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Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.551/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_551/2010

Arrêt du 2 décembre 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, Présidente,
Corboz et Kiss.
Greffier: Piaget.

Participants à la procédure
X.________, représenté par Me Isabelle Jaques,
recourant,

contre

Y.________,
représentée par Me Olivier Ribordy,
intimée.

Objet
vente immobilière; vice du consentement,

recours contre le jugement du Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour
civile II, du 27 août 2010.

Faits:

A.
X.________, qui exploite une entreprise d'ébénisterie, d'agencement et de
menuiserie, a acquis, en 1994, un chalet, construit à la fin des années 1960,
sur la commune de ... (Valais), situé à l'extérieur de la station de ....
Désirant vendre son chalet, il a chargé l'agence A.________ de trouver un
acheteur.

Y.________, qui exerce la profession d'infirmière, a souhaité acheter un petit
chalet en Valais grâce à un héritage de 90'000 fr. qu'elle a reçu à fin 2005;
son intention était de s'y installer à sa retraite, mais de le louer dans
l'intervalle, afin de financer partiellement cette acquisition.

Intéressée au chalet offert à la vente par X.________, elle l'a visité à deux
reprises, les 3 et 10 décembre 2005. Lors de la première visite, le père de
S.B.________, la responsable de l'agence immobilière, s'est présenté comme
constructeur de chalets et a déclaré à Y.________ qu'il s'agissait d'une bonne
construction et qu'elle ferait une très bonne affaire. Lors de la seconde
visite, X.________ a affirmé que le chalet était parfaitement en ordre et en
bon état, précisant qu'il s'occupait de son entretien; il a indiqué en outre
que le terrain bénéficiait d'une source privée, si bien que l'acheteuse ne
manquerait pas d'eau et n'aurait pas besoin de raccorder le chalet au système
communal.

Le 7 février 2006, X.________ a vendu à Y.________ la parcelle no ..., folio
25, comprenant, outre le chalet, un garage et une annexe construite
sommairement. Le prix de vente a été fixé à 380'000 fr., sur lesquels, en
raison de la reprise d'un prêt hypothécaire, l'acheteuse devait verser 210'000
fr. L'acte de vente contenait la disposition suivante :

"L'habitation et le garage sont vendus dans leur état actuel. L'acquéreuse
déclare les avoir visités et les accepter comme tels, sous réserve du chiffre
5".

Sous ch. 5, le vendeur s'était engagé à effectuer à ses frais différents
travaux.

Au mois de juillet 2006, l'entrepreneur P.B.________, chargé de repeindre
l'intérieur du garage, n'a pas pu procéder à ce travail en raison
d'infiltrations d'eau dans le mur.
Un nouveau locataire, C.________, est entré dans le chalet le 1er juillet 2006.
Peu après son emménagement, des problèmes d'alimentation en eau sont survenus.
S.B.________ a fait apporter de l'eau, puis changer la pompe. Le problème n'a
pas été réglé et le locataire a résilié le bail et rendu les clés le 29 juillet
2006 en déclarant que son congé était uniquement lié au fait qu'il ne pouvait
pas disposer d'eau. Y.________ lui a restitué le loyer de juillet 2006 et lui a
remboursé les frais d'hébergement encourus à l'Hôtel S.________.

Le 29 juillet 2006, Y.________ s'est rendue au chalet et a constaté la présence
d'humidité. Elle a immédiatement téléphoné à X.________ pour lui en faire part,
ainsi que l'aviser du départ du locataire. Elle a confirmé ses réclamations par
lettre du 8 août 2006. Par courrier du 26 août 2006, elle a communiqué à
X.________ et à S.B.________ qu'elle n'acceptait pas le chalet et dressé une
liste des défauts, mentionnant notamment le manque d'eau potable dû
probablement à une insuffisance de la source.

A la fin du mois d'août 2006, Y.________ a chargé l'architecte D.________, de
dresser un état du chalet. Celui-ci a estimé la valeur du bien-fonds à quelque
190'000 fr. Selon lui, le chalet, insalubre et privé d'alimentation en eau
potable, était inhabitable.

Y.________ a continué de veiller à l'entretien du chalet, faisant procéder à
une vidange en novembre 2006.

B.
Le 22 janvier 2007, Y.________ a cité X.________ en conciliation, en indiquant
qu'elle invalidait le contrat de vente pour cause de dol et d'erreur
essentielle.

Le 2 février 2007, elle a ouvert action devant le Juge du district de Monthey
contre X.________.

Elle a conclu en dernier lieu à l'annulation de la vente et à la restitution du
prix de vente avec intérêts. Subsidiairement, elle a demandé que le prix de
vente soit réduit de 190'000 fr. Par ailleurs, elle a sollicité, avec intérêts,
des dommages-intérêts, soit, en capital, 8'129 fr. 65, 1'775 fr., 3'636 fr. 90
et 3'112 fr. 20.

Le défendeur s'est opposé à la demande en totalité.

Une expertise judiciaire a été confiée à l'architecte E.________. Pour la
question de l'alimentation en eau, celui-ci s'est adjoint les services d'un
spécialiste, F.________, du Bureau V.________ SA. Ce dernier a conclu que l'eau
était potable selon la législation en vigueur, mais qu'elle n'était pas pure du
point de vue bactériologique; sur les bases de la déclaration d'un tiers, il a
supposé que l'alimentation en eau n'était pas permanente, du moins certaines
années. L'expert judiciaire en a déduit que l'alimentation en eau potable était
défectueuse et n'était pas garantie. Un assainissement de l'installation, à
supposer que la source soit suffisante, coûterait 50'000 fr. et un raccordement
au réseau d'eau publique 90'000 fr. L'expert a également fait appel à
l'organisation W.________, pour étudier d'autres problèmes d'humidité. Il a été
conclu que des travaux d'assainissement étaient indispensables pour garantir la
pérennité de l'édifice. Pour ces autres défauts, l'expert a estimé que certains
ne pouvaient pas être détectés par l'acheteuse, tandis que le vendeur, en
raison de sa profession et de sa durée de possession, ne pouvait
vraisemblablement pas les ignorer. L'expert a estimé la valeur du bien-fonds à
203'000 fr.

Le locataire qui a précédé C.________ n'a pas pu être entendu. Cependant,
C.________ a affirmé qu'il lui avait dit avoir rencontré des problèmes
d'alimentation en eau durant l'hiver, ce qu'un autre témoin (G.________) a
confirmé. Les locataires antérieurs qui ont été entendus ne se sont pas plaints
d'une insuffisance de la source ou d'une insalubrité de l'eau.

Le prêteur hypothécaire, T.________ SA, a réalisé, en juin 2007, une étude
visant à déterminer la valeur de marché du chalet litigieux, qui a été estimé à
135'000 fr.

Par jugement du 27 août 2010, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a
invalidé la vente, condamné X.________ à restituer à Y.________, avec intérêts,
le prix qu'elle a payé, soit 210'000 fr., ainsi qu'à la libérer de la dette
hypothécaire qu'elle a reprise, soit 170'000 fr.; moyennant quoi, il a été
ordonné au registre foncier d'inscrire X.________ comme propriétaire du
bien-fonds. Par ailleurs, X.________ a été condamné à verser à Y.________, avec
intérêts, différentes sommes, soit 5'740 fr., 2'070 fr. 10, 319 fr. 55 et 375
fr.; de son côté, cette dernière a été condamnée à verser à X.________ 4'200
fr. avec intérêts. Le Tribunal cantonal a également statué sur les frais et
dépens.

C.
X.________ exerce un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral
contre le jugement cantonal du 27 août 2010. Invoquant l'interdiction de
l'arbitraire et la violation de nombreuses dispositions de droit fédéral, le
recourant a conclu à l'annulation de la décision attaquée et au rejet des
conclusions de sa partie adverse, sous suite de frais et dépens;
subsidiairement, il a demandé le renvoi de la cause à l'autorité cantonale. Il
a sollicité par ailleurs l'effet suspensif, qui lui a été accordé par
ordonnance présidentielle du 26 octobre 2010.

L'intimée a conclu au rejet du recours avec suite de frais et dépens, et à
l'octroi de l'assistance judiciaire.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires
(art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en
matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière
instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse
atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours est en
principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 48 al. 1 et 100
al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

On peut certes observer que la cour cantonale n'a pas statué sur recours, comme
le prévoit l'art. 75 al. 2 LTF, mais cette situation reste sans conséquence,
puisque les cantons disposent encore d'un délai d'adaptation (art. 130 al. 2
LTF).

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est
délimité par les art. 95 et 96 LTF. En conséquence, il peut aussi être formé
pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674;
134 III 379 consid. 1.2 p. 382).

Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est
donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation
retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre
motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant
une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397
consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art.
42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le
Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas
tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées
devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 135 II 384 consid. 2.2.1 p.
389).

Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne
peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une
question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été
invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2
LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130,
397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153) - ou en violation du
droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133
IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'état de fait ne peut être
demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97
al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté à
moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

En l'espèce, le recourant présente son propre état de fait, sans se prévaloir
de l'une des circonstances qui pourrait permettre au Tribunal fédéral de
s'écarter des constatations cantonales (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF). En
conséquence, il n'est pas possible d'en tenir compte et le raisonnement doit
être mené exclusivement sur la base des constatations cantonales.

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 La cour cantonale a examiné successivement les conditions d'une
invalidation du contrat pour erreur essentielle, celles d'une invalidation pour
dol, celles d'une action rédhibitoire dans le cadre de la garantie des défauts
et celles d'une action minutoire dans le même contexte; quant à la clause
d'exclusion de la garantie, la cour cantonale s'est demandée si elle devait
être écartée parce qu'elle constituerait une simple clause de style, parce que
les défauts sortiraient du cadre de la prévision des parties, parce que la
clause contredirait une qualité promise ou encore parce que la clause serait
entachée de dol. Il en résulte un foisonnement de notions juridiques, qui se
répercute sur l'acte de recours, parce que le recourant n'a pas voulu laisser
un argument inattaqué. Dans une telle situation, il faut rappeler que le
Tribunal fédéral applique le droit d'office - hormis le droit constitutionnel
et le droit cantonal - et qu'il n'est lié ni par l'argumentation des parties,
ni par la construction juridique retenue par la cour cantonale (cf. supra
consid. 1.2). Pour ne pas s'égarer dans des considérations juridiques inutiles,
il faut ici reprendre ab ovo l'analyse juridique des faits établis.

2.2 Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral
(art. 105 al. 1 LTF) - que les parties ont conclu un contrat de vente au sens
de l'art. 184 al. 1 CO. Par son objet, le contrat se caractérise comme une
vente immobilière (art. 216 ss CO). En l'absence de règles spéciales, l'art.
221 CO prévoit que les normes concernant la vente mobilière s'appliquent par
analogie aux ventes d'immeubles. Ce renvoi concerne en particulier les règles
sur la garantie des défauts (ATF 131 III 145 consid. 3 p. 147).

2.3 Lorsqu'il allègue que la chose vendue est défectueuse, l'acheteur peut, si
les conditions de ces deux voies de droit sont remplies, choisir d'invalider le
contrat pour vice du consentement ou d'exercer l'action rédhibitoire
(respectivement l'action minutoire) résultant de la garantie des défauts (ATF
114 II 131 consid. 1 p. 134 ss; 109 II 319 consid. 2 p. 322; 108 II 102 consid.
2.1 p. 104; 107 II 419 consid. 1 p. 421 s.). Il n'est fait exception à cette
règle que dans le domaine du commerce de bétail (ATF 111 II 67 consid. 3 p.
70). Les deux voies sont alternatives (mais non cumulatives) et laissées au
libre choix de l'acheteur. Rien n'empêche l'acheteur de choisir, à titre
principal, d'invalider le contrat et de se réserver, pour le cas où les
conditions d'une invalidation ne seraient pas réalisées, de faire valoir
subsidiairement l'action en garantie des défauts (SILVIO VENTURI, Commentaire
romand, Code des obligations I, no 12 ad Introduction aux articles 197-210 CO).

En l'espèce, la cour cantonale a constaté que la demanderesse a déclaré, dans
sa citation en conciliation, qu'elle invalidait le contrat pour vice du
consentement. Par la suite, elle a constamment conclu principalement à
l'annulation du contrat et n'a demandé une réduction du prix qu'à titre
subsidiaire. La cour cantonale en a déduit que l'intention réelle de la
demanderesse était de demander, à titre principal, l'invalidation du contrat
pour cause d'erreur essentielle. Il n'est pas invoqué que ces constatations sur
les faits procéduraux seraient arbitraires et on ne voit pas en quoi elles le
seraient.

En conséquence, le Tribunal fédéral est lié (art. 105 al. 1 et 2 LTF). Dès lors
que la partie demanderesse a fait le choix qui lui appartenait, il convient
d'examiner si les conditions d'une invalidation du contrat pour cause d'erreur
essentielle sont ou non réunies; si elles le sont, il n'y a pas à examiner si
la demanderesse aurait aussi pu invalider le contrat pour cause de dol ou
exercer les actions découlant de la garantie des défauts.

2.4 Selon l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au
moment de conclure, était dans une erreur essentielle. Il ressort de l'art. 24
al. 1 ch. 4 CO que l'erreur est essentielle notamment lorsqu'elle porte sur des
faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui se prévaut de son
erreur, de considérer comme des éléments nécessaires du contrat. Pour que ce
cas d'erreur essentielle soit réalisé, il faut tout d'abord que le
cocontractant puisse se rendre compte, de bonne foi, que l'erreur de l'autre
partie porte sur un fait qui était objectivement de nature à déterminer la
partie à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues; il faut
encore, en se plaçant du point de vue de la partie qui était dans l'erreur, que
l'on puisse admettre subjectivement que son erreur l'a effectivement déterminée
à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues (ATF 135 III
537 consid. 2.2 p. 541 s.; 132 III 733 consid. 1.3 p. 741; 129 III 363 consid.
5.3 p. 365). Ce que les parties avaient à l'esprit au moment de conclure
ressortit au fait; savoir si l'erreur doit être qualifiée d'essentielle au sens
de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO est en revanche une question de droit (ATF 135 III
537 consid. 2.2 p. 542; 113 II 25 consid. 1a p. 27).

En l'espèce, il ressort des constatations cantonales - dont l'arbitraire n'est
pas invoqué - que la vente portait sur un chalet dans lequel l'acheteuse
souhaitait vivre après sa retraite et qu'elle entendait louer dans l'immédiat.
Il ne s'agit donc pas d'une cabane qui serait seulement destinée à fournir un
abri pendant quelques heures, voire une nuit, à la suite d'une course de
montagne. Dans un chalet destiné à être occupé à demeure, il est essentiel -
compte tenu des exigences de confort moderne - de disposer constamment d'une
alimentation en eau courante saine. L'importance de cette question ne saurait
être sérieusement déniée. Il est d'ailleurs symptomatique d'observer que la
question de l'alimentation en eau a été évoquée lors des visites qui ont
précédé la vente. Il s'agit donc objectivement, selon la loyauté commerciale,
d'un élément essentiel au moment d'acquérir une habitation. La question doit
aussi être considérée comme subjectivement essentielle pour l'acheteuse,
puisqu'elle souhaitait vivre dans ce chalet et, dans un premier temps, le louer
et que la première location s'est déjà révélée impossible en raison du défaut
d'alimentation en eau. On ne peut imaginer que cette question n'ait pas été
essentielle pour l'acheteuse au moment de conclure.

Or, la cour cantonale a retenu que l'alimentation en eau durant toute l'année
n'était pas assurée (au moins certaines années) et que l'installation était
insatisfaisante, ce qui affectait la qualité de l'eau et, donc, sa salubrité.

Il n'est pas contesté que l'acheteuse ne pouvait connaître cette
caractéristique du chalet au moment de la conclusion du contrat. Elle l'a donc
conclu dans l'erreur, sur un point essentiel, se fiant aux assurances qui lui
avaient été données.

Il a été constaté - sans que l'arbitraire ne soit invoqué - qu'elle n'a pu se
rendre compte de la situation que durant l'été 2006, lorsque le locataire s'est
plaint de l'absence d'eau; elle a manifesté sa volonté d'invalider le contrat
dans la citation en conciliation du 22 janvier 2007, de sorte que le délai
annuel découlant de l'art. 31 al. 1 et 2 CO a été respecté.

Ainsi, sur la base des constatations cantonales, le contrat a été valablement
invalidé pour cause d'erreur essentielle.

2.5 Invoquant l'arbitraire et l'art. 8 CC, le recourant conteste les
constatations cantonales concernant l'alimentation en eau et la qualité de
celle-ci. Savoir si l'eau est constamment suffisante en toute saison et chaque
année, et si elle est de bonne qualité, sont des questions de fait. Le Tribunal
fédéral ne peut les revoir que sous l'angle restreint de l'arbitraire.

Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas
du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même
qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée
que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en
contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une
norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de
manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Pour qu'une
décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la
motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision
apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4; 134 I
263 consid. 3.1 p. 265 s.).

S'agissant plus précisément de l'appréciation des preuves, la décision n'est
arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée
d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un
moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la
base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 129 I
8 consid. 2.1 p. 9).

Sauf si des imperfections manifestes sont établies, il n'est pas arbitraire de
suivre l'opinion émise par un expert choisi en toute indépendance par
l'autorité, dans le seul but de renseigner la justice (ATF 124 I 170 consid. 4
p. 175).

En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté, en s'entourant de l'avis d'un
technicien spécialisé, que l'installation était insatisfaisante et qu'il en
résultait des conséquences sur la qualité de l'eau. On ne voit pas en quoi il
serait arbitraire de croire ces constatations. Le recourant se borne à observer
que l'eau n'est pas dangereuse au point qu'elle doive être interdite à la
consommation, mais on ne voit pas pourquoi l'acheteuse devrait se contenter
d'une eau impure d'un point de vue bactériologique et présentant des traces
d'iode. En concluant que la qualité de l'eau n'était pas conforme à ce que
l'acheteuse pouvait raisonnablement attendre, la cour cantonale n'a pas
apprécié les preuves de manière arbitraire.

Quant à la carence d'eau - qui constitue certainement le point le plus
important -, elle a été décrite de manière précise et convaincante par le
dernier locataire. Un témoin a d'ailleurs confirmé avoir dû apporter de l'eau
au chalet. Deux témoignages permettent de retenir sans arbitraire que le
locataire précédent a connu le même problème, de sorte qu'il faut en déduire
que le dernier locataire n'a pas été confronté à une situation exceptionnelle.
Qu'un témoin ait fait des déclarations contradictoires sur la fréquence du
problème justifie d'écarter sa déposition sur ce point précis. Certes, des
locataires antérieurs ont été entendus et ont affirmé n'avoir pas eu de
problèmes avec l'alimentation en eau. Il est cependant possible que les
capacités de la source aient baissé pour des raisons inconnues. En tout cas, il
n'est pas déraisonnable de préférer des constatations récentes à des
observations plus anciennes. Ainsi, la cour cantonale n'a pas apprécié les
preuves de manière arbitraire en retenant que la carence d'eau était un
problème récurrent.

Dès lors que la cour cantonale est parvenue à une conviction, il n'y a plus de
place pour une application de l'art. 8 CC qui concerne le fardeau de la preuve
dans les cas où la situation de fait reste douteuse.

2.6 Une erreur essentielle, au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, ne peut pas
être invoquée pour des faits qui sont couverts par une clause d'exclusion de la
garantie des défauts, valablement conclue (ATF 126 III 59 consid. 3 p. 66).

En l'espèce, il a été constaté en fait - d'une manière qui lie le Tribunal
fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - qu'une clause d'exclusion de la garantie des
défauts est contenue dans le contrat conclu.

La jurisprudence admet cependant qu'une clause d'exclusion ne s'attache pas à
des défauts totalement étrangers aux éventualités qu'un acheteur doit
raisonnablement prendre en considération (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 p. 689
ss; 126 III 59 consid. 4a et 5a p. 67; 107 II 161 consid. 6c p. 164). La
jurisprudence la plus récente relève que la clause d'exclusion doit être
interprétée comme toute manifestation de volonté et qu'il faut déterminer sa
portée en procédant à une interprétation selon le principe de la confiance
lorsque - comme c'est le cas en l'espèce - une volonté concordante des parties
n'est pas établie; pour dire si le défaut se situe en dehors des prévisions des
parties, il faut prendre en considération le but économique de la convention;
l'acheteur d'une construction ancienne qui accepte une clause d'exclusion de la
garantie doit s'attendre à des dépenses inattendues de l'ordre de 10 % du prix
d'achat (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 p. 689 ss).
En l'espèce, la clause d'exclusion indique seulement que l'habitation et le
garage sont vendus dans leur état actuel et que l'acquéreuse déclare les avoir
visités et les accepter. S'agissant d'une construction ancienne, il s'agit
manifestement, si on l'interprète selon le principe de la confiance, d'une
clause qui devait protéger le vendeur contre des réclamations liées à l'usure
et à la vétusté de la chose vendue. Qu'il n'y ait pas d'eau en période d'étiage
en raison d'une insuffisance de la source n'est pas une question d'usure et de
vétusté. Il apparaît donc d'emblée, par voie d'interprétation, que l'on se
situe en dehors de ce que visait la clause d'exclusion. Si l'on utilise les
paramètres préconisés par la jurisprudence, la solution n'est pas différente.
En considérant tout d'abord le but économique du contrat, il faut rappeler que
l'acheteuse voulait d'abord louer le chalet, avant d'y habiter à demeure; or,
la première location s'est révélée impossible en raison des défauts de
l'alimentation en eau. Si l'on considère l'importance économique du défaut, sa
suppression - selon l'hypothèse la plus favorable de l'expert judiciaire -
dépasserait notablement le 10 % du prix de vente. Que le vendeur ait déclaré
qu'il n'y aurait pas de problème pour l'alimentation en eau confirme d'ailleurs
que le problème qui a surgi était exclu de la prévision des parties (sur la
compatibilité entre une qualité promise et une clause d'exonération : cf. ATF
109 II 24 consid. 4 p. 25).

En concluant que la clause d'exclusion de la garantie n'était pas opposable à
l'invalidation du contrat par l'acheteuse, la cour cantonale n'a pas violé le
droit fédéral.

2.7 La cour cantonale, en suivant le rapport d'expertise, a admis qu'il y avait
encore d'autres défauts que l'acheteuse ne pouvait pas détecter et qui étaient
nécessairement connus du vendeur. Elle en a déduit qu'ils ont été dissimulés
frauduleusement au sens de l'art. 199 CO, de sorte que la clause d'exclusion de
la garantie ne s'applique pas et qu'ils peuvent être invoqués par l'acheteuse.
Ce raisonnement, en soi, ne viole pas le droit fédéral. On ne voit pas non plus
que la cour cantonale, en suivant l'opinion de l'expert judiciaire, ait
déterminé les faits de manière arbitraire. La question est toutefois sans
pertinence, puisque seule l'invalidation est contestée devant le Tribunal
fédéral et que celle-ci est déjà justifiée pour les motifs évoqués ci-dessus.

Le recourant ne conteste pas les conséquences que la cour cantonale a tiré de
l'invalidation. Il n'y a pas lieu d'y revenir, s'agissant d'une question qui
n'est plus discutée devant le Tribunal fédéral (cf. consid. 1.2 ci-dessus).

3.
Le recours doit dès lors être rejeté.

Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui
succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Il y a lieu d'accorder l'assistance judiciaire à l'intimée, qui en remplit les
conditions (art. 64 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
L'assistance judiciaire est accordée à l'intimée et Me Olivier Ribordy est
désigné comme avocat d'office.

2.
Le recours est rejeté.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 7'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

4.
Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 8'000 fr. à titre de dépens.

5.
Si les dépens ne peuvent être recouvrés, cette somme sera versée à Me Olivier
Ribordy par la Caisse du Tribunal fédéral.

6.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton
du Valais, Cour civile II.

Lausanne, le 2 décembre 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Piaget