Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.555/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_555/2010

Urteil vom 17. November 2010
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Rainer Braun,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietvertrag; Verrechnung; Drittschaden,

Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, III.
Zivilkammer, vom 30. August 2010.
Sachverhalt:

A.
B.________ (Beschwerdegegner) mietete die Liegenschaft am X.________weg in
Y.________, in welcher er im Erdgeschoss wohnte. Mit Untermietvertrag vom 26.
April 2005 vermietete er die Zimmer im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss für
einen monatlichen Nettomietzins von Fr. 6'300.-- an A.________
(Beschwerdeführerin). Diese überliess die Mieträumlichkeiten der von ihr
beherrschten Z.________ GmbH, welche darin ein Bordell betrieb.
Mit einem an "Z.________ GmbH Frau A.________" adressierten Schreiben vom 8.
März 2006 bestätigte der Beschwerdegegner gegenüber der Beschwerdeführerin,
dass er ihr ab 1. Juni 2006 auch die im Erdgeschoss gelegene
Zweieinhalbzimmerwohnung sowie die Abstellräume und den abschliessbaren
Autounterstand zu einem Gesamtmietzins überlasse. Zudem habe er C.________ [der
damaligen Geschäftsführerin der Z.________ GmbH] gesagt, dass die Bodenbeläge
in Küche und im Whirlpoolzimmer erneuert würden. Er werde mit ihr die
Durchführung der Arbeiten koordinieren.
Im Schreiben vom 12. Dezember 2006 führte die Beschwerdeführerin gegenüber dem
Beschwerdegegner aus, er habe seine Zusicherung, dass sie ab 1. Juni 2006 die
gesamte Liegenschaft zu einem zusätzlichen Mietzins von Fr. 1'200.-- mieten
könne, nicht eingehalten, weshalb mindestens zwei Freier pro Tag nicht hätten
bedient werden können. Dieser Schaden werde mit dem monatlich geschuldeten
Mietzins für das Restobjekt verrechnet.
Am 16. Dezember 2006 nahm der Beschwerdegegner die Mieträumlichkeiten für
einige Stunden vom Strom- und Wassernetz, um damit die Zahlung ausstehender
Mietzinse zu erwirken. Hieraus leitete die Beschwerdeführerin eine
Schadenersatzforderung von Fr. 1'780.-- ab, die sie ebenfalls mit ihrer
Mietzinsschuld verrechnete.
In der Folge verlangte der Beschwerdegegner von der Beschwerdeführerin Zahlung
rückständiger Mietzinse und Nebenkosten unter Fristansetzung nach Art. 257 lit.
d OR. Die Beschwerdeführerin verweigerte die Zahlung mit der Begründung, sie
schulde zufolge Verrechnung mit Gegenforderungen keinen Mietzins. Hierauf
kündigte der Beschwerdegegner das Untermietverhältnis auf den 31. Mai 2007. Das
anschliessend durchgeführte Anfechtungsverfahren endete mit einem
Ausweisungsentscheid der Kreisgerichtspräsidentin des Kreisgerichts
Werdenberg-Sargans vom 2. Juli 2007. Auf den dagegen erhobenen Rekurs der
Beschwerdeführerin trat das Kantonsgericht St. Gallen mit Entscheid vom 13.
September 2007 nicht ein. Zum Auszug kam es jedoch nicht, weil die
Beschwerdeführerin per 1. Oktober 2007 über die gesamte Liegenschaft mit ihrem
Eigentümer einen Mietvertrag abschloss.

Am 30. April 2009 trat die Z.________ GmbH verschiedene
Schadenersatzforderungen "aus dem Betrieb des Erotikstudios" gegenüber dem
Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin ab.
Mit Begehren vom 15. Mai 2008 liess der Beschwerdegegner die Beschwerdeführerin
für ausstehende Mietzinse über Fr. 72'984.35 betreiben, worauf sie
Rechtsvorschlag erhob.

B.
Am 7. Januar 2009 klagte der Beschwerdegegner nach erfolglos durchgeführtem
Schlichtungsverfahren beim Kreisgericht Werdenberg-Sarganserland gegen die
Beschwerdeführerin auf Zahlung von Fr. 72'984.35 nebst Zins und
Zahlungsbefehlskosten. Ferner beantragte er die Beseitigung des
Rechtsvorschlags in der Betreibung Nr. 111.________ des Betreibungsamtes Bad
Ragaz. Das Kreisgericht Werdenberg-Sarganserland schützte die Klage mit
Entscheid vom 22. Oktober 2009 vollumfänglich. Eine dagegen von der
Beschwerdeführerin erhobene Berufung wies das Kantonsgericht St. Gallen am 30.
August 2010 abgesehen von einer geringfügigen Korrektur der Höhe der
Parteientschädigung ab.

C.
Die Beschwerdeführerin erhebt Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre
Verfassungsbeschwerde mit dem Antrag, den Entscheid des Kantonsgerichts St.
Gallen vom 30. August 2010 vollumfänglich aufzuheben. Zudem ersuchte sie um
Erteilung der aufschiebenden Wirkung, welche mit Präsidialverfügung vom 27.
Oktober 2010 erteilt wurde.

Der Beschwerdegegner schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:

1.
1.1 Mit dem blossen Antrag, das angefochtene Urteil aufzuheben, enthält die
Beschwerde keinen materiellen Antrag, wie er nach Art. 42 Abs. 1 BGG
erforderlich ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes genügt es
indessen, wenn sich aus der Begründung ohne weiteres ergibt, in welchem Sinn
das angefochtene Urteil abgeändert werden soll (BGE 125 III 412 E. 1b S. 414
vgl. auch Urteil 9C_848/2009 vom 6. Januar 2010 E. 1.2). So verhält es sich im
vorliegenden Fall, da aus der Begründung der Beschwerde eindeutig hervorgeht,
dass die Beschwerdeführerin die Abweisung der Klage bewirken möchte.

1.2 Auf die Beschwerde in Zivilsachen kann vorbehältlich rechtsgenügender
Begründung eingetreten werden, da sie unter Einhaltung der gesetzlichen Frist
(Art. 100 Abs. 1 BGG) und Form (Art. 42 BGG) von der mit ihren Anträgen
unterlegenen Partei eingereicht wurde und sich gegen einen von einer letzten
kantonalen Instanz (Art. 75 BGG) gefällten Endentscheid (Art. 90 BGG) in
Zivilsachen (Art. 72 Abs. 1 BGG) in einer mietrechtlichen Angelegenheit mit
einem Streitwert von über Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) richtet.

1.3 Da die Beschwerde in Zivilsachen zulässig ist, ist auf die gleichzeitig
erhobene subsidiäre Verfassungsbeschwerde nicht einzutreten (Art. 113 BGG).

2.
2.1 Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt
zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese
Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Abs. 2). Die Voraussetzungen für eine Sachverhaltsrüge nach Art.
97 Abs. 1 BGG und für eine Berichtigung des Sachverhalts von Amtes wegen nach
Art. 105 Abs. 2 BGG stimmen im Wesentlichen überein. Soweit es um die Frage
geht, ob der Sachverhalt willkürlich oder unter verfassungswidriger Verletzung
einer kantonalen Verfahrensregel ermittelt worden ist, sind strenge
Anforderungen an die Begründungspflicht der Beschwerde gerechtfertigt.
Demzufolge genügt es nicht, einen von den tatsächlichen Feststellungen der
Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten. Vielmehr ist in der
Beschwerdeschrift darzulegen, inwiefern Feststellungen willkürlich bzw. unter
Verletzung einer verfahrensrechtlichen Verfassungsvorschrift zustande gekommen
sind. Andernfalls können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der von
den Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt
werden (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f. mit Hinweisen).

2.2 Willkür liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere als die vom kantonalen
Gericht gewählte Lösung ebenfalls vertretbar oder gar vorzuziehen wäre.
Willkürlich ist ein Entscheid vielmehr erst, wenn er offensichtlich unhaltbar
ist (BGE 132 III 209 E. 2.1 S. 211; 131 I 57 E. 2 S. 61; je mit Hinweisen).
Geht es um Beweiswürdigung, ist zu beachten, dass dem Sachgericht insoweit ein
weiter Ermessensspielraum zukommt (BGE 120 Ia 31 E. 4b S. 40). Das
Bundesgericht greift nur ein, wenn das kantonale Gericht sein Ermessen
missbraucht hat, namentlich zu völlig unhaltbaren Schlüssen gelangt ist (BGE
101 Ia 298 E. 5 S. 306; 98 Ia 140 E. 3a S. 142, mit Hinweisen) oder erhebliche
Beweise übersehen oder willkürlich nicht berücksichtigt hat (BGE 118 Ia 28 E.
1b S. 30; 112 Ia 369 E. 3 S. 371; 100 Ia 119 E. 127). Dabei rechtfertigt sich
die Aufhebung eines Entscheides nur, wenn er nicht nur in einzelnen Punkten der
Begründung, sondern auch im Ergebnis willkürlich ist (BGE 131 I 217 E. 2.1 S.
219; 129 I 49 E. 4 S. 58).

3.
3.1 Die Beschwerdeführerin hat im kantonalen Verfahren den Bestand der
klägerischen Forderung im Betrage von Fr. 60'384.25 im Grundsatz nicht in
Abrede gestellt. Sie machte jedoch geltend, diese Forderung sei im Umfang von
Fr. 12'600.-- dadurch getilgt worden, dass in ihrem Auftrag die
Geschäftsführerin der Z.________ GmbH, C.________, am 12. Juni 2006 und 2.
August 2006 je Fr. 6'300.-- auf das nachträglich eröffnete Kautionskonto
einbezahlt habe. Da die Beschwerdeführerin die Kaution von Fr. 12'600.--
bereits am 24. Mai 2005 auf das Mietzinskonto des Beschwerdegegners überweisen
habe, läge Doppelzahlung vor, wenn man auch die später auf das Kautionskonto
bezahlten Beträge als Kautionszahlungen betrachten würde. Der Beschwerdegegner
räumte ein, dass er das Kautionskonto verspätet errichtet hatte, bestritt
jedoch, dass die Kaution zweimal bezahlt worden sei.

3.2 Die Vorinstanz stellte fest, die Beschwerdeführerin habe am 24. Mai 2005
als Kaution Fr. 12'600-- auf das Konto des Beschwerdegegners bezahlt, auf das
sie bis Mai 2006 monatlich Fr. 6'300.-- für die Miete überwiesen habe. Am 13.
Juni 2006 seien diesem Konto Fr. 6'000.-- gutgeschrieben worden, die laut
Angaben des Beschwerdegegners ebenfalls von der Beschwerdeführerin gestammt
hätten. Im gleichen Jahr sei im Juli auf dem Konto seitens der
Beschwerdeführerin keine Zahlung eingegangen, im August und September je Fr.
4'800.--, im Oktober Fr. 4'415.65 und im November Fr. 6'300.--. Auf dem per 26.
Mai 2006 eröffneten Kautionskonto seien am 12. Juni und 2. August 2006 je Fr.
6'300.-- eingegangen. Diese Zahlungen könnten jedoch nicht zweifelsfrei der
Beschwerdeführerin zugeordnet werden, da sie die in Aussicht gestellten
Zahlungsbelege nicht eingereicht habe. Nicht einmal die das Konto führende
Q.________ AG habe eruieren können, wer diese beiden Zahlungen vorgenommen
habe. Ihre allgemeine Ausführung, wonach bei Bareinzahlungen gewöhnlich nur
Mitteilungen angebracht würden, wenn eine Drittperson diese Zahlung ausführt
oder dies vom Einzahler gewünscht wird, genüge nicht, um die behaupteten
Zahlungen der Beschwerdeführerin bzw. der Geschäftsführerin der Z.________
GmbH, C.________, nachzuweisen. Auf deren beantragte Befragung könne verzichtet
werden, da selbst wenn sie aussagen würde, sie habe die Zahlungen geleistet,
nicht sämtliche Zweifel an der Richtigkeit der Darstellung der
Beschwerdeführerin ausgeräumt würden.

3.3 Die Beschwerdeführerin rügt, die vorinstanzliche Würdigung der Auskunft der
Q.________ AG sei nicht nachvollziehbar und verstosse daher gegen das
Willkürverbot gemäss Art. 9 BV. Da die Zahlungen vom 12. Juni und 2. August
2006 sicherlich nicht vom überschuldeten Beschwerdegegner stammten und gemäss
der Auskunft der Q.________ AG bei Bareinzahlungen nicht immer, sondern bloss
"gewöhnlich" Mitteilungen angebracht würden wenn eine Drittperson die
Einzahlung ausführe oder dies vom Einzahler gewünscht werde, sei
wahrscheinlich, dass die Meldung anlässlich der beiden Zahlungen durch
C.________ vergessen worden sei. So enthalte der Bankauszug des
Beschwerdegegners vom 17. Oktober 2007, der alle Zahlungseingänge des Jahres
2006 aufführe, betreffend die Zahlung vom 13. Juni 2006 ebenfalls keine
Mitteilung. Dennoch sei diese Zahlung der Beschwerdeführerin angerechnet
worden. Bei richtiger Beweiswürdigung hätte die Beschwerdeführerin ihre
Beweislast betreffend die doppelt geleistete Kaution erfüllt, weshalb die
Vorinstanz auch die Beweislastregel von Art. 8 ZGB willkürlich angewendet habe.

3.4 Aus diesen Ausführungen ergibt sich nicht, weshalb die kritisierte
vorinstanzliche Beweiswürdigung geradezu unhaltbar sein soll, zeigt die
Beschwerdeführerin doch nicht auf, dass die auf das Kautionskonto geleisteten
Einzahlungen unmöglich von einer Drittperson stammen können. Die Rüge der
willkürlichen Beweiswürdigung erweist sich damit als unbegründet. Demnach hat
die Vorinstanz insoweit auch die Beweislastregel gemäss Art. 8 ZGB nicht
verletzt, zumal die Beschwerdeführerin anerkennt, dass sie bezüglich der
doppelt geleisteten Kaution beweispflichtig ist.

3.5 Weiter bringt die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang vor, der
Verzicht auf die Einvernahme von C.________ als Zeugin verletze Art. 9 BV. Da
diese Rüge in keiner Weise begründet wird, ist darauf nicht einzutreten.

4.
4.1 Im kantonalen Verfahren wollte die Beschwerdeführerin die Mietzinsforderung
des Beschwerdegegners mit zwei Gegenforderungen von Fr. 125'616.-- und Fr.
209'875.-- verrechnen. Zur Begründung brachte sie vor, der Z.________ GmbH sei
in dieser Höhe Umsatz entgangen, da der Beschwerdegegner seine Zusicherung der
Vermietung weiterer Räumlichkeiten nicht eingehalten habe.

4.2 Die Vorinstanz führte aus, der diesen Verrechnungsforderungen zugrunde
liegende Schaden sei nicht der Beschwerdeführerin, sondern der Z.________ GmbH
entstanden, weshalb zu prüfen sei, ob diese Gesellschaft gegenüber dem
Beschwerdegegner insoweit überhaupt anspruchsberechtigt gewesen wäre. Dies sei
zu verneinen, da reiner Vermögensschaden in Frage stehe, für den im
ausservertraglichen Bereich kein Ersatz gefordert werden könne. Eine
vertragliche Ersatzpflicht komme mangels eines Vertragsverhältnisses zwischen
dem Beschwerdegegner und der Z.________ GmbH nicht in Frage. Das an
"Z.________, Frau A.________" gerichtete Schreiben des Beschwerdegegners vom 8.
März 2006 stelle gegenüber der Z.________ GmbH keine vertragliche Zusicherung
dar. Es sei an die Beschwerdeführerin persönlich gerichtet, und dessen Inhalt
betreffe nicht die Z.________ GmbH, denn es sei von einem neuen Gesamtmietzins
die Rede, der sich nur auf den bereits bestehenden Untermietvertrag zwischen
dem Beschwerdegegner und der Beschwerdeführerin beziehen könne.

4.3 Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz vor, sie habe das Schreiben des
Beschwerdegegners vom 8. März 2006 willkürlich gewürdigt. Sie habe nicht
beachtet, dass es sich nicht nur im Briefkopf, sondern auch inhaltlich an die
Z.________ GmbH gerichtet habe, da es auf ihre damalige Geschäftsführerin
C.________ Bezug nehme. Ein solcher Bezug ergebe sich auch aus der E-Mail des
Beschwerdegegners vom 31. Juli 2006. Wäre die Zusicherung vom 8. März 2006 nur
an die Beschwerdeführerin gerichtet gewesen, so wäre C.________ nicht erwähnt
worden.

4.4 Soweit die Beschwerdeführerin eine von der Vorinstanz nicht erwähnte E-Mail
des Beschwerdegegners vom 31. Juli 2006 anführt, ist darauf nicht einzutreten,
da sie nicht geltend macht, sich schon vor Vorinstanz darauf berufen zu haben.
Auch legt sie nicht dar, weshalb erst das angefochtene Urteil dazu Anlass gab.
Ihr Vorbringen ist daher neu und unzulässig (Art. 99 BGG). Soweit sich die
Beschwerdeführerin mit dem Schreiben des Beschwerdegegners vom 8. März 2006
befasst, lässt sie ausser Acht, dass die darin ausdrücklich ihr gegenüber
zugesicherte Erweiterung des mit ihr abgeschlossenen Untermietvertrages nicht
mit der darin ebenfalls erwähnten Koordination von Reparaturarbeiten bezüglich
des Mietobjekts zusammenhängt. Da der Beschwerdegegner wusste, dass die
Beschwerdeführerin die von ihr gemieteten Räumlichkeiten der Z.________ GmbH
zum Gebrauch überliess, war es naheliegend die Reparaturarbeiten direkt mit
dieser bzw. ihrer Geschäftsführerin zu koordinieren. Daraus kann nicht
abgeleitet werden, der Beschwerdegegner sei davon ausgegangen, der
Untermietvertrag sei mit der Z.________ GmbH abgeschlossen worden. Aus dem
angefochtenen Urteil geht sodann nicht hervor, dass sich der Beschwerdegegner
stets im Klaren darüber gewesen wäre, dass die Beschwerdeführerin stets als
Vertreterin der Z.________ GmbH gehandelt hat, wie dies die Beschwerdeführerin
in ihrer Beschwerde behauptet. Darauf kann mangels einer rechtsgenüglich
begründeten Sachverhaltsrüge nicht abgestellt werden. Demnach erweist sich die
gegen die Auslegung des Schreibens des Beschwerdegegners vom 8. März 2006
gerichtete Rüge als unbegründet, soweit darauf einzutreten ist.

5.
5.1 Im kantonalen Verfahren machte die Beschwerdeführerin zudem geltend, die
vom Beschwerdegegner am 16. Dezember 2006 vorgenommene Unterbrechung der Strom-
und Wasserversorgung habe bei der Z.________ GmbH zu einer Umsatzeinbusse von
Fr. 1'500.-- geführt, den der Beschwerdegegner ihr zu ersetzen habe.

5.2 Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdegegner hafte zwar für den Schaden, den
er der Z.________ GmbH durch die Störung ihres Besitzes verursacht habe. Jedoch
fehle ein schlüssiger Beweis für den behaupteten entgangenen Gewinn von Fr.
1'500.--. Dieser sei nicht nachvollziehbar, zumal die Erfolgsrechnung der
Z.________ GmbH für das Jahr 2006 einen Bruttogewinn von lediglich Fr. 2'289.25
ausweise. Weshalb der Z.________ GmbH ausgerechnet am 16. Dezember 2006 ein
Gewinn von Fr. 1'500.-- entgangen sein solle, sei nicht ersichtlich und könnte
auch durch die angebotenen Aussagen der Beklagten und von C.________ nicht
nachgewiesen werden.

5.3 Auch diese Beweiswürdigung gibt die Beschwerdeführerin für willkürlich aus.
Sie bringt vor, der nach der Erfolgsrechnung ausgewiesene Tagesumsatz von Fr.
590.-- stelle einen Durchschnitt dar. Die Vorinstanz verkenne, dass die
Tagesumsätze der Erotikbetriebe Schwankungen ausgesetzt seien. Es sei
gerichtsnotorisch, dass diese Betriebe im Dezember aufgrund der Auszahlungen
der 13. Monatslöhne und der Gratifikationen Hochkonjunktur hätten, sodass der
durchschnittliche Tagesumsatz in diesem Monat rund dem dreifachen des
durchschnittlichen jährlichen Tagesumsatzes entspreche. Im Übrigen hätte die
Vorinstanz aus der Sicht der Beschwerdeführerin den Umsatzverlust nach Art. 42
Abs. 2 OR schätzen müssen, da im Erotikbereich für die erbrachten
Dienstleistungen keine Quittungen erstellt würden.

5.4 Die Beschwerdeführerin verkennt, dass der Beschwerdegegner selbst bei
gegebener Haftung nicht zum Ersatz der Tageseinnahmen, sondern lediglich des am
betreffenden Tag entgangenen Gewinns verpflichtet wäre. Dass die
Beschwerdeführerin diesbezüglich im kantonalen Verfahren substanziierte
Behauptungen aufgestellt und Beweise dazu angeboten hätte, bringt sie nicht
vor. Demnach ist die Vorinstanz nicht in Willkür verfallen, wenn sie den
entgangenen Gewinn als nicht nachgewiesen erachtete. Auch hat sie Art. 42 Abs.
2 OR nicht verletzt, da eine Schadensschätzung voraussetzt, dass die
beweispflichtige Partei alle Umstände, die für die Verwirklichung des
behaupteten Sachverhalts sprechen, soweit möglich und zumutbar behauptet und
beweist (BGE 128 III 271 E 2b/aa S. 276 f. mit Hinweisen).

6.
Insgesamt erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen,
soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird
die Beschwerdeführerin dafür kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs.
1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 4'500.-- zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, III.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. November 2010

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Klett Gelzer