Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.379/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_379/2010

Sentenza del 4 agosto 2010
I Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Klett, Presidente,
Kolly, Kiss,
Cancelliera Gianinazzi.

Partecipanti al procedimento
A.________ SA,
ricorrente,

contro

B.________ SA,
patrocinata dall'avv. Cesare Lepori,
opponente.

Oggetto
contratto di locazione; disdetta, sfratto,

ricorso in materia civile e ricorso sussidiario in materia costituzionale
contro la sentenza emanata il 21 giugno 2010 dalla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Ritenuto in fatto e considerando in diritto:

1.
Il 14 dicembre 2004 B.________ SA, in qualità di locatrice, e A.________ SA, in
qualità di conduttrice, hanno concluso un contratto di locazione avente per
oggetto il motel e il ristorante siti sulla part. xxx RFD di X.________, con
effetto a partire dal 1° gennaio 2005.

Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi
per la scadenza del 31 dicembre di ogni anno, la prima volta per il 31 dicembre
2005, prevedeva una pigione annuale di fr. 360'000.--, pagabile in rate mensili
anticipate di fr. 30'000.--.

1.1 Il 19 dicembre 2005 la locatrice ha notificato alla conduttrice la disdetta
del contratto di locazione con effetto al 31 dicembre 2006.

È seguita una vertenza giudiziaria sfociata nella sentenza 26 gennaio 2009 del
Tribunale federale (4A_143/2008 e 4A_189/2008), con la quale è stata confermata
la concessione di una prima protrazione del contratto di locazione sino al 31
dicembre 2008.

1.2 Su istanza della conduttrice, l'Ufficio di conciliazione in materia di
locazione ha poi concesso una seconda e definitiva protrazione sino al 31
ottobre 2009.

1.3 Il 13 marzo 2009 le parti hanno infine concluso, tramite i rispettivi
legali, un accordo con cui hanno prorogato la locazione in modo definitivo sino
al 31 dicembre 2010.

Nella medesima occasione B.________ SA ha messo a disposizione di A.________ SA
anche i locali al primo piano del sub A del fondo part. xxx RFD di X.________ e
il canone di locazione mensile è stato portato a fr. 50'000.--.

2.
2.1 Visto il mancato pagamento dell'importo pattuito, con lettera raccomandata
del 18 agosto 2009 la conduttrice è stata diffidata ex art. 257d CO al
versamento, entro 30 giorni, della somma di fr. 190'000.-- a titolo di pigioni
scoperte per i mesi di aprile e maggio (limitatamente al saldo di fr. 20'000.--
mensili) e per i mesi di giugno, luglio, e agosto (fr. 50'000.-- mensili).

In assenza del riscontro auspicato, il 25 settembre 2009 il patrocinatore della
locatrice ha inviato al patrocinatore della conduttrice, avv. C.________, la
disdetta del contratto di locazione per il 31 ottobre 2009.

2.2 Il 26 ottobre 2009 A.________ SA ha contestato la validità della disdetta
dinanzi al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione.

Il 25 ottobre 2009 ha pure presentato un'istanza tendente alla riduzione della
pigione e all'eliminazione dei difetti dell'ente locato.

2.3 Non avendo la conduttrice provveduto a lasciare i locali entro il termine
assegnatole, il 3 novembre 2009 B.________ SA ha dal canto suo inoltrato
formale domanda di sfratto al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna.

2.4 Preso atto di quest'ultima procedura, l'Ufficio di conciliazione ha
trasmesso l'incarto relativo alla contestazione della disdetta al medesimo
Pretore (cfr. art. 274g CO), il quale con ordinanza del 21 dicembre 2009 ha
congiunto per l'istruttoria le due cause, entrambe sottoposte alla procedura
prevista dall'art. 404 segg. CPC/TI.
2.4.1 Statuendo il 29 gennaio 2010 il Pretore, dopo aver respinto i vari
argomenti addotti dalla conduttrice per inficiare la disdetta e accertato il
mancato pagamento delle pigioni, ha confermato la validità della rescissione
straordinaria del contratto ex art. 257d CO.

In primo luogo, assodata l'avvenuta ricezione della raccomandata del 18 agosto
2009, il giudice ha reputato inverosimile la tesi secondo cui la busta non
conteneva la diffida di pagamento, non avendo la conduttrice indicato quale
altro scritto le sarebbe invece pervenuto né tanto-meno preteso che la busta
fosse vuota. Egli ha pure disatteso l'argo-mento per cui la disdetta 25
settembre 2009 non sarebbe stata consegnata a persona autorizzata, l'avv.
C.________ patrocinando da anni la conduttrice nelle diverse vertenze che la
oppongono alla locatrice. Il giudice ha quindi negato alla conduttrice, in mora
con il pagamento delle pigioni, la possibilità di opporsi alla fine del
contratto invocando l'art. 271a cpv. 1 lett. d ed e CO (art. 271 cpv. 3 lett. b
CO). L'eccezione di compensazione, per fr. 200'000.--, è stata infine
dichiarata tardi-va, siccome presentata solo con l'istanza di contestazione
della disdetta. La tassa di giustizia, di fr. 10'000.--, e le ripetibili, di
fr. 18'000.--, sono state poste a carico di A.________ SA.
2.4.2 Tenuto conto di tutto quanto appena esposto, con decreto dello stesso
giorno il Pretore ha accolto l'istanza di sfratto. La tassa di giustizia, di
fr. 1'000.--, e le ripetibili, di fr. 3'000.--, sono state poste a carico di
A.________ SA.

3.
Ambedue le decisioni sono state impugnate da A.________ SA dinanzi alla II
Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, che con un'unica
sentenza del 21 giugno 2010 ha respinto entrambi gli appelli.

3.1 All'affermazione, ribadita "non senza disinvoltura" in sede di appello,
secondo cui la conduttrice non avrebbe mai ricevuto la diffida di pagamento del
18 agosto 2009, i giudici della massima istanza cantonale hanno opposto la
sentenza emanata dal Tribunale federale l'11 marzo 2008 (4D_84/2007, in SZZP
2008 255), giusta la quale in caso di invio dimostrato di una raccomandata si
presume ch'essa contenesse il documento allegato dalla parte che se ne prevale.
Donde la conferma della conclusione pretorile anche in punto alla tardività
della dichiarazione di compensazione.

3.2 La conduttrice non ha avuto più successo laddove ha spiegato di aver
trattenuto i canoni di locazione per ottenere l'eliminazione dei difetti.
Richiamandosi al giudizio pronunciato dal Tribunale federale il 26 gennaio 2009
(4A_472/2008, in RtiD 2009 II pag. 681), i giudici d'appello hanno infatti
ricordato che in caso di difetti dell'immobile la conduttrice non può
trattenere la pigione ma deve far capo ai mezzi offerti dall'art. 259g CO.

3.3 Dato che nel termine di 30 giorni impartito dalla locatrice il 18 agosto
2009 non vi è stato il pagamento degli arretrati né una dichiarazione di
compensazione né il deposito della pigione ai sensi dell'art. 259g CO - ha
proseguito la Corte cantonale - la locatrice poteva prevalersi della disdetta
straordinaria prevista dall'art. 257d CO. Considerata la corrispondenza
intercorsa fra i due legali delle parti in relazione all'attuale controversia,
i quali hanno pure sottoscritto l'accordo 13 marzo 2009 in rappresentanza dei
rispettivi clienti (cfr. consid. 1.3), l'insistenza della conduttrice nel
negare che il suo avvocato fosse autorizzato a ricevere la disdetta è stata
definita palesemente contraria alla buona fede.

3.4 Quanto, infine, alla tesi secondo la quale la disdetta sarebbe dovuta
comunque venir annullata, siccome notificata per rappresaglia ai sensi
dell'art. 271a cpv. 1 lett. a CO, a causa delle richieste della conduttrice di
eliminare i difetti dell'ente locato, formulate già il 20 aprile 2009 e oggetto
di una causa giudiziaria ancora pendente, i giudici d'appello hanno ricordato
che, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, l'annullamento di una
disdetta per mora del conduttore viene ammesso con estremo riserbo (sentenza
4A_361/2008 del 26 settembre 2008). Visto che in concreto la conduttrice ha
fatto valere dei difetti nei locali presi in locazione dopo il 13 marzo 2009,
ma ha comunque omesso di pagare l'intera pigione, per un totale di fr.
190'000.--, la disdetta straordinaria non può essere considerata abusiva, tanto
più che quando ha adito l'Ufficio di conciliazione chiedendo l'eliminazione dei
difetti, il 25 ottobre 2009 (cfr. consid. 2.2), la conduttrice era in mora nel
pagamento della pigione già da tre mesi.

3.5 Da ultimo, il Tribunale d'appello ha scartato, siccome irricevibili per
carenza di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. e e cpv. 5 CPC/TI), anche le
obiezioni mosse dalla conduttrice contro la tassa di giustizia e le ripetibili
attribuite dal Pretore alla controparte, precisando a ogni modo che il valore
litigioso considerato dal primo giudice "non presta il fianco alla critica".

4.
Il 25 giugno 2010 A.________ SA è insorta dinanzi al Tribunale federale con un
ricorso in materia civile e ricorso sussidiario in materia costituzionale, allo
scopo di ottenere, previa concessione dell'effetto sospensivo, la riforma della
predetta sentenza nel senso di confermare sia "l'abusività della disdetta data
dalla locatrice" sia "la reiezione della domanda di sfratto" e, in ogni caso,
con il ricorso sussidiario in materia costituzionale, l'accertamento
dell'applicazione arbitraria della legge cantonale sulla tariffa giudiziaria.

Nella risposta presentata il 14 luglio 2010 B.________ SA si è opposta alla
concessione dell'effetto sospensivo e ha proposto di respingere i gravami nella
misura in cui sono ricevibili.

La domanda tendente al conferimento dell'effetto sospensivo è stata respinta il
20 luglio 2010.

5.
Interposto tempestivamente (art. 100 cpv. 1 LTF) dalla parte soccombente in
sede cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF) contro una decisione finale (art.
90 LTF) pronunciata dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1
LTF) in una causa civile di carattere pecuniario, concernente una controversia
in materia di diritto della locazione il cui valore litigioso supera fr.
15'000.-- (art. 72 e 74 cpv. 1 lett. a LTF), il ricorso in materia civile
risulta ricevibile.

6.
Visto il tenore dell'art. 113 LTF, la proponibilità del ricorso in materia
civile comporta l'inammissibilità, d'acchito, del ricorso sussidiario in
materia costituzionale (DTF 133 III 545 consid. 5 pag. 552).

Giovi ricordare che, anche se il diritto procedurale cantonale non rientra fra
i motivi di ricorso elencati dall'art. 95 LTF, il diritto federale (art. 95
lett. a LTF) include i diritti costituzionali dei cittadini (DTF 133 III 446
consid. 3.1). Nel quadro del ricorso in materia civile è pertanto possibile far
valere la violazione del divieto dell'arbitrio - garantito dall'art. 9 Cost. -
nell'interpretazione rispettivamente nell'applicazione del diritto cantonale
(DTF 133 III 462 consid. 2.3 pag. 466).

7.
Nella prima parte del suo allegato la ricorrente rimprovera ai giudici
d'appello un "accertamento inesatto dei fatti" e "una valutazione delle prove
troppo favorevole alla locatrice per quanto concerne la presunta diffida del 18
agosto 2009: non è infatti stato provato che l'invio raccomandato contenesse
proprio la diffida secondo l'art. 257 d CO".

7.1 Secondo la ricorrente, omettendo di interrogare la segretaria dello studio
legale del patrocinatore di controparte, la Corte cantonale avrebbe violato il
suo diritto di essere sentito e la parità delle armi nell'amministrazione delle
prove.

Contesta inoltre il richiamo alla prassi del Tribunale federale secondo la
quale, in caso di invio dimostrato di una raccomandata, si presume ch'essa
contenesse il documento allegato dalla parte che se ne prevale (cfr. consid.
3.1). "Se si seguisse in modo peregrino tale principio, allora ogni persona può
mandare alla controparte raccomandate vuote e senza portata giuridica
prevalendosi in seguito della [...] presunzione [ammessa dal Tribunale
federale] presentando un documento qualunque. Tale modo di agire mina la
sicurezza del diritto e la buona fede della parte che riceve la raccomandata".
In concreto, conclude la ricorrente, la presunzione circa il contenuto della
missiva può essere inficiata anche a causa del modo di agire contraddittorio e
incoerente della locatrice, che ha notificato la diffida direttamente alla
conduttrice e la disdetta all'avv. C.________.

7.2 A prescindere dalla questione dell'ammissibilità della censura sotto il
profilo della sua motivazione, non avendo a prima vista la ricorrente
sostanziato adeguatamente né l'asserito accertamento manifestamente inesatto
dei fatti (art. 97 LTF) né l'asserita violazione di diritti costituzionali
(art. 106 cpv. 2 LTF; cfr. DTF 134 II 244 consid. 2.2 pag. 246), essa è
pretestuosa.

Come osservato dal Tribunale federale nella decisione già citata al consid.
3.1, quando la prova della spedizione è stata apportata si presume che la busta
contenesse effettivamente l'atto litigioso, a meno che non vi siano indizi
concreti suscettibili di far sorgere dei dubbi a questo riguardo e di
rovesciare la presunzione. Tocca alla parte che contesta il contenuto
dell'invio raccomandato addurre argomenti idonei a rovesciare la presunzione.

Di certo non basta, a tal scopo, sostenere di non ricordare il contenuto della
missiva, lasciando intendere che, magari, era vuota. La parte che "in buona
fede" riceve un invio raccomandato vuoto segnala infatti l'accaduto al
mittente, a maggior ragione se si tratta di una persona con cui si trova in una
relazione contrattuale. Anche il tentativo d'imputare alla locatrice un
comportamento contraddittorio e incoerente è destinato all'insuccesso; non si
vede per quale motivo sarebbe contraddittorio inviare la diffida di pagamento
direttamente alla debitrice e la rescissione del contratto al legale che da
anni la assiste.

8.
La ricorrente non può nemmeno "in buona fede" insistere nell'asseverare la
nullità della disdetta per il motivo ch'essa è stata notificata all'avv.
C.________, il legale che, come appena scritto, da anni la assiste nella
vertenza che la oppone alla locatrice, in sede giudiziaria ed
extra-giudiziaria, non da ultimo in occasione dell'accordo venuto in essere il
13 marzo 2009 (cfr. anche consid. 1.3 e 3.3).

9.
Considerato che il giudizio circa l'avvenuta notifica della diffida resiste
alla critica, viene automaticamente a cadere la censura con la quale la
ricorrente contesta di aver eccepito tardivamente la compensazione.

10.
Inammissibile, per motivazione carente, risulta infine la censura di
"arbitrarietà della tassa di giustizia e delle ripetibili".

La ricorrente rimprovera infatti alla Corte cantonale di essere incorsa
nell'arbitrio (vietato dall'art. 9 Cost.) nell'applicazione dell'art. 8 CPC/TI,
ma non spende una parola sulla ragione che ha indotto il Tribunale d'appello -
al consid. 11 dell'atto impugnato, a cui si può rinviare in virtù dell'art. 109
cpv. 3 LTF - a dichiarare irricevibili, siccome insufficientemente motivate, le
obiezioni da lei mosse contro la pronunzia pretorile (cfr. anche quanto esposto
al consid. 3.5). Così come formulata, la censura non ossequia i requisiti di
motivazione posti dall'art. 106 cpv. 2 LTF ( DTF 134 II 244 consid. 2.2 pag.
246).

11.
In conclusione, nella limitata misura in cui è ammissibile, il ricorso in
materia civile, ai limiti della temerarietà, è respinto.

Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e
68 cpv. 1e 2 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Il ricorso in materia costituzionale è inammissibile.

2.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia civile è respinto.

3.
Le spese giudiziarie di fr. 5'000.-- sono poste a carico della ricorrente, la
quale rifonderà all'opponente fr. 6'000.-- per ripetibili della sede federale.

4.
Comunicazione alla ricorrente, al patrocinatore dell'opponente e alla II Camera
civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 4 agosto 2010

In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: La Cancelliera:

Klett Gianinazzi