Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.429/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_429/2010

Arrêt du 6 octobre 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz et Kolly.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
H.X.________ et F.X.________, représentés par Me Daniel Meyer,
recourants,

contre

H.Z.________ et F.Z.________, représentés par
Me Adrian Holloway,
intimés.

Objet
bail à loyer; résiliation,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du
canton de Genève du 15 juillet 2010.

Faits:

A.
Par contrat du 10 novembre 2004, H.Z.________ et F.Z.________ ont cédé à
H.X.________ et F.X.________, moyennant un loyer, l'usage d'une villa
individuelle de six pièces au Grand-Lancy (GE). Le bail a été conclu pour une
durée d'un an et quinze jours, soit du 15 novembre 2004 au 30 novembre 2005,
avec clause de reconduction tacite d'année en année. Le contrat précise que les
locaux sont destinés à l'habitation. En dernier lieu, le loyer annuel a été
fixé à 42'504 fr., charges non comprises.

Les époux H.X.________ et F.X.________ se sont séparés peu après s'être
installés dans la villa. H.X.________ est resté dans le logement avec les deux
enfants du couple.

A partir de l'année 2005 environ, H.X.________ a sous-loué des chambres de la
villa à des prostituées pour qu'elles s'y livrent à leur activité
professionnelle. Selon les explications qu'il a données, les chambres sont
occupées cinq à six jours par semaine et il reçoit 100 fr. par jour pour cette
utilisation. De la publicité a été diffusée sur Internet et dans la presse
écrite.

H.X.________ n'a jamais annoncé au propriétaire ou au gérant de l'immeuble
l'activité de prostitution se déroulant dans la villa qu'il avait louée.

Lors d'un passage à Genève le 23 décembre 2007, F.Z.________ - qui réside avec
son mari en Turquie - a procédé à une visite non annoncée dans la villa. Elle a
découvert alors l'usage qui était fait des locaux loués. H.X.________ lui a
affirmé qu'il s'agissait d'une activité légale et surveillée et qui ne
dérangeait pas les voisins; F.Z.________ lui a répondu que "dans ce cas, le
loyer de la maison devait être augmenté, car celle-ci n'était plus utilisée
comme habitation". Selon le témoignage d'une employée de la régie, F.Z.________
est revenue de sa visite "choquée et un peu fâchée". Les époux Z.________ ont
décidé de ne pas accepter ce changement d'affectation.

Par courrier du 15 février 2008, le gérant de l'immeuble a informé H.X.________
et F.X.________ que la transformation de la villa en "maison close" n'était pas
acceptable; un délai au 15 mars 2008 était fixé pour mettre un terme à la
situation, à défaut de quoi le bail serait résilié.
H.X.________ a répondu en faisant valoir qu'aucun voisin ne se plaignait. Par
courrier du 18 avril 2008, le gérant de l'immeuble a demandé à H.X.________, en
contresignant le pli jusqu'au 30 avril 2008 en guise d'accord, de prendre
l'engagement de ne plus mettre, d'ici au 31 décembre 2008, les locaux à
disposition de prostituées. H.X.________ n'a pas obtempéré.

Par avis officiel du 7 mai 2008, adressé séparément à H.X.________ et
F.X.________, H.Z.________ et F.Z.________ ont résilié le bail pour le 30 juin
2008 en se référant à l'art. 257f al. 3 CO.

B.
H.X.________ et F.X.________ ont contesté la résiliation devant la Commission
de conciliation. Non conciliée, l'affaire a été portée devant le Tribunal des
baux et loyers du canton de Genève.

Par jugement du 1er février 2010, le tribunal a déclaré valable le congé donné
le 7 mai 2008 pour le 30 juin 2008, en ordonnant l'évacuation des locataires.

Saisie par ces derniers, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers de
Genève, par arrêt du 15 juillet 2010, a confirmé le jugement attaqué.

C.
H.X.________ et F.X.________ exercent un recours en matière civile au Tribunal
fédéral contre l'arrêt précité. Invoquant l'arbitraire dans l'établissement des
faits et diverses violations du droit fédéral, principalement la violation de
l'art. 257f CO, ils concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué et, sur demande
principale, à ce que le Tribunal fédéral constate la nullité du congé ou,
subsidiairement, annule la résiliation du bail; plus subsidiairement ils
sollicitent une prolongation du bail d'une durée de quatre ans et, encore plus
subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à l'autorité cantonale,
demandant par ailleurs le rejet de la demande en évacuation. Leur demande
d'effet suspensif a été admise par ordonnance présidentielle du 22 septembre
2010.

Les intimés proposent le rejet du recours et la confirmation de l'arrêt
cantonal.
Un nouvel échange d'écritures, sollicité par les recourants, ne se justifie pas
(art. 102 al. 3 LTF) et la requête présentée, en l'absence de toute motivation,
revêt un caractère dilatoire.

Considérant en droit:

1.
1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature
pécuniaire; elles ne peuvent donc être soumises au Tribunal fédéral, par un
recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse
prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, cette valeur s'élève
à 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF).

En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se
détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste
nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend
jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été
effectivement. Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc
supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux
ne soit pas valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les
congés conférée par les art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de
prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1
let. e CO (arrêt 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 1.1, in SJ 2008 I p. 461).
A considérer le loyer annuel payé par les recourants, la valeur litigieuse
minimale de 15'000 fr. requise en matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let.
a LTF) est atteinte.

Interjeté par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions en annulation
du congé et en rejet de la demande d'évacuation (art. 76 al. 1 LTF), dirigé
contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF)
par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), le recours est
en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (100 al. 1 LTF) et
la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit
fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III
670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal fédéral
applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les
arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui
ont été articulés, ou à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une
argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397
consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue
à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b
LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il
n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance,
toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus
discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4). Par exception à la règle
selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur
la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit
cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière
précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid.
1.4 in fine).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été
établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle
d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p.
130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art.
105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Le
recourant ne peut de toute manière demander une correction de l'état de fait
que si celle-ci est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al.
1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de
résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

En l'espèce, les recourants présentent leur propre version des faits dans une
première partie de leur écriture, sans invoquer de manière précise ni violation
du droit ni arbitraire. Il n'y a donc pas lieu d'en tenir compte. Il faut ainsi
raisonner sur la base de l'état de fait contenu dans l'arrêt cantonal, sous
réserve des cas où les recourants auraient invoqué l'arbitraire de manière
précise.

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral
(art. 105 al. 1 LTF) - que les parties ont passé un accord en vertu duquel les
intimés cédaient aux recourants l'usage d'une villa moyennant un loyer que
ceux-ci s'engageaient à leur payer. On se trouve donc en présence d'un contrat
de bail à loyer au sens de l'art. 253 CO.

2.2 Les locataires ont reçu un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f CO.
Ils contestent que les conditions d'application de cette disposition soient
réunies.

L'art. 257f CO prévoit que le locataire doit user de la chose avec le soin
nécessaire (al. 1) et, s'il s'agit d'un immeuble, qu'il doit avoir pour les
personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (al.
2). Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou
les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une
protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence
ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat
avec effet immédiat; pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux, la
résiliation peut intervenir moyennant un délai de congé minimum de trente jours
pour la fin d'un mois (al. 3).

Le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion de relever que le libellé de cette
disposition est trop restrictif et que celle-ci s'applique en réalité dans tous
les cas où le locataire use de la chose en violation des stipulations du
contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126).
Une résiliation anticipée sur la base de l'art. 257f al. 3 CO peut donc
intervenir notamment lorsque le locataire affecte la chose à une utilisation
incompatible avec la convention des parties (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111;
123 III 124 consid. 2a p. 126).

En l'espèce, il a été constaté en fait (art. 105 al. 1 LTF) que l'usage de la
villa a été cédé au recourant à titre d'habitation.
Selon le sens ordinaire des mots, le substantif "habitation" se définit comme
le fait d'habiter dans un lieu, d'y loger d'une manière durable. Les locaux à
usage d'habitation sont opposés aux locaux à usage commercial; partant, les
recourants devaient raisonnablement comprendre que le terme d'habitation
figurant dans le contrat signifiait que la villa qui est l'objet du bail devait
servir uniquement de logement pour y vivre, et non pas de local commercial pour
développer des affaires; autrement dit, la destination des locaux était de
servir de demeure, à l'exclusion de tout autre but (ATF 136 III 186 consid.
3.2.1 p. 188 s.).

En l'espèce, il a été constaté - d'une manière qui lie le Tribunal fédéral -
que l'un des locataires, agissant à des fins lucratives, sous-loue
régulièrement des chambres à des prostituées pour que celles-ci s'y livrent à
leur activité professionnelle. La prostitution constitue une activité
professionnelle exercée à but lucratif qui bénéficie de la liberté économique
(ATF 101 Ia 473 consid. 2b p. 476). L'exercice régulier d'une activité
économique dans les locaux loués entre clairement en contradiction avec la
notion d'habitation. Il est donc manifeste que les locaux ne sont plus utilisés
de la manière convenue.
Peu importe quelle est la part de la villa qui est consacrée à la prostitution;
la chose louée dans son ensemble était destinée, selon les termes du contrat, à
l'habitation, ce qui exclut tout autre usage, même dans une partie seulement
des locaux loués.

Il y a donc eu violation persistante de l'obligation d'utiliser la chose
conformément à l'usage convenu.

Comme l'exige l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur a adressé une protestation
écrite, mais le locataire a continué d'enfreindre son devoir d'utiliser la
chose conformément à l'usage convenu. Il faut observer ici que l'obligation
étant indivisible, chacun des colocataires doit être considéré comme obligé
(arrêt 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 consid. 4 in SJ 2007 I p. 1).

Le congé a été donné à chacun des colocataires, sur formule officielle, en
respectant le délai et le terme fixés par l'art. 257f al. 3 CO (cf. aussi art.
266l CO).

Le congé a donc respecté toutes les conditions posées par l'art. 257f al. 3 CO.

2.3 Les recourants soutiennent qu'il faudrait encore, à teneur de l'art. 257f
al. 3 CO, que le maintien du bail soit devenu insupportable pour le bailleur ou
les personnes habitant le voisinage. Ils se réfèrent à ce sujet à l'arrêt
4C.267/1994 du 10 janvier 1995 consid. 2b in mp 1996 p. 7, qui concernait un
cas de prostitution dans les locaux loués.
Ils perdent cependant de vue que cette jurisprudence a été renversée par un
arrêt de principe publié à l'ATF 132 III 109 consid. 4 et 5. L'usage de la
chose louée relève de la liberté contractuelle et le contrat conclu doit être
respecté. Si le bailleur n'a cédé l'usage de la chose que pour un but déterminé
et que le locataire l'a accepté en signant le contrat, les deux parties se
trouvent liées quant à l'usage de la chose. Le locataire ne peut imposer
unilatéralement au bailleur une modification du contrat que celui-ci ne veut
pas, en utilisant la chose louée contrairement à la convention des parties. Le
bailleur est en droit d'exiger le respect du contrat, sans qu'il soit
nécessaire en plus que la violation des clauses contractuelles cause des
inconvénients plus ou moins importants. Il n'y a pas lieu de revenir sur cette
jurisprudence (cf. ATF 132 III 109 consid. 5 p. 114).

Il est donc sans pertinence de savoir si la prostitution dans la villa louée
causait ou non des nuisances pour les voisins, de sorte que la cour cantonale
n'a pas violé le droit à la preuve déduit de l'art. 8 CC en n'examinant pas
cette question.

2.4 Il est vrai que la cobailleresse, surprise par la nouvelle affectation des
locaux, a tout d'abord déclaré qu'il s'agissait d'une nouvelle destination et
qu'il faudrait revoir le loyer. Il n'empêche qu'à aucun moment - selon les
constatations cantonales qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) -
les deux bailleurs et les deux locataires se sont mis d'accord pour conclure un
nouveau bail ou modifier le bail avec une nouvelle affectation et un nouveau
loyer. A défaut d'un nouvel accord sur les éléments essentiels d'un contrat,
les parties restent liées par le bail conclu. L'utilisation actuelle des locaux
constitue donc bien une violation du contrat qui a été passé. La réaction
immédiate plus ou moins maladroite de la cobailleresse, surprise de se voir
ouvrir la porte de sa villa par une prostituée, n'y change rien.

2.5 Contrairement à ce que soutiennent les recourants, les bailleurs, comme on
l'a vu, n'avaient pas à prouver que l'activité déployée dans les locaux loués
engendrait des nuisances propres à rendre insupportable le maintien du contrat.
En conséquence, la cour cantonale n'a pas violé l'art. 8 CC en ne se
préoccupant pas de cette question. Les bailleurs devaient certes prouver que
les conditions d'application de l'art. 257f CO étaient réunies, mais ils
n'avaient pas à prouver des faits qui, selon la jurisprudence, sont sans
pertinence.
Que les bailleurs aient d'abord invoqué des nuisances ne change rien au fait
que la chose louée est utilisée contrairement à l'usage convenu; cela suffit à
justifier la résiliation. On ne voit pas trace sur ce point d'arbitraire dans
l'établissement des faits.

Les conditions du congé extraordinaire étant réunies et aucune forme d'abus de
droit de la part des bailleurs n'étant établie, il ne saurait être question
d'une nullité ou d'une annulabilité du congé au sens des art. 271 et 271a CO.
Quant à une éventuelle prolongation du bail, elle est expressément exclue par
l'art. 272a al. 1 let. b CO.

Partant, le recours doit être rejeté.

3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis solidairement à la charge des
recourants qui succombent (art. 66 al. 1 et 5, art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'500 fr., sont mis solidairement à la charge
des recourants.

3.
Les recourants verseront solidairement aux intimés, créanciers solidaires, une
indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre
d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 6 octobre 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Ramelet