Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.336/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_336/2010

Urteil vom 30. September 2010
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Carmine Baselice,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Christina Nossung,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Ausweisung,

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Thurgau vom 29.
März 2010.
Sachverhalt:

A.
B.________ (Vermieter) ist Eigentümer der Liegenschaft X.________strasse in
Frauenfeld. Mit Vertrag vom 19. Februar 2007 vermietete er das darin betriebene
Restaurant Y.________ der Z.________ AG (Mieterin), welche es ihrerseits am 8.
März 2007 A.________ (Untermieter) untervermietete.

Am 23. Juni 2009 kündigte der Vermieter der Mieterin das Mietverhältnis per 31.
Juli 2009 wegen Zahlungsrückstandes bzw. schleppender Zahlung (Art. 257d OR)
und Verletzung der Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR). Die
Mieterin liess die Kündigung unangefochten.

B.
Mit Verfügung vom 21. Dezember 2009 wies das Gerichtspräsidium Frauenfeld auf
Begehren des Vermieters den Untermieter und die Mieterin an, die Liegenschaft
Restaurant Y.________ "sofort, d.h. bis spätestens 11. Januar 2020" (recte:
2010) zu verlassen. Den dagegen erhobenen Rekurs des Untermieters wies das
Obergericht des Kantons Thurgau am 29. März 2010 ab.

C.
Der Untermieter (Beschwerdeführer) beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde
in Zivilsachen, den Beschluss des Obergerichts vom 29. März 2010 aufzuheben,
eventuell die Angelegenheit zur Abnahme der von ihm angebotenen Beweise an die
Vorinstanz zurückzuweisen.

Der Vermieter (Beschwerdegegner) schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf einzutreten sei. Das Obergericht beantragt Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des
Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder
auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann
(Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich"
(BGE 135 III 397 E. 1.5). Verlangt der Beschwerdeführer eine Berichtigung des
vorinstanzlich festgestellten Sachverhalts, kann er sich nicht damit begnügen,
den bestrittenen Feststellungen eigene tatsächliche Behauptungen
gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die Beweise seiner Ansicht nach zu
würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und substanziiert aufzuzeigen,
inwiefern die gerügten Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf
einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (BGE 133 II 249 E.
1.4.3 S. 255). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der
Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE
133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; 133 III 462 E. 2.4 S. 466 f.). Dabei ist zu
beachten, dass die Begründung in der Beschwerdeschrift selbst vorzubringen ist,
weshalb blosse Verweise auf kantonale Akten unzulässig sind (BGE 126 III 198 E.
1d S. 201 mit Hinweis).

2.
2.1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise
untervermieten (Art. 262 Abs. 1 OR). Ist das Hauptmietverhältnis aufgelöst
worden, kann der Untermieter grundsätzlich keinen Kündigungsschutz verlangen
(vgl. Art. 273b Abs. 1 OR). Gemäss Art. 273b Abs. 2 OR wird dem Untermieter
indessen ohne Rücksicht auf das Hauptmietverhältnis Kündigungsschutz gewährt,
wenn die Untermiete hauptsächlich die Umgehung der Vorschriften über den
Kündigungsschutz bezweckt. Dabei tritt der Vermieter von Gesetzes wegen
anstelle des Mieters in den Vertrag mit dem Untermieter ein, wenn das
Hauptmietverhältnis gekündigt wird (Urteil 4C.300/2000 vom 29. März 2001 E. 3c
mit Hinweis).

2.2 Gestützt auf verschiedene Indizien gelangte die Vorinstanz zum Ergebnis,
weder dem Vermieter noch der Untervermieterin lasse sich eine Umgehungsabsicht
nachweisen. So werde die Untervermieterin wirtschaftlich nicht vom
Hauptvermieter beherrscht. Zudem habe die Untervermieterin bis zur
ausserordentlichen Kündigung alles unternommen, um den Mietvertrag aufrecht zu
erhalten. Namentlich habe sie nach der Androhung der Kündigung durch den
Hauptvermieter die jeweils ausstehenden Mietzinse bezahlt. Aufgrund der ins
Recht gelegten Schreiben der Nachbarn sei ferner erstellt, dass sich diese über
das Verhalten des Beschwerdeführers beschwert hätten, weshalb auch im Verzicht
der Untervermieterin auf eine Anfechtung der Kündigung keine
Umgehungsmachenschaft zu erblicken sei, und zwar ungeachtet der Frage, ob dem
Beschwerdeführer tatsächlich Sorgfaltspflichtverletzungen durch Lärmbelästigung
der Nachbarn anzulasten seien. Sollten die Vorwürfe unbegründet gewesen sein,
könnte der Beschwerdeführer deswegen allenfalls Schadenersatzansprüche
gegenüber der Untervermieterin ableiten, die aber im vorliegenden Verfahren
nicht zu prüfen seien, keinesfalls aber Rechte gegenüber dem Vermieter. Da
somit kein Umgehungsgeschäft vorliege, sei der Beschwerdeführer nicht in den
Hauptmietvertrag eingetreten. Dieser sei am 31. Juli 2009 erloschen. Seither
benutze der Beschwerdeführer die Mietsache ohne Recht, weshalb das
Ausweisungsbegehren des Beschwerdegegners begründet sei.

2.3 Der Beschwerdeführer hält unter Verweis auf seine kantonalen Eingaben auch
vor Bundesgericht an seinem Standpunkt fest, wonach der Beschwerdegegner und
die Untervermieterin gemeinsame Sache gemacht hätten, um sich seiner Person als
Untermieter zu entledigen. Dabei weicht er vom von der Vorinstanz
festgestellten Sachverhalt ab, ohne jedoch rechtsgenüglich begründete
Sachverhaltsrügen zu erheben und in der Beschwerde klar und substanziiert
aufzuzeigen, inwiefern die Feststellungen der Vorinstanz offensichtlich
unrichtig sein oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen
sollen (vgl. E. 1 hiervor). Soweit er geltend macht, es hätte abgeklärt werden
müssen, ob die von den Nachbarn beanstandeten Lärmbelästigungen tatsächlich von
ihm bzw. den Gästen des von ihm betriebenen Gartenrestaurants ausgegangen sind,
zeigt er nicht auf und ist nicht ersichtlich, dass die Vorinstanz diese Frage
zu Unrecht als rechtlich irrelevant eingestuft hat.

3.
Da der Beschwerdeführer seine rechtlichen Erörterungen auf einen von den
vorinstanzlichen Feststellungen abweichenden Sachverhalt stützt, ohne zugleich
substanziierte Sachverhaltsrügen zu erheben, kann insgesamt auf die Beschwerde
nicht eingetreten werden. Bei diesem Verfahrensausgang wird der
Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Thurgau
schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 30. September 2010

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Klett Gelzer