Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
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Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.365/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_365/2010

Arrêt du 13 septembre 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz et Kolly.
Greffière: Mme Cornaz.

Participants à la procédure
1. X.________,
2. Y.________,
3. Z.________,
tous trois représentés par Me Philippe Loretan,
recourants,

contre

A.________ Sàrl,
représentée par Me Paul Dorsaz,
intimée.

Objet
contrat de bail à loyer; défauts de la chose louée; réduction de loyer;
résiliation anticipée,

recours contre le jugement de la Cour civile I
du Tribunal cantonal valaisan du 19 mai 2010.

Faits:

A.
Par contrat du 8 septembre 1998, A.________ Sàrl (ci-après: la locataire) a
loué à X.________, Y.________ et Z.________ (ci-après: les bailleurs) un local
de 750 m2 pour l'exploitation d'un club de fitness; le bail, qui avait pris
effet au 1er septembre 1998, portait sur une durée initiale de dix ans, puis
était reconductible tacitement de cinq ans en cinq ans; le loyer mensuel
convenu était de 5'650 fr., charges par 150 fr. comprises. Ce contrat annulait
et remplaçait un précédent conclu le 7 novembre 1995 pour un loyer mensuel de
7'337 fr. 50, charges par 150 fr. comprises; lors de la signature du second
contrat, les bailleurs ont consenti à une réduction du loyer en raison des
difficultés financières rencontrées par la locataire.

Les 30 août et 22 octobre 1999, la locataire a informé les bailleurs de
l'infiltration d'eau dans la cafétéria et de dégâts matériels en résultant,
respectivement d'une odeur nauséabonde qui se dégageait du vestiaire des dames;
soulignant l'impact négatif provoqué dans un contexte fort concurrentiel sur la
clientèle et sur de potentiels nouveaux adhérents lors de visites des locaux,
elle les a enjoints à "faire immédiatement le nécessaire afin de remédier à ce
désagrément"; un certain nombre d'échanges d'écrits et de démarches en rapport
avec les défauts invoqués s'en sont suivis; le problème relatif aux odeurs a
été réglé le 31 juillet 2005.

Le 3 octobre 2005, la locataire a résilié le contrat de bail pour le 28 février
2006; elle s'est prévalue de l'art. 259b let. a CO, se plaignant du fait que
les locaux ne permettaient pas l'exploitation commerciale d'un fitness. Les
locaux litigieux ont été reloués le 1er avril 2007.

B.
Par demande du 29 décembre 2003, la locataire avait ouvert action contre les
bailleurs; en dernier lieu, elle a réclamé à ses adverses parties le paiement
de 266'000 fr. avec intérêts à 5 % dès le 1er octobre 2001 à titre de
dommages-intérêts (art. 259e CO) et, subsidiairement, requis une réduction de
loyer de 55 % durant toute la durée du bail (art. 259d CO).

Le 27 mai 2009, le Juge III du district de Sion a condamné les bailleurs à
verser, solidairement entre eux, à la locataire 158'515 fr. 60 avec intérêts à
5 % dès le 1er décembre 2002.
Par jugement du 19 mai 2010, la Cour civile I du Tribunal cantonal valaisan a
partiellement admis l'appel des bailleurs et réduit le montant alloué à la
locataire à 101'509 fr.; en bref, elle a admis l'existence de défauts - dont la
gravité était de moyenne importance - imputables aux seuls bailleurs, à
l'exclusion de la locataire; elle n'a pas alloué à la locataire de
dommages-intérêts, dans la mesure où elle n'avait pas pu acquérir la certitude
que le montant du dommage éprouvé par celle-ci correspondait à la perte telle
que chiffrée par les experts; elle lui a en revanche accordé une réduction du
loyer au taux de 10 % du 30 août au 22 octobre 1999 à raison des problèmes
d'étanchéité, de 35 % du 23 octobre 1999 au 31 juillet 2005 pour tenir compte
du fait que la locataire avait également été confrontée à des problèmes de
mauvaises odeurs et de 20 % jusqu'au départ de la locataire le 28 février 2006,
période durant laquelle seul le premier défaut avait subsisté, d'où un total de
140'811 fr.; elle a enfin considéré que le congé donné par la locataire était
nul pour cause de non-respect des conditions de l'art. 259b let. a CO, de sorte
que les bailleurs pouvaient prétendre à des dommages-intérêts sur la base de
l'art. 264 CO relatif à la restitution anticipée de la chose; à ce titre, elle
leur a alloué 10'000 fr. correspondant à un solde impayé pour l'achat des
installations fixes, 24'600 fr. de perte locative et 4'702 fr. 60 (arrondi à
4'702 fr.) pour la mise hors service des bains turcs/ hammams; elle a en
revanche écarté notamment une prétention de 15'011 fr. 35 pour la remise en
état des locaux; en définitive, les bailleurs pouvaient donc invoquer 39'302
fr. en compensation.

C.
Les bailleurs (les recourants) forment un recours en matière civile au Tribunal
fédéral, concluant à l'annulation du jugement du 19 mai 2010 et au rejet de la
demande, subsidiairement au renvoi du dossier à la cour cantonale pour nouvelle
décision dans le sens des considérants. La locataire (l'intimée) propose le
rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit fédéral
(art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (ATF 135 III 670
consid. 1.4; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Saisi d'un tel recours, le
Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente
(art. 105 al. 1 LTF), dont il ne peut s'écarter que s'ils l'ont été de façon
manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de
l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en
violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour
autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la
cause (art. 97 al. 1 LTF); il n'examine la violation de droits fondamentaux
ainsi que celle de dispositions de droit cantonal que si ce grief a été invoqué
et motivé par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).

2.
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 8 CC; en bref, ils
soutiennent que la locataire n'aurait pas apporté la preuve que les défauts
invoqués ne lui étaient pas imputables et que leur réparation incombait aux
bailleurs, ni expliqué en quoi lesdits défauts auraient entravé ou restreint
l'usage du centre de fitness; de ce fait, la cour cantonale aurait méconnu
l'art. 8 CC en accordant une réduction de loyer, car l'intimée n'aurait pas
prouvé son montant.

La critique tombe à faux. En effet, se ralliant à l'avis de l'expert
judiciaire, les juges cantonaux ont retenu d'une part que les infiltrations
d'eau provenaient de la structure du bâtiment ainsi que des revêtements
utilisés pour les sols, d'autre part que les problèmes d'odeurs étaient dus à
la configuration du système de ventilation, et qu'aucun des deux n'étaient
imputables à l'intimée; par ailleurs, ils ont retenu qu'il ressortait du
vocabulaire utilisé par les clientes entendues comme témoins que les odeurs
étaient particulièrement désagréables à un point tel qu'elles avaient dissuadé
un bon nombre d'entre elles de fréquenter les vestiaires et le secteur hammam,
engendrant ainsi une réduction effective de l'usage de la chose louée, et que
le manque d'étanchéité avait engendré des dégradations importantes donnant
l'apparence d'un manque d'entretien des locaux, apparence négligée qui avait
réduit de manière certaine l'usage de la chose louée; les recourants ne
soutiennent pas que la cour cantonale aurait à cet égard commis arbitraire dans
l'appréciation des preuves et l'établissement des faits et il est ainsi prouvé
que l'objet loué était entaché de défauts imputables aux recourants et que
ceux-ci entravaient ou restreignaient l'usage de la chose; l'on ne voit donc
pas en quoi les juges cantonaux auraient violé l'art. 8 CC en accordant une
réduction de loyer, la détermination de sa quotité étant pour le surplus une
question d'appréciation.

3.
Les recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir fait une application
arbitraire du droit cantonal, singulièrement de l'art. 222 al. 1 du code de
procédure civile valaisan du 24 mars 1998 (CPC/VS; RS/VS 270.1); cette
disposition prévoit qu'en appel, de nouveaux moyens de preuve sont recevables
s'ils sont pertinents et nécessaires à la manifestation de la vérité (let. a)
et dans les cas où le complément de preuve serait recevable dans une procédure
de révision (let. b), tandis que l'al. 2 du même article précise que ces moyens
doivent être indiqués, sous peine de déchéance, dans le mémoire d'appel; en
substance, les recourants soutiennent avoir expliqué pourquoi certaines des
pièces déposées auraient été importantes dans le cadre de l'affaire, à savoir
qu'elles auraient démontré que les difficultés financières de l'intimée
n'étaient pas liées aux locaux qu'elle occupait.

Les recourants semblent méconnaître qu'il y a lieu de distinguer entre les
pièces déposées simultanément et postérieurement à la déclaration d'appel du 25
juin 2009, ces dernières étant purement et simplement irrecevables pour cause
de tardiveté, conformément à l'art. 222 al. 2 CPC/VS, sans que la question de
savoir si elles étaient pertinentes et nécessaires à la manifestation de la
vérité ne se pose; pour ce qui est des premières, spécifiquement un extrait des
poursuites du 8 septembre 2008 et la liste des poursuites ouvertes contre
l'intimée de 1996 à 2009, la cour cantonale a notamment considéré que durant
l'instruction, deux experts financiers avaient analysé l'évolution de la
situation économique de la locataire pour les années 1995 à 2005; dans ces
circonstances, on ne voyait pas en quoi les pièces jointes à la déclaration
d'appel étaient de nature à apporter un éclairage nouveau sur la question
déterminante de l'existence d'un lien de causalité entre l'apparition des
défauts et les pertes subies par l'intimée. Devant le Tribunal fédéral, les
recourants se limitent à réaffirmer leur position, indiquant notamment que les
pièces en question ne seraient entrées en leur possession qu'après le dépôt de
l'appel, sans discuter spécifiquement les considérants de l'arrêt attaqué ni a
fortiori démontrer en quoi consisterait l'arbitraire, d'où l'irrecevabilité de
leur moyen (cf. art. 42 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1 p. 245 s.; 134 V
53 consid. 3.3); au demeurant, la pertinence de la critique soulevée en
instance fédérale est douteuse dans la mesure où la cour cantonale a rejeté les
prétentions de l'intimée en dommages-intérêts.

Dans le même contexte, les recourants font encore grief aux juges cantonaux
d'avoir violé leur droit d'être entendus (art. 29 al. 2 Cst.) en refusant leurs
nouveaux moyens de preuve; il ne saurait toutefois en être question, dès lors
que la cour cantonale a appliqué sans arbitraire une disposition cantonale de
procédure fixant des limites - quant à l'objet et au délai - à la production de
nouveaux moyens de preuve, ce qui est licite.

4.
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 259d CO, en ce sens que
la quotité de la réduction de loyer accordée par les juges cantonaux serait
trop élevée; en résumé, ils mettent en exergue les faits que les défauts n'ont
affecté qu'une petite partie des locaux loués ne concernant pas l'exploitation
du fitness en tant que telle et qu'ils seraient en partie imputables à
l'intimée. Comme précédemment exposé, cette dernière prémisse est erronée et la
cour cantonale n'a pas méconnu le premier élément; cela étant, les recourants
ne font en réalité que tenter en vain, dans une argumentation de type
appellatoire, de faire prévaloir leur propre vision des choses sur celle des
juges cantonaux, dûment développée dans des considérations complètes et
convaincantes auxquelles il convient de renvoyer dans leur intégralité (cf.
art. 109 al. 3 LTF); au demeurant, la pratique reconnaît au juge un large
pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de la réduction du
loyer (LACHAT, Le bail à loyer, nouvelle éd. 2008, p. 258) et le Tribunal
fédéral ne revoit sa décision qu'avec réserve (cf. ATF 133 III 201 consid. 5.4
p. 211).

5.
Les recourants estiment que la cour cantonale auraient violé l'art. 264 CO; ils
prétendent en particulier avoir droit à une indemnité couvrant une perte
locative totale entre le moment de la résiliation anticipée du bail et la
relocation des locaux à un tiers, ainsi que la perte sur les charges. Ils ne
font cependant qu'effectuer un calcul mathématique consistant à multiplier le
nombre de mois par le montant du loyer, sans discuter les motifs de la décision
entreprise, plus particulièrement les raisons pour lesquelles les juges
cantonaux ont réduit les montants dus, dans une argumentation à laquelle il
peut derechef être renvoyé (cf. art. 109 al. 3); cela scelle le sort du grief,
qui est irrecevable (cf. art. 42 al. 2 LTF; ATF 134 II 244 consid. 2.1 p. 245
s.; 134 V 53 consid. 3.3).
Les recourants reprochent en outre à la cour cantonale de ne rien leur avoir
alloué pour la remise en état des locaux; sur le montant de 15'011 fr. 35
initialement réclamé, ils considèrent qu'une participation de 5'000 fr. serait
équitable; s'ils concèdent qu'une partie du nettoyage et de la réfection
rentrait dans le cadre du rafraîchissement après un bail de longue durée, ils
estiment que les travaux ont été bien plus importants que prévu, dans la mesure
où les locaux auraient été manifestement mal entretenus, de sorte que l'intimée
serait en partie responsable de leur dégradation. La critique tombe à faux; en
effet, d'une part les juges cantonaux ont retenu qu'en cours de bail, les
bailleurs s'étaient occupés eux-mêmes de différents travaux de nettoyages et
d'entretien, et que pour les autres travaux de nettoyages, tant l'expert privé
que celui judiciaire avaient relevé que l'intimée les avaient correctement
exécutés; or, les recourants ne prétendent pas que la cour cantonale aurait
ainsi commis arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des
faits; d'autre part, les juges cantonaux ont considéré en rapport avec la
remise en état des locaux que les postes de frais de nettoyages et de réfection
rentraient dans le cadre normal d'un rafraîchissement après un bail de longue
durée ou ne pouvaient être considérés comme des menus nettoyage à la charge de
la locataire, ce d'autant plus qu'une partie des dégradations n'était pas
imputable à l'intimée mais au manque d'étanchéité général des locaux; les
recourants n'établissent donc pas le bien-fondé de leur prétention.

6.
En définitive, il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit
être rejeté dans la mesure de sa recevabilité, par un arrêt sommairement motivé
(cf. art. 109 al. 2 et 3 LTF).

7.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires et dépens de l'intimée
sont mis solidairement à la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al.
1 et 5 ainsi qu'art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis solidairement à la charge
des recourants.

3.
Une indemnité de 6'000 fr., à payer à l'intimée à titre de dépens, est mise
solidairement à la charge des recourants.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour civile
I du Tribunal cantonal valaisan.

Lausanne, le 13 septembre 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Klett Cornaz