Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.501/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_501/2010

Urteil vom 19. Januar 2011
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Widmer.

Verfahrensbeteiligte
1. A. X.________,
2. B. X.________,
beide vertreten durch Advokat Erik Wassmer,
Beschwerdeführer,

gegen

Y.________ AG,
vertreten durch Advokat Lukas Polivka,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietzinserhöhung; Mehrleistung,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung
Zivil- und Strafrecht, vom 25. Mai 2010.

Sachverhalt:

A.
Die Y.________ AG; Beschwerdegegnerin) nahm im Jahr 2007 an ihrer Liegenschaft
Z.________strasse in Q.________ Sanierungsarbeiten vor. Mit Schreiben vom 18.
April 2008 zeigte sie A. und B. X.________ (Beschwerdeführer) eine
Nettomietzinserhöhung von Fr. 396.-- für die von ihnen in dieser Liegenschaft
gemietete 4.5-Zimmerwohnung an, nämlich von bisher netto Fr. 1'367.-- auf neu
netto Fr. 1'763.--, gültig ab 1. Oktober 2008. Als Begründung wurden ein
Teuerungsausgleich von Fr. 8.20, die allgemeine Kostensteigerung von Fr. 6.25
sowie die umfassende Sanierung gemäss beiliegendem Schreiben von Fr. 382.--
aufgeführt. Darin wurden die Baukosten mit Fr. 553'338.85 beziffert und zu
einem Überwälzungssatz von 60 % veranschlagt.

Die Beschwerdeführer beanstandeten diese Erhöhung bei der Schlichtungsstelle
für Mietangelegenheiten. Es kam zu keiner Einigung.

B.
Mit Klage vom 18. September 2008 beantragte die Beschwerdegegnerin beim
Bezirksgericht Liestal, es sei festzustellen, dass der monatliche Nettomietzins
für die von den Beschwerdeführern bei der Beschwerdegegnerin gemietete
4.5-Zimmerwohnung, 1. OG, Liegenschaft Z.________strasse, Q.________, ab 1.
August 2008 neu Fr. 1'763.-- (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.25 %;
Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per 31. März 2008; Allgemeine
Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. März 2008) beträgt und als Nebenkosten
separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/ TV, Wasser, Abwasser,
Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst, Kehricht.

Mit Urteil vom 25. August 2009 hiess der Bezirksgerichtspräsident zu Liestal
die Klage teilweise gut und stellte fest, dass der monatliche Nettomietzins für
die gemietete Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu Fr. 1'689.-- (Kosten-Basis:
Hypothekarzinssatz 3.25 %; Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per
31. März 2008; Allgemeine Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. März 2008)
beträgt und als Nebenkosten separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/
TV, Wasser, Abwasser, Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst,
Kehricht. Der Bezirksgerichtspräsident anerkannte effektive Baukosten von Fr.
534'333.35 und davon einen wertvermehrenden Anteil von 50 %.

Gegen dieses Urteil appellierten die Beschwerdeführer an das Kantonsgericht
Basel-Landschaft und beantragten, das angefochtene Urteil aufzuheben. Es sei
festzustellen, dass die Mietzinserhöhung von Fr. 396.-- pro Monat gemäss der
Anzeige vom 18. April 2008 missbräuchlich sei; es sei die Mietzinserhöhung per
1. Oktober 2008 auf maximal Fr. 14.45 pro Monat zu reduzieren, eventualiter auf
maximal Fr. 208.70, subeventualiter auf maximal Fr. 242.90. Das Kantonsgericht,
Abteilung Zivil- und Strafrecht, hiess die Appellation am 25. Mai 2010
teilweise gut und stellte fest, dass der monatliche Nettomietzins für die
gemietete Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu Fr. 1'652.45 (Kosten-Basis:
Hypothekarzinssatz 3.25 %; Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per
31. März 2008; Allgemeine Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. März 2008)
beträgt und als Nebenkosten separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/
TV, Wasser, Abwasser, Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst,
Kehricht. Das Kantonsgericht anerkannte effektive Baukosten von Fr. 523'625.50
und davon einen wertvermehrenden Anteil von 45 %.

C.
Die Beschwerdeführer beantragen dem Bundesgericht mit Beschwerde in
Zivilsachen, das Urteil des Kantonsgerichts vom 25. Mai 2010 sei aufzuheben und
festzustellen, dass der monatliche Nettomietzins für die gemietete Wohnung ab
1. Oktober 2008 neu Fr. 1'381.45 (Kosten-Basis: Hypothekarzinssatz 3.25 %;
Landesindex der Konsumentenpreise 114.8 Punkte per 31. März 2008; Allgemeine
Kostensteigerung ausgeglichen bis 31. März 2008) beträgt und als Nebenkosten
separat vereinbart sind: Heizung/Warmwasser, Radio/TV, Wasser, Abwasser,
Hauswartung, allgemein Strom, Haus- und Gartendienst, Kehricht.

Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Die Vorinstanz schliesst auf Abweisung der Beschwerde.

D.
Mit Verfügung vom 11. Oktober 2010 wurde der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Der angefochtene Entscheid ist in einer Zivilsache ergangen, so dass
grundsätzlich die Beschwerde in Zivilsachen gegeben ist (Art. 72 BGG). Das
Kantonsgericht hat als obere kantonale Instanz (Art. 75 BGG)
verfahrensabschliessend (Art. 90 BGG) entschieden. Vor der Vorinstanz streitig
war eine Mietzinserhöhung von Fr. 307.55 monatlich, also Fr. 3'690.60 jährlich,
bei unbeschränkter Mietdauer. Der Kapitalwert dieser Leistung für die
Streitwertberechnung entspricht dem zwanzigfachen Betrag der einjährigen
Nutzung (Art. 51 Abs. 4 BGG), mithin Fr. 73'812.--. Er übertrifft damit den für
die Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen erforderlichen Betrag (Art. 74
Abs. 1 lit. a BGG).

2.
2.1 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96
BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls
wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG).
Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht
kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der
Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG;
BGE 136 I 65 E. 1.3.1; 134 II 244 E. 2.2; 133 III 439 E. 3.2). Macht der
Beschwerdeführer eine Verletzung des Willkürverbots von Art. 9 BV geltend,
genügt es nicht, wenn er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei
willkürlich; er hat vielmehr im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser
offensichtlich unhaltbar ist (BGE 134 II 349 E. 3 S. 352). Auf rein
appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht
ein (BGE 134 V 138 E. 2.1; 133 II 396 E. 3.1. S. 399).

2.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des
Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder
auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann
(Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich"
(BGE 135 III 397 E. 1.5).

Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
anfechten will, kann sich nicht damit begnügen, den bestrittenen Feststellungen
eigene tatsächliche Behauptungen gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die
Beweise seiner Ansicht nach zu würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und
substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die
Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Soweit der Beschwerdeführer
den Sachverhalt ergänzen will, hat er zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass
er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits
bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (Urteile 4A_214/2008 vom 9.
Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570; 4A_470/2009 vom 18. Februar
2010 E. 1.2). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der
Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE
133 II 249 E. 1.4.3).

Zu beachten ist, dass dem Sachgericht im Bereich der Beweiswürdigung ein
erheblicher Ermessensspielraum zusteht. Das Bundesgericht greift auf Beschwerde
hin nur ein, wenn das Sachgericht sein Ermessen missbraucht, insbesondere
offensichtlich unhaltbare Schlüsse zieht, erhebliche Beweise übersieht oder
solche willkürlich ausser Acht lässt (vgl. BGE 132 III 209 E. 2.1; 129 I 8 E.
2.1; 120 Ia 31 E. 4b S. 40). Inwiefern das kantonale Gericht sein Ermessen im
dargelegten Sinn missbraucht haben soll, ist in der Beschwerde klar und
detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3). Namentlich
genügt es nicht, einzelne Beweise anzuführen, die anders als im angefochtenen
Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer
Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem die freie Prüfung
aller Tat- und Rechtsfragen zukäme (vgl. BGE 116 Ia 85 E. 2b).

3.
Im kantonalen Verfahren war einzig umstritten, um welchen Betrag der Mietzins
als Folge der im Jahr 2007 durchgeführten Renovationsarbeiten erhöht werden
kann.
Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich,
wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet
sind. Als Mehrleistungen gelten nach Art. 14 der Verordnung vom 9. Mai 1990
über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11)
u.a. wertvermehrende Verbesserungen (Abs. 1 Satz 1). Bei umfassenden
Überholungen gelten in der Regel 50-70 % der Kosten als wertvermehrende
Investitionen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG). Mietzinserhöhungen wegen
wertvermehrender Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den
angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition
nicht überschreiten (Art. 14 Abs. 4 VMWG).

Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung für umfassende Überholungen
bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch
vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn
wenigstens nicht davon abzuhalten. Anderseits soll die insbesondere bei
grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen
Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70
% erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.; 110 II 404 E. 3a S. 408
[mit Bezug auf den seinerzeitigen Art. 10 VMM]). Dass bei einer umfassenden
Überholung 50-70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen zu betrachten
sind, stellt eine widerlegbare Vermutung dar. Wenn die einzelnen Arbeiten
konkret als wertvermehrend oder werterhaltend qualifiziert werden können,
gelangt der Pauschalansatz von 50-70 % nicht zur Anwendung. Eine
Mietzinserhöhung ist in diesem Fall (nur) nach Massgabe der effektiven
Mehrleistungen zulässig (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417 f.; bestätigt in Urteil
4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 2.3 mit weiteren Hinweisen).

4.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von Art. 8 ZGB, eine willkürliche
Beweiswürdigung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts.

4.1 Sie erblicken eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs und des
Beweisführungsrechts von Art. 8 ZGB darin, dass die Vorinstanz auf die
Durchführung eines eigenen Augenscheins in den Liegenschaften Z.________strasse
verzichtet habe, obwohl die Beschwerdeführer dies rechtzeitig mit der
Appellationsbegründung beantragt hätten. In der Folge habe die Vorinstanz das
Ergebnis des erstinstanzlichen Augenscheins nach eigenem Gutdünken erweitert,
ohne eigene Abklärungen an Ort und Stelle vorgenommen zu haben.

Diese Rüge entbehrt der Grundlage. Dem angefochtenen Urteil lässt sich nicht
entnehmen und die Beschwerdeführer belegen mit dem - nur pauschalen - Hinweis
auf ihre (von einem anderen Rechtsanwalt verfasste) Appellationsbegründung
nicht, dass sie im vorinstanzlichen Verfahren die Durchführung eines erneuten
Augenscheins beantragt hätten. Es ist daher davon auszugehen, dass sie dies
nicht getan haben. Sie können sich demnach nicht darüber beklagen, dass die
Vorinstanz keinen eigen Augenschein durchgeführt hat. Eine Verletzung des
Beweisführungsanspruchs nach Art. 8 ZGB oder des rechtlichen Gehörs liegt
mangels Beweisantrages von vornherein nicht vor (vgl. BGE 129 III 18 E. 2.6 S.
24 f.; 114 II 289 E. 2a S. 290, je mit Hinweisen).

4.2 Die Beschwerdeführer machen geltend, die Vorinstanz habe ohne
beweisrechtliche Grundlagen als wertvermehrende Investitionen aufgeführt: zwei
zusätzliche Möbelelemente in der Küche, Leitungen mit besserer Schallisolation,
Lamellenstoren mit besserer Verdunkelung, neuer Hitzeschutz bei den
Dachflächenfenstern. Die Annahme, es seien zwei zusätzliche Möbelelemente in
der Küche der Beschwerdeführer eingebaut worden, sei klar falsch und aus dem
Sachverhalt zu streichen. Eine verbesserte Schallisolation bei den
Wasserleitungen habe am Augenschein nicht festgestellt werden können. Die
Feststellung, dass die neu verlegten Leitungen einen verbesserten Schallschutz
aufwiesen, sei aktenwidrig. Sodann hätten die am Augenschein anwesenden
Personen keine verbesserte Verdunkelung der Lamellenstoren feststellen können.
Gleiches gelte für die behauptete Verbesserung der Fenster. Am Augenschein habe
festgestellt werden können, dass die alten Fenster dreifach verglast gewesen
seien, während die neuen zweifach verglast seien. Es sei willkürlich, bei
dieser Aktenlage eine Verbesserung anzunehmen. Auch der Hitzeschutz bei den
Dachfenstern sei nicht nachgewiesen. Ohnehin stellten die entsprechenden Posten
für die Beschwerdeführer, deren Wohnung im 1. Obergeschoss liege, keine
Mehrleistung dar.

Mit diesen Behauptungen zeigen die Beschwerdeführer nicht rechtsgenüglich auf,
inwiefern die gerügten Feststellungen der Vorinstanz offensichtlich unrichtig
sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (vgl.
Erwägung 2.2). Die Vorinstanz musste bei der Würdigung der Beweise nicht allein
auf das Protokoll des Augenscheins abstellen, wie die Beschwerdeführer dies
postulieren, sondern durfte auch die Aussagen des Zeugen C.________
berücksichtigen. Aus dessen Aussagen geht hervor, dass in den Küchen
zusätzliche Elemente eingebaut wurden, dass die Lamellenstoren insbesondere
eine bessere Verdunkelung ermöglichen, dass die Wasserleitungen eine
verbesserte Schallisolation aufweisen und der k-Wert der neuen Fenster besser
ist als derjenige der alten. Gemäss den Aussagen des Zeugen C.________ bedeutet
der Umstand, dass die alten Fenster dreifach verglast waren, angesichts der
Entwicklung in den vergangenen 23 Jahren nicht, dass der k-Wert besser gewesen
sei als bei einer Zweifachverglasung der neuen Fenster. Wenn die Vorinstanz
aufgrund dieser Zeugenaussagen von einem besseren k-Wert der neuen Fenster
ausging und demnach die Kosten für die neuen Fenster als wertvermehrende
Investitionen einstufte, verfiel sie nicht in Willkür. Dasselbe gilt
hinsichtlich der mit dem Ersatz der Dachflächenfenster verbundenen Arbeiten für
den neuen Hitzeschutz. Bei der Frage, inwiefern die entsprechenden
Investitionen bei der Berechnung der zulässigen Mietzinserhöhung für die
Wohnung der Beschwerdeführer im 1. Obergeschoss, die durch den neuen
Hitzeschutz keine Qualitätssteigerung erfährt, zu berücksichtigen sind, handelt
es sich überdies nicht um eine Frage der Sachverhaltsfeststellung, sondern um
eine solche der Umlegung der Renovationskosten der Liegenschaft auf die
einzelnen Wohnungen, welche die Beschwerdeführer indessen nicht mit hinreichend
substanziierten Rügen anfechten (vgl. dazu BGE 116 II 184 E. 3a S. 186 f.;
Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 7). Sodann entbehren auch die
vorinstanzlichen Annahmen, dass die neuen Lamellenstoren besser verdunkeln als
die alten und dass die Wasserleitungen eine verbesserte Schallisolation
aufweisen, im Hinblick auf die diesbezüglichen Aussagen des Zeugen C.________
nicht der beweisrechtlichen Grundlage. Das Gleiche gilt für die Feststellung
der Vorinstanz hinsichtlich der zwei zusätzlichen Elemente in der Küche.
Ohnehin erscheint der Umstand, ob die teilweise Neuanordnung auch in der Küche
der Beschwerdeführer zu zwei zusätzlichen Möbelelementen geführt hat, nicht
ausschlaggebend. Die Vorinstanz beurteilte allgemein, nicht allein bezogen auf
die Küche der Beschwerdeführer, ob die Arbeiten an den Küchen als
wertvermehrend zu beurteilen sind. In diesem Zusammenhang stellte sie fest,
dass die Küchen vollständig erneuert worden seien mit neuen
Küchenkombinationen, Kochherden, Kühlschränken, Mischbatterien und Backöfen.
Zudem seien neue Bodenbeläge verlegt worden. Neu verfügten sie über eine
Granitsteinabdeckung, die zwei - bestrittenen - zusätzlichen Möbelelemente
sowie über einen V-Zug-Kühlschrank mit einem separaten Abteil mit drei
Schubladen statt eines eintürigen Eisfachs. Die neuen Kühlschränke seien
gerichtsnotorisch deutlich energieeffizienter als die alten. Inwiefern die
Vorinstanz mit diesen Feststellungen bezüglich der Frage, ob die Küchenumbauten
insgesamt einen Mehrwert schafften, eine willkürliche Beweiswürdigung
vorgenommen oder eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung
getroffen haben soll, ist weder rechtsgenüglich dargetan noch ersichtlich.

4.3 Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz vor, § 104 Abs. 2 lit. c ZPO/BL
überspitzt formalistisch angewendet zu haben, weil sie die anlässlich der
bezirksgerichtlichen Verhandlung eingereichte Aufstellung "Aufteilung der
Baukosten gemäss Bauabrechnung" als bloss pauschale Geltendmachung, dass die
genannten Kosten nicht wertvermehrend seien, taxierte, wodurch die
Beschwerdeführer ihrer Substanziierungspflicht nach § 104 Abs. 2 lit. c ZPO/BL
nicht nachgekommen seien.

Die Rüge ist nicht leicht verständlich und jedenfalls nicht stichhaltig. Es ist
in keiner Weise dargetan, dass die Vorinstanz überspitzte bzw. überhöhte
Anforderungen an die Substantiierungspflicht gestellt hätte. Die
Beschwerdeführer behaupten selber nicht, im erstinstanzlichen Verfahren
substanziierte Behauptungen vorgebracht zu haben. Vielmehr sind sie der
Meinung, zusammen mit dem Augenscheinprotokoll und den Ausführungen in der
Appellationsbegründung und an der zweitinstanzlichen Hauptverhandlung werde
klar, warum die einzelnen Posten welcher Spalte zugeordnet worden seien. Eine
im erstinstanzlichen Verfahren verpasste genügende Substanziierung kann
indessen nicht mit erst in zweiter Instanz vorgebrachten Ausführungen
nachgeholt werden. Darauf hat die Vorinstanz hingewiesen und dem widersprechen
die Beschwerdeführer nicht. Ein überspitzter Formalismus im Zusammenhang mit
der Behandlung der erstinstanzlich eingereichten Aufstellung "Aufteilung der
Baukosten gemäss Bauabrechnung" ist nicht ersichtlich. Der entsprechende
Vorwurf geht fehl.

5.
Weiter rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 269a lit. b OR
i.V.m. Art. 14 Abs. 1 VMWG. Sie bestreiten das Vorliegen einer umfassenden
Überholung im Sinne von Art. 14 VMWG. Die Beweiserleichterung nach Art. 14 Abs.
1 VMWG dürfe nur gewährt werden, wenn ältere Bauten renoviert würden. Nur dann
sei ein Mehrwert bzw. eine Komfortsteigerung für die Mieter zu vermuten. Bei
einer erst 23-jährigen Liegenschaft sei von vornherein nicht damit zu rechnen,
dass die Sanierung zu einer Wertvermehrung führe.

5.1 Umfassende Überholungsarbeiten dienen einerseits dem Unterhalt des
Gebäudes, anderseits der Wertvermehrung, enthalten somit einerseits
werterhaltende und anderseits wertvermehrende Investitionen (BGE 118 II 415 E.
3a). Sie unterscheiden sich von den gewöhnlichen Reparaturen oder dem laufenden
Unterhalt vor allem mengenmässig und liegen vor, wenn ein Haus oder eine
Wohnung in grösserem Umfang instand gestellt wird. Eine umfassende Überholung
liegt in der Regel vor, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des
Gebäudeinnern erneuert werden oder wenn ein Haus oder Gebäude total renoviert
wird. Die Arbeiten gehen in der Regel über den normalen Unterhalt hinaus
(Urteil 4C.104/1996 vom 6. September 1996 E. 3a). Unter dem Begriff der
umfassenden Überholung sind demnach Arbeiten zu verstehen, die den laufenden
Unterhalt deutlich übersteigen, wesentliche und in der Regel mehrere Bauteile
einer Liegenschaft betreffen und dazu führen, deren Lebensdauer zu verlängern
und zu modernisieren. Auch der Kostenumfang der getätigten Investitionen kann
eine umfassende Überholung indizieren, wenn die Kosten im Verhältnis zum
Mietertrag ein beträchtliches Ausmass erreichen (HIGI, Zürcher Kommentar, 4.
Aufl. 1998, N. 350 f. zu Art. 269a OR; WEBER, Basler Kommentar,
Obligationenrecht, Bd. I, 4. Aufl. 2007, N. 12 zu Art. 269a OR; DAVID LACHAT et
al., Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 380; HANS BÄTTIG, Die
Überwälzung der Kosten von umfassenden Überholungen auf den Mietzins, MRA 2009
1 ff., S. 8; SARAH BRUTSCHIN, Die Überwälzung von Mehrleistungen auf den
Mietzins, mp 2005 129 ff., S. 138).

5.2 Die Vorinstanz erwog, an der Liegenschaft Z.________strasse in Q.________
seien im Jahr 2007 zahlreiche Arbeiten ausgeführt worden. So seien die Küchen,
die Badezimmer, die separaten WC, die gesamten Sanitärinstallationen (inkl.
Leitungsnetz), die Lüftungsinstallationen, die Wand- und die Bodenbeläge, die
Elektroinstallationen sowie die Fenster und Storen erneuert worden. Die
Auflistung der aufgeführten Arbeiten zeige, dass diese sehr umfangreich gewesen
seien und wesentliche Gebäudeteile betroffen hätten, weshalb bereits der Umfang
der Investitionen für das Vorliegen einer umfassenden Überholung sprechen
würden. Mit der Renovation und insbesondere dem Ersatz der Küchen, der
Badezimmer und der separaten WC sei die Lebensdauer der erneuerten Teile
verlängert worden. Die Investitionen seien sodann in verschiedenen Bereichen
wertvermehrend und gingen über den üblichen, regelmässig vorzunehmenden
Unterhalt hinaus. Zu erwähnen seien zudem die hohen Kosten der Investitionen.
Die Klägerin habe im Jahre 2007 für Bauarbeiten an der streitbetroffenen
Liegenschaft rund Fr. 550'000.-- aufgewendet. Davon seien Fr. 520'000.-- für
die Berechnung der Mietzinserhöhung zu berücksichtigen. Bei diesen Beträgen
handle es sich um mehr als den fünffachen Betrag der jährlichen
Nettomietzinseinnahmen von knapp Fr. 100'000.--, die vor der umfassenden
Überholung erzielt worden seien. Dieses Verhältnis erscheine als hoch und
stelle ein weiteres Indiz dar, dass eine umfassende Überholung getätigt worden
sei.

5.3 Diese Erwägung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Die
Beschwerdeführer halten ihr nichts entgegen, was eine andere Beurteilung
erheischen würde. Namentlich trifft es nicht zu, dass nur ältere Liegenschaften
einer umfassenden Überholung zugänglich wären. Die Behauptung der
Beschwerdeführer, die streitbetroffene Liegenschaft habe schon vor den
Renovationsarbeiten im Jahre 2007 dem heutigen Standard entsprochen und wäre
nicht renovationsbedürftig gewesen, wenn die Wasserleitungen richtig entkalkt
worden wären, findet in den Feststellungen des angefochtenen Urteils keine
Stütze. Der Zeitraum, der seit der Erstellung der Liegenschaft bzw. der letzten
umfassenden Überholung verstrichen ist, kann bei der Festlegung des im
konkreten Fall innerhalb des Rahmens von 50-70 % liegenden Mehrwertanteils
berücksichtigt werden (wobei umstritten ist, inwiefern; vgl. HIGI, a.a.O., N.
388 zu Art. 269a OR; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl.
2008, N. 71 zu Art. 269a OR, nach denen bei einem eher kurzen Zeitraum der
Mehrwertanteil am oberen Ende der Bandbreite von 50-70 % anzusiedeln ist;
anders: BÄTTIG, a.a.O., S. 25 f.; vgl. auch LACHAT et al., a.a.O., S. 380). Der
Umstand, dass die streitbetroffene Liegenschaft im Zeitpunkt der
Renovationsarbeiten erst 23 Jahre alt war, schliesst hingegen die Annahme einer
umfassenden Überholung nicht aus. In aller Regel kann nach dem Ersatz von mehr
als zwanzigjährigen Einrichtungen, die wesentliche Bestandteile der
Liegenschaft bilden, nicht mehr vom gleichen Standard gesprochen werden,
sondern es ist davon auszugehen, dass die entsprechenden Investitionen -
entsprechend der Regelung von Art. 14 Abs. 1 VMWG - einen Mehrwert im Sinne von
Art. 269a lit. b OR schaffen. So ist regelmässig anzunehmen, dass nach zwanzig
Jahren ein technologischer Fortschritt zu verzeichnen ist, der zu
höherwertigen, leistungsfähigeren, energiesparenderen Einrichtungen führt. Dies
harmoniert mit der Rechtsprechung über die Berücksichtigung von Liegenschaften
als Vergleichsobjekte bei der Ermittlung der quartierüblichen Mietzinse im
Sinne von Art. 269a lit. a OR, nach der Liegenschaften mit einem Bauabstand von
mehr als zwanzig Jahren nicht mehr als in die gleiche Bauperiode fallend zu
betrachten und damit nicht zu berücksichtigen sind (BGE 136 III 74 E. 3.2.1).

Die Beschwerdeführer wenden ein, das angeführte Verhältnis der Baukosten zu den
Mietzinseinnahmen zeige, dass die Liegenschaft völlig unnötigerweise saniert
worden sei. Einziger Grund seien die Lecks in den Wasserleitungen gewesen.
Ausserdem sei weder behauptet noch bewiesen, welche Unterhaltsarbeiten in der
Zeit zwischen der Errichtung der Liegenschaft und der Sanierung im 2007
vorgenommen worden seien. Es sei davon auszugehen, dass keine
Unterhaltsarbeiten vorgenommen worden seien. Die Beschwerdegegnerin könne daher
aus dem Vergleich zwischen den Mietzinseinnahmen und den Sanierungskosten
nichts zu ihren Gunsten ableiten. Diese Argumentation verkennt, dass ein hoher
kostenmässiger Investitionsaufwand im Verhältnis zum Mietertrag durchaus ein
Indiz dafür darstellen kann, dass eine umfassende Überholung im Sinne von Art.
14 Abs. 1 Satz 2 VMWG vorgenommen wurde (vgl. Erwägung 5.1). Im Übrigen ist der
Vorwurf, die Beschwerdegegnerin habe keinerlei Unterhalt vorgenommen, schlecht
mit der eigenen Behauptung der Beschwerdeführer, die Liegenschaft sei überhaupt
nicht renovationsbedürftig gewesen, in Einklang zu bringen.

5.4 Die Vorinstanz ging demnach zu Recht von einer umfassenden Überholung im
Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG aus.

6.
6.1 Bei umfassenden Überholungen gelten in der Regel 50-70 % der Kosten als
wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG). Der Pauschalansatz
von 50-70 % darf nur dann nicht angewendet werden, wenn der Mieter (bzw. der
Vermieter) im Einzelnen nachweisen kann, dass der Anteil wertvermehrender
Investitionen tiefer (bzw. höher) ist (Erwägung 3).

Dass die Beschwerdeführer den entsprechenden Nachweis angetreten und zu
erbringen vermocht hätten, geht aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor.
Jedenfalls zeigen die Beschwerdeführer diesbezüglich keine willkürliche
Beweiswürdigung auf. Es nützt ihnen nichts, wenn sie in der Beschwerde an das
Bundesgericht den wertvermehrenden Charakter der Arbeiten (ausser der
Granitsteinabdeckung und der grösseren Kühlschränke) bestreiten und dabei den
vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt teilweise mit nicht rechtsgenüglich
substanziierten Sachverhaltsrügen als unrichtig kritisieren bzw. erweitern.
Damit können sie nicht gehört werden (vgl. Erwägung 2.2). Sie müssten darlegen
können, dass die Vorinstanz in willkürlicher Beweiswürdigung verkannt habe,
dass sie im Einzelnen nachzuweisen vermocht hätten, dass der Anteil
wertvermehrender Investitionen tiefer als der Pauschalansatz von 50-70 % ist.
Dies wird in der Beschwerde nicht, jedenfalls nicht rechtsgenüglich aufgezeigt.
Nach dem in vorstehender Erwägung 5.3 Ausgeführten ist unabhängig davon nicht
ersichtlich, dass die Vorinstanz in Willkür verfallen wäre, indem sie davon
ausging, der Ersatz von wesentlichen Gebäudeteilen, namentlich des ganzen
Wasserleitungssystems, der Kücheneinrichtungen und der Fenster, nach 23 Jahren
sei als werterhöhend einzustufen. Es bleibt somit dabei, dass der
Pauschalansatz anzuwenden war.

6.2 Die Bestimmung des massgebenden pauschalen Anteils der wertvermehrenden
Kosten bei einer umfassenden Sanierung beruht auf Ermessen (Urteile 4A_470/2009
vom 18. Februar 2010 E. 4; 4A_416/2007 vom 9. Januar 2008 E. 3.3.3). Die
Vorinstanz überprüfte, ob der von der ersten Instanz angenommene Mehrwertanteil
von 50 % gerechtfertigt sei oder nicht. Dabei nahm sie eine ungefähre
Abschätzung des Anteils der qualitätsverbessernden Arbeiten vor, teilweise
unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Renovation bereits 23 Jahre nach
Erstellung der Liegenschaft stattfand und daher Elemente schon vor Ablauf ihrer
Lebensdauer ersetzt wurden. Dieses Vorgehen bei der Festlegung des im konkreten
Fall massgebenden Ansatzes innerhalb der Bandbreite von 50-70 % ist nicht zu
beanstanden (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 71 zu Art. 269a OR; HIGI, a.a.O.,
N. 386 zu Art. 269a OR; LACHAT et al., a.a.O., S. 380; BÄTTIG, a.a.O., S. 25
f.). Gesamthaft gelangte sie zum Ergebnis, dass die Unterhaltsarbeiten
offenkundig leicht überwögen, weshalb sie den Anteil der wertvermehrenden
Investitionen auf 45 % festlegte. Die Unterschreitung des bei umfassenden
Überholungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG in der Regel geltenden Rahmens von
50-70 % stellt für die Beschwerdeführer keine Belastung dar. Nachdem einzig die
Mieter Beschwerde erhoben haben, hat es beim vorinstanzlich angenommenen Anteil
von 45 % sein Bewenden. Wenn die Beschwerdeführer meinen, es müsste noch viel
weiter nach unten abgewichen werden, da für die gesamte Liegenschaft ein Fr.
12'500.-- übersteigender Mehrwert nicht ersichtlich sei, kann ihnen nicht
gefolgt werden. Von dem nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG in der Regel geltenden
Rahmen von 50-70 % könnte nach unten nur abgewichen werden, wenn die
Beschwerdeführer als Mieter im Einzelnen hätten nachweisen können, dass der
Anteil wertvermehrender Investitionen tiefer ist. Dieser Nachweis wurde nicht
erbracht.

Die Beschwerdeführer vermögen demnach keine Verletzung von Art. 269a lit. b OR
i.V.m. Art. 14 Abs. 1 VMWG darzutun.

7.
Die Beschwerdeführer kritisieren das angefochtene Urteil im Ergebnis auch als
willkürlich, weil der blosse Ersatz von bestehenden Einrichtungen den Mietern
nochmals belastet werde. Sie hätten zusammen mit den Vormietern in den Jahren
1984 bis 2006 gemäss allgemein anerkannten Grundsätzen der Mietzinsgestaltung
12 % der Miete für den Unterhalt der bestehenden Einrichtungen und auch
Amortisationen bezahlt. Unterhaltsarbeiten der Vermieterin seien für diese
Jahre aber nicht behauptet und nicht bewiesen. Wenn nun die Renovationskosten
auch nur teilweise auf die Mieter überwälzt würden, bezahlten sie wiederum 10 %
der Miete für den Unterhalt und 4 % Amortisation pro Jahr. Diesen Argumenten
sei die Vorinstanz mit der Berücksichtigung von nicht existenten
Unterhaltsarbeiten ausgewichen. Sie verletze damit das rechtliche Gehör sowie
Art. 269a lit. b OR und die dazu von der Rechtsprechung aufgestellten
Grundsätze.

Dem angefochtenen Urteil lässt sich indessen - anders als demjenigen im
Parallelverfahren 4A_505/2010 - nicht entnehmen, dass die Beschwerdeführer
diese Argumentation im Appellationsverfahren vorbrachten, und diese belegen
nicht mit einer hinreichend begründeten Sachverhaltsrüge, dass sie dies getan
hätten. Entsprechend äusserte sich die Vorinstanz im angefochtenen Urteil nicht
dazu, und dies mangels entsprechender Tatsachenbehauptungen zu Recht. Eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt von vornherein nicht vor. Ins Leere
geht deshalb auch der Vorwurf, die Vorinstanz habe in diesem Zusammenhang mit
ihren Erwägungen Grundsätze verletzt, welche die Rechtsprechung zu Art. 269a
lit. b OR aufgestellt habe, finden sich im angefochtenen Urteil doch gar keine
entsprechenden Erwägungen.

8.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem
Verfahrensausgang entsprechend werden die Beschwerdeführer kosten- und
entschädigungspflichtig unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 66 Abs. 1 und 5
sowie Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt, in
solidarischer Haftbarkeit.

3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen, in solidarischer Haftbarkeit.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft,
Abteilung Zivil- und Strafrecht, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 19. Januar 2011

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Klett Widmer