Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.526/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_526/2010

Urteil vom 23. November 2010
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raoul Futterlieb,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Anita Thanei,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Kündigungsschutz,

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 13. August 2009.
Sachverhalt:

A.
B.________ (Beschwerdegegnerin) ist seit dem 24. Januar 2000 alleinige Mieterin
einer ihr von A.________ (Beschwerdeführer) vermieteten 2-Zimmerwohnung mit
Keller- und Estrichabteil in der Liegenschaft X.________strasse in Y.________.
Mit amtlichem Formular vom 5. Juni 2007 kündigte der Beschwerdeführer den
Mietvertrag fristgerecht auf den 30. September 2007 mit der Begründung
"umfassende Renovation der Wohnung".

B.
Die von der Beschwerdegegnerin am 3. Juli 2007 angerufene paritätische
Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirkes Zürich erklärte die Kündigung am
23. Oktober 2007 für ungültig. Das hierauf mit der Sache befasste Mietgericht
des Bezirks Zürich erachtete jedoch die Kündigung vom 5. Juni 2007 mit Urteil
vom 18. Februar 2009 für gültig und erstreckte das Mietverhältnis definitiv um
drei Jahre bis zum 30. September 2010. Auf Berufung der Beschwerdegegnerin
stellte indessen die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich am 13.
August 2009 fest, die Kündigung des Mietverhältnisses per 30. September 2007
sei ungültig. Gegen diesen Beschluss hat der Beschwerdeführer kantonale
Nichtigkeitsbeschwerde erhoben, welche das Kassationsgericht des Kantons Zürich
mit Zirkulationsbeschluss vom 13. August 2010 abwies, soweit es darauf eintrat.

C.
Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen,
es sei der Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom
13. August 2009 vollumfänglich aufzuheben, und es sei die Gültigkeit der
Kündigung vom 5. Juni 2007 auf den 30. September 2007 zu erkennen.
Dementsprechend sei der Entscheid des Mietgerichts Zürich vom 18. Februar 2009
zu bestätigen.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf vollumfängliche Abweisung der Beschwerde,
eventuell auf Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz.
Subeventuell sei der Beschwerdegegnerin eine Auszugsfrist von einem Jahr ab
Zustellung des bundesgerichtlichen Entscheids einzuräumen. Die Vorinstanz hat
auf Vernehmlassung verzichtet.

Erwägungen:

1.
1.1 Nach Art. 100 Abs. 6 BGG beginnt die Beschwerdefrist, wenn der Entscheid
eines oberen kantonalen Gerichts mit einem Rechtsmittel, das nicht alle Rügen
nach den Artikeln 95-98 zulässt, bei einer zusätzlichen kantonalen
Gerichtsinstanz angefochten worden ist, erst mit der Eröffnung des Entscheids
dieser Instanz. Die innert 30 Tagen seit Eröffnung des
Kassationsgerichtsentscheids eingereichte Beschwerde gegen den Beschluss des
Obergerichts ist somit als rechtzeitig zu qualifizieren (BGE 134 III 92 E. 1.1
S. 93 f.).

1.2 Aus dem Erfordernis der Letztinstanzlichkeit gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG
ergibt sich, dass der kantonale Instanzenzug für die Rügen, die dem
Bundesgericht vorgetragen werden, ausgeschöpft sein muss (BGE 134 III 524 E.
1.3 S. 527 mit Hinweisen). Der angefochtene Beschluss des Obergerichts ist
daher nur soweit letztinstanzlich, als die vor Bundesgericht erhobenen Rügen
dem Zürcher Kassationsgericht als höchster kantonaler Instanz nicht
unterbreitet werden konnten (BGE 134 III 92 E. 1.1 S. 93 f.). Dies trifft
bezüglich der Rüge der Verletzung von materiellem Bundeszivilrecht zu (Urteil
4A_398/2008 vom 18. Dezember 2008, E. 1.2.2).

1.3 Die Vorinstanz kam nach in einlässlicher Beweiswürdigung zum Schluss, der
behauptete Kündigungsgrund der umfassenden Sanierung der Wohnung sei nicht
glaubhaft gemacht. Der Beschwerdeführer kritisiert vor Bundesgericht diese
Beweiswürdigung, die er für unhaltbar ausgibt. Diese Rügen konnte der
Beschwerdeführer dem Kassationsgericht unterbreiten (§ 281 Ziff. 2 ZPO/ZH).
Dies hat er denn auch getan. Mit Bezug auf die vom Beschwerdeführer gegen die
Beweiswürdigung der Vorinstanz erhobenen Rügen erweist sich der angefochtene
Entscheid des Obergerichts daher nicht als letztinstanzlich im Sinne von Art.
75 Abs. 1 BGG, weshalb die Beschwerde in Zivilsachen insoweit nicht zulässig
ist. Den Entscheid des Kassationsgerichts lässt der Beschwerdeführer
unangefochten. Dessen Erwägungen können daher nicht überprüft werden.

2.
2.1 Als Verstoss gegen Art. 8 ZGB rügt der Beschwerdeführer, es sei ihm das
Recht auf Beweis verweigert worden, indem auf die Zeugenaussagen von C.________
und D.________ verzichtet worden sei. Damit sei ihm verunmöglicht worden, zu
beweisen, dass der Umbaubeschrieb vor dem darauf erscheinenden Datum geschaffen
worden sei und dass die Kenntnisse von C.________ aus früherer Bautätigkeit in
der Mietliegenschaft für den Umbaubeschrieb ausgereicht hätten.

2.2 Auch diese Rüge läuft auf eine unzulässige Kritik an der (vorweggenommenen)
Beweiswürdigung des Obergerichts hinaus. Das Obergericht ging sinngemäss davon
aus, auch bei einer allfälligen Bestätigung des geltend gemachten frühen
Planungsbeginns und des Vorliegens einer mündlichen Kostenschätzung durch die
vom Beschwerdeführer angebotenen Zeugen würde sich nichts daran ändern, dass
mit Blick auf die übrigen vorhandenen Indizien das behauptete
Renovationsvorhaben als nicht glaubhaft erscheine. Einer derartigen
antizipierten Beweiswürdigung steht Art. 8 ZGB nicht entgegen (BGE 130 III 591
E. 5.4 S. 601 f. mit Hinweisen).

3.
Insgesamt erweist sich die Beschwerde aus den dargelegten Gründen als
unbegründet und ist abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden
kann. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer für das
bundesgerichtliche Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit insgesamt Fr. 4'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. November 2010

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Klett Gelzer