Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.615/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_615/2010

Arrêt du 14 janvier 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly
et Kiss.
Greffière: Mme Monti.

Participants à la procédure
H.X.________, représenté par
Me Renaud Gfeller,
recourant,

contre

Y.________,
représenté par Me Philippe Béguin,
intimé.

Objet
vente immobilière; responsabilité précontractuelle,

recours en matière civile contre le jugement rendu le
30 septembre 2010 par la Ière Cour civile du Tribunal cantonal du canton de
Neuchâtel.

Faits:

A.
Dans le courant de l'année 2006, Y.________, qui cherchait à effectuer un
investissement à La Chaux-de-Fonds, s'est vu proposer un immeuble par une
banque. Le 26 octobre 2006, un courtier lui a présenté un autre immeuble
appartenant à H.X.________ et F.X.________. Ces derniers et Y.________ se
connaissaient, sans être liés par des relations d'amitié ou d'affaires. Une
visite des lieux a été organisée le 2 novembre 2006. Par l'intermédiaire du
courtier agissant dans le cadre de son mandat, les propriétaires ont accepté de
baisser le prix de vente de 2 millions à 1,8 million de francs.

Le 17 novembre 2006, le courtier a adressé à Y.________ le courrier suivant :
"Ensuite à nos divers entretiens, j'ai le plaisir de vous confirmer que
Monsieur et Madame H.X.________ et F.X.________ sont d'accord de vous vendre
leur maison précitée, au prix convenu de CHF 1'800'000.-.
Toutefois, comme déjà discuté, les conditions suivantes doivent être
respectées:
- Rez-de-chaussée, studio de danse:
Loyer mensuel CHF 1'000.-
- 3ème et 4ème étages Ouest:
Monsieur et Madame X.________ pourront continuer d'occuper ces appartements
pour un loyer mensuel respectivement de CHF 1'200.- et de CHF 800.- (sans
charges); ainsi que le garage pour 150.- par mois. Dans cette location, il est
compris une cave et 2 chambres-hautes.
- 1er étage Ouest:
actuellement, cet appartement est vide; il devra être reloué."

Les deux premières conditions intéressaient les vendeurs; la troisième,
l'acheteur.

A cette même date, le courtier a adressé à H.X.________ et F.X.________ un
courrier de contenu quasi identique dans lequel il leur confirmait que
Y.________ désirait acquérir leur maison aux prix et conditions précités.

Ce même 17 novembre 2006, Y.________ a définitivement renoncé à acquérir
l'immeuble présenté par la banque, alors qu'il était d'accord avec les
conditions de vente proposées et qu'il avait obtenu de celle-ci un préavis
favorable pour le financement. La banque a fait part de ses regrets par écrit.

Outre les conditions indiquées dans les courriers du 17 novembre 2006,
F.X.________ et H.X.________ exigeaient la reprise de leurs engagements
hypothécaires auprès d'une compagnie d'assurance sur la vie; il s'agissait pour
eux d'une condition sine qua non. Y.________ a entrepris des démarches dans ce
but; l'agent général a donné son accord, sous réserve d'obtenir l'aval de la
direction, qui a été sollicité le 19 décembre 2006.

Les époux X.________ s'impatientaient de voir le contrat conclu. Le 8 janvier
2007, ils ont informé le courtier qu'ils avaient finalement décidé de vendre
l'immeuble à leur fils. Y.________ l'a appris le 20 janvier 2007.

B.
Par demande du 17 juillet 2007 déposée devant la Ière Cour civile du Tribunal
cantonal du canton de Neuchâtel, Y.________ a pris des conclusions contre
H.X.________ et F.X.________ en paiement de la somme de 58'861 fr. 72, intérêts
en sus, pour rupture des pourparlers contractuels.

Les défendeurs ont conclu au rejet de la demande.

F.X.________ est décédée en cours d'instance. La procédure s'est poursuivie
avec H.X.________, unique héritier de la défunte suite à une renonciation des
autres ayants droit.

Par jugement du 30 septembre 2010, la Ière Cour civile a condamné le défendeur
à verser 33'983 fr. plus intérêts au demandeur et a rejeté la demande pour le
surplus. L'autorité cantonale a jugé que le défendeur avait commis une culpa in
contrahendo en refusant de parfaire la vente immobilière pour laquelle il avait
suscité l'intérêt du demandeur. Vu l'avancement des pourparlers, marqués par
l'envoi d'un courrier attestant très clairement la volonté de vendre l'immeuble
à des conditions auxquelles l'acheteur potentiel avait accédé, vu les démarches
entreprises par celui-ci pour reprendre les dettes hypothécaires des vendeurs,
et enfin vu le contexte général imposant à des parties qui se connaissent de
s'informer mutuellement de leurs réelles intentions, il fallait conclure à une
violation du principe de la bonne foi. La volte-face soudaine des vendeurs
n'était liée ni aux conditions qu'ils avaient eux-mêmes posées, puisque
celles-ci étaient remplies, ni à la condition posée par l'acheteur, qui y avait
renoncé en entreprenant toutes démarches utiles pour la reprise des dettes
hypothécaires, ni même à un refus de l'assurance d'autoriser le transfert des
contrats de prêt. Les vendeurs avaient soudainement changé d'avis et décidé de
vendre l'immeuble à leur fils au lieu de poursuivre des pourparlers
précontractuels en vue de la conclusion d'un contrat qui ne nécessitait somme
toute plus que la consécration notariée. En violation du principe de la bonne
foi, ils avaient donné sans réserve leur accord de principe à la conclusion
d'un contrat formel puis refusé sans raison de le traduire dans la forme
requise. Cette faute précontractuelle était en lien de causalité naturelle et
adéquate avec la perte locative invoquée par le demandeur, qui aurait sans nul
doute acquis l'immeuble proposé par la banque s'il n'avait pas été détourné de
ce premier projet par le défendeur et son épouse. En conséquence, il convenait
d'allouer au demandeur, au titre de l'intérêt négatif (gain manqué sur
l'immeuble qu'il avait renoncé à acquérir), le rendement net qu'il aurait
réalisé avec cet immeuble entre janvier et juillet 2007, ses conclusions étant
limitées à cette période, dont à déduire l'intérêt qu'il aurait pu toucher en
plaçant les liquidités restées à sa disposition sur un compte bancaire
ordinaire.

C.
H.X.________ (ci-après: le recourant) exerce un recours en matière civile au
Tribunal fédéral. Il conclut à l'annulation du jugement précité et au rejet
intégral de la demande.

Y.________ (ci-après: l'intimé) conclut au rejet du recours.

L'autorité précédente se réfère à son jugement.

Considérant en droit:

1.
Le jugement attaqué ayant été rendu avant le 1er janvier 2011, les
modifications de la LTF entrées en vigueur à cette date ne sont pas applicables
à la présente procédure de recours (cf. art. 132 al. 1 LTF).

Interjeté par la partie défenderesse qui a partiellement succombé devant
l'instance précédente (ancien art. 76 al. 1 LTF), le présent recours vise un
jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par
une autorité cantonale de dernière instance (ancien art. 75 et art. 130 al. 2
LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse excède le seuil de
30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF). Déposé pour le surplus dans le délai
(art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, il est
recevable.

2.
2.1 Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par
l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Le recourant ne peut critiquer les
constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement
inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction
du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

La notion de "faits établis de façon manifestement inexacte" se recoupe avec
celle d'arbitraire dans l'établissement des faits ou d'arbitraire dans
l'appréciation des preuves (ATF 135 II 145 consid. 8.1). L'appréciation des
preuves est arbitraire lorsqu'elle est manifes-tement insoutenable, en
contradiction avec le dossier ou contraire au sens de la justice et de
l'équité, ou encore lorsque le juge a interprété les pièces du dossier de
manière insoutenable, a méconnu des preuves pertinentes ou s'est fondé
exclusivement sur une partie des moyens de preuve (ATF 134 V 53 consid. 4.3).
Comme le moyen revient à soulever le grief d'arbitraire (art. 9 Cst.), les
exigences de motivation sont celles de l'art. 106 al. 2 LTF: le recourant doit
montrer par une argumentation précise, en se référant si possible aux pièces du
dossier, en quoi la décision cantonale est insoutenable (ATF 133 III 393
consid. 7.1; 133 II 249 consid. 1.4.3). A défaut, il ne sera pas tenu compte
d'un état de fait qui s'écarte de celui retenu dans la décision attaquée. Le
Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des critiques formulées de manière
appellatoire contre l'état de fait ou l'appréciation des preuves (ATF 135 II
313 consid. 5.2.2 p. 322; 133 IV 286 consid. 6.2).

2.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit
fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 134 III
379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art.
106 al. 1 LTF). Il n'est limité ni par les arguments soulevés dans le recours,
ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut ainsi admettre
un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été invoqués ou rejeter un
recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité
précédente. Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1
et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal
fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de
traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les
questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées
devant lui. Il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit
constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal
que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie
recourante (art. 106 al. 2 LTF) (ATF 135 III 397 consid. 1.4).
3. Le recourant invoque le grief d'arbitraire à l'encontre de diverses
constatations de fait.

3.1 Les premiers juges auraient arbitrairement omis de préciser que l'intimé
avait renoncé au plus tard le 19 novembre 2006 à acquérir le premier immeuble
convoité.

Le jugement attaqué indique que le 17 novembre 2006, les époux X.________ ont
fait communiquer leur volonté de vendre leur bien pour un prix de 1'800'000 fr.
et qu'à cette date, Y.________ a définitivement renoncé à l'acquisition du
premier immeuble. Il est en outre constaté qu'un tiers a acheté l'immeuble dans
les jours qui ont suivi le désistement de Y.________, à qui la banque "avait
écrit ses regrets suite à sa décision de renoncer". En tant qu'il se rapporte à
la constatation des faits, le grief se révèle infondé.

3.2 L'autorité cantonale aurait versé dans l'arbitraire en constatant que le
premier projet d'acquisition immobilière aurait abouti si l'intimé n'en avait
pas été détourné par le recourant; les seules déclarations de l'intimé et
l'accord que celui-ci avait obtenu de la banque pour le financement de cet
achat ne permettraient pas de tirer une telle conclusion.

Le grief est à la limite du moyen appellatoire. Quoi qu'il en soit, il doit
être rejeté. Il ressort de l'état de fait que l'intimé était d'accord avec les
conditions de vente proposées et que sa situation financière était
particulièrement saine; il avait obtenu des liquidités en vendant des titres.
La banque avait par ailleurs émis un préavis favorable pour le financement,
qu'elle a ensuite accordé au tiers qui s'est finalement porté acquéreur.
Informée du désistement de l'intimé, la banque a exprimé ses regrets. Qu'un
tiers ait finalement acquis l'immeuble une dizaine de jours après le retrait de
l'intimé ne signifiait pas encore que ce tiers aurait emporté le marché s'il
avait été mis en concurrence avec l'intimé. Sur la base de ces éléments, il
n'était pas insoutenable de conclure que le projet aurait abouti sans
l'intervention du recourant.

3.3 Les premiers juges auraient constaté de façon arbitraire que les conditions
posées dans le courrier du 17 novembre 2006 étaient réalisées et que ceux-ci
n'avaient du reste pas contesté ce point.
Le jugement retient, en se référant à l'interrogatoire de l'intimé, que
celui-ci "a accédé aux deux conditions intéressant les vendeurs", ce que le
recourant et son épouse "n'ont du reste pas contesté". On peut donner acte au
recourant qu'il a contesté l'allégué 45 selon lequel "les parties s'étaient
mises d'accord sur tous les éléments essentiels de la transaction, y compris
les conditions alléguées par les défendeurs (...)". Cela ne signifie pas encore
que les juges aient interprété arbitrairement les preuves offertes à l'appui de
cet allégué, et le recourant ne le prétend pas.

3.4 Dans le prolongement du grief précédent, le recourant conteste que les
parties soient arrivées à un stade de pourparlers tel que la conclusion du
contrat de vente immobilière "ne nécessitait somme toute plus que la
consécration notariée". La cour cantonale aurait omis d'indiquer des éléments
permettant de déterminer à quel stade de la négociation se trouvaient les
parties et quelles démarches restaient à accomplir; à cet égard, divers faits
auraient été constatés ou omis de façon arbitraire.
Le grief est étroitement lié au moyen de droit dans lequel le recourant
reproche aux premiers juges d'avoir fait une application erronée de la
jurisprudence qui n'admet qu'à des conditions restrictives une respon-sabilité
précontractuelle lorsque les pourparlers précèdent la conclusion d'un contrat
formel. A ce stade, il n'est pas opportun d'entrer en matière sur ce moyen de
fait; il convient déjà de rechercher si, sur la base des constatations de la
cour cantonale, une culpa in contrahendo doit être admise.

De même, l'examen du grief concernant le prix de vente réellement convenu pour
le premier immeuble peut être réservé à ce stade.

4.
Le recourant reproche à l'autorité cantonale d'avoir violé le droit fédéral en
retenant une culpa in contrahendo à son encontre. Selon lui, les conditions
posées par la jurisprudence pour reconnaître une telle faute n'étaient pas
réalisées en l'espèce, les parties n'ayant pas encore atteint le stade où il ne
restait plus qu'à formaliser leur accord par un contrat en la forme
authentique. Les pourparlers en étaient restés au stade embryonnaire; aucun
contact n'avait été pris avec un notaire et aucun projet d'acte permettant de
déterminer toutes les implications d'une vente n'avait été établi. Chaque
interlocuteur pouvait encore renoncer à concrétiser une vente. Toute autre
interprétation reviendrait à vider de sa substance l'institution de la promesse
de vente.

Quant à l'intimé, il soutient que le recourant a clairement violé ses devoirs
précontractuels en lui faisant croire que l'affaire était d'ores et déjà
conclue et en reniant sa parole quelques semaines plus tard; cette violation du
principe de la bonne foi serait d'autant plus grave que l'intimé et le
recourant auraient entretenu par le passé des rapports de confiance.
4.1
4.1.1 En vertu du principe de la liberté contractuelle, chacun est libre
d'entamer une négociation et de l'interrompre quand il le veut, même sans
justification. L'exercice de cette liberté est toutefois limité par les règles
de la bonne foi (arrêt 4C.409/2005 du 21 mars 2006 consid. 3.2, in SJ 2006 I
433). La culpa in contrahendo repose sur l'idée que l'ouverture de pourparlers
crée déjà une relation juridique entre partenaires et leur impose des devoirs
réciproques, soit en particulier celui de négocier sérieusement, conformément à
leurs véritables intentions (ATF 121 III 350 consid. 6c p. 354). Une partie ne
peut pas, par une attitude contraire à ses véritables intentions, éveiller chez
l'autre l'espoir illusoire qu'une affaire sera conclue et l'amener ainsi à
prendre des dispositions dans cette vue (ATF 77 II 135 consid. 2a p. 137).
Celui qui engage des pourparlers ne doit pas faire croire que sa volonté de
conclure est plus forte qu'en réalité (arrêt 4C.247/2005 du 17 novembre 2005
consid. 3.1, in JdT 2006 I 163).

La partie qui ne respecte pas ces obligations répond non seulement lorsqu'elle
a fait preuve d'astuce au cours des pourparlers, mais déjà lorsque son attitude
a été de quelque manière fautive, qu'il s'agisse de dol ou de négligence, dans
les limites tout au moins de la responsabilité qu'elle encourt sous l'empire du
contrat envisagé par les parties (ATF 101 Ib 422 consid. 4b p. 432 confirmé par
l'arrêt 4C.373/2002 du 18 mars 2003 consid. 4.1).
Toutefois, ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une culpa in
contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers. Il ne suffit pas
que les négociations aient duré longtemps, ni que la partie à l'origine de la
rupture ait été au courant des investissements effectués par l'autre; la partie
qui engage des frais avant la conclusion du contrat le fait en principe à ses
risques et périls (arrêt 4C.247/2005 du 17 novembre 2005 consid. 3.1, in JdT
2006 I 163). Le comportement contraire aux règles de la bonne foi ne consiste
pas tant à avoir rompu les pourparlers qu'à avoir maintenu l'autre partie dans
l'idée que le contrat serait certainement conclu ou à n'avoir pas dissipé cette
illusion à temps (arrêt 4C.152/2001 du 29 octobre 2001 consid. 3a, in SJ 2002 I
164). Lorsque le contrat en vue est soumis à une forme légale, une culpa in
contrahendo pour rupture des pourparlers sera d'autant moins facilement admise
que les prescriptions de forme ont précisément pour but de préserver les
parties d'un engagement irréfléchi. Mais il est contraire aux règles de la
bonne foi de donner sans réserve son accord de principe à la conclusion d'un
contrat formel et de refuser in extremis, sans raison, de le traduire dans la
forme requise (arrêt 4C.152/2001 du 29 octobre 2001 consid. 3a, in SJ 2002 I
164).
4.1.2 La doctrine est aussi d'avis que la responsabilité précontractuelle ne
peut être engagée qu'à des conditions restrictives, en particulier lorsque les
pourparlers ont pour objet un contrat soumis à une exigence de forme. Il s'agit
d'établir, d'une part, qu'une partie était raisonnablement en droit d'attendre
un comportement déterminé de son partenaire au vu de son attitude dans les
pourparlers et, d'autre part, que cette confiance légitime a été déçue (NICOLAS
KUONEN, La responsabilité précontractuelle, 2007, nos 1534-1535). Même si la
confiance quant aux chances de conclure peut augmenter avec l'avancement des
négociations, chaque partie doit envisager la possibilité d'un échec jusqu'à la
conclusion du contrat; ce devoir est encore accru lorsque le contrat est soumis
à une exigence de forme destinée précisément à protéger les parties. L'échec
des négociations n'entraînera donc en principe pas de responsabilité, sauf si
des éléments particuliers tels qu'un accord oral ou écrit ont nourri la
confiance légitime que le contrat serait certainement conclu (KUONEN, op. cit.,
nos 1545 et 1550-1552; ERNST A. KRAMER, Berner Kommentar, n° 16 ad art. 22 CO,
qui évoque le cas d'une partie qui mènerait des pourparlers jusqu'à la limite
de la conclusion du contrat formel ["zur Abschlussreife"] alors qu'elle doute
sérieusement de vouloir le conclure; RAINER GONZENBACH, Culpa in contrahendo im
schweizerischen Vertragsrecht, 1987, pp. 97-99). La partie qui refuse de
traduire dans la forme légale l'accord auquel elle est parvenue avec son
partenaire engage sa responsabilité autant qu'elle pouvait prévoir le dommage
causé à celui-ci (EUGEN BUCHER, in Basler Kommentar, 4ème éd. 2007, n° 83 ad
art. 1 CO).

4.2 L'autorité cantonale a jugé que l'échec de la conclusion du contrat de
vente immobilière entre le recourant et l'intimé était dû à la volte-face du
premier, qui avait finalement décidé de conclure avec son fils. Le Tribunal
fédéral est lié par cette constatation de fait qui n'a fait l'objet d'aucun
grief.

La prétention litigieuse se limite à la perte locative que l'intimé dit avoir
subie de par sa renonciation au premier projet immobilier. Se pose donc
uniquement la question de savoir si, jusqu'à la date de ce désistement (17
novembre 2006), le recourant a eu un comportement propre à causer un tel
dommage et à engager sa responsabilité précontractuelle.

Compte tenu de l'objet des pourparlers, soit l'acquisition d'un immeuble, la
forme authentique était nécessaire aussi bien pour le contrat de vente lui-même
que pour la promesse de vente (art. 22 al. 2, 216 al. 1 et 2 CO). Cette forme
solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements irréfléchis en
s'assurant qu'elles comprennent la portée de leurs engagements et expriment
leur volonté de façon claire et complète (ATF 118 II 32 consid. 3d p. 34).
L'intimé devait donc faire preuve d'une circonspection particulière quant à ses
chances de conclure un contrat soumis à la forme solennelle. En d'autres
termes, il lui incombait d'établir l'existence d'éléments spéciaux propres à
susciter sa confiance légitime que le contrat serait certainement conclu. Or,
au regard de la jurisprudence précitée, le comportement du recourant n'était
pas de nature à fonder une telle confiance.

La lettre de confirmation du 17 novembre 2006 contient une constatation écrite
du résultat des négociations sur le prix de vente, que les propriétaires
avaient accepté de réduire. Les trois conditions posées par écrit pouvaient
avoir une incidence sur le rendement locatif de l'immeuble, et partant sur le
prix de vente. Ce courrier laissait encore en suspens diverses questions,
telles les modalités d'exécution des clauses imposées par les propriétaires.
L'exigence non écrite de reprise des dettes hypothécaires impliquait des
démarches du recourant et supposait l'accord de la créancière concernée. On ne
saurait donc voir dans cette lettre l'expression d'un accord des parties sur
tous les éléments objectivement et subjectivement essentiels de la vente
immobilière. La missive était destinée à renforcer la confiance que les
vendeurs ne reviendraient pas en arrière sur le prix de vente et les éléments
qui lui étaient associés. Elle ne constatait pas l'existence d'un consentement
qui suffirait normalement à faire naître un contrat consensuel. De toute façon,
à défaut d'accord constaté en la forme authentique, l'intimé devait compter
avec la possibilité que le recourant renonce à contracter avec lui.

Des circonstances spéciales imposaient-elles au recourant (ou à son
représentant) d'adopter un comportement particulier pour se conformer aux
règles de la bonne foi? On ignore dans quel contexte le recourant a décidé de
conclure la vente avec son fils. L'autorité cantonale a tout au plus précisé
que le recourant était peu crédible lorsqu'il affirmait avoir appris l'intérêt
de son propre fils pour l'immeuble grâce à une information de la compagnie
d'assurance donnée au cours du mois de décembre 2006. Il n'est toutefois pas
établi que le recourant (ou son représentant) avait connaissance de l'autre
projet d'acquisition de l'intimé et pouvait ainsi prévoir le dommage auquel
celui-ci était exposé s'il se méprenait sur la portée de la confirmation du 17
novembre 2006. Dans ses considérants en droit, le jugement relève certes que le
recourant "a été détourné" de son projet initial par l'intimé et son épouse;
toutefois, on ne saurait en déduire que ceux-ci ou leur courtier avaient
connaissance des négociations parallèles avec la banque, alors qu'un tel
élément ne ressort pas de l'état de fait, lequel constate uniquement que le
courtier "a réussi à intéresser" le recourant à l'immeuble propriété de ses
mandataires.

Partant, en retenant une responsabilité précontractuelle à la charge du
recourant, l'autorité cantonale a violé le droit fédéral.

Les griefs relatifs au lien de causalité et au dommage sont privés d'objet, de
même que les moyens de fait laissés en suspens.

5.
En définitive, le recours doit être admis. En application de l'art. 107 al. 2
LTF, il convient de réformer le jugement attaqué en ce sens que la demande
déposée par l'intimé devant la Ière Cour civile du Tribunal cantonal du canton
de Neuchâtel est entièrement rejetée.

Le Tribunal fédéral ne fera pas usage de la faculté prévue aux art. 67 et 68
al. 5 LTF et renverra la cause à l'autorité précédente pour qu'elle statue sur
les frais et dépens de la procédure cantonale.
Vu le sort du recours, les frais judiciaires seront mis à la charge de l'intimé
(art. 66 al. 1 LTF), lequel versera également des dépens au recourant (art. 68
al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis et le jugement attaqué est réformé en ce sens que la
demande déposée le 17 juillet 2007 par Y.________ contre H.X.________ et
F.X.________ devant la Ière Cour civile du Tribunal cantonal du canton de
Neuchâtel est entièrement rejetée.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de l'intimé.

3.
L'intimé versera au recourant le montant de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
La cause est renvoyée à l'autorité précédente pour qu'elle rende une nouvelle
décision sur le sort des frais et dépens de la procédure cantonale.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Ière Cour
civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Lausanne, le 14 janvier 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Klett Monti