments, cela afin que les contenus de
cinq fiches non retenues par l'autorité cantonale (i. e. nos 14, 15, 19, 34 et
48) soient complétés.

En ce qui concerne tout d'abord la fiche n° 19, il a été constaté (art. 105 al.
1 LTF) qu'elle n'indiquait pas la situation de l'immeuble où se trouve l'objet,
ni l'état des installations électriques et la qualité du vitrage du logement,
pas plus que le taux hypothécaire sur lequel le loyer a été fixé. L'absence de
toutes ces données rend cette fiche totalement inutilisable, de sorte que la
cour cantonale n'a en rien transgressé l'art. 274d al. 3 CO en l'écartant.

Les fiches nos 15 et 48 ne précisent pas si les installations électriques de
ces appartements sont anciennes ou récentes, si le vitrage est simple ou double
et sur la base de quels taux hypothécaires les loyers ont été arrêtés. La
totalité de ces manquements avaient été relevés par le Tribunal des baux et
loyers au considérant 6 de son jugement du 11 mai 2009 (p. 10 in medio et p. 11
in principio). On voit donc que la bailleresse, dûment alertée sur les défauts
de ces deux fiches, avait le loisir de les compléter lorsque la cause était
pendante devant la Chambre d'appel en demandant directement des informations
supplémentaires aux auteurs de ces documents. Elle y a renoncé. La cour
cantonale, dans de telles circonstances, n'avait pas à ordonner des mesures
probatoires. Aucune violation de l'art. 274d CO n'entre en ligne de compte.

Quant à la fiche no 34, il a été retenu que l'on ignore l'état de la cuisine de
ce logement, singulièrement si celle-ci est équipée ou non. La cour cantonale a
encore toutefois constaté que l'immeuble dans lequel se trouve cet appartement,
sis au 24 avenue Krieg, est dans un quartier calme, alors que la rue de
Contamines, lieu où se situe le logement litigieux, connaît un trafic
automobile dense et bruyant. Il appert ainsi que cet exemple comparatif a été
exclu sur la base des indications que renfermait la fiche, mais pas en raison
de ses lacunes. Or le juge appliquant la maxime inquisitoriale sociale de
l'art. 274d al. 3 CO n'a pas pour fonction de se substituer au bailleur, auquel
incombe le devoir de fournir des fiches utiles à la comparaison avec
l'appartement dont le congé a été signifié pour des motifs économiques.

S'agissant enfin de la fiche n° 14, elle ne donne aucune indication sur l'état
de la cuisine. On peut admettre qu'une inspection locale aurait pu permettre de
décrire l'agencement de cette cuisine. Mais peu importe, dès l'instant où,
comme on le verra ci-dessous, la prise en compte de cet élément ne permettrait
pas d'élever à cinq les appartements qu'il y a lieu de considérer comme
comparables avec le logement de l'intimé. Partant, une éventuelle violation de
la maxime d'office dans ce cas n'aurait aucune incidence sur le sort de la
querelle.

3.
La recourante fait grief à la cour cantonale d'avoir enfreint les art. 269a
let. a CO et 11 al. 1 OBLF. Elle est d'avis qu'elle a présenté douze éléments
parfaitement comparables à l'appartement loué par l'intimé, soit les fiches nos
14, 15, 19, 21, 25, 26, 31, 34, 47, 48, 54 et 55. Les magistrats genevois
auraient fait une application trop restrictive, en fonction d'une analyse très
sommaire, des principes admettant que des logements soient déclarés comparables
à la chose louée.

3.1 D'après l'art. 269a let. a CO ne sont en règle générale pas abusifs les
loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou
dans le quartier.

Un congé motivé, comme celui d'espèce, exclusivement par la volonté du bailleur
d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé que le loyer payé par le
locataire dont le bail a été résilié ne contrevient en principe pas aux règles
de la bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO). Pour être toutefois valable, un congé
motivé par des considérations économiques ne doit pas servir de prétexte à la
poursuite d'un but illicite. Il faut donc que le bailleur soit en mesure
d'exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusque-là par le
preneur congédié. En d'autres termes, le congé est annulable si l'application
de la méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur
puisse majorer légalement le loyer, notamment parce que celui-ci est déjà
conforme aux loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO; ATF 136 III
74 consid. 2.1 et les arrêts cités).

Selon l'art. 11 OBLF, les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels
dans la localité ou le quartier au sens de l'art. 269a let. a CO sont les
loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée
quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de
construction (al. 1), à l'exclusion des loyers résultant de ce qu'un bailleur
ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). En règle générale, le juge
doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins. Il lui appartient de
procéder à des comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière
instance indiquera exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Sur
cette base, le Tribunal fédéral contrôle librement si les loyers usuels sont
établis conformément au droit fédéral (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 123
III 317 consid. 4a p. 319). Les loyers de référence ne doivent eux-mêmes pas
être abusifs, ce qui implique, si nécessaire, de les adapter en principe aux
baisses du taux hypothécaire intervenues depuis le moment où ils ont été fixés
(ATF 136 III 74 ibidem; 127 III 411 consid. 5a p. 412 ss).

3.2 Sur les douze éléments de comparaison dont s'est prévalue la recourante
dans son recours en matière civile, onze doivent être passés en revue à la
lumière des principes juridiques susrappelés, l'objet n° 14 pouvant à ce stade
être laissé de côté (cf. consid. 2.2.3 in fine ci-dessus).
3.2.1 La cour cantonale a constaté, sans que l'arbitraire soit invoqué, que
l'objet désigné sous le no 19 n'indique pas la situation de l'immeuble, encore
moins l'état des installations électriques et la qualité du vitrage de ce
logement, et ne précise pas non plus le taux hypothécaire à partir duquel le
loyer a été arrêté. Il n'est nul besoin de longs développements pour
reconnaître que la Chambre d'appel pouvait éliminer cet élément dont la
description comporte des lacunes si importantes que toute comparaison avec
d'autres logements est exclue.
3.2.2 L'autorité cantonale a relevé, sans tomber sous le feu de la critique,
que les objets portant les nos 15 et 48 ne précisent pas si le vitrage desdits
appartements est simple ou double. Il s'agit là pourtant d'un élément essentiel
pour juger si ces objets sont exposés à des nuisances de bruit comparables à
celles que subit le logement de l'intimé, lequel est situé pour sa part dans
une rue dont le trafic est intense (cf. arrêt 4C.265/2000 du 16 janvier 2001,
consid. 4b/dd, in SJ 2001 I p. 247).

De plus, la cour cantonale a mentionné en fait que l'état des installations
électriques des deux logements précités n'était pas connu. Il a été constaté en
revanche que les installations d'électricité de l'appartement litigieux sont
vétustes. Or les installations électriques existant dans tout logement
constituent une part de l'équipement visé par l'art. 11 al. 1 OBLF (cf. DAVID
LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 459), laquelle est devenue de plus en plus
importante depuis la fin du 20e siècle qui a vu une avancée fulgurante de
l'informatique domestique et des moyens de communication, tels internet. Il
n'apparaît ainsi pas que la cour cantonale, en ne tenant pas compte de deux
objets dont les fiches descriptives étaient clairement incomplètes, a consacré
une application par trop restrictive des art. 269a let. a CO et 11 al. 1 OBLF.
3.2.3 La Chambre d'appel a éliminé de la comparaison les six appartements
décrits dans les fiches nos 25, 26, 31, 47, 54 et 55, aux motifs que les locaux
d'habitations et les sanitaires de tous ces logements étaient récents et, au
surplus, pour deux d'entre eux (fiches nos 47 et 54) qu'ils étaient équipés
d'installations électriques nouvelles.
Il a été constaté définitivement (art. 105 al. 1 LTF) que la bailleresse a
elle-même admis que les pièces d'habitation et les sanitaires de l'appartement
remis à bail à l'intimé devaient être qualifiés d'« anciens »; en outre, les
peintures et papiers-peints desdits locaux sont défraichis. Vu la différence
évidente d'état d'entretien entre l'appartement du demandeur et les exemples
répertoriés sous les cotes nos 25, 26, 31, 47, 54 et 55, ces derniers pouvaient
être laissés de côté sans qu'il y ait violation du droit fédéral, ainsi que l'a
bien jugé l'autorité cantonale.
3.2.4 La Chambre d'appel n'a pas pris en considération les appartements faisant
l'objet des fiches nos 21 et 34, car ils se trouvent dans un environnement
calme, dont le caractère résidentiel est plus marqué que la rue où est érigé le
bâtiment de la rue de Contamines 35.

Il a été retenu que l'appartement de l'intimé se situe au 8ème étage d'un
immeuble bâti dans une rue où le trafic automobile est dense et bruyant.

Pour tenir lieu d'éléments de comparaison, les logements de référence doivent
avoir des avantages analogues, par exemple au niveau de l'environnement, ou, à
l'inverse, des nuisances comparables, en ce qui a trait notamment à
l'exposition au bruit (arrêt 4C.265/2000 du 16 janvier 2001, consid. 4b/dd, in
SJ 2001 I p. 247; RAYMOND BISANG ET AL., Das schweizerische Mietrecht,
Kommentar, 3e éd. 2008. n° 11 ad art. 269a CO, p. 554).

Il saute aux yeux que des appartements situés dans un environnement
résidentiel, à savoir en dehors des voies de passage principales, ne sont pas
comparables, au point de vue de l'emplacement, à un logement construit dans un
immeuble exposé au bruit généré par une forte circulation de véhicules
motorisés. Cette différence d'exposition aux nuisances de bruit exclut à elle
seule toute comparaison selon le critère précité, expressément consacré par
l'art. 11 al. 1 OBLF.
3.2.5 Il suit de là que même si l'élément de comparaison décrit par la fiche n°
14 était pris en compte, le nombre d'appartements considérés par le droit du
bail comme comparables avec le logement de l'intimé se monterait à trois. Or,
comme on l'a exposé, ce chiffre est insuffisant pour établir les loyers usuels
du quartier.

Il s'ensuit que l'autorité cantonale n'a en rien transgressé le droit fédéral
en confirmant le jugement du Tribunal des baux et loyers, lequel avait annulé
les congés notifiés au demandeur le 2 mars 2007 pour le 30 septembre 2007
3.2.6 L'annulation des résiliations en cause étant acquise, la question d'une
prolongation de bail, qui a fait très brièvement l'objet d'un moyen de la
recourante, a perdu tout intérêt.

4.
En résumé, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. La
recourante, qui succombe, supportera les frais judiciaires et versera à
l'intimé une indemnité à titre de dépens (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la
recourante.

3.
La recourante versera à l'intimé une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 26 juillet 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Ramelet