Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.351/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_351/2010, 4A_617/2011

Urteil vom 9. Februar 2012
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Leemann.

Verfahrensbeteiligte
4A_617/2011
A.X.________ und B.X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Prof. Dr. Ernst Zeller,
Beklagte und Beschwerdeführer,
gegen
C.Y.________ und D.Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer,
Kläger und Beschwerdegegner.

und

4A_351/2010
C.Y.________ und D.Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer,
Kläger und Beschwerdeführer,
gegen
A.X.________ und B.X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Prof. Dr. Ernst Zeller,
Beklagte und Beschwerdegegner.

Gegenstand
Grundstückkaufvertrag,

Beschwerden gegen das Urteil des Obergerichts
des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 6. Mai 2010 und den
Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts des Kantons Zürich vom 29. August
2011.

Sachverhalt:

A.
A.a C.Y.________ und D.Y.________ (Kläger 1 und 2) sind je zur Hälfte
Miteigentümer der Liegenschaft E.________-Strasse 10, Kat.-Nr. yyy, in
F.________. A.X.________ und B.X.________ (Beklagte 1 und 2) wohnen in der
Nachbarliegenschaft E.________-Strasse 12, Kat.-Nr. xxx, die dem Beklagten 2
gehört.
A.b Die beiden zusammengebauten Wohnhäuser an der E.________-Strasse 10 und 12
waren im Jahr 1969 erstellt worden. 1971 kaufte der Beklagte 2 die Liegenschaft
E.________-Strasse 12, die er seither zusammen mit der Beklagten 1, seiner
Ehefrau, bewohnt. Im Jahr 1988 erwarben die beiden Beklagten zusätzlich die
Nachbarliegenschaft E.________-Strasse 10 je hälftig zu Miteigentum.
Das Gelände, auf dem die beiden Häuser liegen, ist abfallend: Das
Kellergeschoss des heute den Klägern gehörenden Hauses E.________-Strasse 10
liegt auf der Höhe des Wohnbereichs des heute den Beklagten gehörenden Hauses
E.________-Strasse 12. Nachdem die Beklagten im Jahr 1988 auch die Liegenschaft
E.________-Strasse 10 erworben hatten, nahmen sie im Laufe des Jahres 1989
bauliche Änderungen vor, indem ein Spiel- und Bastelraum, der bis dahin zum
Haus E.________-Strasse 10 gehört hatte, neu dem Haus E.________-Strasse 12
angegliedert wurde. Zu diesem Zweck wurde die Brandmauer zwischen den beiden
Häusern durchbrochen und der Raum durch bauliche Massnahmen vom übrigen Haus
E.________-Strasse 10 abgetrennt. Der neu dem Haus E.________-Strasse 12
zugeordnete und 18 m2 messende Spiel- und Bastelraum liegt im Haus der Kläger,
d.h. unmittelbar unter dem im Erdgeschoss befindlichen Wohnzimmer des Hauses
E.________-Strasse 10. Für die erwähnten baulichen Massnahmen holten die
Beklagten keine baurechtliche Bewilligung ein. Auch unterliessen sie es, die
Folgen der erwähnten baulichen Massnahmen zu Lasten der Liegenschaft
E.________-Strasse 10 (durch Eintragung einer entsprechenden
Grunddienstbarkeit) im Grundbuch nachführen zu lassen.
A.c Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. August 2002 verkauften die
Beklagten den Klägern das Grundstück Kat.-Nr. yyy (E.________-Strasse 10) ins
Miteigentum je zur Hälfte. Im Vertrag wird die Beschreibung des Grundstücks
gemäss Grundbuch wiederholt. Festgehalten wird sodann: "Grenzen laut
vorgelegtem Grundbuchplan". In Ziffer 4 Abs. 2 des Kaufvertrags wird zudem
Folgendes festgelegt:
"Jede Gewährspflicht der Verkäufer für Rechts- und Sachmängel am Kaufsobjekt im
Sinne des OR wird aufgehoben. Nach Art. 192 Abs. 3 und Art. 199 OR ist diese
Vereinbarung ungültig, wenn die Verkäufer den Verkäufern die Gewährsmängel
absichtlich bzw. arglistig verschwiegen haben."
Die Eigentumsübertragung erfolgte vertragsgemäss per 1. Oktober 2002.
A.d Die Kläger machten in der Folge geltend, im April 2003 seien sie vom
Schätzer der Gebäudeversicherung darauf hingewiesen worden, dass die Beklagten
ihnen keinen Zugang zu dem "im Kellergeschoss an der südöstlichen Ecke unter
dem Wohnraum befindlichen Raum neben der Waschküche" ihrer Liegenschaft
verschafft hätten. Am 25. April 2003 wiesen die Kläger die Beklagten
schriftlich auf den fehlenden Zugang hin und ersuchten sie um Aufschluss
darüber, gestützt auf welche Rechtsgrundlage sie sich berechtigt erachteten,
den angesprochenen Bereich des Grundstücks zu benützen.

B.
B.a Mit Klageschrift vom 17. Mai 2005 machten die Kläger beim Bezirksgericht
Zürich eine Klage anhängig mit den Anträgen auf Einräumung des Besitzes am
fraglichen Raum (Ziffer 1), Rückgängigmachung der fraglichen baulichen
Massnahmen (Ziffer 2), Berechtigung zur Rückgängigmachung der fraglichen
baulichen Massnahmen im Sinne einer Ersatzvornahme für den Unterlassungsfall
(Ziffer 3) und auf Zahlung von Fr. 9'600.-- zuzüglich Zins (Ziffer 4), unter
Vorbehalt der Klageerweiterung bzw. des Nachklagerechts. In der Replik
erweiterten die Kläger Antrags-Ziffer 4 auf Fr. 15'000.-- zuzüglich Zins.
Die Beklagten erhoben Widerklage mit dem Antrag auf Anordnung der
grundbuchlichen Eintragung einer Grunddienstbarkeit zulasten Kat.-Nr. yyy zur
Sicherung des Fortbestands des fraglichen Raums als Gebäudeteil ihres Gebäudes
auf Grundstück Kat.-Nr. xxx.
Die Kläger beantragten die Abweisung der Widerklage, eventualiter die
Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer Entschädigung von mindestens Fr.
60'000.--, subeventualiter einer nach richterlichem Ermessen festzulegenden
angemessenen Entschädigung für die Einräumung einer Dienstbarkeit betreffend
Überbau.
Mit Urteil vom 25. Juni 2008 hiess das Bezirksgericht Zürich die Hauptklage gut
und wies die Widerklage ab.
B.b Die Beklagten erhoben gegen das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 25.
Juni 2008 Berufung. Das Obergericht des Kantons Zürich liess mit Beschluss vom
6. Mai 2010 zunächst die Klageerweiterung gemäss erstinstanzlicher Replik zu.
Mit Urteil vom gleichen Tag verpflichtete das Obergericht die Beklagten in
Gutheissung des Rechtsbegehrens Ziffer 1 der Hauptklage solidarisch, den
Klägern den Besitz am fraglichen Raum zu verschaffen (Dispositiv-Ziffer 1). Die
Klagebegehren Ziffern 2 und 3 (Verpflichtung zur Rückgängigmachung der
baulichen Massnahmen / Berechtigung zur Ersatzvornahme) wies es ab
(Dispositiv-Ziffer 2). In teilweiser Gutheissung des Rechtsbegehrens Ziffer 3
(recte: 4) der Hauptklage wurden die Beklagten sodann solidarisch zur Zahlung
von Fr. 6'000.-- (zuzüglich Zins) verpflichtet, im Mehrbetrag wurde die
Hauptklage in diesem Punkt abgewiesen (Dispositiv-Ziffer 3). Die von den
Beklagten erhobene Widerklage wies das Obergericht ab (Dispositiv-Ziffer 4).
B.c Eine von den Beklagten gegen den obergerichtlichen Entscheid vom 6. Mai
2010 erhobene Nichtigkeitsbeschwerde wies das Kassationsgericht des Kantons
Zürich mit Zirkulationsbeschluss vom 29. August 2011 ab, soweit es darauf
eintrat.

C.
Alle Parteien haben gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Zürich vom
6. Mai 2010 Beschwerde in Zivilsachen erhoben, die Beklagten fechten zudem den
Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts vom 29. August 2011 an.
Die Beklagten beantragen dem Bundesgericht im Verfahren 4A_617/2011 die
Aufhebung des obergerichtlichen Entscheids vom 6. Mai 2010 und des
kassationsgerichtlichen Zirkulationsbeschlusses vom 29. August 2011, die
Abweisung der Klage sowie die Gutheissung der Widerklage. Eventualiter "sei die
Sache für die Durchführung der Beweisaussage des [Beklagten 2] zur erfolgten
Aushändigung der Plan-Kopien laut act. 20/3, 20/4 und 20/5 an die [Kläger], für
deren Erhalt die [Kläger] bei Unterzeichnung des Reservationsvertrags laut act.
20/2 unterschriftlich quittiert haben, an die Vorinstanz zurückzuweisen".
Die Kläger beantragen dem Bundesgericht im Verfahren 4A_351/2010, es sei
Dispositiv-Ziffer 2 des obergerichtlichen Urteils vom 6. Mai 2010 aufzuheben
und es seien die Beklagten solidarisch zu verpflichten, die zur Abtrennung des
fraglichen Raums vorgenommenen baulichen Massnahmen (Errichtung einer
Trennmauer und Durchbruch der zwischen den beiden Gebäuden befindlichen
Brandmauer) auf deren Kosten rückgängig zu machen. Eventualiter sei die Sache
an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Kläger schliessen in ihrer Antwort auf Abweisung der gegnerischen
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Beklagten beantragen in ihrer
Vernehmlassung in erster Linie, es sei auf die Beschwerde der Kläger nicht
einzutreten, eventualiter sei diese abzuweisen. Die Vorinstanz hat auf
Vernehmlassungen verzichtet.

D.
Mit Verfügung vom 2. November 2011 erteilte das Bundesgericht den Beschwerden
in beiden Verfahren die aufschiebende Wirkung.

Erwägungen:

1.
Wenn - wie hier - an den Verfahren dieselben Parteien beteiligt sind und den
Beschwerden der gleiche Sachverhalt zugrunde liegt, behandelt das Bundesgericht
die verschiedenen Eingaben in der Regel in einem einzigen Urteil. Es
rechtfertigt sich daher unter den gegebenen Umständen, die beiden
Beschwerdeverfahren 4A_351/2010 und 4A_617/2011 zu vereinigen.

2.
2.1 Damit ein kantonaler Entscheid mit Beschwerde in Zivilsachen angefochten
werden kann, muss der Instanzenzug im Kanton erschöpft sein (Art. 75 Abs. 1
BGG). Für Rügen, die mit der Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden können,
darf kein kantonales Rechtsmittel mehr offenstehen (BGE 134 III 524 E. 1.3 S.
527). Auf Rügen, die mit kantonaler Nichtigkeitsbeschwerde einer weiteren
kantonalen Instanz hätten vorgetragen werden können, ist mangels
Letztinstanzlichkeit nicht einzutreten.
Die Parteien können das Urteil des Obergerichts somit nur insoweit anfechten,
als im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen zulässige Rügen dem
Kassationsgericht nicht unterbreitet werden konnten (vgl. BGE 134 III 92 E. 1.1
S. 93).
2.2
2.2.1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente
noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus
einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann eine Beschwerde
mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen
(vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254; 132 II 257 E. 2.5 S. 262; 130 III 136 E.
1.4 S. 140). Immerhin prüft das Bundesgericht, unter Berücksichtigung der
allgemeinen Begründungspflicht der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG),
grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel
nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine
erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu
untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE
135 II 384 E. 2.2.1 S. 389; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254 mit Hinweisen). Eine
qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und
von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche
Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet
worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Macht der Beschwerdeführer beispielsweise
eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV) geltend, genügt es nicht, wenn
er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich; er hat
vielmehr im Einzelnen zu zeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid
offensichtlich unhaltbar ist (BGE 134 II 349 E. 3 S. 352; 133 I 1 E. 5.5 S. 5;
133 III 439 E. 3.2 S. 444).
Willkür im Sinne von Art. 9 BV liegt nach ständiger Rechtsprechung nicht schon
dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar
vorzuziehen wäre. Das Bundesgericht hebt einen kantonalen Entscheid wegen
Willkür nur auf, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen
Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen
Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgrundsatz zuwiderläuft. Willkür liegt zudem nur vor, wenn nicht
bloss die Begründung eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist
(BGE 135 V 2 E. 1.3 S. 4 f.; 134 II 124 E. 4.1 S. 133; 132 III 209 E. 2.1 S.
211; je mit Hinweisen).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 sowie Art. 106 Abs. 2 BGG, dass
die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im
Einzelnen aufzeigt, worin eine Rechtsverletzung liegt. Der Beschwerdeführer
soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die er im
kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit seiner
Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz
ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.; 121 III 397 E. 2a S. 400; 116
II 745 E. 3 S. 749). Die Begründung hat ferner in der Beschwerdeschrift selbst
zu erfolgen und der blosse Verweis auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften
oder auf die Akten reicht nicht aus (BGE 133 II 396 E. 3.1 S. 399 f.; 131 III
384 E. 2.3 S. 387 f.; je mit Hinweisen).
2.2.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für
den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue
Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der
Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
anfechten will, muss substantiiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen
einer Ausnahme gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das Verfahren bei
rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen wäre;
andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid
festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden. Auf eine Kritik an den
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht
genügt, ist nicht einzutreten (vgl. BGE 133 III 350 E. 1.3 S. 351 f., 393 E.
7.1 S. 398, 462 E. 2.4 S. 466 f.).
Beschwerde der Beklagten (4A_617/2011)

3.
Die Beklagten verkennen die vorgenannten Grundsätze in mehrfacher Hinsicht:

3.1 Sie erklären zwar, neben dem obergerichtlichen Entscheid auch den
Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts anfechten zu wollen; ihrer
Beschwerde lassen sich jedoch keine hinreichend begründeten Rügen gegen den
Entscheid des Kassationsgerichts entnehmen, soweit sie sich überhaupt mit
dessen Erwägungen auseinandersetzen. So behaupten sie verschiedentlich, sie
hätten sich entgegen dem kassationsgerichtlichen Entscheid sehr wohl genügend
mit den obergerichtlichen Erwägungen auseinandergesetzt, zeigen jedoch nicht
auf, inwiefern das Kassationsgericht die formellen Anforderungen an eine
Nichtigkeitsbeschwerde verfassungswidrig angewendet hätte.
Die Beklagten werfen dem Kassationsgericht zudem verschiedentlich eine
offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung (Art. 97 Abs. 1 BGG) vor,
ohne jedoch die gesetzlichen Begründungsanforderungen an eine Sachverhaltsrüge
zu erfüllen. So werfen sie dem Kassationsgericht etwa im Zusammenhang mit den
angeblichen Feststellungen des Obergericht zu ihrem Wissen bezüglich der
Diskrepanz zwischen den tatsächlichen Gegebenheiten und dem Grundbucheintrag
Willkür vor, zeigen jedoch nicht auf, inwiefern sich der angebliche Widerspruch
auf den Ausgang des Verfahrens ausgewirkt hätte. Soweit sich ihre Ausführungen
zum angeblichen Konsens überhaupt gegen den kassationsgerichtlichen Entscheid
richten, erschöpfen sich diese in appellatorischer Kritik. Ebenso wenig erheben
die Beklagten hinreichende Sachverhaltsrügen, indem sie verschiedene
Sachverhaltsfeststellungen des Obergerichts kritisieren und dem
Kassationsgericht lediglich vorwerfen, es stelle "sich hinter die Behauptungen
des angefochtenen Entscheids". Sie übergehen überdies teilweise, dass bereits
das Kassationsgericht auf ihre Vorbringen mangels hinreichender Begründung
nicht eingetreten ist.
Nicht einzutreten ist im Übrigen auf die Ausführungen der Beklagten zur
beantragten Parteibefragung des Beklagten 2 nach § 149 Abs. 3 aZPO/ZH, zumal
sie nicht aufzeigen, inwiefern dem Kassationsgericht eine verfassungswidrige
Anwendung der erwähnten kantonalen Verfahrensbestimmung vorzuwerfen wäre.

3.2 Nachdem auf die Vorbringen der Beklagten gegen den Zirkulationsbeschluss
des Kassationsgerichts nicht einzutreten ist, kann auf ihre zahlreich erhobenen
Rügen, das Obergericht habe den Sachverhalt offensichtlich unrichtig bzw.
willkürlich festgestellt (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG), mangels
Ausschöpfung des kantonalen Instanzenzugs (vgl. Art. 75 Abs. 1 BGG) ebenfalls
nicht eingetreten werden, da diese nach § 281 aZPO/ZH zunächst dem
Kassationsgericht zu unterbreiten gewesen wären. Insbesondere sind sämtliche
tatsächlichen Vorbringen in der Beschwerdeschrift zum tatsächlichen Willen der
Parteien anlässlich des Vertragsschlusses vom 19. August 2002 unbeachtlich, so
unter anderem die Behauptung, das von den Parteien als Kaufgegenstand
tatsächlich übereinstimmend Gewollte sei das Grundstück mit dem Haus, jedoch
ohne den Kellerraum, gewesen.
Die Beklagten weichen in ihrer Beschwerdebegründung beharrlich von den
obergerichtlichen Sachverhaltsfeststellungen ab oder erweitern diese, als ob
dem Bundesgericht eine freie Prüfung sämtlicher Tat- und Rechtsfragen zukäme.
Soweit sie ihre Rügen auf einen Sachverhalt stützen, der von den verbindlichen
Feststellungen der Vorinstanz abweicht, sind sie nicht zu hören. Da die
Beschwerdeschrift in unzulässiger Weise tatsächliche und rechtliche Vorbringen
vermengt, ist über weite Strecken kaum mehr erkennbar, welche Bundesrechtssätze
und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt sein sollen, wenn
die verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid zugrunde gelegt
werden (Art. 105 Abs. 1 BGG).

4.
Die Beklagten bringen vor, der angefochtene Entscheid des Obergerichts verkenne
"die Regelung der gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen und deren Verhältnis zum
Grundbuch im schweizerischen Recht sowohl im Allgemeinen als auch im Besonderen
mit Bezug auf das Überbaurecht nach Art. 674 Abs. 3 ZGB".
Ihren allgemein gehaltenen Ausführungen, in denen verschiedene gesetzliche
Beschränkungen des Grundeigentums aufgelistet und begrifflich eingeordnet
werden, lassen sich keine hinreichend begründeten Rügen entnehmen (vgl. Art. 42
Abs. 2 BGG). Die Beklagten zeigen nicht in Auseinandersetzung mit den konkreten
Erwägungen des angefochtenen Entscheids auf, inwiefern dieser im Ergebnis
Bundesrecht verletzt; vielmehr beschränken sie sich darauf, ohne Hinweis auf
den Kontext einzelne Sätze aus dem Urteil zu zitieren und der Vorinstanz
pauschal eine Verletzung der "materiell-bundesrechtlichen Rechtslage"
vorzuwerfen.
Entgegen dem, was die Beklagten anzunehmen scheinen, ist nicht erkennbar,
inwiefern die Vorinstanz verkannt hätte, dass ein Recht auf den Überbau gemäss
Art. 674 Abs. 3 ZGB als mittelbare gesetzliche Eigentumsbeschränkung bis zur
erfolgten Eintragung nicht aus dem Grundbuch ersichtlich ist oder dass sie
davon ausgegangen wäre, der öffentliche Glaube des Grundbuchs bzw. der gute
Glaube des Erwerbers ändere etwas an den mittelbaren Eigentumsbeschränkungen am
erworbenen Grundstück. Vielmehr hat sie die Voraussetzungen des Rechts auf den
Überbau (Art. 674 Abs. 3 ZGB) geprüft und einen Anspruch der Beklagten auf
Eintragung einer entsprechenden Dienstbarkeit, nachdem sie deren
Voraussetzungen als nicht erfüllt ansah, mit ausführlicher Begründung verneint.
Auch mit ihren Ausführungen zur Bedeutung von Art. 9 ZGB, die sich auf
allgemeine Bemerkungen zur genannten Gesetzesbestimmung beschränken, verfehlen
die Beklagten die gesetzlichen Begründungsanforderungen. Abgesehen davon ist
entgegen der in der Beschwerde vertretenen Meinung nicht ersichtlich, inwiefern
die Vorinstanz "dem Wortlaut des Vertrags einen Vorrang gegenüber dem
tatsächlich gemeinsam Gewollten und gegenüber den gesetzlichen
Eigentumsbeschränkungen eingeräumt" hätte. Sie hat einen tatsächlichen Willen
hinsichtlich des Bastelraums gerade nicht feststellen können und hat daher die
Erklärungen der Vertragsparteien zutreffend nach dem Vertrauensprinzip
ausgelegt. Indem sie prüfte, ob den Beklagten die Berufung auf eine
übereinstimmende, vom objektiven Vertragsinhalt abweichende Willenseinigung der
Parteien weiterhelfen könnte, und sie zur behaupteten tatsächlichen Einigung
der Parteien hinsichtlich des Ausschlusses des Bastelraums ein Beweisverfahren
durchführte, bekräftigte die Vorinstanz gerade den Vorrang des von den Parteien
tatsächlich Gewollten.
Die weiteren Ausführungen der Beklagten zum angeblichen Konsens zwischen den
Parteien sind rein appellatorisch und lassen keinen zulässigen Beschwerdegrund
erkennen.

5.
Die Beklagten werfen dem Obergericht eine Verletzung von Art. 674 Abs. 3 ZGB
vor.

5.1 Sie gehen nicht auf die Erwägung der Vorinstanz ein, wonach eine der
Voraussetzungen für die richterliche Zuweisung des Überbaus nach Art. 674 Abs.
3 ZGB, nämlich dass sich die angestrebte Zuweisung des dinglichen Rechts
angesichts der konkreten Umstände als gerechtfertigt erweist, im konkreten Fall
zu verneinen sei. Sie behaupten lediglich in allgemeiner Weise, der strittige
Spiel- und Bastelraum diene ihrem Grundstück besser als dem Nachbargrundstück,
zeigen jedoch weder auf, inwiefern die Vorinstanz Tatsachen berücksichtigt hat,
die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder sie
umgekehrt massgebende Umstände ausser Betracht gelassen hat, noch legen sie
dar, inwiefern sich der Ermessensentscheid (Art. 4 ZGB) der Vorinstanz als
offensichtlich unbillig oder als in stossender Weise ungerecht erweisen soll
(vgl. BGE 136 III 278 E. 2.2.1 S. 279; 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; je mit
Hinweisen). Die von der Vorinstanz angeführten Gesichtspunkte (Bedeutung des
Bastelraums, Lage jenseits der Brandmauer und ausserhalb des von den Beklagten
bewohnten Gebäudes sowie Verhinderung der weiteren Verschachtelung des Hauses)
und die getroffene Interessenabwägung sind nachvollziehbar. Ein Grund für einen
Eingriff in den vorinstanzlichen Ermessensentscheid ist nicht ersichtlich.

5.2 Nachdem die Vorinstanz ein Recht auf den Überbau ohne
Bundesrechtsverletzung als nach den konkreten Umständen nicht gerechtfertigt
erachtet hat, stossen die Vorbringen der Beklagten, die sich auf weitere
(kumulative) Voraussetzungen ihres widerklageweise geltend gemachten Anspruchs
auf Eintragung einer Dienstbarkeit nach Art. 674 Abs. 3 ZGB beziehen, von
vornherein ins Leere. Es erübrigt sich daher, auf die Ausführungen in der
Beschwerde zum rechtzeitigen Einspruch bzw. zum guten Glauben einzugehen.

6.
Die Beschwerde der Beklagten erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen,
soweit darauf eingetreten werden kann.
Beschwerde der Kläger (4A_351/2010)

7.
Die Beklagten bringen zu Unrecht vor, das Streitwerterfordernis (Art. 74 Abs. 1
lit. b BGG) sei nicht erfüllt, da der Streitwert "zum sachlichen Thema dieses
Beschwerdeverfahrens 4A_351/2010" gemäss Angaben der Kläger lediglich zwischen
Fr. 5'000.-- und Fr. 10'000.-- betrage. Bei Beschwerden gegen Endentscheide
bestimmt sich der Streitwert nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig
geblieben waren (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG). Auch die Beklagten stellen nicht
in Abrede, dass die vor Obergericht streitigen Klagebegehren zusammengerechnet
(vgl. Art. 52 BGG) den Betrag von Fr. 30'000.-- übersteigen. Die im
bundesgerichtlichen Beschwerdeverfahren umstrittenen Klagebegehren Ziffern 2
und 3 (Verpflichtung zur Rückgängigmachung der baulichen Massnahmen /
Berechtigung zur Ersatzvornahme) hängen mit dem nicht mehr streitigen
Klagebegehren Ziffer 1 zusammen, womit das Streitwerterfordernis nach Art. 74
Abs. 1 lit. b BGG erfüllt ist (vgl. BGE 134 III 237 E. 1.2 S. 239). Da auch die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde der
Kläger - unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und
106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

8.
Die Kläger rügen im Zusammenhang mit der Abweisung ihrer Klagebegehren Ziffern
2 und 3 (Verpflichtung zur Rückgängigmachung der baulichen Massnahmen /
Berechtigung zur Ersatzvornahme) eine Verletzung von Art. 97 ff., Art. 184 und
Art. 197 ff. OR.

8.1 Die Vorinstanz entschied, dass die Beklagten weder Eigentums- noch
Nutzungsrechte am fraglichen Spiel- und Bastelraum haben und sie entsprechend
verpflichtet sind, den Klägern den Besitz an diesem Raum zu verschaffen.
Indessen bestehe keine Verpflichtung der Beklagten, den Rückbau (Abtrennung vom
Haus des Beklagten 1 sowie Erstellen eines Zugangs vom Haus der Kläger) zu
veranlassen bzw. die entsprechenden Kosten zu tragen. Gemäss Kaufvertrag vom
19. August 2002 sei nämlich "jede Gewährspflicht" der Verkäufer ausgeschlossen
worden. Bei aufmerksamer Prüfung der Kaufsache vor dem Kauf hätten die Kläger
den Mangel ausserdem entdecken können, weshalb sie sich mit dem Zustand der
Kaufsache abzufinden hätten. Entsprechend wies die Vorinstanz die Klagebegehren
Ziffern 2 und 3 ab.
8.2
8.2.1 Die Kläger bringen vor, das Kaufobjekt leide nicht an einem qualitativen,
sondern einem quantitativen Mangel, weil der Besitz nur an einem Teil des
Kaufobjekts (und damit nach Art. 184 Abs. 1 OR unzureichend) verschafft worden
sei. Auf den Fall der Unvollständigkeit der Kaufsache seien - vom vorliegend
nicht gegebenen Sonderfall gemäss Art. 219 Abs. 1 und 2 OR abgesehen - weder
die Regeln über die kaufrechtliche Gewährleistung (Art. 197 ff. OR) noch die in
Ziffer 4 Abs. 2 des Kaufvertrags vom 19. August 2002 enthaltene Freizeichnung
anwendbar. Entsprechend habe die Vorinstanz ihnen die in Klagebegehren Ziffern
2 und 3 geltend gemachten Ansprüche nicht unter Hinweis auf die ungenügende
Wahrnehmung einer Prüfungsobliegenheit verwehren dürfen. Die "Nachlieferung"
der fehlenden Quantität durch Vornahme der erforderlichen baulichen Massnahmen
sei, so die Kläger weiter, problemlos möglich und gründe auf den allgemeinen
Regeln gemäss Art. 97 ff. OR über die Nichterfüllung von Verträgen.
8.2.2 Die Kläger haben, ohne dass ihnen dies bewusst gewesen wäre, einen von
ihrem Haus nicht unmittelbar zugänglichen Kellerraum miterworben. Mit
Eintragung ins Grundbuch haben sie gestützt auf den öffentlich beurkundeten
Kaufvertrag das Eigentum am Grundstück mitsamt dem (den Klägern damals
unbekannten) Kellerraum erlangt. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Urteil
entschieden, dass den Beklagten keine Nutzungsrechte am fraglichen Bastelraum
zukommen und sie den Klägern den Besitz an diesem Raum zu verschaffen
(Dispositiv-Ziffer 1) haben, wobei diese darüber hinaus für die rechtsgrundlose
Nutzung zu entschädigen sind (Dispositiv-Ziffer 3). Demnach sind die Kläger
allein nutzungsberechtigt.
Mit Erfüllung der den Beklagten auferlegten Verpflichtung nach
Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Urteils, die nach der erfolglosen
Beschwerde der Beklagten (Verfahren 4A_617/2011) in Rechtskraft erwächst, wird
der Kaufvertrag in quantitativer Hinsicht vollständig erfüllt. Entgegen der in
der Beschwerde vertretenen Ansicht kann hinsichtlich der bestehenden
Zugangsverhältnisse zum Spiel- und Bastelraum nicht von einer unvollständigen
Kaufsache bzw. einer quantitativ ungehörigen Vertragserfüllung gesprochen
werden. Den Klägern kann nicht gefolgt werden, wenn sie aus dem Begriff der
Besitzverschaffung eine Verpflichtung zur baulichen Veränderung der bestehenden
baulichen Vorrichtungen ableiten wollen. Ob das Kaufobjekt, insbesondere ein
Gebäude, vollständig oder unvollständig ist, ergibt sich aus dem Vertragsinhalt
(vgl. die von den Klägern zitierten RAINER SCHUMACHER/ ERICH RÜEGG, Die Haftung
des Grundstückverkäufers, in: Alfred Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2.
Aufl. 2001, § 5 Rz. 81). Die Kläger haben das Kaufgrundstück mit sämtlichen
sich innerhalb dessen Grenzen befindlichen Bauten - einschliesslich des
Kellerraums - in dem Umfang erhalten, wie diese bereits im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses bestanden. Dass vertraglich noch zusätzliche (zu erstellende)
Bestandteile vorgesehen gewesen wären, behaupten die Kläger zu Recht nicht. Sie
berufen sich mit ihrem Einwand, es fehle dem fraglichen Kellerraum an einem
geeigneten Zugang von ihrem Haus aus und es sei ein Rückbau der damaligen
baulichen Massnahmen erforderlich, richtig besehen auf die Beschaffenheit eines
vorhandenen Gebäudebestandteils und damit auf einen Mangel, den sie in einer
für sie - aufgrund der derzeitigen Zugangsverhältnisse - äusserst
eingeschränkten Nutzbarkeit erblicken.
Die Rüge der Kläger, ihr Anspruch auf den Rückbau ergebe sich aus einer
quantitativ unzureichenden Vertragserfüllung, ist unbegründet.

8.3 Die Kläger berufen sich eventualiter darauf, der bauliche Zustand des
Kellerraums hinsichtlich des Zugangs stelle einen Mangel dar, der ihnen jedoch
arglistig verschwiegen worden sei, weshalb er von der im Kaufvertrag
enthaltenen Freizeichnungsklausel nicht erfasst werde.
8.3.1 Ein Sachmangel (Art. 197 Abs. 1 OR) besteht in einer Abweichung des
Zustands des Kaufgrundstücks vom vertraglich beschriebenen Zustand (JÖRG
SCHMID, Gewährleistung, in: Schmid [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2010, S. 75).
Die Vorinstanz, die hinsichtlich des fraglichen Kellerraums keinen natürlichen
Konsens der Parteien feststellen konnte, ging gestützt auf ihre Auslegung des
Kaufvertrags nach dem Vertrauensprinzip davon aus, dass der umstrittene
Bastelraum von den Parteien nicht zugunsten der Beklagten ausgeschieden wurde
und demzufolge - da er sich innerhalb der Grundstücksgrenzen befindet - zum
Kaufobjekt gehört. Die Kläger berufen sich darauf, den Kellerraum erst
nachträglich und zufällig entdeckt zu haben. Gingen sie selbst bei
Vertragsschluss von der Vorstellung aus, es gehöre kein weiterer Raum zu dem
auf dem Kaufgrundstück stehenden Gebäude, den sie nutzen könnten, hatten sie
keine nach Treu und Glauben schützenswerte Erwartung an den Zustand des ihnen
damals unbekannten Gebäudeteils und dessen konkrete Gebrauchstauglichkeit bzw.
Zugänglichkeit begründen können. Der Umstand, dass der nachträglich entdeckte
Raum auf ihrem Grundstück derzeit über keinen Zugang zu ihrem Haus verfügt und
daher für sie unter den derzeitigen Verhältnissen nur schwer nutzbar ist,
bedeutet daher keine Abweichung vom vertraglich vorgesehenen Zustand. Ein
Mangel im Sinne von Art. 197 Abs. 1 OR liegt demnach nicht vor, weshalb auch
eine Gewährleistungspflicht der Beklagten nach Art. 197 ff. OR ausser Betracht
fällt.
Dass nicht die bestehenden Zugangsverhältnisse, sondern etwa die durchbrochene
Brandmauer - unter Berücksichtigung der baupolizeilicher Vorschriften des
kantonalen Rechts - einen Mangel darstellen würde, machen die Kläger nicht
geltend.
8.3.2 Selbst wenn von einem Mangel auszugehen wäre, hätten die Parteien die
Gewährspflicht vertraglich wegbedungen. Der Einwand der Kläger, die Aufhebung
der Gewährleistung sei ungültig, weil die Beklagten ihnen den angeblichen
Mangel arglistig verschwiegen hätten (Art. 199 OR), verfängt nicht, zumal der
vorinstanzliche Entscheid ein absichtliches Verschweigen seitens der Beklagten
nicht festgestellt hat und auch die in der Beschwerde aufgeführten pauschalen
Vorbringen im Rahmen des Berufungsverfahrens keine konkreten Sachvorbringen
enthalten, die auf ein arglistiges Verschweigen schliessen liessen.
Ausserdem stellte die Vorinstanz fest, und wird von den Klägern vor
Bundesgericht nicht angefochten, dass sie bei aufmerksamer Prüfung der
Kaufsache vor dem Kauf den Mangel hätten entdecken können (vgl. Art. 200 Abs. 2
OR). Von einer vertraglichen Zusicherung kann entgegen der in der Beschwerde
vertretenen Ansicht keine Rede sein. Insbesondere ist nicht ersichtlich,
inwiefern sich aus der von den Klägern erwähnten Umschreibung des Grundstücks
im Grundbuch oder aus dem im abgeschlossenen Kaufvertrag aufgeführten
Grundbuchplan ein Hinweis auf bestimmte Zugangsmöglichkeiten zum strittigen
Kellerraum ergeben soll.
Die Vorinstanz hat demnach kein Bundesrecht verletzt, indem sie die
Klagebegehren Ziffern 2 und 3 (Verpflichtung zur Rückgängigmachung der
baulichen Massnahmen / Berechtigung zur Ersatzvornahme) abwies.

9.
Die Beschwerden erweisen sich als unbegründet und sind abzuweisen, soweit
darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden
die Gerichtskosten den Parteien in Berücksichtigung des verursachten Aufwands
und unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Die
Parteientschädigungen heben sich gegenseitig auf (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verfahren 4A_351/2010 und 4A_617/2011 werden vereinigt.

2.
Die Beschwerden der Kläger (4A_351/2010) und der Beklagten (4A_617/2011) werden
abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 7'500.-- werden den Klägern (unter
solidarischer Haftung und intern je zur Hälfte) im Umfang von Fr. 3'000.-- und
den Beklagten (unter solidarischer Haftung und intern je zur Hälfte) im Umfang
von Fr. 4'500.-- auferlegt.

4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, und dem Kassationsgericht des Kantons Zürich schriftlich
mitgeteilt.

Lausanne, 9. Februar 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Leemann