Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.62/2010
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2010
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2010


Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_62/2010

Urteil vom 13. April 2010
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Herter,
Beschwerdeführerin,

gegen

Y.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raoul Futterlieb,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Anfechtung der Kündigung / Mieterstreckung,

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 30. Juni 2009 und den Zirkulationsbeschluss des
Kassationsgerichts des Kantons Zürich vom 28. Dezember 2009.
Sachverhalt:

A.
Gemäss Mietvertrag vom 15. November 1993 vermietete die Y.________ AG
(Vermieterin) der X.________ AG (Mieterin) zur Führung einer Autospenglerei und
Spritzwerkstatt eine überdachte Fläche und Aussenabstellflächen an der
F.________strasse 35a in G.________.

Nachdem zwischen den Parteien Streit darüber entstanden war, ob Mietereinbauten
bestanden und welche Partei die erforderlichen Bewilligungen einzuholen habe,
kündigte die Vermieterin mit Einschreiben vom 16. Dezember 2003 das
Mietverhältnis per 31. Dezember 2004. Die Mieterin focht die Kündigung bei der
zuständigen Schlichtungsbehörde an.

Am 4. Mai 2004 wurden bei einer feuerpolizeilichen Kontrolle des Mietobjekts
diverse zu behebende Mängel und bewilligungspflichtige Einbauten festgestellt.

Noch vor Durchführung einer Schlichtungsverhandlung konnten die Parteien ihren
Streit gütlich beilegen, indem sie sich am 9. März 2004 auf einen neuen
Mietvertrag einigten. Dieser ersetzte ab dem 1. April 2004 die bestehenden
Mietverträge. Im Anhang I sicherte die Vermieterin zu, den von der Mieterin
bereits realisierten und auf der beiliegenden Planbeilage rot eingezeichneten
Mieterbauten (ein Büro, zwei Spritzkabinen einschliesslich dachdurchdringende
Abluft, zwei Öltanks und diverse Zwischenböden inkl. Treppen) schriftlich
zuzustimmen, sofern diese behördlich genehmigt würden. Die Mieterin
verpflichtete sich, diese Bewilligungen innert drei Monaten nach Mietbeginn
einzuholen.

Mit Verfügung vom 23. September 2004 bewilligte der Hochbauvorstand der
Gemeinde G.________ den damaligen baulichen Zustand des Mietobjekts mit der
Auflage, bis zum 31. Dezember 2004 die bei der Abnahme festgestellten
feuerpolizeilichen Mängel gemäss dem Protokoll der A.________
Brandschutzberatungen vom 20. September 2004 zu beheben. Am 15. Oktober 2004
sandte die Vermieterin die Verfügung vom 23. September 2004 an die Mieterin und
forderte diese auf, die im beigelegten Protokoll unter den Punkten 4.12 bis
4.16 aufgeführten Mängel in der gesetzten Frist zu beheben.

Mit Einschreiben vom 16. August 2007 setze die Vermieterin der Mieterin eine
Frist von 60 Tagen, um die sie betreffenden Arbeiten zu erledigen bzw. die
Bewilligungen gemäss den Punkten 4.12 bis 4.17 der Abnahmekontrolle vom 4. Mai
2004 beizubringen.

In ihrem anwaltlichen Schreiben vom 26. September 2007 legte die Mieterin dar,
welche der behördlich verlangten Arbeiten von ihr auszuführen seien. Sie gab
an, die Handfeuerlöscher seien bereits revidiert und die übrigen Arbeiten in
Auftrag gegeben worden oder würden noch in derselben Woche in Auftrag gegeben.
Aufgrund mangelnder Verfügbarkeit der entsprechenden Unternehmen würden nicht
alle Arbeiten innert Frist erledigt werden können, weshalb die Mieterin um
Erstreckung der Frist bis Ende Januar 2008 ersuche. Weiter beanstandete die
Mieterin die Raumtemperatur unter 16-19 Grad Celsius sowie die im Protokoll Nr.
04-35 unter den Ziffern 4.124, 4.15.2, 4.16.2 und 4.17.3 beschriebenen
Anforderungen als Mängel des Mietobjekts, welche von der Vermieterin zu beheben
seien.
In ihrer Stellungnahme vom 12. Oktober 2007 verlängerte die Vermieterin die der
Mieterin gesetzte Frist bis zum 31. Oktober 2007 und im Schreiben vom 15.
Oktober 2007 letztmals bis zum 15. November 2007.

Nachdem die Mieterin mit E-Mail vom 12. Dezember 2007 der Vermieterin
mitgeteilt hatte, ihr Bewilligungsgesuch sei bei den Behörden nach wie vor
pendent, eine Beantwortung des Gesuchs könne nicht vor Ende Januar 2008
erwartet werden, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit amtlichem
Formular vom 19. Dezember 2007 per 31. März 2009. Zur Begründung gab sie am 4.
Januar 2008 an, sie wolle das Mietobjekt einem anderen Mieter zur Verfügung
stellen, der sich an den Vertrag und an die öffentlichrechtlichen Vorschriften
halte.

Mit Eingabe vom 17. Januar 2008 beantragte die Mieterin bei der paritätischen
Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirkes Dielsdorf, die Kündigung sei für
ungültig zu erklären, eventuell sei das Mietverhältnis erstmalig für die Dauer
von vier Jahren zu erstrecken. Nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung
erklärte die Schlichtungsbehörde am 6. Juni 2008 die Kündigung für ungültig.

B.
Die Vermieterin (Klägerin) klagte am 5. August 2008 beim Mietgericht des
Bezirks Dielsdorf mit den Begehren, die Kündigung sei für gültig zu erklären
und das Mieterstreckungsbegehren der Mieterin (Beklagte) sei abzuweisen. Das
Mietgericht wies mit Urteil vom 28. Oktober 2008 die Klage ab und stellte die
Ungültigkeit der Kündigung vom 19. Dezember 2007 fest.

Auf Berufung der Klägerin hin erklärte das Obergericht des Kantons Zürich mit
Beschluss vom 30. Juni 2009 die Kündigung des Mietverhältnisses zwischen den
Parteien per 31. März 2009 für gültig und erstreckte das Mietverhältnis
letztmals bis zum 30. Juni 2010. Eine dagegen von der Beklagten erhobene
Nichtigkeitsbeschwerde wies das Kassationsgericht des Kantons Zürich am 28.
Dezember 2009 ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Die Beklagte (Beschwerdeführerin) erhebt Beschwerde in Zivilsachen mit den
Begehren, den Beschluss des Obergerichts vom 30. Juni 2009 aufzuheben und
festzustellen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien
per 31. März 2009 ungültig sei. Eventuell sei der Beschluss des Obergerichts
aufzuheben und die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Subeventuell sei der Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts vom 30. Juni
2009 aufzuheben und zu neuem Entscheid an das Kassationsgericht zurückzuweisen.
Subsubeventuell sei Ziff. 3 des Beschlusses des Obergerichts aufzuheben und das
Mietverhältnis zwischen den Parteien erstmals bis zum 31. März 2013 zu
erstrecken.

Weiter ersuchte die Beschwerdeführerin darum, der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung zu erteilen. Diesem Gesuch wurde mit Präsidialverfügung vom 18. Februar
2010 entsprochen.

Die Klägerin (Beschwerdegegnerin) schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das
Ober- und das Kassationsgericht verzichten auf eine Vernehmlassung.

Erwägungen:

1.
1.1 Gegenstand des Verfahrens bildet eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG). Die
Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin sind im kantonalen Verfahren nicht
vollständig geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert
beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die
Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 und Abs. 6 BGG i.V.m. Art. 44
f. BGG).

1.2 Weiter setzt die Beschwerde in Zivilsachen voraus, dass das angefochtene
Urteil letztinstanzlich ist (Art. 75 Abs. 1 BGG). Dabei ist zu beachten, dass
der Beschluss des Obergerichts mit kantonaler Nichtigkeitsbeschwerde nach § 281
ZPO/ZH beim Kassationsgericht des Kantons Zürich angefochten werden konnte, was
die Beschwerdeführerin auch tat. Der Beschluss des Obergerichts ist daher
insoweit nicht letztinstanzlich, als er vom Kassationsgericht hätte überprüft
werden können. Dies trifft auf Rügen der Verletzung von Art. 8, 9, 29 oder 30
BV oder von Art. 6 EMRK zu (§ 285 Abs. 2 ZPO/ZH; vgl. dazu Urteil 5A_395/2009
vom 8. März 2010 E. 1.2.1 mit Hinweisen). Als Verletzung des Willkürverbots
gemäss Art. 9 BV kann das Kassationsgericht die Rüge der willkürlichen
Sachverhaltsfeststellung prüfen (Beschluss des Kassationsgerichts vom 6. März
2008, publ. in: ZR 107/2008, Nr. 21 S. 65 ff., 76). Der Beschluss des
Obergerichts ist daher bezüglich der direkt dagegen gerichteten Rügen der
willkürlichen Sachverhaltsfeststellung und der Verletzung des rechtlichen
Gehörs gemäss Art. 29 BV und von Art. 6 EMRK nicht letztinstanzlich. Auf diese
Rügen ist somit nicht einzutreten. Dies gilt namentlich bezüglich der Rügen,
das Obergericht habe gegen kantonales Recht verstossen, indem es direkt über
das Erstreckungsgesuch entschieden habe und die entsprechenden Erwägungen
beruhten auf willkürlichen tatsächlichen Feststellungen.

1.3 Die Nichtigkeitsbeschwerde ist grundsätzlich ausgeschlossen, wenn das
Bundesgericht frei überprüfen kann, ob der geltend gemachte Mangel vorliege (§
285 Abs. 1 und 2 ZPO/ZH). Dies betrifft Rügen der Verletzung von
Bundeszivilrecht, weshalb hinsichtlich solcher Rügen der Beschluss des
Obergerichts letztinstanzlich ist (vgl. Urteil 4A_398/2008 vom 18. Dezember
2008, E. 1.2.2).

1.4 Das Bundesgericht prüft die Verletzung von Grundrechten nur insoweit, als
eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art.
106 Abs. 2 BGG). Wird eine Verletzung des Willkürverbots geltend gemacht, muss
daher anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen dargelegt werden,
inwiefern der Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel
leidet (BGE 134 II 244 E. 2.2 S. 246 mit Hinweise).

Da die Beschwerdeführerin gleichzeitig den Beschluss des Kassationsgerichts und
das Urteil des Obergerichts anficht, muss aus ihrer Beschwerde klar
hervorgehen, gegen welchen Entscheid sich ihre einzelnen Rügen richten. Artikel
100 Abs. 6 BGG beschlägt lediglich den Fristbeginn für den Weiterzug an das
Bundesgericht und erlaubt keine Vermengung von Rügen gegen zwei verschiedene
Entscheide (Urteil 5A_440/2008 vom 19. März 2009 E. 2.2.1). Demnach ist nicht
auf die Beschwerde einzutreten, soweit die Beschwerdeführerin bereits in ihrer
Nichtigkeitsbeschwerde gegen das Urteil des Obergerichts gerichtete Rügen
wiederholt, ohne auf die entsprechenden Erwägungen des Kassationsgericht
einzugehen und aufzuzeigen, inwiefern dieses Grundrechte verletzen soll (BGE
134 II 244 E. 2.3 S. 246 f.). Dies gilt namentlich bezüglich der Rüge, die
Feststellung des Obergerichts, die Beschwerdeführerin habe die ihr nach dem 16.
August 2007 zur Verfügung stehende Zeit nicht ausreichend genutzt, sei
willkürlich und beruhe auf einer Verletzung des rechtlichen Gehörs. Ungenügend
begründet ist auch die Rüge, das Kassationsgericht habe zu Unrecht die
Aktenwidrigkeit der Feststellung verneint, wonach die Beschwerdeführerin im
Zeitpunkt der Kündigung nicht allen vertraglichen Verpflichtungen bezüglich der
Erfüllung der Auflagen nachgekommen sei.

1.5 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als
erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). So
verhält es sich etwa, wenn die Vorinstanz ihr Urteil unerwartet auf einen
Rechtstitel stützt, der im Verfahren nicht thematisiert wurde und damit
Sachumstände erst durch den angefochtenen Entscheid Rechtserheblichkeit
gewinnen (Ulrich Meyer, Basler Kommentar, BGG, 2008, N. 47 zu Art. 99 BGG;
Urteil 8C_184/2009 vom 25. August 2009 E. 4.3.1). Dies trifft auf die bereits
vor Obergericht zur Diskussion stehende Frage der Standortgebundenheit des
Betriebes der Beschwerdeführerin nicht zu, weshalb ihr Novum, sie würde die
Fahrzeuge beim Autovermieter holen und nach der Reparatur wieder zurückbringen,
nicht zu hören ist.

2.
2.1 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar,
wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1
OR). Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden (Art. 271 Abs. 2 OR).
Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives,
ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Eine Kündigung
verstösst namentlich gegen Treu und Glauben, wenn die angegebene Begründung
offensichtlich bloss vorgeschoben ist (BGE 135 III 112 E. 4.1 S. 119).
Bezüglich der Kündigung durch den Vermieter werden in Art. 271a Abs. 1 OR
beispielhaft Kündigungsgründe genannt, welche mit dem Grundsatz von Treu und
Glauben nicht vereinbar sind. So ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR eine
Kündigung anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu
und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. Die Feststellung
des Kündigungsgrundes bzw. -motivs betrifft eine Tatfrage (BGE 115 II 484 E. 2b
S. 486; 113 II 460 E. 3b S. 462).

2.2 Das Obergericht kam zum Ergebnis, die Beschwerdegegnerin habe die Kündigung
ausgesprochen, weil die Beschwerdeführerin sich nicht an den Vertrag und die
öffentlichrechtlichen Vorschriften gehalten habe. Dagegen sei nicht anzunehmen,
das wahre Kündigungsmotiv sei Rache für die Geltendmachung von Mängeln im
Schreiben vom 26. September 2007 gewesen.

2.3 Das Kassationsgericht trat auf die in diesem Zusammenhang erhobene Rüge der
willkürlichen und aktenwidrigen Feststellungen nicht ein, weil es annahm, die
Beschwerdeführerin habe sich in der Nichtigkeitsbeschwerde nicht mit den
tatsächlichen Feststellungen des Obergerichts im angefochtenen Urteil
auseinandergesetzt.

2.4 Vor Bundesgericht wendet die Beschwerdeführerin ein, sie habe in der
Kassationsbeschwerde (Rz. 31-32) vorgebracht, der Beschluss des Obergerichts
sei willkürlich, weil es nicht sämtliche geltend gemachten Indizien gewürdigt
habe. Es treffe daher nicht zu, dass sich die Beschwerdeführerin nicht mit den
tatsächlichen Feststellungen des Obergerichts auseinandergesetzt habe.

2.5 Die Beschwerdeführerin legt jedoch an der angeführten Stelle der
Nichtigkeitsbeschwerde nicht dar, weshalb die Argumentation des Obergerichts
unhaltbar sein soll. Damit konnte das Kassationsgericht insoweit willkürfrei
das Vorliegen einer rechtsgenüglich begründeten Rüge verneinen.

2.6 Auf die Rüge, das Obergericht sei mit der Verneinung des
Kausalzusammenhangs zwischen der Mängelrüge vom 26. September 2007 und der
Kündigung in Willkür verfallen, ist mangels Letztinstanzlichkeit nicht
einzutreten. Damit ist die Feststellung des Obergerichts, dass die
Beschwerdegegnerin nicht deshalb kündigte, weil die Beschwerdeführerin Mängel
der Mietsache geltend gemacht hatte, für das Bundesgericht verbindlich.
Insoweit ist keine Verletzung von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR gegeben.

3.
3.1 Das Obergericht erwog, eine an sich zulässige ordentliche Kündigung wegen
Vertragsverletzungen der Mieterin könne missbräuchlich sein, wenn die
Vermieterin diese Verletzungen während längerer Zeit widerspruchslos geduldet
habe und die Berufung darauf damit als widersprüchliches Verhalten erscheine.
Im vorliegenden Fall stehe fest, dass die Parteien immer wieder über die
Erfüllung der Auflagen gesprochen hätten. Umstritten sei dagegen, ob die
Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerin diesbezüglich mündlich ermahnt habe.
Die Frage könne jedoch offen bleiben, da bei einer ordentlichen Kündigung keine
vorgängige Abmahnung erforderlich sei. Selbst wenn gemäss der Darstellung der
Beschwerdeführerin angenommen würde, die Vertreterin der Beschwerdegegnerin
habe anfänglich erklärt, die Erfüllung der Auflagen eile nicht, habe die
Beschwerdegegnerin spätestens mit der schriftlichen Fristansetzung vom 16.
August 2007 zum Ausdruck gebracht, dass sie ein zügiges Vorgehen verlange und
ein weiteres Zuwarten nicht mehr dulden werde. Der Beschwerdegegnerin könne
damit nicht vorgeworfen werden, sie habe die Situation zuerst geduldet und dann
- ohne jegliche Ankündigung - unvermittelt das Mietverhältnis beendet.

3.2 Die Beschwerdeführerin rügt, das Obergericht hätte nicht offen lassen
dürfen, ob ihr die Beschwerdegegnerin bezüglich der Erfüllung der Auflagen
zeitlichen Aufschub gewährt habe, weil darin eine widerspruchslose Duldung der
behaupteten Vertragsverletzung über längere Zeit läge und die nachträglich
Berufung auf diese Verletzung widersprüchlich sei.

3.3 Auch gemäss der Darstellung der Beschwerdeführerin hat jedoch die
Beschwerdegegnerin die bereits im Oktober 2004 verlangte Umsetzung der Auflagen
- über welche immer wieder gesprochen wurde - höchstens zeitlich aufgeschoben
bzw. "gestundet" und damit den vertragswidrigen Zustand erkennbar nur
vorübergehend hingenommen, weshalb die spätere Fristansetzung nicht als
widersprüchliches Verhalten qualifiziert werden kann. Dabei ist nicht
entscheiderheblich, ob die Beschwerdegegnerin zunächst ausführte, die Umsetzung
der Auflagen eile nicht. Demnach hat das Obergericht bundesrechtskonform
erkannt, die Kündigung sei nicht rechtsmissbräuchlich.

4.
4.1 Das Obergericht hat das Eventualbegehren der Beschwerdeführerin, die Sache
sei zum Entscheid über das Erstreckungsbegehren an das Mietgericht
zurückzuweisen, unter Berufung auf § 280 Abs. 2 ZPO/ZH abgelehnt und selber
über die Erstreckung entschieden.

4.2 Die Beschwerdeführerin rügt, das Obergericht habe damit gegen das Art. 75
BGG zu Grunde liegenden Prinzip der "double instance" verstossen.

4.3 Die Beschwerdeführerin kann sich jedoch nicht auf den aus Art. 75 Abs. 2
BGG abgeleiteten doppelten Instanzenzug berufen, weil diese Bestimmung von den
Kantonen erst mit der Einführung der Schweizerischen Zivilprozessordnung
umzusetzen ist (Art. 130 Abs. 2 BGG; Urteil 4A_315/2009 vom 8. Oktober 2009 E.
1.1). Damit kann offen bleiben, ob Art. 75 Abs. 2 BGG der oberen kantonale
Instanz untersagt, über ein von der unteren Instanz nicht behandeltes
Rechtsbegehren selbst zu entscheiden.

5.
5.1 Sodann rügt die Beschwerdeführerin, das Obergericht habe beim Entscheid
über die Erstreckung Art. 274d Abs. 3 OR missachtet, der das Gericht
verpflichte, sein Fragerecht auszuüben und sich über die Vollständigkeit der
Behauptungen und Beweise zu versichern, wenn diesbezüglich ernsthafte Zweifel
bestehen.

5.2 Die Beschwerdeführerin legt jedoch nicht dar, weshalb das Obergericht an
der Vollständigkeit der Behauptungen und Beweise der anwaltlich vertretenen
Beschwerdeführerin hätte zweifeln sollen. Eine Verletzung der aus Art. 274d
Abs. 3 OR abgeleiteten Fragepflicht ist somit nicht ersichtlich.

6.
6.1
6.1.1 Der Mieter kann die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die
Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die
durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs.
1 OR). Bei Geschäftsmieten kann eine Härte entstehen, wenn der Umzug innert der
ordentlichen Kündigungsfrist nicht möglich ist, weil im neuen Mietobjekt
zeitraubende Anpassungsarbeiten nötig sind, für die unter Umständen sogar
behördliche Bewilligungen vorliegen müssen (LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht
für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 641 Rz. 30/5.2). Insoweit kann als
härtebegründend berücksichtigt werden, dass die Kündigung zur Gefährdung des
Betriebs der Mieterin und damit zum Verlust von Arbeitsplätzen führen könnte
(vgl. 4C.343/2004 vom 23. Dezember 2004 E. 4.3, übersetzt publ. in: mp 2005, S.
100 ff., 107; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, OR I, 4. Aufl. 2007, N. 4a zu
Art. 272 OR; vgl. auch LACHAT UND ANDERE, a.a.O., S. 641 Rz. 30/5.2). Bei der
Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere die
Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrages, die Dauer des
Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen
Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf
des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die
Dringlichkeit dieses Bedarfs und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für
Wohn- und Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR). Die Dauer der Erstreckung
beträgt für Geschäftsräume höchstens sechs Jahre. Im Rahmen der Höchstdauer
können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden (Art. 272b Abs. 1 OR).
Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige
Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm
zuzumuten war (Art. 272 Abs. 3 OR). Zu den zumutbaren Bemühungen gehört
namentlich die Suche nach Ersatzobjekten. Nach der Rechtsprechung sind
Suchbemühungen bereits im Ersterstreckungsverfahren zu berücksichtigen (vgl.
BGE 125 III 226 E. 4c; 116 II 446 E. 3a). Solche Bemühungen können jedoch nur
beschränkt erwartet werden, wenn der Mieter die Kündigung mit Aussicht auf
Erfolg angefochten hat (Urteil 4C.343/2004 vom 11. Dezember 2004, E. 4.2,
übersetzt publ. in: mp 2005 S. 100 ff., 106; Urteil 4C.267/2002 vom 18.
November 2002 E. 3; WEBER, a.a.O., N. 13 zu Art. 272 OR). Ist anzunehmen, der
Mieter würde auch künftig seine vertraglichen Verpflichtungen verletzen,
spricht dies gegen eine Erstreckung (Urteil 4C.226/2000 vom 6. Februar 2001 E.
2d, übersetzt publ. in: mp 2001, S. 215 f.).
6.1.2 Die Frage, ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung zu gewähren
ist, ist aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall zu
beantworten, weshalb nicht allgemein von einem Regel-Ausnahmeverhältnis
gesprochen werden kann (Urteil 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2 mit
Hinweis). Gemäss Rechtsprechung und Lehre ist eine einmalige Erstreckung
angezeigt, wenn im Zeitpunkt des Entscheids über das erste Erstreckungsbegehren
klar ist, auf welchen Zeitpunkt hin der Mieter eine Ersatzlösung finden wird
oder wenn dem Vermieter selbst im Falle des möglichen Fortbestandes der Härte
für den Mieter eine weitere Erstreckung - z.B. wegen Eigenbedarfs - nicht mehr
zugemutet werden kann (Urteil 4C.266/1993 vom 5. Januar 1994 E. 5b, publ. in:
MRA 1995, S. 39 ff., 42; LACHAT UND ANDERE, a.a.O., S. 653 Rz. 30/8.5;
SVIT-Kommentar, Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 4 f. zu Art. 272b OR; WEBER,
a.a.O., N. 2 zu Art. 272b OR; HIGI, in: Zürcher Kommentar, Bd. V, 2b, 4, 4.
Aufl. 1996, N. 42 zu Art. 272b OR; IRÈNE SPIRIG, Grundsätze im
Erstreckungsrecht, mp 2008, S. 199 ff., 215 f.). Dagegen spricht für eine
erstmalige Erstreckung, dass nur schwer abgeschätzt werden kann, ob innert der
gewährten Erstreckung ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden werden kann und -
namentlich unter Berücksichtigung der Suchbemühungen des Mieters - zu einem
späteren Zeitpunkt mit Blick auf die örtlichen Verhältnisse auf dem
Immobilienmarkt zusätzliche Anhaltspunkte zu erwarten sind (SVIT-Kommentar,
a.a.O., N. 7 zu Art. 272b OR; HIGI, a.a.O., N. 35 zu Art. 272b OR; vgl. auch
LACHAT UND ANDERE, a.a.O., S. 653 Rz. 30./8.4). Dies kann namentlich zutreffen,
wenn Ersatzobjekte bestimmte Eigenschaften - wie z.B. eine besondere Höhe einer
Montagehalle - aufweisen müssen, welche nicht oft angeboten werden. Allenfalls
kann der Ausschluss einer Zweiterstreckung durch eine lange Erstreckungsdauer
ausgeglichen werden (SPIRIG, a.a.O., S. 214 f.).
6.1.3 Den Gerichten steht bezüglich der Art und Dauer der Erstreckung ein
Ermessensspielraum zu (Urteil 4A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2 mit
Hinweisen). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit
Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und
Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen
berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten
spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat,
die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide
ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise
ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f. mit Hinweisen).

6.2 Das Obergericht ging davon aus, die Kündigung führe für die
Beschwerdeführerin zu einer Härte, da das streitbetroffene Objekt eine
Nutzfläche von rund 1'400 m² aufweise und die Suche nach einem Objekt, das dem
Platzbedarf der Beschwerdeführerin entspricht und bestimmte Lärmemissionen
zulässt, mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden sei. Nach den Angaben der
Beschwerdeführerin seien beim Flughafen Zürich ansässige Autovermieter ihre
wesentlichen Kunden. Eine Laufkundschaft habe sie nicht. Das Ersatzobjekt könne
somit innerhalb eines grösseren Umkreises um den Flughafen liegen. Die
Beschwerdegegnerin habe an der erstinstanzlichen Hauptverhandlung drei Inserate
von Objekten vorgelegt, welche dem Suchprofil der Beschwerdeführerin in weiten
Teilen entsprochen hätten. Besondere Schwierigkeiten aufgrund einer prekären
Marktsituation lägen damit nicht vor. Die Suche nach Ersatzobjekten werde auf
Grund der finanziellen Möglichkeiten der Beschwerdeführerin nicht erschwert, da
sie einen Mietzins von Fr. 16'963.35 pro Monat zu bezahlen vermöge. Unabhängig
davon, ob das Mietverhältnis seit 1993 oder 1998 bestehe, sei der
Beschwerdeführerin eine gewisse Ortsverbundenheit zu bescheinigen. Dass die
Beschwerdeführerin bis zur Schlichtungsverhandlung keine Suchbemühungen
unternommen habe, stehe einer Erstreckung nicht entgegen. Da die Kündigung von
der Beschwerdeführerin zunächst erfolgreich angefochten worden sei, müsse diese
erst nach dem obergerichtlichen Entscheid über die Gültigkeit der Kündigung mit
der Suche nach Ersatzobjekten beginnen. Das Interesse der Beschwerdeführerin
sei der Weiterbestand ihres Betriebes und damit auch die Sicherung der
wirtschaftlichen Existenz ihres Eigentümers und ihrer Mitarbeiter. Dieses
Interesse sei etwa gleichwertig wie das Interesse der Beschwerdegegnerin, in
Zukunft eine vertragstreue Partei in ihren Räumlichkeiten zu wissen, die auch
öffentlichrechtliche Vorschriften beachte, ohne dass sie mit Vehemenz dazu
angehalten werden müsse. Zu Gunsten der Beschwerdeführerin sei festzuhalten,
dass die Beschwerdegegnerin anerkannt habe, dass seit September 2008 die
behördlichen Auflagen weitgehend erfüllt seien. Es sei daher eine Erstreckung
zu gewähren. Bezüglich deren Bemessung sei zu berücksichtigen, dass die
Beschwerdeführerin - nachdem die Kündigung mit dem Urteilsdatum als gültig
erklärt worden sei - einige Zeit benötige, um ein geeignetes Ersatzobjekt zu
finden. Angesichts dessen, dass die Beschwerdeführerin die Kündigung selbst
verschuldet habe, über ausreichende finanzielle Mittel verfüge, um die Suche
nach einem Ersatzobjekt zu beschleunigen und keine schwierige Marktsituation
vorliege, genüge eine letztmalige Erstreckung von einem Jahr ab dem
Urteilsdatum.

6.3 Die Beschwerdeführerin rügt zusammengefasst, das Obergericht habe bei der
Gewährung einer definitiven Erstreckung von sehr kurzer Dauer das ihm
zustehende Ermessen überschritten, indem es nach anerkannten Grundsätze
massgebende Umständen nicht beachtet habe. Der Interessenlage der Parteien sei
eine erste Erstreckung bis zum 31. März 2013 angemessen.

6.4 Die Gültigkeit der Kündigung per 31. März 2009 wurde erstmals am 30. Juni
2009 durch das Obergericht festgestellt. Dieses hat daher aus dem Umstand, dass
die Suche nach einem Ersatzobjekt, das dem Platzbedarf der Beschwerdeführerin
entspricht und Lärmemissionen zulässt, mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden
ist, zu Recht abgeleitet, die Kündigung bewirke für die Beschwerdeführerin eine
Härte, welche eine Erstreckung rechtfertige. Das Interesse der
Beschwerdeführerin daran ist gewichtig, zumal sie ohne Ersatzlokal ihren
Betrieb nicht weiterführen kann und damit der Verlust der durch sie zur
Verfügung gestellten Arbeitsplätze droht. Demgegenüber bezieht sich das
Interesse der Beschwerdegegnerin einzig auf die Einhaltung
öffentlichrechtlicher Auflagen, welchen seit September 2008 anerkanntermassen
weitgehend entsprochen wird. Entgegen der Ansicht des Obergerichts ist insoweit
nicht entscheidend, dass die Beschwerdeführerin in der Vergangenheit
öffentlichrechtliche Auflagen nicht erfüllte und damit die Kündigung bewirkte
bzw. "verschuldete", zumal sich aus dem angefochtenen Urteil nicht ergibt, dass
künftig mit der Verletzung wesentlicher Auflagen zu rechnen ist. Demnach können
der Beschwerdeführerin im Zeitpunkt des Erstreckungsentscheids keine
andauernden schwerwiegenden Vertragsverletzungen angelastet werden, welche eine
längere Erstreckung verbieten würden. Somit fehlen gewichtige
Vermieterinteressen, welche eine einjährige einmalige Erstreckung rechtfertigen
könnten. Eine solche wäre daher nur angezeigt, wenn sichergestellt wäre, dass
die Beschwerdeführerin nach Ablauf der Erstreckung ein Ersatzobjekt beziehen
kann, das namentlich in Bezug auf die Grösse und die Zulässigkeit von
Lärmemissionen den besonderen Anforderungen ihres Betriebs entspricht. Dies hat
das Obergericht jedoch nicht festgestellt und ist auch nicht ersichtlich, zumal
aus dem angefochtenen Urteil hervorgeht, dass die Fortführung des Betriebs der
Beschwerdeführerin an einem anderen Ort die Installation von Spritzkabinen
voraussetzt, deren Bewilligung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Diese
Umstände hat das Obergericht bei der Gewährung einer bloss einmaligen
Erstreckung missachtet und damit gegen anerkannte Grundsätze verstossen. Über
die Erstreckung ist daher neu zu befinden. Da unsicher ist, wann die
Beschwerdeführerin ein Ersatzobjekt finden wird, ist eine erstmalige
Erstreckung angezeigt, zumal einer solchen keine gewichtigen Interessen der
Beschwerdegegnerin entgegenstehen. Die Ersterstreckung ist mit Rücksicht
darauf, dass die Beschwerdeführerin über eine gewisse Ortsverbundenheit
verfügt, keine besonderen finanziellen Schwierigkeiten hat und allgemein keine
prekäre Marktsituation vorliegt, für zwei Jahre ab der Gültigerklärung der
Kündigung durch das Obergericht, d.h. bis zum 30. Juni 2011 zu gewähren.

7.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde insoweit gutzuheissen, als in Aufhebung
der Dispositivziffer 3 des Beschlusses des Obergerichts vom 30. Juni 2009 das
Mietverhältnis zwischen den Parteien erstmals bis zum 30. Juni 2011 erstreckt
wird. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Demnach dringt die Beschwerdeführerin mit ihrem Hauptantrag auf
Ungültigerklärung der Kündigung nicht und mit ihrem Eventualantrag auf
Verlängerung der Erstreckung teilweise durch. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten zu zwei Dritteln der
Beschwerdeführerin und zu einem Drittel der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin eine entsprechend reduzierte
Parteientschädigung zu entrichten. Schliesslich ist das Verfahren zur
Neuverlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen im kantonalen Verfahren an
das Obergericht des Kantons Zürich zurückzuweisen (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Ziff. 3 des Dispositivs des
Beschlusses des Obergerichts das Kantons Zürich vom 30. Juni 2009 wie folgt neu
gefasst: "Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wird erstmals bis zum 30.
Juni 2011 erstreckt." Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf
einzutreten ist.

2.
Die Sache wird zu neuer Entscheidung über die Kosten- und Entschädigungsfolgen
des kantonalen Verfahrens an das Obergericht des Kantons Zürich zurückgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 10'000.-- werden zu zwei Dritteln der
Beschwerdeführerin und zu einem Drittel der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, und dem Kassationsgericht des Kantons Zürich schriftlich
mitgeteilt.

Lausanne, 13. April 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Klett Gelzer