Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.594/2010
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2010
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2010


Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_594/2010

Arrêt du 12 janvier 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, Présidente,
Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.
Greffier: M. Piaget.

Participants à la procédure
X.________,
représenté par Me Alain Ribordy,
recourant,

contre

Y.________ AG,
représentée par
Me Michel Esseiva,
intimée.

Objet
bail à loyer; résiliation,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal
de l'État de Fribourg, IIe Cour d'appel civil,
du 29 septembre 2010.

Faits:

A.
Par contrat du 19 novembre 1997, la société V.________ SA - à laquelle a
succédé la société Y.________ AG - a cédé à X.________ - pour qu'il y exerce
son activité de photographe - l'usage d'un local d'environ 170 m2 et d'une
place de parc, à l'adresse ..., sur le site de l'ancienne usine A.________.
Conclu pour une durée de cinq ans, le contrat - qui prévoit un loyer de 1'400
fr. par mois - est renouvelable ensuite tacitement de six mois en six mois,
avec échéance au 31 décembre et au 30 juin.

Par jugement du 13 juillet 2006, le Président du Tribunal des baux de la Sarine
a rejeté une demande déposée par Y.________ AG (ci-après: la bailleresse) et
tendant à obtenir l'expulsion du locataire X.________. Ce jugement n'a fait
l'objet d'aucun recours.

Par lettres et formules officielles du 31 juillet 2007, la bailleresse a
résilié l'ensemble des baux en vigueur sur le site de l'ancienne usine
A.________, en expliquant à ses locataires qu'elle avait, après "évaluation de
la situation et compte tenu de sa stratégie d'entreprise, décidé d'opter pour
une modification et une refonte complète de l'ancienne usine A.________". A
l'égard de X.________, le bail a été résilié pour son échéance contractuelle du
30 juin 2008.

Le locataire s'est opposé à ce congé, donné dans les trois ans à compter de la
fin d'une procédure judiciaire relative au bail et dans lequel le bailleur a
succombé (art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO).

B.
La Commission de conciliation en matière d'abus dans le secteur locatif du
district de la Sarine a admis la validité des congés et a prolongé tous les
baux jusqu'au 30 septembre 2009.

Saisi par X.________, le Tribunal des baux de la Sarine, par jugement du 21
décembre 2009, a déclaré la résiliation valable, mais a prolongé le bail
jusqu'au 30 septembre 2010.

Saisie d'un recours de X.________, la IIe Cour d'appel civil du Tribunal
cantonal fribourgeois, par arrêt du 29 septembre 2010, a déclaré valable le
congé donné au locataire et a prolongé le bail jusqu'au 31 octobre 2010,
statuant par ailleurs sur les frais et dépens. La cour cantonale a retenu que
la bailleresse se trouvait dans une situation exceptionnelle parce que les
locaux ne répondaient plus aux normes de sécurité et qu'un assainissement
aurait entraîné des frais disproportionnés; elle a estimé qu'il s'agissait d'un
congé pour de justes motifs au sens de l'art. 266g CO, ce qui, en application
de l'art. 271a al. 3 let. e CO, conduisait à écarter l'argument tiré du fait
que le congé avait été donné dans le délai de protection légal.

C.
X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre
l'arrêt du 29 septembre 2010. Invoquant une violation de l'art. 271a CO, il
conclut, avec suite de frais et dépens, à ce que les décisions cantonales
soient annulées, à ce que le congé soit déclaré nul et à ce que la cause soit
renvoyée à l'autorité précédente pour fixer les dépens de la procédure
cantonale.

L'intimée a conclu au rejet du recours avec suite de dépens.

Considérant en droit:

1.
1.1 Lorsque - comme c'est le cas en l'espèce - le litige porte sur la validité
d'un congé donné au locataire, la valeur litigieuse ne saurait être inférieure
au loyer dû pendant la période de trois ans durant laquelle le bail ne pourra
pas être résilié si le locataire obtient gain de cause (art. 271a al. 1 let. e
CO; cf. ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386). Il
n'est donc pas douteux que la valeur litigieuse permettant un recours en
matière civile dans le domaine du droit du bail est ici atteinte (art. 74 al. 1
let. a LTF).

Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions tendant à
l'annulation du congé (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art.
90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale
de dernière instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable,
puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la
forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est
délimité par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc être formé pour violation du
droit fédéral (art. 95 let. a LTF).
Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est
donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation
retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre
motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant
une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397
consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art.
42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le
Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués. Il n'est pas
tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées
devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p.
400).

Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne
peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une
question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été
invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2
LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce
qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 314; 135
II 145 consid. 8.1 p. 153; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p.
401) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133
IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Le recourant ne peut d'ailleurs demander une
rectification de l'état de fait que si elle est de nature à influer sur le sort
de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut
être présenté, à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente
(art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al.
1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF). S'il
admet le recours, le Tribunal fédéral peut statuer lui-même sur le fond ou
renvoyer l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle
décision (art. 107 al. 2 LTF).

En l'espèce, le recourant a conclu à tort à ce que le jugement de première
instance soit également annulé, puisque seule la décision prise par la dernière
instance cantonale fait l'objet du recours au Tribunal fédéral (art. 75 al. 1
LTF).

2.
2.1 Il résulte à l'évidence des constatations cantonales - qui lient le
Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que les parties ont conclu un contrat
de bail à loyer au sens de l'art. 253 CO. Ce contrat a pour objet un local
commercial, de sorte que le locataire peut invoquer la protection contre les
congés prévue par les art. 271 ss CO.

La bailleresse a résilié le contrat et le litige porte sur l'application de
l'art. 271a CO.

Selon l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il est
donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de
conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail si le bailleur a
succombé dans une large mesure.

Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral et qui
ne sont d'ailleurs pas contestées - que la bailleresse a succombé entièrement
dans une procédure en expulsion du locataire qu'elle avait introduite devant le
Tribunal des baux et qui s'est terminée par un jugement de déboutement rendu le
13 juillet 2006, qui est entré en force. Il y a donc déjà eu précédemment une
procédure judiciaire entre les parties au sujet du bail, dans laquelle la
bailleresse a succombé. Le délai de protection de trois ans prévu par l'art.
271a al. 1 let. e CO a commencé à courir à compter de la fin de cette procédure
judiciaire, c'est-à-dire de l'entrée en force du jugement rendu le 13 juillet
2006.

Il a été également constaté - sans que cela ne soit remis en cause par le
recourant - que le congé actuellement litigieux a été donné sur formule
officielle du 31 juillet 2007, soit moins de trois ans après l'entrée en force
du jugement du 13 juillet 2006.

Il en résulte que ce congé est en principe annulable en vertu de l'art. 271a
al. 1 let. e CO.

Il n'est pas contesté que le locataire s'est adressé en temps utile à
l'autorité de conciliation compétente pour demander l'annulation du congé (cf.
art. 273 al. 1 CO) et qu'il a saisi le juge en temps utile après n'avoir pas
obtenu satisfaction en conciliation (art. 273 al. 5 CO). L'annulation ayant été
demandée conformément au droit, le juge devait en principe la prononcer.

2.2 Contrairement à ce que semble penser l'intimée, il est ici sans pertinence
que le congé ait été donné pour un motif sérieux et légitime. En effet,
l'annulation n'est pas demandée parce que le congé contreviendrait aux règles
de la bonne foi selon le principe général de l'art. 271 al. 1 CO, en
particulier parce qu'il ne répondrait pas à un intérêt objectif, sérieux et
digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a
p. 32 s.). L'annulation est demandée parce que le congé est intervenu durant le
délai de protection prévu par l'art. 271a al. 1 let. e CO, ce qui constitue un
motif particulier d'annulation.

Il est également sans importance que le congé n'ait pas été donné dans un
esprit de représailles à la suite de l'échec de la procédure ayant conduit au
jugement du 13 juillet 2006. Il n'est en effet pas nécessaire, pour
l'application de l'art. 271a al. 1 let. e CO, d'établir un lien de causalité
entre la procédure précédente et le congé (PHILIPPE CONOD, in Droit du bail à
loyer, 2010, n° 33 ad art. 271a CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, nouvelle éd.
2008, n. 5.6.2 p. 750). L'annulabilité résulte du seul fait qu'il s'est écoulé
moins de trois ans depuis l'échec de la précédente procédure.

Pour tempérer la rigueur de ce principe, l'art. 271a al. 3 CO énumère un
certain nombre de cas dans lesquels le locataire ne peut pas se prévaloir du
fait que le congé lui a été donné durant le délai de protection légal. Cette
liste est exhaustive (ATF 131 III 33 consid. 3.4 p. 37). Dès lors que le
locataire défend ses intérêts de bonne foi, sans recourir à un procédé déloyal
(art. 2 al. 2 CC), la bailleresse qui a donné congé en temps prohibé ne peut
pas échapper à l'annulation de la résiliation par des arguments qui se
situeraient en dehors de la liste figurant à l'art. 273 al. 3 CO.

2.3 Les parties ont évoqué l'hypothèse d'un besoin du bailleur. Selon l'art.
271a al. 3 let. a CO, la disposition sur le délai de protection n'est pas
applicable lorsqu'un congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur
ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux.
Il ne ressort cependant pas des constatations cantonales - qui lient le
Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que la bailleresse aurait besoin
d'utiliser elle-même les locaux loués et encore moins que ce besoin serait
pressant. En conséquence, l'application de l'art. 271a al. 3 let. a CO n'entre
pas en considération.

La seule question qui se pose - comme l'a vu la cour cantonale - est de savoir
si l'on se trouve en présence d'un congé donné pour de justes motifs. En effet,
l'art. 271a al. 3 let. e CO prévoit que la règle sur la durée de protection
n'est pas applicable si le congé est donné pour de justes motifs au sens de
l'art. 266g CO.

Selon l'art. 266g al. 1 CO, chacune des parties peut résilier le bail à
n'importe quel moment en observant le délai de congé légal si, pour de justes
motifs, l'exécution du contrat lui devient intolérable.

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il est indispensable que le
destinataire de la manifestation de volonté puisse comprendre qu'il ne s'agit
pas d'une résiliation ordinaire, mais que le résiliant veut mettre fin au
contrat pour de justes motifs (ATF 92 II 184 consid. 4a p. 186; arrêt 4C.202/
1994 du 3 octobre 1995 consid. 2b/aa); l'allégation ultérieure de justes motifs
dans la procédure ne peut pas valider une résiliation pour justes motifs qui
n'a pas été donnée (arrêt 4C.202/1994 déjà cité consid. 2b/bb).

En l'espèce, le congé a été donné simultanément et dans les mêmes termes pour
tous les locataires de l'ancienne usine, sans aucune référence à l'art. 266g CO
ou à de justes motifs; il était tout simplement indiqué que l'immeuble devait
être assaini et que, pour éviter des frais excessifs, sa démolition avait été
décidée, sans que l'on puisse discerner en quoi celle-ci serait urgente. De
surcroît, la formule officielle adressée au recourant ne prévoyait pas un congé
dans le délai légal, mais respectait le terme contractuel, de telle sorte que
le destinataire des documents devait penser à un congé ordinaire et que rien ne
lui permettait d'envisager qu'il s'agisse d'un congé extraordinaire. L'argument
tiré d'un congé pour justes motifs n'est manifestement intervenu que plus tard,
lorsque l'intimée s'est rendue compte que le congé était donné, dans le cas
particulier du recourant, en temps prohibé. En décidant de transformer un congé
ordinaire (tel qu'il devait être compris de bonne foi) en un congé
extraordinaire qui n'a pas été donné, la cour cantonale n'a pas respecté la
jurisprudence du Tribunal fédéral. Il faut encore rappeler que le congé qui a
été donné, en tant qu'acte formateur, ne peut en principe pas être converti par
le juge en un congé qui n'a pas été donné (ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444).
Par ailleurs, un congé extraordinaire n'a pas été notifié ultérieurement sur la
formule officielle exigée par la loi (art. 266l et 266o CO).

De toute manière, on ne parvient pas à discerner le juste motif au sens de
l'art. 266g CO et la cour cantonale a perdu de vue les conditions d'application
de cette disposition.

Le droit de congé extraordinaire prévu par l'art. 266g CO correspond au
principe général selon lequel les contrats de durée peuvent être résiliés de
manière anticipée pour de justes motifs; ne peuvent cependant constituer de
justes motifs que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient
pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent
pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p.
265 s.). Les circonstances invoquées doivent être si graves qu'elles rendent la
poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable; une intolérance
ressentie de manière purement subjective ne suffirait pas. Par ailleurs, la
partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif,
faute de quoi elle montre, par son attitude, que celui-ci ne lui rend pas
insupportable la continuation du contrat (arrêt 4A_536/2009 du 2 février 2010
consid. 2.4 publié in SJ 2010 I p. 412).

La bailleresse a fait valoir que l'immeuble devait être assaini. Il n'apparaît
pas qu'elle ait démontré, par un document émanant d'un service officiel ou d'un
laboratoire scientifique, qu'il existait, au moment de la résiliation, un
danger concret et immédiat pour les occupants; en tout cas, la cour cantonale,
qui ne s'exprime que d'une manière vague à ce sujet, n'a pas constaté un tel
danger. L'intimée ne se fonde pas non plus sur une décision exécutoire d'une
autorité administrative qui l'obligerait à évacuer les lieux. La cour cantonale
ne constate pas qu'une telle décision ait existé au moment du congé et
l'intimée admet elle-même, dans ses observations au Tribunal fédéral, qu'une
décision exécutoire n'existe pas encore. Il ressort des constatations
cantonales que la bailleresse, au moment du congé, n'avait aucune obligation
pressante de faire évacuer les lieux, ni même une autorisation de démolir. On
ne voit donc pas qu'elle se trouvait dans une situation telle qu'elle ne
pouvait attendre l'expiration ordinaire du contrat de bail, en tenant compte du
délai de protection légal.

En perdant de vue que l'art. 266g CO exige des circonstances exceptionnelles
qui rendent intolérable le maintien du contrat jusqu'à son échéance, la cour
cantonale a violé cette disposition et elle a appliqué à tort l'art. 271a al. 3
let. e CO, ce qui l'a conduite à ne pas annuler le congé, comme l'exigeait
pourtant, dans les circonstances d'espèce, l'art. 271a al. 1 let. e CO.

Le recours doit donc être admis et, par voie de réforme, le congé doit être
annulé.

Dès lors qu'il n'y avait de toute manière pas de juste motif pour une
résiliation extraordinaire, il n'est pas nécessaire de se demander si les
motifs ont été invoqués immédiatement, comme l'exige la jurisprudence.

3.
Les frais judiciaires et les dépens doivent être mis à la charge de la partie
qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

La cause sera renvoyée à l'autorité précédente pour statuer à nouveau sur les
dépens relatifs à la procédure cantonale (art. 68 al. 5 LTF), étant observé
qu'il n'a pas été perçu de frais judiciaires pour la procédure cantonale.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est annulé.

2.
Le congé notifié par l'intimée au recourant le 31 juillet 2007 pour le 30 juin
2008, relatif aux locaux et place de parc qu'il occupe à ..., est annulé.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.

L'intimée versera au recourant une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
La cause est renvoyée à l'autorité précédente pour statuer sur les dépens
relatifs à la procédure cantonale.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal de l'État
de Fribourg, IIe Cour d'appel civil.

Lausanne, le 12 janvier 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Le Greffier :

Klett Piaget