Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.669/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_669/2010

Urteil vom 28. April 2011
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiberin Hotz.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Advokat Jakob Trümpy,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Advokat Lukas Polivka,
Beschwerdegegnerin,

Gegenstand
Anfechtung eines missbräuchlichen Mietzinses,

Beschwerde gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt,
Ausschuss,
vom 27. Oktober 2010.
Sachverhalt:

A.
A.________ (Beschwerdeführer) mietet seit Juli 1966 eine 2-Zimmerwohnung in
X.________. Vermieterin ist B.________ (Beschwerdegegnerin). Der monatliche
Mietzins für die Wohnung betrug im Jahre 1966 Fr. 231.--, zuletzt Fr. 647.--.
Mit Mietvertragsänderung vom 17. Juli 2008 zeigte die Beschwerdegegnerin eine
Erhöhung des Mietzinses von Fr. 647.-- auf Fr. 878.-- per 1. November 2008 an,
dies wegen einer Anpassung an die orts- oder quartierüblichen Mietzinse.

B.
Der Beschwerdeführer focht diese Mietzinserhöhung bei der staatlichen
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an. Nachdem keine Einigung erzielt
werden konnte, erhob die Beschwerdegegnerin am 23. Dezember 2008 Klage beim
Zivilgericht Basel-Stadt mit dem Antrag, es sei festzustellen, dass der
Nettomietzins per 1. November 2008 Fr. 878.-- betrage. Der Beschwerdeführer
beantragte die Abweisung der Klage. Der a.o. Zivilgerichtspräsident
(Mietrichter) hiess die Klage am 5. Januar 2010 teilweise gut und legte den
Nettomietzins per 1. April 2009 auf Fr. 765.-- fest. Eine gegen dieses Urteil
erhobene Beschwerde des Beschwerdeführers wies das Appellationsgericht des
Kantons Basel-Stadt, Ausschuss, mit Urteil vom 27. Oktober 2010 ab.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 13. Dezember 2010 beantragt der
Beschwerdeführer, das Urteil des Appellationsgerichts aufzuheben und
festzustellen, dass die ihm mit Formular am 17. Juli 2008 angezeigte
Mietzinserhöhung missbräuchlich sei. Die Beschwerdegegnerin beantragt, die
Beschwerde abzuweisen, sofern darauf eingetreten werden könne. Die Vorinstanz
schliesst auf Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.
Vor der Vorinstanz streitig war eine Mietzinserhöhung von Fr. 118.-- monatlich,
also Fr. 1'416.-- jährlich, bei unbeschränkter Mietdauer. Der Kapitalwert
dieser Leistung für die Streitwertberechnung entspricht dem zwanzigfachen
Betrag der einjährigen Leistung (Art. 51 Abs. 1 lit. a und Abs. 4 BGG), mithin
Fr. 28'320.--. Er übertrifft damit den für die Zulässigkeit der Beschwerde in
Zivilsachen erforderlichen Betrag (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Da auch die
weiteren Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen erfüllt sind
und zu keinen Bemerkungen Anlass geben, ist unter Vorbehalt einer
rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) auf die
Beschwerde einzutreten.

2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Feststellung des
Sachverhalts nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig
ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht.
"Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 135 III 397 E.
1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens
entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.2.2), was in der
Beschwerde darzutun ist (BGE 135 I 19 E. 2.2.2). Neue Tatsachen und
Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der
Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
anfechten will, kann sich nicht damit begnügen, den bestrittenen Feststellungen
eigene tatsächliche Behauptungen gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die
Beweise seiner Ansicht nach zu würdigen gewesen wären. Vielmehr hat er klar und
substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die
Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Soweit der Beschwerdeführer
den Sachverhalt ergänzen will, hat er zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass
er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits
bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat. Auf eine Kritik an den
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht
genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3, 393
E. 7.1, 462 E. 2.4; Urteile 4A_385/2010 vom 12. Januar 2011, E. 1.4, nicht
publ. in: BGE 137 III xx; 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in:
BGE 134 III 570).

3.
Die Vorinstanz stellte unter Verweis auf die Ausführungen des a.o.
Zivilgerichtspräsidenten fest, dass die Mietwohnung in einer Altliegenschaft
liege. Dieser hatte aufgrund der entsprechenden Feststellungen zur Kontrolle
der Missbräuchlichkeit des Mietzinses das Kriterium der Orts- oder
Quartierüblichkeit angewandt und die Möglichkeit des Nachweises des übersetzten
Ertrags verneint. Gestützt auf den Basler "Mietpreisraster" sowie auf
begründete Zu- und Abschläge zu diesem für die Ausstattung und die Lage der
Wohnung hatte er geschlossen, dass eine Mietzinserhöhung, soweit sie Fr. 765.--
monatlich nicht übersteige, nicht missbräuchlich sei. Die Vorinstanz folgte
dieser Beurteilung im angefochtenen Urteil.

4.
4.1 Beruft sich ein Vermieter für eine Mietzinsanpassung auf das Kriterium der
orts- oder quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR), kann der Mieter
den Nachweis des übersetzten Ertrags (Art. 269 OR) erbringen. Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtes steht allerdings bei Grundstücken, die vor
mehreren Jahrzehnten gebaut oder erworben worden sind, die Mietzinsanpassung an
die Orts- oder Quartierüblichkeit im Vordergrund. Zur Begründung wird
ausgeführt, dass bei solchen Investitionen die Belege oft fehlen oder dass sie
zu unrealistischen Ergebnissen führten. Der Gesetzgeber habe nicht die Absicht
gehabt, langjährige Eigentümer gegenüber denjenigen zu benachteiligen, die ihre
Liegenschaft kürzlich erworben hätten (Urteil 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004
E. 3.3, vgl. auch BGE 124 III 310 E. 2b S. 312; 122 III 257 E. 4a/bb S. 261;
112 II 149 E. 3d S. 155; Urteile 4C.285/2005 vom 18. Januar 2006 E. 2.4; 4C.236
/2004 vom 12. November 2004 E. 3.2).

4.2 Der Beschwerdeführer bestreitet, dass es sich bei der streitbetroffenen
Liegenschaft um eine Altliegenschaft handle und ihm daher der Nachweis des
übersetzten Ertrags (Art. 269 OR) verwehrt sei.

Als Altliegenschaft wird eine Liegenschaft betrachtet, die vor mehreren
Jahrzehnten erbaut oder erworben worden ist (Urteile 4C.236/2004 vom 12.
November 2004 E. 3.2; 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004 E. 3.3, je mit
Hinweisen).

Es ist unbestritten, dass das Baujahr der Liegenschaft vor 1900 liegt.

Die Vorinstanz stellte gestützt auf einen vorehelichen Schenkungsvertrag
zugunsten der Beschwerdegegnerin und einen Eintrag im Grundbuch aus dem Jahre
1971 (Auszug vom 23. März 2009) fest, dass die Beschwerdegegnerin im Jahre 1971
Alleineigentümerin der Mietliegenschaft geworden sei. Sie führte dabei auch
aus, warum während der späteren Ehe der Beschwerdegegnerin kein Gesamteigentum
oder Miteigentum an der Mietliegenschaft entstanden sei.
Der Beschwerdeführer kritisiert diese tatsächlichen Feststellungen und verlangt
eine Ergänzung des Sachverhalts. Er bringt vor, dass die Beschwerdegegnerin
nicht im Jahre 1971, sondern erst im Jahre 2000 im Rahmen eines
Erbteilungsverfahrens nach dem Tode ihres Ehegatten das Alleineigentum an der
fraglichen Liegenschaft erworben habe. Deshalb sei das Datum des partiellen
Erbteilungsvertrages vom 18. Oktober 2000 entscheidrelevant und ergänzend
aufzunehmen. Erst aus diesem Datum lasse sich schliessen, dass der Inhalt des
Grundbuchauszugs vom 23. März 2009 lediglich die Folge des Erbteilungsvertrages
sei. Die Bestimmung im Erbvertrag, wonach ein Exemplar des Vertrages dem
Grundbuchamt zu überweisen sei, mache überdies nur Sinn, wenn die
Beschwerdeführerin erst entsprechend dem Erbteilungsvertrag als
Alleineigentümerin hätte eingetragen werden müssen.

Der Beschwerdeführer unterlässt es indessen, dazu eine präzise und
rechtsgenügend begründete Sachverhaltsrüge zu erheben. Er legt nicht mit
konkreten Aktenhinweisen dar, warum die vorinstanzliche Feststellung, die sich
immerhin auf einen mit Publizitätswirkung ausgestatteten Grundbuchauszug
stützt, der unter der Rubrik Eigentum das "Alleineigentum" und den Namen der
Beschwerdegegnerin sowie das Jahr 1971 aufweist, offensichtlich unrichtig sein
soll. Mit seinen allgemeinen Hinweisen auf den partiellen Erbvertrag und
insbesondere das Datum desselben, wiederholt er vielmehr in rein
appellatorischer Weise, was er schon im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht
hat, sodass auf diese Rüge mangels rechtsgenüglicher Begründung nicht
einzutreten ist.

Es bleibt somit bei der Feststellung der Vorinstanz, dass die streitbetroffene
Mietliegenschaft mit Baujahr vor 1900 im Jahre 1971 von der Beschwerdegegnerin
erworben worden ist. Die Vorinstanz ging demnach zutreffend von einer
Altliegenschaft aus. Damit stand für die Vorinstanz die Kontrolle der
Missbräuchlichkeit des Mietzinses gestützt auf das Kriterium der Orts- oder
Quartierüblichkeit zu Recht im Vordergrund und sie musste den Nachweis eines
übersetzten Ertrags nicht zulassen. Eine Prüfung des Begehrens um
Sachverhaltsergänzung betreffend den Anrechnungswert der Mietliegenschaft im
Erbteilungsverfahren erübrigt sich damit. Ohnehin weist der Beschwerdeführer
nicht mit Aktenhinweisen nach, dass er entsprechende Tatsachenbehauptungen im
vorinstanzlichen Verfahren prozessrechtskonform eingebracht hat.

5.
Der Beschwerdeführer stellt sodann in Abrede, dass sich die Beschwerdegegnerin
auf den absoluten Erhöhungsgrund der Anpassung an die orts- oder
quartierüblichen Mietzinse berufen kann.

5.1 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann der Vermieter die
Anpassung an die orts- oder quartierüblichen Mietzinse nur dann verlangen, wenn
sich die Vergleichsmieten seit der letzten Mietzinsfestsetzung während eines
statistisch erheblichen Zeitraumes verändert haben (BGE 118 II 130 E. 3b S.
135). Das Bundesgericht hat keine bestimmte Dauer seit der letzten
Mietzinsfestsetzung festgelegt. Eine Zeitspanne von neun Monaten seit der
letzten Mietzinsfestsetzung oder von weniger als zwei Jahren ab Mietbeginn
reicht jedenfalls nicht aus, um eine allfällige Veränderung des orts- oder
quartierüblichen Mietzinsniveaus statistisch zuverlässig festzustellen (BGE 118
II 130 E. 3b S. 135). In der Lehre wird von einem Zeitraum von 3 bis 7 Jahren
seit der letzten Mietzinsfestsetzung ausgegangen (Raymond Bisang und andere,
Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 7 f. zu Art.
269a OR; Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, N. 126 zu Art. 269a OR, N. 437
zu Art. 269 OR mit Hinweisen; Lachat und Andere, Mietrecht, 8. Aufl. 2008, S.
441, Fn. 86; vgl. auch die Übersichten bei Weber, in: Basler Kommentar,
Obligationenrecht, Bd. I., 4. Aufl. 2007, N. 16 zu Art. 269 OR; Bohnet/
Broquet, in: Droit du bail à loyer, Commentaire Pratique, 2010, N. 9 zu Art.
269a OR). Die Vorinstanz hat die genannten Voraussetzungen für eine Berufung
auf den Anpassungsgrund der Orts- oder Quartierüblichkeit als erfüllt
betrachtet.

5.2 Der Beschwerdeführer beruft sich auf das Urteil 4C.34/2007 vom 15. Mai 2007
E. 3.1.2 und macht geltend, vorliegend seien seit der letzten Mietzinsanpassung
lediglich etwas mehr als sieben Jahre vergangen. Das Bundesgericht hat im
genannten Entscheid betreffend ein Herabsetzungsbegehren des Mieters lediglich
ausgeführt, der Umstand, dass seit der letzten Mietzinsfestsetzung etwas mehr
als acht Jahre vergangen seien, begründe für sich allein noch keine
Ausnahmesituation, welche die Berufung auf den absoluten Anpassungsgrund der
Orts- oder Quartierüblichkeit rechtfertige. Es hat damit aber nicht
ausgeschlossen, dass der Vermieter sich nach einer Zeitspanne von weniger als
acht Jahren auf den Erhöhungsgrund der Orts- oder Quartierüblichkeit berufen
kann, wenn - anders als im genannten Fall - die vergangene Zeitspanne
ausreicht, um eine Veränderung des orts- oder quartierüblichen Mietzinsniveaus
statistisch zuverlässig festzustellen. Dies war in casu der Fall, stellte die
Vorinstanz gestützt auf die Statistik der Mietpreise in Basel-Stadt doch fest,
dass sich das Mietzinsniveau von 2-Zimmerwohnungen aus der Bauperiode vor 1900
in den gut sieben Jahren seit der letzten Mietzinsfestlegung (Februar 2001) um
17 % erhöht hatte. Bei 2-Zimmerwohnungen aus späteren Bauperioden fiel der
Preisanstieg zwischen 2000 und 2008 mit rund 10 % geringer aus, während die
Mietzinse bei neueren Wohnungen im selben Zeitraum stagnierten. Daraus sei zu
schliessen, dass sich das Mietzinsniveau für ältere und sehr alte
2-Zimmerwohnungen über einen statistisch verlässlichen Zeitraum von gut sieben
Jahren markant erhöht habe. Mit Blick auf diese ausgewiesene Veränderung des
Mietzinsniveaus in einem statistisch relevanten Zeitraum hat die Vorinstanz zu
Recht eine Ausnahmesituation bejaht, die es der Beschwerdegegnerin erlaubte,
sich auf den Anpassungsgrund der Orts- oder Quartierüblichkeit zu berufen.

5.3 Der Beschwerdeführer wendet weiter ein, es sei nicht auf die Statistik über
die Mietpreise in Basel abzustellen. Diese sei zu wenig differenziert. In einer
Stadt von der Grösse Basels müsse auf die Entwicklung im Quartier abgestellt
werden. Dann ergebe sich aber nur eine Erhöhung der Mietpreise um 5.88 %, was
nicht mehr als statistisch relevante Mietzinsveränderung zu betrachten sei. Dem
kann nicht gefolgt werden. Zunächst ist festzuhalten, dass entgegen der
Ausführung des Beschwerdeführers der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht
zu entnehmen ist, dass seit der letzten Mietzinsfestlegung ein erheblicher
Anstieg des Mietzinsniveaus eingetreten sein müsse. Die Rede ist vielmehr
davon, dass sich die Vergleichsmieten seit der letzten Mietzinsfestsetzung
während eines statistisch erheblichen Zeitraumes verändert haben. Vorliegend
durfte die Vorinstanz bei der Beurteilung, ob sich die Vergleichsmieten seit
der letzten Mietzinsfestsetzung während eines statistisch erheblichen
Zeitraumes verändert haben, die Statistik der Mietpreise in Basel-Stadt
heranziehen, gibt diese doch verlässliche Auskunft über die Entwicklung der
Mietpreise während der betreffenden Zeitperiode. Doch auch wenn man mit dem
Beschwerdeführer lediglich auf die Entwicklung der Mietpreise im Quartier
(Vorstädte) abstellen würde und somit lediglich von einem Mietzinsanstieg um
5.88 % auszugehen wäre, wäre die Voraussetzung einer Veränderung während eines
statistisch relevanten Zeitraumes ebenfalls als erfüllt zu betrachten, da auch
ein Mietzinsanstieg um 5.88 % als eine solche Veränderung zu betrachten ist,
die eine Berufung auf den Anpassungsgrund der Orts- oder Quartierüblichkeit zu
rechtfertigen vermag.

6.
6.1 Ein Mietzins ist in der Regel dann nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen
der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt (Art. 269a lit. a OR; BGE 136
III 74 E. 2). Massgeblich für die Ermittlung der orts- oder quartierüblichen
Mietzinse im Sinne von Art. 269a lit. a OR sind Mietobjekte, die nach Lage,
Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der zu beurteilenden Mietsache
vergleichbar sind [Art. 11 Abs. 1 VMWG, Verordnung über die Miete und Pacht von
Wohn- und Geschäftsräumen, SR 221.213.11]. Den Nachweis der orts- oder
quartierüblichen Verhältnisse kann die beweisbelastete Partei durch mindestens
fünf vergleichbare Objekte erbringen (BGE 136 III 74 E. 3.1, S. 79 f., 3.2 S.
80 ff.; 123 III 317 E. 4a S. 319; Urteile 4A_573/2008 vom 24. April 2008 E.
2.1; 4C.265/2000 vom 16. Januar 2001 E. 4). Der Nachweis der orts- oder
quartierüblichen Verhältnisse kann auch durch amtliche Statistiken erbracht
werden (Art. 11 Abs. 4 VMWG). Als solche müssen diese jedoch inhaltlich den
Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG entsprechen. Der Gebrauch einer amtlichen
Statistik kommt demnach nur in Frage, wenn diese Lage, Grösse, Ausstattung,
Zustand und Bauperiode der erfassten Objekte gebührend berücksichtigt (Urteil
4A_412/2009 vom 15. Dezember 2009 E. 4, nicht publ. in: BGE 136 III 74; BGE 123
III 317 E. 4a S. 319, E. 4c/cc S. 324 f.; Urteile 4A_472/2007 vom 11. März 2008
E. 2.2, 2.3, 2.4; 4C.176/2003 vom 13. Januar 2004 E. 3.1).

Das Bundesgericht hat sich im Jahre 2004 einlässlich mit der Frage befasst, ob
der Basler "Mietpreisraster", der vom Statistischen Amt Basel-Stadt angefertigt
wird, diese Anforderungen erfülle. Es gelangte zum Schluss, dass es sich beim
"Mietpreisraster" zwar um eine seriöse amtliche Statistik handle, die
allerdings nicht in jeder Hinsicht den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 VMWG
genüge. Auf die statistisch ermittelten Mietzinse könne daher nicht ohne
weiteres abgestellt werden, weil insbesondere die konkrete Lage und Ausstattung
der Wohnungen von der amtlichen Erhebung nicht genügend erfasst würden.
Umgekehrt ergebe die Basler Statistik als grober Raster verwendbare objektive
Anhaltspunkte für die Ermittlung der orts- oder quartierüblichen Mieten.
Allerdings sei in jedem konkreten Einzelfall zu berücksichtigen, ob und
inwieweit der Wert einer Wohnung vom statistisch ausgewiesenen Durchschnitt
abweiche (Urteil 4C.176/2003 vom 14. Januar 2004 E. 3.2; vgl. Urteil 4A_472/
2007 vom 11. März 2008 E. 2.2). An dieser Beurteilung ist festzuhalten, denn
die erfassten Kriterien des Basler "Mietpreisrasters" sind seither unverändert
geblieben.

In jenem Fall gab es keine Anhaltspunkte dafür, dass der Wert der streitigen
Wohnung vom statistisch ausgewiesenen Durchschnitt abwich. Da der erhöhte
Mietzins (Fr. 662.--) sehr deutlich unter dem für vergleichbare Objekte
statistisch ausgewiesenen Mietzins (Fr. 1'120.--) lag, verbot sich die Annahme
einer Missbräuchlichkeit. In diesem Sinn erachtete das Bundesgericht den Basler
Mietpreisraster als beweisbildend.

6.2 Die Vorinstanz (bzw. der a.o. Zivilgerichtspräsident, dessen Erwägungen die
Vorinstanz stützte) untersuchte zunächst, ob die streitbetroffene Wohnung mit
dem statistischen Durchschnitt vergleichbar sei. Dabei erkannte sie, dass die
Wohnung betreffend Ausstattung leicht unterdurchschnittlich sei, während von
einer klar überdurchschnittlich guten Lage auszugehen sei. Den Mängeln des
Basler Mietpreisrasters trug die Vorinstanz mit einem grundsätzlich
vorzunehmenden Abzug von 20 % auf dem durchschnittlichen Rastermietzins für
Wohnungen, die dem durch den Raster ausgewiesenen Durchschnitt entsprechen,
Rechnung. Damit sei der vom Bundesgericht für den Ausschluss einer
missbräuchlichen Mietzinsfestsetzung gestützt auf den Basler Mietpreisraster
verlangte deutliche Abstand vom statistischen Durchschnittspreis erreicht,
sofern die zu beurteilende Wohnung der Vergleichswohnung gemäss Mietpreisraster
entspreche. Im konkreten Fall reduzierte sie diesen Abzug angesichts der
überdurchschnittlichen Lage um 5 %, sodass ein Abzug von 15 % vom für die
streitbetroffene Wohnung ermittelten Rastermietzins verblieb und ein neuer
Mietzins von Fr. 765.-- resultierte. Mit diesem 15 % unter dem Rastermietzins
liegenden Mietzins könne ausgeschlossen werden, dass der Rahmen des
Quartierüblichen gesprengt werde.

6.3 Dieses Vorgehen lässt sich mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in
Einklang bringen. Zwar ist der Preisunterschied mit 15 % zum statistischen
Rasterpreis nicht derart deutlich wie im Fall 4C.176/2003, doch kann auch bei
einem solchen Preisunterschied im Verhältnis zu den - an sich geeigneten,
bezüglich einzelner Kriterien aber zu undifferenzierten - statistischen
Erhebungen eine Missbräuch-lichkeit des neuen Mietzinses von Fr. 765.--
ausgeschlossen werden.

6.4 Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, verfängt nicht:
6.4.1 Zunächst beanstandet er, das Kriterium "Renovation vor oder nach 1961"
sei untauglich, da es zu zwei sehr unterschiedlichen Quadratmeterpreisen (Fr.
12.-- oder Fr. 18.--) führe und es aus Sicht des Jahres 2008 keine Rolle
spiele, ob eine Renovation im Jahr 1961 oder wie in der Realität der
streitbetroffenen Wohnung im Jahre 1963 stattgefunden habe. Damit präsentiert
er rein appellatorische Kritik, die eine Auseinandersetzung mit den
vorinstanzlichen Erwägungen vermissen lässt. Die Vorinstanz hielt fest, dass
gerade weil das Kriterium ein grobes sei, eine "Einmittung" in die Rasterwerte
aufgrund der konkreten Gegebenheiten der Wohnung vorgenommen worden sei.

Der Beschwerdeführer begründet auch nicht substanziiert, wieso unter dem Titel
Quartier "Vorstädte" im Mietpreisraster nicht sechs baugeschichtlich
vergleichbare "Vorstädte" zusammengefasst werden könnten. Da die Vorinstanz
aber konkrete Lage und Ausstattung der streitbetroffenen Wohnung innerhalb des
Bereichs "Vorstädte" noch zusätzlich bewertet hat, geht der Vorwurf ohnehin ins
Leere. Es erübrigt sich demnach, auf die in diesem Zusammenhang verlangte, aber
ohnehin nicht rechtsgenüglich begründete Sachverhaltspräzisierung einzutreten.
6.4.2 Die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz in Bezug auf die Lage
(verkehrsarm, Wohn- und Schlafzimmer gegen Süden, Blick auf Hinterhof) und den
Ausbaustandard (vor 45 Jahren, ausser Küche und Fenster vor rund 10 Jahren) der
streitbetroffenen Wohnung werden zu Recht nicht mehr kritisiert. Der
Beschwerdeführer beanstandet indessen die Interpretation daraus als unzulässig,
so die "überdurchschnittliche Lage" (die zu einem Zuschlag von 5 % führt) und
den "leicht unterdurchschnittlichen Ausstattungsstandard". Dem kann nicht
gefolgt werden, entsprechen doch diese Folgerungen der vom Bundesgericht
geforderten Berücksichtigung der Abweichung des Wertes der konkreten Wohnung
vom statistisch ausgewiesenen Durchschnitt des Rasters.

Auch verlangt der Beschwerdeführer selbst zusätzliche Abzüge von den
Rasterwerten; für fehlenden Balkon 15 %, für fehlenden Lift 5 % und für
fehlende Parkierungsmöglichkeiten 5 %. Diesen geforderten Anpassungen ist
entgegenzuhalten, dass nicht rechtsgenüglich dargelegt wird, wieso es dem
Durchschnitt des Rasterwerts für Wohnungen mit Baujahr vor 1900 im Quartier
"Vorstädte" widersprechen soll, dass solche Wohnungen üblicherweise keinen
Balkon, keinen Lift und keinen Parkplatz aufweisen.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers handelt es sich auch nicht um
eine unzulässige Weiterentwicklung des Basler "Mietpreisrasters", wenn die
Vorinstanz die hypothetisch verbleibenden Ungenauigkeiten, namentlich auch in
Bezug auf die Nebenkostenausscheidung vorausschauend mit einem Abzug von 20 %
ausgeglichen hat. Dieses Vorgehen lässt sich vielmehr mit der bundesrechtlichen
Rechtsprechung vereinbaren (vgl. Erwägung 6.3).
6.4.3 Schliesslich hilft dem Beschwerdeführer auch der Hinweis auf BGE 123 III
317 E. 4d (S. 325 f.) nicht weiter. Der dort vom Bundesgericht vom Vermieter
verlangte Nachweis, dass die Vergleichsmietzinse der Senkung des
Hypothekarzinses angepasst worden sind, bezog sich auf den Nachweis der Orts-
oder Quartierüblichkeit mittels konkreter Vergleichsobjekte und nicht auf
denjenigen mittels Statistiken. Ebenso bezieht sich die vom Beschwerdeführer
abschliessend zitierte Stelle aus dem Basler Kommentar (WEBER, a.a.O., N. 2a zu
Art. 269a OR) auf die Methode des Nachweises mittels konkreter
Vergleichsobjekte. Der Beschwerdeführer kann demnach aus diesen Fundstellen
nichts für seinen Standpunkt ableiten, was er im Übrigen in der
Beschwerdeschrift auch nicht konkret dargetan hat.

7.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei
diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons
Basel-Stadt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 28. April 2011

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:

Klett Hotz