Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.622/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_622/2010

Urteil vom 21. Februar 2011
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Michael Stalder,
Beschwerdeführerin,

gegen

Y.________,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Ausweisung; Kündigungsschutz,

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 7. Oktober 2010.
Sachverhalt:

A.
Mit Vertrag vom 8. Juli 2007 mietete Y.________ (Beschwerdegegnerin) von der
X.________ AG (Beschwerdeführerin) eine 3- Zimmerwohnung. Der monatliche
Mietzins betrug Fr. 1'340.--, per 1. Oktober 2008 erhöht auf Fr. 1'450.--. Der
Mietvertrag war mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten je auf Ende März und
Ende September kündbar. Am 30. Mai 2009 und am 1. Juni 2009 schlossen die
Parteien zudem je einen Mietvertrag über die gegenüber dem Wohnhaus gelegenen
Parkplätze Nr. 19 und Nr. 18 zu einem monatlichen Mietzins von je Fr. 50.--.
Die Parkplätze waren mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist auf Ende März,
Ende Juni und Ende September kündbar.

B.
Mit Schreiben vom 17. Dezember 2009 mahnte die Beschwerdeführerin die
Beschwerdegegnerin und deren Ehemann je separat unter Ansetzung einer
30-tägigen Zahlungsfrist gemäss Art. 257d OR zur Zahlung der ausstehenden
Mietzinse für die Monate Juli bis Dezember 2009 von monatlich Fr. 100.--.
Nachdem Zahlungen ausgeblieben waren, kündigte die Beschwerdeführerin sowohl
die Wohnung als auch die beiden Parkplätze am 28. Januar 2010 auf den 28.
Februar 2010, wobei sie für jedes der drei Mietobjekte ein Formular gemäss Art.
266l Abs. 2 OR / Art. 298 OR verwendete.

C.
Beide Parteien gelangten an das Bezirksgericht Dielsdorf, die
Beschwerdegegnerin, um die Kündigung anzufechten, die Beschwerdeführerin, um
die Ausweisung zu erwirken. Mit Verfügung vom 18. August 2010 befahl der
Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezirkes Dielsdorf der
Beschwerdegegnerin unter Androhung von Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfall, die Parkplätze Nr. 18 und Nr. 19 unverzüglich zu räumen und
der Beschwerdeführerin ordnungsgemäss zu übergeben. Das Begehren um Ausweisung
der Beschwerdegegnerin aus der 3-Zimmerwohnung wies der Einzelrichter ab, und
den Antrag der Beschwerdegegnerin um Kündigungsschutz schrieb er als
gegenstandslos geworden ab. Gegen die Abweisung des Ausweisungsbegehrens und
die Abschreibung der Kündigungsanfechtung rekurrierte die Beschwerdeführerin an
das Obergericht des Kantons Zürich, welches den Rekurs am 7. Oktober 2010
abwies und die Verfügung des Einzelrichters vom 18. August 2010 bestätigte.

D.
Die Beschwerdeführerin beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in
Zivilsachen, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und der Beschwerdegegnerin
unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu befehlen, die
Wohnung samt dazugehörendem Kellerabteil umgehend zu räumen und ordnungsgemäss
gereinigt an die Beschwerdeführerin zu übergeben. Die Beschwerdegegnerin hat
sich nicht vernehmen lassen, während die Vorinstanz auf Vernehmlassung
verzichtet hat.

Erwägungen:

1.
Die Vorinstanz hielt fest, ein Mietzinsrückstand habe einzig bezüglich der
Parkplätze, nicht aber bezüglich der Wohnung bestanden, was die
Beschwerdeführerin nicht beanstandet. Sie vertritt jedoch wie bereits im
kantonalen Verfahren den Standpunkt, dieser Rückstand habe sie berechtigt, nach
unbenütztem Ablauf einer angesetzten Zahlungsfrist gestützt auf Art. 257d OR
auch die Wohnung zu kündigen.

1.1 Die Vorinstanz erwog, dies wäre dann der Fall, wenn über die Wohnung und
die Parkplätze ein einheitliches Mietverhältnis zustande gekommen wäre, dessen
einzelne Teile, die Wohnung und die beiden Parkplätze, nicht isoliert hätten
gekündigt werden können. Ob von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen
sei, bestimme sich in Auslegung der Verträge, primär also nach dem Willen der
Vertragsparteien (Art. 18 Abs. 1 OR). Diese hätten diesbezüglich keine
ausdrückliche Regelung getroffen. Die Vorinstanz legte daher die von den
Parteien getroffenen Vereinbarungen normativ aus und berücksichtigte dabei,
dass die Parteien die Überlassung zum Gebrauch dreier Objekte zu drei
verschiedenen Zeitpunkten vereinbart hätten, wobei jede Vertragsurkunde für
jedes einzelne Objekt einen umfassenden Mietvertrag enthalte, ohne dass für
einzelne Punkte auf einen anderen Vertrag verwiesen würde. Die
Beschwerdeführerin habe denn auch jedes Objekt mittels eines eigenen amtlichen
Formulars gekündigt. Die für die Parkplätze vereinbarten Kündigungsfristen
entsprächen den Mustermietverträgen diverser Hauseigentümerverbände, offenbar
auch des zürcherischen. Im Unterschied zum Mietvertrag über die Wohnung sähen
die Parkplatzmietverträge einen dritten Kündigungstermin Ende Juni vor, was
eine flexiblere Kündbarkeit bedeute. Auch wenn zwischen der gemieteten Wohnung
und den gemieteten Parkplätzen ein funktioneller Zusammenhang bestehe, weil die
Beschwerdegegnerin die Parkplätze wohl im Hinblick auf ihren Wohnort gemietet
habe, verbiete sich unter den gegebenen Umständen die Annahme eines
einheitlichen Mietverhältnisses, sei doch denkbar, dass beide Parteien an einer
separaten Kündigung der Parkplätze interessiert gewesen sein könnten.

1.2 Die Beschwerdeführerin bringt vor, sie erhebe keine Sachverhaltsrügen.
Dennoch rügt sie, die Vorinstanz habe ihre Behauptung ausser Acht gelassen, die
Beschwerdegegnerin sei selbst von einer gegenseitigen Abhängigkeit des
Mietvertrages über die Wohnung und derjenigen über die Parkplätze ausgegangen.
Damit thematisiert sie richtig besehen eine Verletzung ihres Anspruchs auf
rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV). Diese Rüge hätte sie mit kantonaler
Nichtigkeitsbeschwerde dem Kassationsgericht unterbreiten können, weshalb vor
Bundesgericht mangels Ausschöpfung des Instanzenzuges nicht darauf einzutreten
ist (BGE 134 III 524 E. 1.3 S. 527 mit Hinweisen). Eine Ergänzung des
Sachverhalts durch das Bundesgericht setzt zudem voraus, dass derjenige, der
die Ergänzung nach Art. 97 BGG beantragt, mit Aktenhinweisen darlegt, dass er
entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei
den Vorinstanzen genannt hat (Botschaft zur Totalrevision der
Bundesrechtspflege, BBl 2001 4339 Ziff. 4.1.4.3 zu Art. 93 E-BGG; vgl. auch BGE
115 II 484 E. 2a S. 485 f.) oder inwiefern erst der angefochtene Entscheid zu
deren Vorbringen Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG; BGE 134 V 223 E. 2.2.1 S.
226; 133 III 393 E. 3 S. 395). Dies zeigt die Beschwerdeführerin in ihrer
Beschwerde nicht auf.

2.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz vor, die Bedeutung des
funktionellen Zusammenhangs zwischen Haupt- und Nebensache (der Wohnung und den
Parkplätzen) verkannt und dadurch sowohl gegen Art. 253a OR als auch gegen die
bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 125 III 231) verstossen zu haben. Auf
das zeitliche Auseinanderfallen der Abschlüsse der Verträge über Haupt- und
Nebensache komme es nicht an, weshalb im Rahmen der Vertragsauslegung nicht
darauf zurückgegriffen werden dürfe.

2.1 In BGE 125 III 231 hatte das Bundesgericht die Gültigkeit der Kündigung von
Autoeinstellplätzen zu beurteilen, die sich in unmittelbarer Nähe der Wohnräume
befanden, welche die Parkplatzmieter vom gleichen Vermieter ebenfalls gemietet
hatten. Der funktionelle Zusammenhang zwischen den Mietsachen war demnach
gegeben. Dass die Verträge über die Einstellplätze später als jene über die
Mietwohnungen abgeschlossen worden waren, erachtete das Bundesgericht für
unerheblich. Es hielt dafür, die Autoabstellplätze seien dem Beklagten im Sinne
von Art. 253a Abs. 1 OR mitvermietet (BGE 125 III 231 E. 2b S. 233 f.). Dennoch
liess das Bundesgericht im Hinblick darauf, dass für die Haupt- und die
Nebensache formell selbständige Verträge abgeschlossen worden waren, für die
separat vermieteten Nebensachen die Kündigung mit amtlich genehmigtem Formular
genügen, ohne dass es einer Mietvertragsänderung gemäss Art. 269d OR bedürfte.
Dies wurde damit begründet, dass der Mieter, wenn die Vertragsänderung im
Entzug einer Nebensache besteht, im Regelfall keiner weiteren Grundlagen für
die Neuberechnung über die Aufteilung des bisherigen Entgelts auf die
verbleibende Mietsache bedürfe. Der Mieter verfüge bereits aufgrund des
Vertrages über die nötigen Informationen, welche ihm im Verfahren nach Art.
269d OR Abs. 2 bekannt gegeben werden müssten. Eine sachgerechte Anfechtung sei
ihm daher möglich (BGE 125 III 231 E. 3e S. 237 f.). Das Bundesgericht mass
mithin trotz funktional zusammengehöriger Mietobjekte dem Umstand, dass
separate Verträge darüber abgeschlossen worden waren, Bedeutung bei und
erkannte, dass dem bei einheitlicher Betrachtungsweise mit der
Änderungskündigung verfolgten Schutzzweck im Ergebnis bereits Genüge getan war.
Eine schematische Berücksichtigung des funktionalen Zusammenhangs ungeachtet
des Schutzzwecks der einschlägigen Norm erschien als unangebracht. Insoweit
kommt dem genannten Präjudiz allgemeine Tragweite zu.

2.2 Zur Debatte steht die Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung zufolge
Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR. Umstritten ist, ob die ausserordentliche
Kündigung einer Wohnung wegen Zahlungsrückstandes hinsichtlich funktional
zugehöriger, aber separat zugemieteter Parkplätze zulässig ist. Im Lichte
dieser Konstellation ist die Frage zu beantworten, ob sämtliche separat
abgeschlossenen Verträge über funktional zusammengehörende Mietobjekte
einheitlicher Behandlung bedürfen oder ob sie sinnvollerweise einem isolierten
Schicksal unterstellt werden müssen. Dies kann nicht losgelöst von der
Interessenlage der Parteien geschehen. Haben die Parteien für Haupt- und
Nebensachen je eigene, voneinander unabhängige Verträge abgeschlossen und wird
der Mieter lediglich mit der Bezahlung des Mietzinses für eine Nebensache
säumig, ist zu prüfen, ob die einzelnen Teile sinnvollerweise auch für sich
selbst Bestand haben können, d. h. ob unter den gegebenen Umständen die
betreffenden Mietobjekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet
werden können. Handelt es sich beim Hauptmietvertrag um eine Wohn- oder
Geschäftsmiete, darf nicht ausser Acht bleiben, dass der Mieter erhöhten
Schutzes bedarf. Eine isolierte Betrachtung ist umso eher gerechtfertigt, wenn
der Vermieter seinerseits grundsätzlich in der Lage ist, die Nebensache
selbständig anderweitig zu vermieten, nachdem er das Mietverhältnis zufolge
diesbezüglichen Zahlungsverzugs aufgelöst hat. Unter derartigen Umständen
erscheint nicht sinnvoll, von der Interessenlage der Parteien abzusehen und
einzig auf die funktionelle Beziehung zwischen den einzelnen
Vertragsgegenständen abzustellen. Richtig ist zwar, dass gemäss bundesrätlicher
Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985 (BBl 1985 I
1421 f. Ziff. 421.101 zu Art. 253a OR), auf welche sich die Beschwerdeführerin
stützt, die Bestimmungen über die Wohn- und Geschäftsräume auch für diejenigen
Sachen gelten, die zusammen mit solchen Räumen vermietet werden (z. B. Zugehör,
Garagen, Einstellplätze, Parkplätze im Freien, Möbel, Estrich- oder
Kellerabteile, Mansarden, Bastelräume und Schaukasten) und dass nach der
Botschaft nicht massgebend sein soll, ob ein besonderer Vertrag abgeschlossen
wird oder nicht und ob dies gegebenenfalls gleichzeitig oder zu verschiedenen
Zeitpunkten geschehen ist, sondern vielmehr, dass die Sachen vom Vermieter
demselben Mieter überlassen werden und dass ihr Gebrauch mit dem des
Hauptmietobjektes zusammenhängt. Begründet wird diese Auffassung aber damit,
dass es in solchen Fällen wenig sinnvoll wäre, wenn für die hinzugemietete
Mansarde oder Garage andere Auflösungsbestimmungen gälten als für die Wohnung
oder die Geschäftslokalität. Auch nach der Botschaft ist mithin entscheidend,
ob eine die diversen Mietobjekte zusammenfassende rechtliche Beurteilung
sinnvoll ist oder nicht. Dies wiederum kann einzig mit Blick auf die Interessen
der beteiligten Parteien entschieden werden, in welchem Lichte die formalen
Kriterien zu prüfen sind.

2.3 Gemäss den getroffenen Vereinbarungen können die Parkplätze auf einen
Zeitpunkt gekündigt werden, auf welchen eine Wohnungskündigung nicht zulässig
ist. Daraus leitet die Vorinstanz zutreffend ab, die Parteien hätten insoweit
ein unterschiedliches Schicksal der beiden Verträge in Kauf genommen. Ebenso
indiziert der Umstand, dass die Parkplätze von der Beschwerdegegnerin erst etwa
zwei Jahre nach Mietantritt der Wohnung hinzugemietet wurden, dass für beide
Parteien eine Gesamtmiete nicht unerlässlich ist. Die Beschwerdeführerin zeigt
denn auch nicht auf, weshalb für sie unzumutbar sein soll, die Wohnung und die
Parkplätze getrennt zu vermieten. Dass es hingegen die Beschwerdegegnerin
besonderes hart treffen würde, wenn sie aufgrund des lediglich die
Abstellplätze betreffenden Mietzinsausstandes nicht nur das Recht verlieren
würde, die vom Zahlungsrückstand betroffenen Mietobjekte, sondern auch die
Wohnung weiter zu benutzen, bedarf keiner weiteren Erörterung. Die Vorinstanz
erarbeitete somit eine sinnvolle und damit Art. 253a Abs. 1 OR entsprechende
Lösung, indem sie der formellen Selbständigkeit der Verträge Rechnung trug. Wie
zu entscheiden wäre, wenn sich der Ausstand nicht klar einem Mietobjekt
zuordnen liesse, für das ein gesonderter Vertrag besteht, ist nicht zu prüfen.

3.
Die Vorinstanz hat bundesrechtskonform erkannt, es fehle an einer
Gültigkeitsvoraussetzung (Zahlungsverzug) für die ausserordentliche Kündigung
der von der Beschwerdegegnerin gemieteten Wohnung (vgl. BGE 121 III 156 E. 1c/
aa S. 160 f.). Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig. Da sich die
Beschwerdegegnerin nicht hat vernehmen lassen, ist ihr keine
Parteientschädigung zuzusprechen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 21. Februar 2011
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Klett Luczak